Geld & Recht
alle pijlers
Extra inleg VVE t.b.v. wooncomfort , hoe de balans opmaken?
dinsdag 1 oktober 2024 20:13
Ik twijfelde even of ik mijn vraag hier moest plaatsen of onder 'thuis'... mocht dit niet de juiste pijler zijn, excuus!
Vier jaar geleden heb ik een appartement gekocht met een behoorlijk hoge VVE, vind ik zelf. Ik betaal maandelijks €170,- en tot nu toe is er in die vier jaar weinig gebeurd qua onderhoud. Dit komt doordat er in het verleden een slecht beheer is geweest, waardoor er meer geld is uitgegeven dan binnenkwam, en de laatste jaren zijn we bezig om de pot weer aan te vullen.
Het appartementencomplex bestaat uit zes woningen. Twee van de zes bewoners zijn nooit aanwezig bij de vergaderingen en interesseren zich er volgens mij ook totaal niet voor, dus hun stem hebben we eigenlijk al niet. Eigenlijk heb ik alleen contact met de bewoners van de andere drie complexen en wij liggen vaak wel redelijk op één lijn.
Nu hebben wij in de laatste vergadering wat wensen aangegeven qua onderhoud en dergelijke. Waaronder het vervangen van kozijnen in de appartementen. We hebben nu aan één zijde (waar de woonkamer zit) van onze appartementen nog houten kozijnen. Deze verkeren in matige tot slechte staat. De achterkant van de appartementen (slaapkamers) zijn voorzien van kunststof kozijnen. We hebben in de woonkamer een groot raam, welke niet open kan. Wel een balkondeur die we open kunnen zetten, maar dat is ook niet zo prettig bij kouder weer. En in het najaar hebben we last van schimmel- en vochtproblemen.
De beheerder heeft offertes opgevraagd voor het vervangen van de kozijnen voor kunststof kozijnen met HR++ of triple glas. Bestaande problemen, zoals geen tot weinig ventilatie-voorzieningen, slecht sluitende balkondeuren, koudeval et cetera zullen daarmee opgelost worden. Het wooncomfort zal toenemen en de stookkosten zullen afnemen. En ik vermoed dat het toekomstige verkoop van je appartement ook ten goede zal komen, wanneer je deze netjes onderhoudt? Maar dat vind ik lastig om een inschatting van te maken.
Ik ben dus voorstander van kozijnvervanging. Maar... we hebben niet genoeg geld in de pot. We zouden €9.000 in totaal extra moeten inleggen, dus zo'n €1.500 per appartement, en dan is de pot dus ook leeg. In het meerjarenonderhoudsplan staan nog meerdere dingen op de planning voor de komende 10 jaar, waaronder het vervangen van het dak in 2028. De VVE beheerder heeft drie versies uitgewerkt van het MJOP om verschillende scenario's te schetsen:
Scenario 1: GEEN extra inleg -> betekent dat we in 2027 pas genoeg geld hebben om de kozijnen te laten vervangen. In 2028 is het dak vervolgens aan de beurt en dan hebben we een tekort van 23k.
Scenario 2: GEEN extra inleg en kozijnvervanging WEL dit jaar -> zitten we per direct met een tekort van 9k en in 2028 een tekort van 28k.
Scenario 3: WEL extra inleg -> nu laten uitvoeren, in 2028 weer een tekort van een kleine 10k. Dus komende jaren weer wat opzij zetten zodat we het dak dan kunnen laten doen.
In mijn ogen komt het erop neer dat we vroeg of laat toch wel de rekening gepresenteerd krijgen van het slechte beheer uit het verleden. Of we leggen nu extra bij, of we krijgen in 2028 de deksel op onze neus. De kozijnen moeten toch een keer vervangen worden, en nu krijg ik er tenminste nog wooncomfort voor terug. En als ik wil verkopen en het appartement verkeert straks alleen maar in slechtere staat en er zit geen geld in de pot, is dat ook niet gunstig. Maar dat is mijn gevoel/beeld erbij. Dit is de eerste keer dat ik met zoiets te maken heb en ik merk dat mijn medebewoners hier ook niet per se een duidelijke mening over hebben, dus mijn vraag is wat jullie zouden doen? Zie ik nog iets over het hoofd? Zijn er dingen die ik nog moet uitvragen, waar ik rekening mee moet houden? Hoe kan ik hier een gedegen beslissing in nemen?
Vier jaar geleden heb ik een appartement gekocht met een behoorlijk hoge VVE, vind ik zelf. Ik betaal maandelijks €170,- en tot nu toe is er in die vier jaar weinig gebeurd qua onderhoud. Dit komt doordat er in het verleden een slecht beheer is geweest, waardoor er meer geld is uitgegeven dan binnenkwam, en de laatste jaren zijn we bezig om de pot weer aan te vullen.
Het appartementencomplex bestaat uit zes woningen. Twee van de zes bewoners zijn nooit aanwezig bij de vergaderingen en interesseren zich er volgens mij ook totaal niet voor, dus hun stem hebben we eigenlijk al niet. Eigenlijk heb ik alleen contact met de bewoners van de andere drie complexen en wij liggen vaak wel redelijk op één lijn.
Nu hebben wij in de laatste vergadering wat wensen aangegeven qua onderhoud en dergelijke. Waaronder het vervangen van kozijnen in de appartementen. We hebben nu aan één zijde (waar de woonkamer zit) van onze appartementen nog houten kozijnen. Deze verkeren in matige tot slechte staat. De achterkant van de appartementen (slaapkamers) zijn voorzien van kunststof kozijnen. We hebben in de woonkamer een groot raam, welke niet open kan. Wel een balkondeur die we open kunnen zetten, maar dat is ook niet zo prettig bij kouder weer. En in het najaar hebben we last van schimmel- en vochtproblemen.
De beheerder heeft offertes opgevraagd voor het vervangen van de kozijnen voor kunststof kozijnen met HR++ of triple glas. Bestaande problemen, zoals geen tot weinig ventilatie-voorzieningen, slecht sluitende balkondeuren, koudeval et cetera zullen daarmee opgelost worden. Het wooncomfort zal toenemen en de stookkosten zullen afnemen. En ik vermoed dat het toekomstige verkoop van je appartement ook ten goede zal komen, wanneer je deze netjes onderhoudt? Maar dat vind ik lastig om een inschatting van te maken.
Ik ben dus voorstander van kozijnvervanging. Maar... we hebben niet genoeg geld in de pot. We zouden €9.000 in totaal extra moeten inleggen, dus zo'n €1.500 per appartement, en dan is de pot dus ook leeg. In het meerjarenonderhoudsplan staan nog meerdere dingen op de planning voor de komende 10 jaar, waaronder het vervangen van het dak in 2028. De VVE beheerder heeft drie versies uitgewerkt van het MJOP om verschillende scenario's te schetsen:
Scenario 1: GEEN extra inleg -> betekent dat we in 2027 pas genoeg geld hebben om de kozijnen te laten vervangen. In 2028 is het dak vervolgens aan de beurt en dan hebben we een tekort van 23k.
Scenario 2: GEEN extra inleg en kozijnvervanging WEL dit jaar -> zitten we per direct met een tekort van 9k en in 2028 een tekort van 28k.
Scenario 3: WEL extra inleg -> nu laten uitvoeren, in 2028 weer een tekort van een kleine 10k. Dus komende jaren weer wat opzij zetten zodat we het dak dan kunnen laten doen.
In mijn ogen komt het erop neer dat we vroeg of laat toch wel de rekening gepresenteerd krijgen van het slechte beheer uit het verleden. Of we leggen nu extra bij, of we krijgen in 2028 de deksel op onze neus. De kozijnen moeten toch een keer vervangen worden, en nu krijg ik er tenminste nog wooncomfort voor terug. En als ik wil verkopen en het appartement verkeert straks alleen maar in slechtere staat en er zit geen geld in de pot, is dat ook niet gunstig. Maar dat is mijn gevoel/beeld erbij. Dit is de eerste keer dat ik met zoiets te maken heb en ik merk dat mijn medebewoners hier ook niet per se een duidelijke mening over hebben, dus mijn vraag is wat jullie zouden doen? Zie ik nog iets over het hoofd? Zijn er dingen die ik nog moet uitvragen, waar ik rekening mee moet houden? Hoe kan ik hier een gedegen beslissing in nemen?
dinsdag 1 oktober 2024 20:25
dinsdag 1 oktober 2024 20:31
Ja, dat heeft ook mijn voorkeur inderdaad.Lady_Day schreef: ↑01-10-2024 20:25Ik zou gaan voor optie 3. Nu extra inleggen, kozijnen vervangen en ondertussen de maandelijkse bijdrage verhogen zodat je in 2028 geld voor het dak hebt.
Nog iets anders: hoe zijn de stemmen verdeeld bij jullie? Hoeveel procent is genoeg om de plannen van de meerderheid door te zetten?
De stemmen zijn als volgt verdeeld:
Aandeel bovenste twee appartementen: 100
Aandeel middelste twee appartementen (ik ben daar 1 van): 76
Aandeel onderste twee appartementen (die twee komen nooit): 65
We hebben in totaal 242 van de 482 stemmen nodig voor positief besluit.
Ik ben tot nu toe telkens met de twee bovenburen in de vergadering geweest, dus wij hebben altijd het merendeel van de stemmen.
Nu is het zo dat 1 van de 2 bovenburen wil verhuizen en ook met de makelaar gaat overleggen waar zij goed aan doet in deze situatie. De andere bovenbuur staat open voor vervanging/gesprek hierover.
Mijn buurman van de middelste laag twijfelt. Die denkt vooral: ik heb geen zin om extra te betalen (wat vroeg of laat toch moet, in mijn ogen).
Onderste twee nooit present, spreek ik ook nooit, als ik het zo inschat zijn die ook niet gauw voor.
dinsdag 1 oktober 2024 20:41
Ja, precies. Maar als 1 vd 2 (dus de mevrouw die wil verhuizen...) nee zegt, moet ik mijn andere buurman mee zien te krijgen. Dus daar zit ik wel een beetje over in, aangezien niemand hier happig is op het maken van extra kosten en dergelijke. Maar goed, misschien weet ik ze te overtuigen met de juiste onderbouwingen.
dinsdag 1 oktober 2024 20:42
Check ook even of je gemeente ondersteuning of subsidiemogelijkheden biedt voor woningverbetering.
Daarnaast kan je via het Warmtefonds een gesubsidieerde lening aangaan. Op die manier kan je het over een langere periode uitsmeren waardoor je het maandbedrag minder hoeft te verhogen.
https://www.rijksoverheid.nl/actueel/ni ... n-van-vves
Daarnaast kan je via het Warmtefonds een gesubsidieerde lening aangaan. Op die manier kan je het over een langere periode uitsmeren waardoor je het maandbedrag minder hoeft te verhogen.
https://www.rijksoverheid.nl/actueel/ni ... n-van-vves
dinsdag 1 oktober 2024 20:57
Niet altijd is het 'de meeste stemmen gelden' bij de VVE.
Meestal wel hoor, dat is wel de norm maar soms toch niet, dan moet je meer dan de minimale meerderheid hebben voor alle of alleen specifiek bepaalde beslissingen.
Maar dat staat dan ook duidelijk beschreven in splitsingregelement.
Meestal wel hoor, dat is wel de norm maar soms toch niet, dan moet je meer dan de minimale meerderheid hebben voor alle of alleen specifiek bepaalde beslissingen.
Maar dat staat dan ook duidelijk beschreven in splitsingregelement.
lucifee2024 wijzigde dit bericht op 01-10-2024 20:58
5.49% gewijzigd
dinsdag 1 oktober 2024 20:58
Als de VVE nog hoger wordt dan die 170 euro p mnd nu, dan is dat voor de verkoop op termijn ook niet erg aantrekkelijk.
Ik zie nu soms appartementen langskomen op Funda met een VVE van over de 200 euro. Dat schrikt mij wel erg af, iedere maand zo'n hoge extra uitgave bovenop de hypotheek. En als er dan nog gas en elektra bij in zit, oke, maar zo niet..
Ik zie nu soms appartementen langskomen op Funda met een VVE van over de 200 euro. Dat schrikt mij wel erg af, iedere maand zo'n hoge extra uitgave bovenop de hypotheek. En als er dan nog gas en elektra bij in zit, oke, maar zo niet..
dinsdag 1 oktober 2024 21:00
Maar er zijn uitzonderingen op deze regel: voor een aantal besluiten geldt een ‘procedure versterkte meerderheid’.
Procedure versterkte meerderheid:
Het verschilt per VvE voor welke besluiten de procedure versterkte meerderheid geldt. Dit staat beschreven in de splitsingsakte van de vereniging van eigenaren. Het zijn bijvoorbeeld besluiten over:
Uitgaven voor het onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke ruimtes.
Uitgaven uit het reservefonds.
Financiële verplichtingen voor een hoger bedrag dan vastgesteld door de vergadering.
Vaststelling of wijziging van het huishoudelijk reglement.
Ontzegging van het gebruik van het privégedeelte bij zware overtredingen op de reglementen.
Procedure versterkte meerderheid:
Het verschilt per VvE voor welke besluiten de procedure versterkte meerderheid geldt. Dit staat beschreven in de splitsingsakte van de vereniging van eigenaren. Het zijn bijvoorbeeld besluiten over:
Uitgaven voor het onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke ruimtes.
Uitgaven uit het reservefonds.
Financiële verplichtingen voor een hoger bedrag dan vastgesteld door de vergadering.
Vaststelling of wijziging van het huishoudelijk reglement.
Ontzegging van het gebruik van het privégedeelte bij zware overtredingen op de reglementen.
dinsdag 1 oktober 2024 21:11
Ik begrijp de verbazing niet zo goed. Als je een huis koopt, hoort daar onderhoud bij. Als je een ouder huis koopt, kun je verwachten dat dit meer is dan wanneer het een nieuw huis is. Als jij een huis had gekocht zonder VVE, was je ook begonnen met een pot die op nul staat. De vorige bewoners hebben dit niet alvast voor je opgespaard.
Jij bent in een VVE komen te wonen, zonder dat je waarschijnlijk goed onderzoek hebt gedaan. Idem als de andere VVE leden. Het is een feit dat de MJOP een aantal zaken aan het ligt brengt van dingen die moeten en dingen die wenselijk zijn.
Dat betekent dat jullie de woningen moeten bekijken vanuit het licht: dit is mijn huis en in jaar dit en jaar dat moeten er deze dingen gaan gebeuren voor x geld. En normaal kijk je dan hoe je dat geld opzij gaat leggen, ook als dat betekent dat de onderhoudsreservering omhoog moet.
Voor een hoop dingen kunnen jullie subsidies krijgen, waarbij een VVE een duurzaamheidslening kan afsluiten op de woning en niet op de zittende bewoner. dat betekent dat als je vertrekt, jij zonder deze schuld kunt uitstappen. Uiteraard betekent dat wel voor een volgende bewoner aflossen bovenop de reservering.
Dit zijn kosten die jullie allemaal mee hadden moeten nemen in het gegeven of je dit huis kunt betalen (los van dat het een VVE woning is).
Jij bent in een VVE komen te wonen, zonder dat je waarschijnlijk goed onderzoek hebt gedaan. Idem als de andere VVE leden. Het is een feit dat de MJOP een aantal zaken aan het ligt brengt van dingen die moeten en dingen die wenselijk zijn.
Dat betekent dat jullie de woningen moeten bekijken vanuit het licht: dit is mijn huis en in jaar dit en jaar dat moeten er deze dingen gaan gebeuren voor x geld. En normaal kijk je dan hoe je dat geld opzij gaat leggen, ook als dat betekent dat de onderhoudsreservering omhoog moet.
Voor een hoop dingen kunnen jullie subsidies krijgen, waarbij een VVE een duurzaamheidslening kan afsluiten op de woning en niet op de zittende bewoner. dat betekent dat als je vertrekt, jij zonder deze schuld kunt uitstappen. Uiteraard betekent dat wel voor een volgende bewoner aflossen bovenop de reservering.
Dit zijn kosten die jullie allemaal mee hadden moeten nemen in het gegeven of je dit huis kunt betalen (los van dat het een VVE woning is).
dinsdag 1 oktober 2024 21:14
Voor een eigen woning houdt de vereniging van eigenaren een onderhoudsreservering aan van ca. €300 per maand. Je zit met elkaar dus gewoon ook echt te laag qua bedrag.
Voor een VVE geldt dat als marge elk jaar een minimumbedrag in een potje hoort te zitten
"Alle VvE's zijn verplicht een reservefonds te hebben. Jaarlijks moet je VvE zeker 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren."
Voor 6 appartementen a 100 m2 per stuk kom je al snel op een herbouwwaarde van 1,5 miljoen uit. Dan kom je op een minimale reservering uit van 110-130 euro per appartement per maand. Maar dat is zonder overige kosten die je vaak ook hebt (verzekeringen, schoonmaak, onderhoud tuin, bomen, en extra's). Aangezien er niks in het potje zit, zou ik daar snel mee beginnen en zorgen dat dit er altijd is én daarnaast voor overig onderhoud gaan sparen.
bron https://www.centraalbeheer.nl/zakelijk/ ... n-mjop-vve
Over VVE's en subsidies zijn er meer dan genoeg sites te vinden. Voor een heel compleet overzicht kan ik je de REL adviseren.
Voor een VVE geldt dat als marge elk jaar een minimumbedrag in een potje hoort te zitten
"Alle VvE's zijn verplicht een reservefonds te hebben. Jaarlijks moet je VvE zeker 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren."
Voor 6 appartementen a 100 m2 per stuk kom je al snel op een herbouwwaarde van 1,5 miljoen uit. Dan kom je op een minimale reservering uit van 110-130 euro per appartement per maand. Maar dat is zonder overige kosten die je vaak ook hebt (verzekeringen, schoonmaak, onderhoud tuin, bomen, en extra's). Aangezien er niks in het potje zit, zou ik daar snel mee beginnen en zorgen dat dit er altijd is én daarnaast voor overig onderhoud gaan sparen.
bron https://www.centraalbeheer.nl/zakelijk/ ... n-mjop-vve
Over VVE's en subsidies zijn er meer dan genoeg sites te vinden. Voor een heel compleet overzicht kan ik je de REL adviseren.
nomennesci0 wijzigde dit bericht op 01-10-2024 21:25
28.31% gewijzigd
dinsdag 1 oktober 2024 21:18
@NomenNesci0 ik ben helemaal niet verbaasd? Ik ben juist voorstander van dit plan. Ik ben verbaasd dat mijn medebewoners dit mogelijk niet zien zitten omdat zij de extra kosten niet begrijpen. Ik vroeg me alleen af of ik het wel goed zie, of dat ik nog iets over het hoofd zie. Zodat ik ook goed geinformeerd het gesprek kan aangaan met mijn buren.
Ik heb geen idee hoe je erbij komt dat ik heb bedacht dat mijn medebewoners wel voor me gespaard zouden hebben. Ik zeg alleen dat we achterstallig onderhoud hebben door slecht beheer in het verleden. Ik ben me er zeker van bewust dat wonen met onderhoudskosten komt.
Bedankt voor je bron en je informatie over de duurzaamheidslening. Hier was ik nog niet van op de hoogte. Ik ga het doornemen!
Ik heb geen idee hoe je erbij komt dat ik heb bedacht dat mijn medebewoners wel voor me gespaard zouden hebben. Ik zeg alleen dat we achterstallig onderhoud hebben door slecht beheer in het verleden. Ik ben me er zeker van bewust dat wonen met onderhoudskosten komt.
Bedankt voor je bron en je informatie over de duurzaamheidslening. Hier was ik nog niet van op de hoogte. Ik ga het doornemen!
dinsdag 1 oktober 2024 21:28
Wat dat betreft heb je het huis gekocht, incl achterstallig onderhoud. Dat heeft nl. ook gezorgd voor een lagere verkoopprijs. Probeer het even los te koppelen van vorige bewoners. Bij een andere woning zonder VVE had je een huis ook gekocht in de staat waarin deze was en gerekend met het feit dat je onderhoud kon verwachten. Dat zal dan ook de verkoopprijs hebben gedrukt, dus in die zin kun je dat op dezelfde manier zien.
dinsdag 1 oktober 2024 21:30
NomenNesci0 schreef: ↑01-10-2024 21:14Voor een eigen woning houdt de vereniging van eigenaren een onderhoudsreservering aan van ca. €300 per maand. Je zit met elkaar dus gewoon ook echt te laag qua bedrag.
Ik zie zo snel niet waar je dit bedrag van €300 vandaan haalt. Lijkt me wat hoog?
Tao - uiteindelijk is het toch geld dat je in de woning stopt. Beetje vestzak - broekzak. Ik zou daarom gaan voor een eenmalige verhoogde bijdrage als alle eigenaren dat kunnen. Zo hebben wij dat ook gedaan destijds in mijn VVE. We hadden zelfs dat ene lid dat oorspronkelijk niet wilde meedoen kunnen dwingen. Dus eentje die moeilijk doet hoeft geen belemmering te zijn.
Daarna hebben we een aantal jaar gespaard om voldoende reserve te hebben en afgelopen jaar is besloten dat de VVE bijdrage wel weer omlaag kon.
PS vergeet je ook jouw aandeel in het reservefonds niet aan te geven in je IB? Dat maakt onderdeel uit van je vermogen.
dinsdag 1 oktober 2024 21:32
Wat ik aangaf, google en je vindt tig links. Hier is er eentje https://www.svn.nl/vve/op-zoek-naar-een ... duurzamen/
Het is het meest logisch als je onderhoudsmomenten aangrijpt om te verduurzamen. Vervang je de kozijnen? Vervang dan meteen het glas voor HR++ glas om zo gebruik te kunnen maken van subsidies. Dan ben je onderaan de streep een stuk goedkoper uit dan wanneer je slechter glas zonder subsidies laat plaatsen.
Idem voor het dak: maak er gebruik van door goede isolatie aan te brengen. Hierop krijg je subsidie. Veel gemeenten hebben coaches die je kunnen raadplegen. Ook zijn er vaak VVE coaches te vinden. Gewoon een beetje rondvragen, bellen etc.
Succes!
Het is het meest logisch als je onderhoudsmomenten aangrijpt om te verduurzamen. Vervang je de kozijnen? Vervang dan meteen het glas voor HR++ glas om zo gebruik te kunnen maken van subsidies. Dan ben je onderaan de streep een stuk goedkoper uit dan wanneer je slechter glas zonder subsidies laat plaatsen.
Idem voor het dak: maak er gebruik van door goede isolatie aan te brengen. Hierop krijg je subsidie. Veel gemeenten hebben coaches die je kunnen raadplegen. Ook zijn er vaak VVE coaches te vinden. Gewoon een beetje rondvragen, bellen etc.
Succes!
dinsdag 1 oktober 2024 21:35
Als er geen acuut probleem is dan is het lastig als je niet de stemmen krijgt die je nodig hebt. Ik zit zelf ook met een dergelijk iets. Ons intercomsysteem is verouderd. Ik zou graag willen dat we er eentje krijgen met video. Zeker ook omdat ik wel eens iemand heb binnen gelaten in de veronderstelling dat het een familielid was. De intercom functioneerde niet naar behoren en ik hoorde niets. Echter, in ons geval moet iedereen het er mee eens zijn en momenteel is dat niet het geval. Dus jammer voor mij en ben ik genoodzaakt een plakbel te gebruiken. Prima want het staat niet in de fik maar iets als kozijnen kan toch echt zorgen voor lekkage en dan ben je nog verder van huis want dan is het wel acuut en moet de reparatie onmiddellijk uitgevoerd worden, of je het er nu mee eens bent of niet.
Overigens vind ik 170 euro ook niet een heel hoge bijdrage.
Overigens vind ik 170 euro ook niet een heel hoge bijdrage.
dinsdag 1 oktober 2024 21:39
Eeeehm, oeps... dit wist ik ergens wel, maar daar heb ik eigenlijk nooit bij stilgestaan bij het invullen. Niet heel handig. Maar ik lees: "Het aandeel in het VvE reservefonds moet alleen worden opgegeven als het totale vermogen in box 3 boven het heffingsvrij vermogen uitkomt" (https://www.vve.nl/kennisbank/vve-finan ... vve-leden/). Daar komen we niet aan, dus dan kom ik er mooi mee weg dus?
Om te kunnen reageren moet je ingelogd zijn
Al een account? Log dan hier in
