Geld & Recht
alle pijlers
Verkopen met restschuld of (voorlopig) niet?
zaterdag 8 september 2012 11:01
Beste dames,
Ik heb een nieuwe nick aangemaakt ivm de herkenbaarheid van mijn topic.
In mei 2006 (top van de markt zowat) hebben wij in de hoofdstad een appartement gekocht, semi-casco, van (dachten wij) ongeveer 95m2. De hypotheek bedraagt grofweg 425.000 euro en we hebben een spaardeel voor 40% van dat bedrag; de rest is aflossingsvrij.
Inmiddels zijn we een dochter rijker en zouden we graag binnen nu en pakweg 2 jaar verhuizen uit dit appartement. De woningmarkt is danig veranderd dat het ons toch handig leek nu alvast een makelaar te raadplegen; als we het huis nu makkelijker zouden kunnen verkopen dan over een paar jaar, en met minder restschuld zouden we dat óók doen.
De makelaar schat het huis nu op een verkoopwaarde van ca 349.000. Komt deels omdat het huis volgens de NEN-normen (waar in amsterdam in 2006 niemand zich aan hield) maar voor 88m2 te verkopen blijkt te zijn en deels doordat de m2-prijs voor vergelijkbare huizen in alleen de laatste 1,5 jaar al 15% gedaald is.
Nu is de vraag wat wijsheid is, en aangezien ik de dames op het forum i.h.a. verstandig vind , dacht ik: ik gooi het in de groep.
Als we verkopen houden we een restschuld van ca 75-80.000 euro. Ongeveer 30.000 euro daarvan kunnen we direct opvangen (dmv afkoop spaarpolis - helaas veel minder dan 6/30 van 40% van 425.000 omdat je met de spaarpolis pas aan het einde van je hypotheek veel opbouwt door rente op rente, maar goed -, spaargeld en aandelen). Het overige geld zouden we moeten lenen bij de bank of deels ouders. Dat kan op zich, we zouden een krediet kunnen krijgen, en dan zouden we met 5-8 jaar heel veel discipline kunnen aflossen. Dat is zuur, maar goed, het is niet anders.
In de tussentijd ligt huren voor de hand in het gebied waar we naartoe willen, en dan gelijk de bodem van de markt afwachten. Maar het is wel een taaie hoeveelheid schuld, en op zich hoeven we niet a la minute weg. Ook moeten we toestemming krijgen van de hypotheekverstrekker om uberhaupt met zo'n schuld te mogen verkopen (die verliest immers zijn onderpand).
Het alternatief is hier wachten en sparen totdat we écht wegwillen (binnen een jaar of 2). Ik ben alleen bang dat de waarde van onze woning dan nóg meer gedaald is en dat dan verkopen geen beter alternatief is. Dan zouden we dus moeten hopen op toestemming van de hypotheekverstrekker tot verhuur (voor onze bruto hypotheekprijs, op zich haalbaar of nagenoeg haalbaar) en dan zelf elders huren, terwijl we het huis dus aanhouden en verder sparen voor aflossing (met een nog dalende markt kan dat zo 10-15 jaar duren). Als we die toestemming niet krijgen zouden we illegaal kunnen verhuren maar ik ben daar niet zo'n voorstander van, en dan hebben we eigenlijk geen alternatief.
Hier nog veel langer dan 2 jaar blijven wonen is voor ons geen optie; hebben een dochter en groeien ons huis binnenkort echt uit.
In de komende week willen we beslissen wat te doen. Een laatste optie zou zijn: proberen te verkopen en zien waar het schip strandt, maar dan moeten we tzt alsnog kiezen uit bovenstaande opties. Dan is natuurlijk ook de verkiezingsuitslag bekend, wellicht een teken van welke kant het op kan gaan met de woningmarkt, maar we moeten ook zelfstandig beslissen. Wat zouden jullie doen? Een molensteen van een restschuld, terwijl we niet acuut hoeven te verhuizen, of de onzekerheid van een mogelijk nog grotere restschuld en tzt ons huis proberen te verhuren?
Ik heb een nieuwe nick aangemaakt ivm de herkenbaarheid van mijn topic.
In mei 2006 (top van de markt zowat) hebben wij in de hoofdstad een appartement gekocht, semi-casco, van (dachten wij) ongeveer 95m2. De hypotheek bedraagt grofweg 425.000 euro en we hebben een spaardeel voor 40% van dat bedrag; de rest is aflossingsvrij.
Inmiddels zijn we een dochter rijker en zouden we graag binnen nu en pakweg 2 jaar verhuizen uit dit appartement. De woningmarkt is danig veranderd dat het ons toch handig leek nu alvast een makelaar te raadplegen; als we het huis nu makkelijker zouden kunnen verkopen dan over een paar jaar, en met minder restschuld zouden we dat óók doen.
De makelaar schat het huis nu op een verkoopwaarde van ca 349.000. Komt deels omdat het huis volgens de NEN-normen (waar in amsterdam in 2006 niemand zich aan hield) maar voor 88m2 te verkopen blijkt te zijn en deels doordat de m2-prijs voor vergelijkbare huizen in alleen de laatste 1,5 jaar al 15% gedaald is.
Nu is de vraag wat wijsheid is, en aangezien ik de dames op het forum i.h.a. verstandig vind , dacht ik: ik gooi het in de groep.
Als we verkopen houden we een restschuld van ca 75-80.000 euro. Ongeveer 30.000 euro daarvan kunnen we direct opvangen (dmv afkoop spaarpolis - helaas veel minder dan 6/30 van 40% van 425.000 omdat je met de spaarpolis pas aan het einde van je hypotheek veel opbouwt door rente op rente, maar goed -, spaargeld en aandelen). Het overige geld zouden we moeten lenen bij de bank of deels ouders. Dat kan op zich, we zouden een krediet kunnen krijgen, en dan zouden we met 5-8 jaar heel veel discipline kunnen aflossen. Dat is zuur, maar goed, het is niet anders.
In de tussentijd ligt huren voor de hand in het gebied waar we naartoe willen, en dan gelijk de bodem van de markt afwachten. Maar het is wel een taaie hoeveelheid schuld, en op zich hoeven we niet a la minute weg. Ook moeten we toestemming krijgen van de hypotheekverstrekker om uberhaupt met zo'n schuld te mogen verkopen (die verliest immers zijn onderpand).
Het alternatief is hier wachten en sparen totdat we écht wegwillen (binnen een jaar of 2). Ik ben alleen bang dat de waarde van onze woning dan nóg meer gedaald is en dat dan verkopen geen beter alternatief is. Dan zouden we dus moeten hopen op toestemming van de hypotheekverstrekker tot verhuur (voor onze bruto hypotheekprijs, op zich haalbaar of nagenoeg haalbaar) en dan zelf elders huren, terwijl we het huis dus aanhouden en verder sparen voor aflossing (met een nog dalende markt kan dat zo 10-15 jaar duren). Als we die toestemming niet krijgen zouden we illegaal kunnen verhuren maar ik ben daar niet zo'n voorstander van, en dan hebben we eigenlijk geen alternatief.
Hier nog veel langer dan 2 jaar blijven wonen is voor ons geen optie; hebben een dochter en groeien ons huis binnenkort echt uit.
In de komende week willen we beslissen wat te doen. Een laatste optie zou zijn: proberen te verkopen en zien waar het schip strandt, maar dan moeten we tzt alsnog kiezen uit bovenstaande opties. Dan is natuurlijk ook de verkiezingsuitslag bekend, wellicht een teken van welke kant het op kan gaan met de woningmarkt, maar we moeten ook zelfstandig beslissen. Wat zouden jullie doen? Een molensteen van een restschuld, terwijl we niet acuut hoeven te verhuizen, of de onzekerheid van een mogelijk nog grotere restschuld en tzt ons huis proberen te verhuren?
maandag 10 september 2012 16:40
Nog even voor EN over OV en auto en grote stad: dat is precies met wat ik eerder al schreef, jij zoekt naar problemen .
Veel grote steden hebben P+R, d.w.z. parkeerplaatsen aan de rand van de stad met een goede OV verbinding de stad in. Mijn schoonouders wonen in de middle of nowhere, die zetten de auto bij een treinstation en reizen dan verder per trein, vinden ze juist heel prettig en de laatste jaren ook goedkoop vanwege de vrije reisdagen van de NS.
Veel grote steden hebben P+R, d.w.z. parkeerplaatsen aan de rand van de stad met een goede OV verbinding de stad in. Mijn schoonouders wonen in de middle of nowhere, die zetten de auto bij een treinstation en reizen dan verder per trein, vinden ze juist heel prettig en de laatste jaren ook goedkoop vanwege de vrije reisdagen van de NS.
maandag 10 september 2012 18:07
quote:nellaaa schreef op 10 september 2012 @ 17:04:
Eens Hedda.
Trouwens, EN, het valt me van je tegen dat je niet eens een paar euro parkeergeld over hebt voor een bezoek aan je vrienden.Als ik naar hen ga blijf ik altijd logeren, dus zo'n 48 uur parkeergeld vlakbij het Vondelpark tikt toch flink aan.
Eens Hedda.
Trouwens, EN, het valt me van je tegen dat je niet eens een paar euro parkeergeld over hebt voor een bezoek aan je vrienden.Als ik naar hen ga blijf ik altijd logeren, dus zo'n 48 uur parkeergeld vlakbij het Vondelpark tikt toch flink aan.
woensdag 14 november 2012 23:29
Als ik zo vrij mag zijn dit topic te uppen: kan iemand me een beetje uitleggen hoe het zit met de laatste ontwikkelingen omtrent restschuld? Je mag dus zoals het ernaar uitziet nog 10 jaar je restschuld aftrekken. Geldt dat enkel als je in 2013 verkoopt, of voor onbepaalde tijd? Betekent dat ook dat je 'm mee kunt nemen naar een nieuwe hypotheek?
Ik overweeg binnen een paar jaar naar een andere stad te verhuizen (dichterbij mijn vriend). Mijn idee zou dan zijn te kijken naar ene huis met een wat lagere hypotheek - zou dat een manier kunnen zijn om een eventuele restschuld mee te financieren, of maak ik dan een denkfout? Ik neem tenminste aan dat een restschuld wel wordt meegenomen in de bepaling van je nieuwe hypotheek?
Ik heb nu een 50% aflossingsvrije hypotheek met NHG. Begrijp ik het goed dat ik dan een nieuwe hypotheek ook volgens deze constructie kan afsluiten? En zo ja, geldt dat alleen in 2013 of langer?
Sorry voor alle vragen, komt vast heel dom over, maar ik vind het lastig goeie info te vinden (en misschien is die ook nog niet definitief?).
Voor de goede orde: gezien de huidige markt ga ik wel uit van restschuld op mijn woning. Toen ik 'm kocht was het ca. 135.000 en denk dat dat zo'n 10.000 restschuld zou worden (hopelijk niet veel meer) op dit moment.
Ik overweeg binnen een paar jaar naar een andere stad te verhuizen (dichterbij mijn vriend). Mijn idee zou dan zijn te kijken naar ene huis met een wat lagere hypotheek - zou dat een manier kunnen zijn om een eventuele restschuld mee te financieren, of maak ik dan een denkfout? Ik neem tenminste aan dat een restschuld wel wordt meegenomen in de bepaling van je nieuwe hypotheek?
Ik heb nu een 50% aflossingsvrije hypotheek met NHG. Begrijp ik het goed dat ik dan een nieuwe hypotheek ook volgens deze constructie kan afsluiten? En zo ja, geldt dat alleen in 2013 of langer?
Sorry voor alle vragen, komt vast heel dom over, maar ik vind het lastig goeie info te vinden (en misschien is die ook nog niet definitief?).
Voor de goede orde: gezien de huidige markt ga ik wel uit van restschuld op mijn woning. Toen ik 'm kocht was het ca. 135.000 en denk dat dat zo'n 10.000 restschuld zou worden (hopelijk niet veel meer) op dit moment.
donderdag 15 november 2012 13:04
Coolpack, net van onze financieel adviseur gehoord.
Restschuld kun je aftrekken als je hem maakt tussen 1 januari 2013 en 1 jnauari 2018. Ik weet niet of je hem 5 of 10 jaar lang mag aftrekken.
Edit: zojuist in de krant gelezen: restschuld aftrekken mag vanaf 23 oktober en voor 10 jaar.
Neem je echter een restschuld mee in je nieuwe hypotheek, dan kun je geen NHG krijgen. Als je het als krediet ernaast houdt, wel. Aflossingsvrij mag niet meer, de volledige hypotheek moet annuïteiten zijn (misschien mogen andere vormen ook nog, in ieder geval niet aflossingsvrij) als je NHG wilt.
Restschuld kun je aftrekken als je hem maakt tussen 1 januari 2013 en 1 jnauari 2018. Ik weet niet of je hem 5 of 10 jaar lang mag aftrekken.
Edit: zojuist in de krant gelezen: restschuld aftrekken mag vanaf 23 oktober en voor 10 jaar.
Neem je echter een restschuld mee in je nieuwe hypotheek, dan kun je geen NHG krijgen. Als je het als krediet ernaast houdt, wel. Aflossingsvrij mag niet meer, de volledige hypotheek moet annuïteiten zijn (misschien mogen andere vormen ook nog, in ieder geval niet aflossingsvrij) als je NHG wilt.
donderdag 15 november 2012 20:41
Dank voor je reactie! Is iig niet alleen voor mij niet helemaal duidelijk (voel me zo'n nitwit)
Maar van die NHG, heb ik gelezen op de site van Ver. Eigen Huis:
Huizenbezitters met een spaar- of aflossingsvrije hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hoeven na de jaarwisseling niet verplicht af te lossen als ze willen verhuizen. Hun huidige hypotheek kunnen ze meenemen naar de volgende woning, zo maakte minister van Wonen Stef Blok (VVD) bekend.
Vanaf 1 januari 2013 is NHG alleen beschikbaar voor annuïtaire hypotheken met verplichte aflossing. Vereniging Eigen Huis was bijzonder ontstemd over de maatregel, die verhuizende NHG-klanten honderden euro's extra per maand zou kosten. De vereniging is blij dat dit voornemen is ingetrokken.
Daaruit had ik geconcludeerd dat ik (vl.) wel een hypotheek kan meenemen, maar weet niet of dat enkel voro 2013 geldt of ook langer. Vaag, vaag...
Maar van die NHG, heb ik gelezen op de site van Ver. Eigen Huis:
Huizenbezitters met een spaar- of aflossingsvrije hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hoeven na de jaarwisseling niet verplicht af te lossen als ze willen verhuizen. Hun huidige hypotheek kunnen ze meenemen naar de volgende woning, zo maakte minister van Wonen Stef Blok (VVD) bekend.
Vanaf 1 januari 2013 is NHG alleen beschikbaar voor annuïtaire hypotheken met verplichte aflossing. Vereniging Eigen Huis was bijzonder ontstemd over de maatregel, die verhuizende NHG-klanten honderden euro's extra per maand zou kosten. De vereniging is blij dat dit voornemen is ingetrokken.
Daaruit had ik geconcludeerd dat ik (vl.) wel een hypotheek kan meenemen, maar weet niet of dat enkel voro 2013 geldt of ook langer. Vaag, vaag...
donderdag 15 november 2012 21:21
@Coolpack2, Je denkt dat je "maar" 10.000,- restschuld zal krijgen. Kun je die zelf niet als een gek bij elkaar gaan sparen? Of in ieder geval een gedeelte daarvan, en dat vast in je hypotheek gaan stoppen?
Onze verwachte restschuld is 20.000,- en hebben dat bij elkaar weten te sprokkelen door elk dubbeltje om te draaien. We hebben dat ook maar vast in de hypotheek gestopt, door extra af te lossen. Kwijt zijn we het toch, en je maandlasten dalen er ook nog eens mee.
Onze verwachte restschuld is 20.000,- en hebben dat bij elkaar weten te sprokkelen door elk dubbeltje om te draaien. We hebben dat ook maar vast in de hypotheek gestopt, door extra af te lossen. Kwijt zijn we het toch, en je maandlasten dalen er ook nog eens mee.
