Huis geheel aflossen of niet

Nu zal ik van het behoudende type zijn, maar je kunt natuurlijk ook eerst je huis aflossen en dan een gedeelte van je buffer (die op zal lopen, ivm het verdwijnen van je hypotheeklasten) gaan beleggen?

vrouwjagersma schreef: ↑

16-07-2018 22:38

Nu zal ik van het behoudende type zijn, maar je kunt natuurlijk ook eerst je huis aflossen en dan een gedeelte van je buffer (die op zal lopen, ivm het verdwijnen van je hypotheeklasten) gaan beleggen?

Kijk, jij snapt het.

vrouwjagersma schreef: ↑

16-07-2018 22:38

Nu zal ik van het behoudende type zijn, maar je kunt natuurlijk ook eerst je huis aflossen en dan een gedeelte van je buffer (die op zal lopen, ivm het verdwijnen van je hypotheeklasten) gaan beleggen?

Dat kan ook, maar staat natuurlijk los van de vraag die hier ligt. Als je je huis aflost kun je altijd die vrijgekomen maandlasten beleggen. Het gaat er nu om of je versneld wil aflossen of niet.


De rekensom is uiteindelijk heel simpel:

Als het rendement op je belegging per jaar hoger is dan de netto rentelasten (dus incl hypotheekaftrek), dan was beleggen een beter plan dan versneld aflossen. Maar is het rendement op je belegging lager, dan was het een minder plan.

De onzekerheid is dat je wél weet hoeveel rente je betaalt, maar niet weet hoeveel rendement je gaat krijgen. Vandaar dat je zelf een afweging moet maken.

Welk rendement je kunt verwachten hangt af van wat je met dat geld doet: als je het tegen 0% op je spaarrekening zet, dan levert het natuurlijk niet snel meer op dan je rentelasten zijn. Maar in aandelen tegen 6% levert waarschijnlijk wel meer op. En daar zit nog van alles tussenin natuurlijk. Je kunt dat geld bijvoorbeeld ook gebruiken om een andere woning te kopen die je gaat verhuren.

Hier paar jaar geleden alles afgelost en een fles champagne opengetrokken.

De vrijheid om niet meer afhankelijk te zijn van een lening en de bank voelde en voelt nog altijd geweldig.

Dit stel bakstenen nemen ze ons toch echt nooit méér af.

Veel hangt natuurlijk af van hoe groot het bedrag is dat nog openstaat en of er nog buffer is nadien.
Wij hadden nadien nog een buffer voor noodgevallen en sparen nu het geld dat we anders uitgaven aan de lening.
Ik had de boel waarschijnlijk uitgesteld als het mijn allerlaatste centen waren geweest.

vrouwjagersma schreef: ↑

16-07-2018 22:38

Nu zal ik van het behoudende type zijn, maar je kunt natuurlijk ook eerst je huis aflossen en dan een gedeelte van je buffer (die op zal lopen, ivm het verdwijnen van je hypotheeklasten) gaan beleggen?

Lijkt mij ook de allerbeste optie.

Beleggen is en blijft nu eenmaal een risico. Je kunt dat geld ook kwijt raken.
Als beleggen echt 'veilig' kon tegen -zeker weten- 5 % rendement, dan snap ik niet dat er geen enkele bank is die dat voor zijn spaarders wil doen.
Dat zou namelijk pas echt 'snel verdienen' zijn: als bank pak je zelf die 5 % 'gegarandeerd rendement' en spaarders maak je vreselijk blij door hen 2 of 3 % spaarrente te bieden. Iedereen blij.
Stel je eens voor, dan zouden al die spaarders in de rij staan bij die bank voor 3 % spaarrente. Heeft de bank 2 % winst.
Enig idee hoeveel spaargeld er is onder de bevolking?

Maar helaas, blijkbaar durft de bank het toch niet aan om spaarders 3 % spaarrente te bieden; kennelijk durven zij er toch niet helemaal op te vertrouwen dat die 5 % 'veilig' is als rendement wanneer zij als bank (of anderszins financiële instelling) dat spaargeld gaan beleggen?

Ik zou dus zelf voor aflossen kiezen (mits geld over -dan wel voldoende inkomen- t.b.v. onverwachte kosten)

Gebruna schreef: ↑

17-07-2018 00:16

Lijkt mij ook de allerbeste optie.

Beleggen is en blijft nu eenmaal een risico. Je kunt dat geld ook kwijt raken.
Als beleggen echt 'veilig' kon tegen -zeker weten- 5 % rendement, dan snap ik niet dat er geen enkele bank is die dat voor zijn spaarders wil doen.
Dat zou namelijk pas echt 'snel verdienen' zijn: als bank pak je zelf die 5 % 'gegarandeerd rendement' en spaarders maak je vreselijk blij door hen 2 of 3 % spaarrente te bieden. Iedereen blij.
Stel je eens voor, dan zouden al die spaarders in de rij staan bij die bank voor 3 % spaarrente. Heeft de bank 2 % winst.
Enig idee hoeveel spaargeld er is onder de bevolking?

Maar helaas, blijkbaar durft de bank het toch niet aan om spaarders 3 % spaarrente te bieden; kennelijk durven zij er toch niet helemaal op te vertrouwen dat die 5 % 'veilig' is als rendement wanneer zij als bank (of anderszins financiële instelling) dat spaargeld gaan beleggen?

Ik zou dus zelf voor aflossen kiezen (mits geld over -dan wel voldoende inkomen- t.b.v. onverwachte kosten)

Het lijkt me inderdaad beter als je niet gaat beleggen als je geen flauw idee hebt hoe een bank werkt.... Een bank mág dat niet eens doen.

Je hebt natuurlijk nooit gegarandeerd rendement, ook niet op je huis. Maar je krijgt rendement waarmee je wordt beloond voor het gelopen risico. Als jij je geld bij de bank stalt, dan is dat bijna risicovrij: de overheid garandeert dat spaargeld. Dus dat levert niets op. Als jij je geld in een aandelenfonds van diezelfde bank stopt, dan loop je meer risico en krijg je dus ook meer rendement. Meer risico betekent ook meer schommelingen: dus het ene jaar +10 en het andere jaar -10. Gemiddeld krijg je op langetermijn dus zo'n 6% op aandelen, een stuk meer dan vrijwel alle andere beleggingen of je spaargeld.

Dat aandelen op termijn een goede belegging zijn blijkt wel uit dat bijvoorbeeld pensioenfondsen een heel groot deel van hun geld in aandelen hebben zitten. En die halen ook een veel hoger rendement (gemiddeld 7% per jaar) op het pensioenvermogen dat ze beheren. Waarom ze niet nog meer rendement halen: ze nemen beperkt risico, dus er zit ook een hoop in leningen die 0% of zelfs negatief rendement opleveren, maar wel voorkomen dat in een slecht jaar opeens de helft van het geld is verdampt.

Waarom een bank dan niet al jouw spaargeld in aandelen stopt? Omdat een bank dat niet mag en het nogal stom zou zijn. De bank moet namelijk altijd jou je spaargeld terug kunnen geven. En als het in aandelen zit en die aandelen gaan opeens omlaag, dan kan dat niet meer. Bovendien wil jij altijd rente op je spaarrekening en kan een bank dat nooit garanderen als ze in datzelfde jaar 10% kunnen verliezen.
Bovendien leent de bank veel meer geld uit dan dat ze aan spaargeld bij hen gestald hebben. Dus dan wordt het risico op wat ze uitlenen of investeren nog veel groter. Dat risico kan een bank toch nooit lopen?

Bovendien zie je het nu al: jij wil helemaal geen risico lopen: Je hebt liever jaarlijks wat verlies (0% spaarrente en 1 a 2% inflatie), maar zekerheid, dan gemiddeld een veel hogere winst, maar met het risico dat je jaren van verlies hebt. Dat is je goed recht, maar een bank kan natuurlijk nooit jouw spaargeld garanderen als ze daar ondertussen zo mee beleggen.

Dan zijn er nog regels die banken simpelweg verbieden om dit soort risicovolle beleggingen te doen. En een bank neemt maar heel weinig risico: zij verdienen niet aan rendement, zij verdienen aan schaalgrootte. Dus ze geven hypotheken uit waar ze een klein beetje rendement op maken, bijvoorbeeld 2,5%, met huizen als onderpand en dus erg veilig. En omdat ze 1 euro meerdere keren digitaal kopiëren bij het uitlenen van de hypotheken, kunnen ze met die ene euro twee keer die 2,5% rendement halen; 5%. Zo heeft die bank al zijn winst.

Banken bieden ook aandelenfondsen aan, maar die laten zich niet betalen door mee te investeren, maar brengen gewoon per transactie of voor het beheer van de portefeuille geld in rekening.

Je hebt dus een verkeerd beeld van het verdienmodel van een bank.

Nogmaals: er is geen "de juiste" beslissing, wat het juiste is, is per persoon afhankelijk. Gemiddeld ben je financieel beter af als je je geld belegt in bijvoorbeeld aandelen vergeleken met het versneld aflossen van een hypotheek met een lage hypotheekrente. Maar de zekerheid van dat rendement is natuurlijk een stuk minder: je moet dus willen leven met het risico dat je misschien én verlies maakt op je belegging én nog die rente moet betalen op je hypotheek.

Die afweging moet iedereen voor zichzelf maken en daar is dus geen goed of fout. Zolang je maar niet concludeert dat het meer oplevert om je hypotheek versneld af te lossen, want dat is dus naar alle waarschijnlijkheid op termijn niet waar.

Stampertje12 schreef: ↑

17-07-2018 00:31

1) "...met huizen als onderpanden dus erg veilig..."

2) "...Je hebt dus een verkeerd beeld van het verdienmodel van een bank..."

3) "...je moet dus willen leven met het risico dat je misschien én verlies maakt op je belegging én nog die rente moet betalen op je hypotheek..."

4) "...Zolang je maar niet concludeert dat het meer oplevert om je hypotheek versneld af te lossen, want dat is dus naar alle waarschijnlijkheid op termijn niet waar..."

ad 1 - dat zeg ik (huis is veilig onderpand; beleggen is dat niet per definitie)
ad 2 - O.
ad 3 - dat zeg ik (beleggen gaat gepaard met risico)
ad 4 - die conclusie heb ík nergens getrokken in mijn post Ik neem dus aan dat dit een algemene opmerking is.

Aangezien ik mijn eigen hypotheek (al lang geleden) binnen 12 jaar volledig had afgelost, maak ik mij zelf niet zoveel zorgen over het al dan niet verkeerde beeld dat ik zou hebben over verdienmodellen en zo.
Wel vervelend dat zoiets dan kennelijk zo stellig moet worden gesuggereerd (of eigenlijk is het zelfs een bewering) over een onbekende.
Maar goed, het maakt mij verder niet uit hoor; ik word er niet zenuwachtig van (ik heb even geloept en zie dat je wel vaker zo reageert).

Het is gewoon alleen jammer, want verder is je post een heldere uiteenzetting.

Hoi Habbekratz, als ik het goed begrijp dan bedoel je dat je hypotheek afloopt? Dwz dat je volgend jaar een nieuwe hypotheek moet afsluiten of het resterende bedrag moet aflossen? Dan lijkt het me van belang of je voor het resterende bedrag een nieuwe hypotheek kunt afsluiten. Dat kan alleen als je inkomen hebt, dwz nog niet met pensioen bent. Dat kan je bank je vertellen wat de evt voorwaarden zijn. Je kunt uitrekenen wat de nieuwe hypotheek je gaat kosten tegenover het direct aflossen.

Of bedoel je dat je rentevaste periode afloopt en je die opnieuw moet laten vaststellen? Dan is van belang of je hypotheek aan het einde van de looptijd de kosten volledig gedekt zal hebben of dat er een restbedrag over zal blijven. Als je aan het einde van de looptijd in je huis wilt blijven wonen, zul je restschuld moeten aflossen, of een nieuwe hypotheek afsluiten. Of dat laatste mogelijk is kan je bank ook vertellen. Anders zul je moeten sparen voor de restschuld. Als je toch moet sparen voor de restschuld kun je misschien beter meteen aflossen?

Of het nu linksom of rechtsom is: de lening zal uiteindelijk moeten worden afgelost:

1.hetzij door het aflossen van het leenbedrag,
2. hetzij door het afsluiten van een nieuwe hypotheek,
3. hetzij door het verkopen van het huis.

Nog even iets anders. Je geeft aan dat je maandlasten nu zo'n 300 euro per maand zijn en dat je nu 2,5% betaald. Nu ga ik er even vanuit dat je nog een aflossingsvrije hypotheek hebt. Uit je OP maak ik op dat je het huis nu volledig af kunt lossen, dan zit je toch boven de grens voor de vermogensrendementheffing? (60.000 euro) Dan moet je dus ook belasting betalen over je spaargeld. Ik zou dat ook meenemen in je overwegingen.

ramy72 schreef: ↑

16-07-2018 20:54

Ik zou aflossen en snap dat de bank dit niet adviseert, omdat de bank daar geen belang bij heeft.

Ja wel hoor. Ze verdienen aan de rente die je betaalt. HoeZo geen belang?

viva-amber schreef: ↑

17-07-2018 07:53

Ja wel hoor. Ze verdienen aan de rente die je betaalt. HoeZo geen belang?

Ze bedoelt hetzelfde. Dat ze snapt dat de bank niet aanraad om af te lossen, want de bank heeft er geen belang bij als je aflost.

To, Soliver stipt een paar relevante punten aan.

Het maakt nogal uit of je hypotheek het einde van de looptijd nadert of dat de rente vaste periode afloopt.

Daarnaast las ik dat je een beleggingshypotheek hebt. Heb je enig idee hoeveel van de lening met het beleggingspot afgelost kan worden? Zitten er nog voorwaarden aan vast als je deze pot voor het einde van de looptijd aanspreekt?
Wil je de lening handhaven zoals deze is, of wil je hem om laten zetten naar een andere vorm.

Als je meer dan genoeg geld hebt voor een buffer, is aflossen altijd gunstig. Je hoeft natuurlijk niet in één keer alles af te lossen, je kunt ook jaarlijks een bepaald bedrag doen. En bijvoorbeeld het geld dat je over hebt, gebruiken voor verbeteringen/onderhoud van je huis.

Het is gewoon lastig om zomaar een advies te geven, aangezien het nogal afhangt van jullie wensen en lasten.

dianaf schreef: ↑

17-07-2018 08:17

Ze bedoelt hetzelfde. Dat ze snapt dat de bank niet aanraad om af te lossen, want de bank heeft er geen belang bij als je aflost.

Ik zie het idd, te weinig koffie op de vroege morgen.

Ik moet zeggen dat ik er niet super veel vanaf weet. Maar ik betaal een vergelijkbaar bedrag aan rente met een vergelijkbaar rentepercentage... en mijn hypotheek som is ruim 1,5 ton nog.

Ik zou zoveel spaargeld niet zomaar in een keer inleveren. Tenzij je nog vijf ton hebt bijvoorbeeld.

Enne, als je huis niet is afbetaald, betaal je toch ook die belasting over je huis?

Habbekratz schreef: ↑

17-07-2018 09:16

We zijn geen 60+ dus voor ons zal het gunstiger zijn?
Dan valt het toch hartstikke mee

Ik vroeg je al eerder wat je alternatief is voor dat geld. Gewoon op de bank laten staan tegen vrijwel geen rente? Reken dan eens uit wat je jaarlijks kwijt bent ivm de vermogensrendementsheffing. Zal in dezelfde orde van grootte zijn.
Om geen geld te verliezen is het toch wel verstandig om wat te gaan beleggen. Kan ook met die driehonderd euro die je maandelijks overhouden als je afgelost hebt. Verdiep je eens in ETF's. Als je wilt kan ik je nog wel een paar bloglinkjes geven met uitleg.

@Habbekratz, dat betekend dus dat jullie op dit moment ook zoveel spaargeld hebben dat jullie vermogensbelasting betalen. Normaal gesproken kan ik me niet zo goed voorstellen waarom iemand meer spaargeld nodig heeft dan 40.000 euro met z'n 2-en. Tenzij jullie natuurlijk nog bijzondere wensen hebben (huis grondig verbouwen, nieuwe auto's, wereldreis, kinderen waarvan je de gehele studie en alle andere kosten nog jaren wilt betalen).

Je klinkt heel erg risicomijdend en het klinkt ergens ook alsof jullie elke maand geld over houden. Ten minste die aanname doe ik omdat jullie een behoorlijk bedrag aan spaargeld hebben.

Heb je voor jezelf duidelijk wat je belangrijk vindt in je financiele situatie? En heb je als eens bedacht hoe je inkomen en lasten eruit zien na je pensioen? En weet je ook wat je dan belangrijk vindt? Het klinkt mij in de oren alsof je straks op een hele grote pot met geld zit (een afbetaald huis en spaargeld), en ik gun je dat je dat geld lekker uit geeft aan de dingen waar je plezier in beleeft.

Overigens hoeft het niet perse of of te zijn. Je hoeft niet of af te lossen of te beleggen. Je kunt het ook combineren. Dus je kunt zeggen dat je een gedeelte van je vermogen gebruikt om extra af te lossen en dan vervolgens de ruimte die je creeert in je bestedingen gebruiken om voor de lange termijn te beleggen (bijvoorbeeld als extra potje voor tijdens je pensioen, of om vroeger met pensioen te gaan).

Maar dan moet je eerst weten wanneer je voor jouw gevoel genoeg vermogen hebt om je zeker te voelen en wat je plannen zijn voor de toekomst. En dat zijn heel erg moeilijke vragen.

(Wij hebben gisteravond ook een lang gesprek gevoerd over hoe we onze financieen willen inrichten de komende jaren, we komen tot de conclusie, eerst focussen we op het investeren in ons huis om het verder te isoleren en naar onze wens te maken, vervolgens gaan we extra aflossen op de hypotheek tot we beiden de hypotheek in ons eentje kunnen dragen en als we op dat niveau zitten willen we langzamerhand wat geld gaan beleggen als extra'tje achter de hand op onze oude dag).

N.B. Ook nog iets om te overwegen, investeren in isolerende maatregelen voor je huis/zonnepanelen en dergelijke. Heeft vaak een hoger rendement dan sparen en in jullie geval waarschijnlijk ook dan aflossen en geeft op de langere termijn veel waarde (namelijk comfortabel huis, waardevoller huis, minder overige lasten).

En qua hypotheekrente. Kijk eens wat de actuele hypotheekrente is. Wij hebben in oktober een hypotheek afgesloten en daarna is de rente heel lang stabiel geweest (bij onze verstrekker) en nu nog net wat verder gedaald. De kans dat hij nu ineens ver boven de 2,5% uit gaat komen met jullie schuld-marktwaardeverhouding daar zou ik me niet te druk over maken.

Er zitten fiscaal nogal wat haken en ogen aan vervroegd aflossen van zo'n beleggingshypotheek. Dat is echt specialistenwerk.

Er is misschien nog een derde optie; extra inleggen. Dit geldt in ieder geval voor de (vergelijkbare) spaarhypotheek. Dan beleg je de extra inleg, behoud je de hra en betaal je geen vermogensrendementsheffing. Extra inleggen kan met kleine bedragen per jaar; dit jaar al doen dus. Even overleggen met je bank wat je bandbreedte hierin is.

Verder; gewoon afwachten wat de rente en de politiek doen en tegen die tijd het sommetje maken

De hypotheek loopt af, dus het is niet vervroegd aflossen Kleinezon

Ow, maar dan heb je waarschijnlijk sowieso geen hra meer straks. Dan zou ik aflossen. Beetje gek om een nieuwe lening aan te gaan om te beleggen.