Thuis
alle pijlers
Monument kopen / volledige renovatie
zondag 15 maart 2015 09:26
Hallo,
Vorige week hebben wij een bezichtiging gehad bij een gemeentelijk monument. De woning staat nu 1 jaar te koop voor circa ¤310.000. De eigenaren van het huis hebben deze op 90-jarige leeftijd verlaten en zitten in een bejaardentehuis. Het pand moet volledig gerenoveerd worden. Er is al jaren niets meer aan de woning gedaan. Eigenlijk kunnen alleen de muren en het dak blijven staan. Zo is er bijvoorbeeld geen badkamer (alleen een oldskool douche) en is er geen CV. Kozijnen zijn rot, vocht in de muren etc. etc.
Wel zijn we min of meer verliefd geworden op het pand en willen we de uitdaging om het volledig te renoveren aan gaan. Gezien alles nog gedaan moet worden vinden we de vraagprijs aan de hoge kant en denken we eerder aan een koopprijs van ¤250.000.
Komende week willen we de woning nog een keer gaan bezichtigen en het lijkt ons verstandig om voordat we een bod gaan doen een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren en een taxatie. Ik weet dat je een taxatie normaliter plaats vindt na het doen van een bod maar het lijkt me in dit geval verstandig aangezien het huis volledig gerenoveerd moet worden en we geen inschatting kunnen maken wat de marktwaarde is.
Hoe denken jullie hierover?
Een bevriende makelaar wil ons helpen bij de aankoop maar ik zou ook graag jullie mening willen horen.
Alvast bedankt!
Vorige week hebben wij een bezichtiging gehad bij een gemeentelijk monument. De woning staat nu 1 jaar te koop voor circa ¤310.000. De eigenaren van het huis hebben deze op 90-jarige leeftijd verlaten en zitten in een bejaardentehuis. Het pand moet volledig gerenoveerd worden. Er is al jaren niets meer aan de woning gedaan. Eigenlijk kunnen alleen de muren en het dak blijven staan. Zo is er bijvoorbeeld geen badkamer (alleen een oldskool douche) en is er geen CV. Kozijnen zijn rot, vocht in de muren etc. etc.
Wel zijn we min of meer verliefd geworden op het pand en willen we de uitdaging om het volledig te renoveren aan gaan. Gezien alles nog gedaan moet worden vinden we de vraagprijs aan de hoge kant en denken we eerder aan een koopprijs van ¤250.000.
Komende week willen we de woning nog een keer gaan bezichtigen en het lijkt ons verstandig om voordat we een bod gaan doen een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren en een taxatie. Ik weet dat je een taxatie normaliter plaats vindt na het doen van een bod maar het lijkt me in dit geval verstandig aangezien het huis volledig gerenoveerd moet worden en we geen inschatting kunnen maken wat de marktwaarde is.
Hoe denken jullie hierover?
Een bevriende makelaar wil ons helpen bij de aankoop maar ik zou ook graag jullie mening willen horen.
Alvast bedankt!
zondag 15 maart 2015 09:42
Wij wonen in een gemeentelijk monument. Wisten we niet van tevoren, heel verhaal.
Wij hebben echt hele vervelende ervaringen met monumentenzorg. We mogen geen dubbel glas, alles moet hetzelfde blijven en dat kost soms heel veel geld. Maar dat zal per gemeente en monument verschillen.
Het is wel een mooi huis, dat wel.
Wij hebben echt hele vervelende ervaringen met monumentenzorg. We mogen geen dubbel glas, alles moet hetzelfde blijven en dat kost soms heel veel geld. Maar dat zal per gemeente en monument verschillen.
Het is wel een mooi huis, dat wel.
zondag 15 maart 2015 09:46
Mijn vriend is aannemer en gespecialiseerd in monumenten en bijzondere panden (denk aan: station/kerk/school ombouwen tot woningen).
Af en toe hoor ik wel eens iets en vanuit die achtergrond zou ik zeggen: ga uit van het worst case scenario, verdubbel budget en tijd en bereid je voor op een heleboel verrassingen. Het merendeel daarvan is niet plezierig.
Met monumentenpanden krijg je een heleboel wet- en regelgeving erbij, die vaak kostenverhogend zijn terwijl ze niet bijdragen aan bouwkwaliteit of comfort. Het lijkt erop dat je niet veel kennis hebt van dit soort zaken (die badkamer en CV zijn bijzaken, elke aannemer kan dat), veel belangrijker is het casco.
De 60K die je nu hoopt te besparen door een lagere aankoopprijs is razendsnel weg als je echt aan de gang gaat. En als je eenmaal bent begonnen, kun je niet meer terug want dan zit je in een half-af huis.
Zorg dat je goed advies krijgt - en dat is niet het VIVA-forum.
Af en toe hoor ik wel eens iets en vanuit die achtergrond zou ik zeggen: ga uit van het worst case scenario, verdubbel budget en tijd en bereid je voor op een heleboel verrassingen. Het merendeel daarvan is niet plezierig.
Met monumentenpanden krijg je een heleboel wet- en regelgeving erbij, die vaak kostenverhogend zijn terwijl ze niet bijdragen aan bouwkwaliteit of comfort. Het lijkt erop dat je niet veel kennis hebt van dit soort zaken (die badkamer en CV zijn bijzaken, elke aannemer kan dat), veel belangrijker is het casco.
De 60K die je nu hoopt te besparen door een lagere aankoopprijs is razendsnel weg als je echt aan de gang gaat. En als je eenmaal bent begonnen, kun je niet meer terug want dan zit je in een half-af huis.
Zorg dat je goed advies krijgt - en dat is niet het VIVA-forum.
zondag 15 maart 2015 09:54
Stel jezelf een aantal vragen, waarom zijn jullie verliefd geworden op het pand, wat is jullie te besteden budget aan verbouwing/aanpassingen) neem dat heel ruim), wat wil je zelf doen, wat kan je zelf doen, wat moet je laten doen, wat kun je laten doen, verdiep je in wat je zou mogen veranderen en wat niet, hoeveel tijd kun je er in steken, voorlopig kun je er nog niet in wonen, hebben jullie nu een eigen huis en ook, denk je dat je relatie er tegen is bestand. Op dat laatste ga je nu natuurlijk ja antwoorden, maar zo'n project ( want dat is het) aanpakken, kan een wissel trekken op je relatie.
Denk aan de egels en eekhoorns in de herfst en winter.
zondag 15 maart 2015 09:54
Mijn schoonbroer heeft ook een monumentaalpand en kan ons hierin goed adviseren (regelgeving/kosten etc). Zowel mijn vriend als beide vaders en vrienden (elektricien, timmermannen etc.) zijn erg handig in het klussen en kunnen eigenlijk alles zelf. Het huis hoeft niet gelijk af. Het zal een meerjarenplan moeten worden en kunnen in de tussentijd in de schuur wonen (is een soort woning gemaakt).
We willen voordat we een bod gaan doen sowieso in gesprek met iemand van de Gemeente over de ideeën van renovatie.
We willen voordat we een bod gaan doen sowieso in gesprek met iemand van de Gemeente over de ideeën van renovatie.
zondag 15 maart 2015 10:06
Ik woon zelf in een oud pand dat we volledig opgeknapt hebben. Het huis is ongeveer 160 jaar oud en er was sinds de jaren '60 niets meer aan gedaan.
We hebben alleen de voor- en zijgevel laten staan. Verder is alles eruit gesloopt en is het vanaf punt nul weer opgebouwd. Het was hartstikke gaaf om te (laten) doen, maar het was eens en nooit weer. Waarom?
- Eerst architect zoeken. Ons project was zo groot, dat we het niet alleen konden. Naast tijd bezaten we ook niet de kennis om een volledig pand te gaan renoveren. We wilden een architect die ervaring had met het renoveren van oude panden en ook de kenmerken van die tijd terug kon laten komen in het huis. Alles er modern uit laten zien vonden we zonde van zo'n oud pand. Gelukkig vonden we er een die waar we op een lijn mee zaten!
- Vergunnigen aanvragen vond ik een klein drama. Het duurde een half jaar (!) eer we de vergunnigen voor de dakkapel en dergelijke kregen. (het stomme was dat we de lelijke jaren '60 kapel gingen vervangen voor een dakkapel met de looks van 1860, maar dat ging dus niet zomaar)
- Nadat de vergunningen rond waren, konden we op zoek naar een aannemer. Ook dit was niet makkelijk. We wilden bepaalde dingen die niet elke aannemer wilde of kon doen. (en suite en dergelijke)
- Sommige dingen besteedde de aannemer uit, zoals de keuken en de vloeren. Gelukkig hadden we een goede architect die wat fijne connecties had, anders had ik niet geweten waar ik had moeten beginnen. We hebben nu een keuken die gemaakt is door een timmerman, granitovloeren in de keuken en badkamers en de rest van het huis is voorzien van visgraatparket.
- Naast alle kosten die je maakt voor de architect en aannemer, ben je nog een hele klap geld kwijt aan van alles en nog wat. De renovatie van het huis was duurder dan de koopprijs. Hou daar rekening mee! Je gaat gewoon heel veel geld uitgeven en, geloof mij, veel meer dan je in eerste instantie denkt. Je komt in een oud, slecht onderhouden huis altijd onvoorziene zaken tegen. Bij ons was dat bijvoorbeeld asbest. We wisten dat er asbest aanwezig was, maar we wisten niet dat er in de kelder ook nog wat zat. Dat was namelijk niet opgemerkt bij de bouwtechnische keuring.
Was het alle kosten en tijd waard? Ja. Ik woon nu in mijn droomhuis.
We hebben alleen de voor- en zijgevel laten staan. Verder is alles eruit gesloopt en is het vanaf punt nul weer opgebouwd. Het was hartstikke gaaf om te (laten) doen, maar het was eens en nooit weer. Waarom?
- Eerst architect zoeken. Ons project was zo groot, dat we het niet alleen konden. Naast tijd bezaten we ook niet de kennis om een volledig pand te gaan renoveren. We wilden een architect die ervaring had met het renoveren van oude panden en ook de kenmerken van die tijd terug kon laten komen in het huis. Alles er modern uit laten zien vonden we zonde van zo'n oud pand. Gelukkig vonden we er een die waar we op een lijn mee zaten!
- Vergunnigen aanvragen vond ik een klein drama. Het duurde een half jaar (!) eer we de vergunnigen voor de dakkapel en dergelijke kregen. (het stomme was dat we de lelijke jaren '60 kapel gingen vervangen voor een dakkapel met de looks van 1860, maar dat ging dus niet zomaar)
- Nadat de vergunningen rond waren, konden we op zoek naar een aannemer. Ook dit was niet makkelijk. We wilden bepaalde dingen die niet elke aannemer wilde of kon doen. (en suite en dergelijke)
- Sommige dingen besteedde de aannemer uit, zoals de keuken en de vloeren. Gelukkig hadden we een goede architect die wat fijne connecties had, anders had ik niet geweten waar ik had moeten beginnen. We hebben nu een keuken die gemaakt is door een timmerman, granitovloeren in de keuken en badkamers en de rest van het huis is voorzien van visgraatparket.
- Naast alle kosten die je maakt voor de architect en aannemer, ben je nog een hele klap geld kwijt aan van alles en nog wat. De renovatie van het huis was duurder dan de koopprijs. Hou daar rekening mee! Je gaat gewoon heel veel geld uitgeven en, geloof mij, veel meer dan je in eerste instantie denkt. Je komt in een oud, slecht onderhouden huis altijd onvoorziene zaken tegen. Bij ons was dat bijvoorbeeld asbest. We wisten dat er asbest aanwezig was, maar we wisten niet dat er in de kelder ook nog wat zat. Dat was namelijk niet opgemerkt bij de bouwtechnische keuring.
Was het alle kosten en tijd waard? Ja. Ik woon nu in mijn droomhuis.
zondag 15 maart 2015 10:07
zondag 15 maart 2015 10:11
Koetje, ik raad je aan om zo'n project wel in een keer af te ronden als het financieel mogelijk is. Onderschat het niet! Het is fijn dat je familie en vrienden hebt die ervaring hebben met monumentale panden, maar hebben zij ook ervaring met een volledige renovatie?
Wat is je budget? Op basis van je verhaal en de verkoopprijs schat ik zo in dat je drie ton nodig gaat hebben. De renovatie van mijn huis was duurder dan de aankoopprijs! Heb je eigen geld? Zonder is het echt niet te doen namelijk. Het geld vliegt je zak uit en je kijkt niet meer op van 10000 meer of minder als je aan het renoveren bent. Echt.
Wat is je budget? Op basis van je verhaal en de verkoopprijs schat ik zo in dat je drie ton nodig gaat hebben. De renovatie van mijn huis was duurder dan de aankoopprijs! Heb je eigen geld? Zonder is het echt niet te doen namelijk. Het geld vliegt je zak uit en je kijkt niet meer op van 10000 meer of minder als je aan het renoveren bent. Echt.
zondag 15 maart 2015 10:14
Sandt, dat lijkt mij dus ook. Mijn vader zaliger zei altijd: "Met vrienden en familie moet je wandelen, niet handelen." En zo is het.
Koetje, ik zou deze renovatie dus niet door familie laten doen. Neem zelf een aannemer in de hand en dan eentje die alles doet, zodat niemand op elkaar hoeft te wachten. Echt, je gaat ruzie krijgen met je familie en/of vrienden die helpen! Er zullen genoeg dingen zijn die niet in een keer goed gaan en hoe ga je dat dan aanpakken? Hoe betaal je ze?
Ik zou geen zakelijke relatie met mijn familie of vrienden willen hebben en, laten we wel wezen, renoveren is zakelijk.
Koetje, ik zou deze renovatie dus niet door familie laten doen. Neem zelf een aannemer in de hand en dan eentje die alles doet, zodat niemand op elkaar hoeft te wachten. Echt, je gaat ruzie krijgen met je familie en/of vrienden die helpen! Er zullen genoeg dingen zijn die niet in een keer goed gaan en hoe ga je dat dan aanpakken? Hoe betaal je ze?
Ik zou geen zakelijke relatie met mijn familie of vrienden willen hebben en, laten we wel wezen, renoveren is zakelijk.
zondag 15 maart 2015 10:35
Onzalig plan. Een monumentaal pand met achterstallig onderhoud opknappen kost heel veel geld en heel veel tijd. Natuurlijk willen je familie en vrienden helpen, maar ze zijn niet een half jaar tot een jaar fulltime beschikbaar!
Koop eerst een gewoon huis, blijf de komende jaren goed sparen en dan over een jaar of 10 kun je nog eens kijken of een monumentaal pand opknappen nog steeds je droom is. Je hebt dan een stuk steviger basis voor zo'n project. Nu kun je dat echt nog niet overzien.
Koop eerst een gewoon huis, blijf de komende jaren goed sparen en dan over een jaar of 10 kun je nog eens kijken of een monumentaal pand opknappen nog steeds je droom is. Je hebt dan een stuk steviger basis voor zo'n project. Nu kun je dat echt nog niet overzien.
zondag 15 maart 2015 10:40
Ik zou het gewoon doen als je er zin in hebt. Het is een geweldige leerschool om een keer een huis volledig gestript en opnieuw opgebouwd te hebben. Zolang je nog geen kinderen hebt, is het de perfecte tijd; kun je je vrije uren in het huis steken.
Het eerste huis dat man en ik samen kochten was zo'n huis. Het was zwaar en soms heel erg niet leuk, maar we zijn er allebei geweldig handig van geworden. We kunnen alles in huis zelf maken, heel praktisch Ik moet wel eerlijk zeggen dat ons tweede huis een huis was dat al door anderen volledig was opgeknapt. Met twee kleine kinderen lijkt het me een drama. Maar als je nog jong bent en ongebonden? Ga ervoor
Het eerste huis dat man en ik samen kochten was zo'n huis. Het was zwaar en soms heel erg niet leuk, maar we zijn er allebei geweldig handig van geworden. We kunnen alles in huis zelf maken, heel praktisch Ik moet wel eerlijk zeggen dat ons tweede huis een huis was dat al door anderen volledig was opgeknapt. Met twee kleine kinderen lijkt het me een drama. Maar als je nog jong bent en ongebonden? Ga ervoor
zondag 15 maart 2015 10:46
Ik woon in een appartement dat deel uitmaakt van een pand uit plusminus 1780, dat van mijn vader is geweest en 25 jaar geleden door hem is opgeknapt, samen met een heel handige, hardwerkende jongen die op de MTS zat en hem s avonds en in het weekend heel veel hielp.
Die verbouwing heeft die 2 bloed, zweet en tranen gekost en ook veel geld, ondanks dat er weinig vaklieden aan te pas zijn gekomen.
Zelf ben ik opgegroeid in een huis uit 1870 dat mijn vader al in de vroege jaren 70 geheel gerenoveerd heeft met hulp van kennissen en weinig vaklieden, toen was hij nog jong en lukte dat goed.
Het derde renovatieproject van mijn ouders, een oude schuur zonder elektra, gas en dergelijke verbouwen tot een woonhuis heeft hun echt heel veel geld gekost, mede ook omdat mijn vader al 60 was toen ze ermee begonnen en zelf niet veel meer kon mee bouwen, zijn werk als huisschilder viel hem toen al veel zwaarder.
Volgens mij hebben ze voor de schuur minder dan een ton betaald maar voor ze er woonden had de renovatie zeker 3 ton gekost en het is niet eens een paleis geworden.
Wees dus beducht op hoge kosten, het is echter wel zo dat het heel fijn wonen in een monument, het is afwegen of je de kosten ervoor over hebt.
Nog een puntje:
de vloeren in oude panden zijn niet zo waterpas als in een nieuw huis, mijn woonkamer helt 5 cm en dat merken bezoekers altijd, zelf wen je eraan.
Die verbouwing heeft die 2 bloed, zweet en tranen gekost en ook veel geld, ondanks dat er weinig vaklieden aan te pas zijn gekomen.
Zelf ben ik opgegroeid in een huis uit 1870 dat mijn vader al in de vroege jaren 70 geheel gerenoveerd heeft met hulp van kennissen en weinig vaklieden, toen was hij nog jong en lukte dat goed.
Het derde renovatieproject van mijn ouders, een oude schuur zonder elektra, gas en dergelijke verbouwen tot een woonhuis heeft hun echt heel veel geld gekost, mede ook omdat mijn vader al 60 was toen ze ermee begonnen en zelf niet veel meer kon mee bouwen, zijn werk als huisschilder viel hem toen al veel zwaarder.
Volgens mij hebben ze voor de schuur minder dan een ton betaald maar voor ze er woonden had de renovatie zeker 3 ton gekost en het is niet eens een paleis geworden.
Wees dus beducht op hoge kosten, het is echter wel zo dat het heel fijn wonen in een monument, het is afwegen of je de kosten ervoor over hebt.
Nog een puntje:
de vloeren in oude panden zijn niet zo waterpas als in een nieuw huis, mijn woonkamer helt 5 cm en dat merken bezoekers altijd, zelf wen je eraan.
zondag 15 maart 2015 10:47
Niet door familie laten doen. Zus heeft zo'n huis gekocht. Elk weekend waren ik en mijn andere zussen onze vent kwijt voor meer dan anderhalf jaar. Dat heeft echt heel wat gedoe en geruzie opgeleverd in de familie. Na anderhalf jaar elke weekenddag klussen werd het nadat ze er in trokken, afgekocht met een avondje uit eten. Anderhalf fucking jaar elk weekend!!!! Een armetierig kut etentje! Terwijl ze door onze mannen meer dan een ton hebben bespaard. Nooit maar dan ook nooit meer! Het is nooit meer 'helemaal' goedgekomen overigens.
"As je denk dat je mooi ben dan ben je een embersiel leleike kuthoer"
zondag 15 maart 2015 10:49
zondag 15 maart 2015 10:52
zondag 15 maart 2015 10:58
Zalig plan juist!
Wij zijn een 100+ jaar oud huis aan het opknappen, ook daar veel achterstallig onderhoud. Het is enorm hard werken naast een baan en een dreumes (wat dat betreft was het wel echt handiger geweest als we voordat we een kind hadden zo'n project waren begonnen - kan je ook meenemen in de overwegingen), maar wel echt heel leuk. En tot nu toe blijven we netjes binnen budget
Wij hebben een heel weekend als een malle zitten rekenen toen we het huis overwogen. Op internet (google: bouwkostenwijzer) heel veel data gevonden, en alles in excel uitgerekend (en daarna nog een keer omdat ik de btw vergeten was ) Uiteindelijk kwam daar een bedrag uit wat we dachten kwijt te zijn aan de verbouwing, +10% gedaan, en daarmee naar onze spaarrekeningen en hypotjeekmogelijkheden gekeken. Dat hebben we gewoon weer afgezet tegen wat wij wilden betalen gezien de verbouwingskosten, en toen hebben we 21% onder de vraagprijs geboden, en het uiteindelijk voor 18% onder de vraagprijs gekocht.
Ik wilde eerst ook een taxatie laten doen, maar met een uniek pand heeft dat volgens mij vrij weinig zin als je wil weten hoeveel je kwijt gaat zijn aan de verbouwing. De taxateur kijkt nauwelijks naar de bouwkundige staat, en de bouwkundige weet ook niet hoeveel schimmel er achter dat voorzetwandje vandaan gaat komen. (Nou is mijn vriend bouwkundige hoor, dus we wisten wel dat de constructie goed was).
Wij zijn een 100+ jaar oud huis aan het opknappen, ook daar veel achterstallig onderhoud. Het is enorm hard werken naast een baan en een dreumes (wat dat betreft was het wel echt handiger geweest als we voordat we een kind hadden zo'n project waren begonnen - kan je ook meenemen in de overwegingen), maar wel echt heel leuk. En tot nu toe blijven we netjes binnen budget
Wij hebben een heel weekend als een malle zitten rekenen toen we het huis overwogen. Op internet (google: bouwkostenwijzer) heel veel data gevonden, en alles in excel uitgerekend (en daarna nog een keer omdat ik de btw vergeten was ) Uiteindelijk kwam daar een bedrag uit wat we dachten kwijt te zijn aan de verbouwing, +10% gedaan, en daarmee naar onze spaarrekeningen en hypotjeekmogelijkheden gekeken. Dat hebben we gewoon weer afgezet tegen wat wij wilden betalen gezien de verbouwingskosten, en toen hebben we 21% onder de vraagprijs geboden, en het uiteindelijk voor 18% onder de vraagprijs gekocht.
Ik wilde eerst ook een taxatie laten doen, maar met een uniek pand heeft dat volgens mij vrij weinig zin als je wil weten hoeveel je kwijt gaat zijn aan de verbouwing. De taxateur kijkt nauwelijks naar de bouwkundige staat, en de bouwkundige weet ook niet hoeveel schimmel er achter dat voorzetwandje vandaan gaat komen. (Nou is mijn vriend bouwkundige hoor, dus we wisten wel dat de constructie goed was).
zondag 15 maart 2015 11:04
nog 1 punt, uit eigen ervaring:
het is niet altijd makkelijk een oud pand in te richten, er hangt zoveel sfeer dat dat bepaalde meubels er echt helemaal niet staan, om onverklaarbare redenen.
mijn onderbuurman had bijvoorbeeld een heel mooie set jaren 30 meubels op de kop getikt en in zijn appartement laten neerzetten, die kon meteen weer retour, door de sfeer van het huis zag het er echt niet uit.
het is niet altijd makkelijk een oud pand in te richten, er hangt zoveel sfeer dat dat bepaalde meubels er echt helemaal niet staan, om onverklaarbare redenen.
mijn onderbuurman had bijvoorbeeld een heel mooie set jaren 30 meubels op de kop getikt en in zijn appartement laten neerzetten, die kon meteen weer retour, door de sfeer van het huis zag het er echt niet uit.
zondag 15 maart 2015 11:07
Het probleem zal hem denk ik niet in de woning zelf zitten.
Ik denk dat de grootste problemen zullen zitten in de vergunningen en de regels van monumentenzorg.
Je kunt tijdens het werk niet denken iets net een beetje anders te gaan doen als waar vergunning voor is, je bent dan al snel weer een half jaar verder voor een nieuwe vergunning.
Bezint eer ge begint
Ik denk dat de grootste problemen zullen zitten in de vergunningen en de regels van monumentenzorg.
Je kunt tijdens het werk niet denken iets net een beetje anders te gaan doen als waar vergunning voor is, je bent dan al snel weer een half jaar verder voor een nieuwe vergunning.
Bezint eer ge begint
Niet geschoten is altijd mis
