Geld & Recht
alle pijlers
Overwaarde op huis buitenland
zondag 22 november 2020 om 21:51
Hallo,
Ik heb in 2012 mijn eerste huis in het buitenland gekocht. Aangezien ik Nederlandse nationaliteit heb, in Nederland werk en belastingsplichtig ben, geniet ik van hypotheekaftrek op deze woning.
Mijn huis is nu verkocht, en ik wil graag weer terug in Nederland gaan wonen.
Ik heb de afgelopen 8 jaar zowat al mijn spaargeld en extra’s (vakantiegeld, bonus) geïnvesteerd in het huis.
Mede hierdoor heb ik een overwaarde van circa €120.000
Bij het berekenen van een nieuwe hypotheek voor een koopwoning in Nederland, “verplicht” de bank mij om dat hele bedrag in mijn nieuwe hypotheek te stoppen. Onder het motto dat ik een bijleenhypotheek zou krijgen.
De prijs van het huis wat ik nu gevonden heb, zou ik in zijn geheel kunnen financieren, zonder dat het elke maand pijn doet. De maandelijkse kosten zijn iets minder dan mijn huidige hypotheek.
Op moment dat ik die 120.000 inleg, dan wordt mijn maandlast zowat gehalveerd.
Opzich niet slecht natuurlijk, hoe minder hypotheek ik maandelijks betaal hoe beter.
Maar er komt best wat kijken bij het terug verhuizen naar Nederland.
Zo zou ik een en ander aan werk aan de woning moeten verrichten, een auto moeten kopen, en mijn inrichting past ook niet in de nieuwe woning.
Wat mij in dit verhaal een beetje tegenvalt, is dat ik zelf (met pijn en moeite) er deels voor heb gezorgd heb dat de overwaarde zo gunstig is. Ik ben 6 jaar niet op vakantie geweest om met die financiële middelen het huis op te knappen.
Als ik de bank moet geloven, blijf ik eigenlijk met €0 spaargeld over. Ik vind dit onterecht.
Ben zeker wel bereid om een groot deel in te brengen, maar aangezien ik opnieuw moet beginnen is een startkapitaal geen overbodige luxe.
Wat zijn nou mijn vragen:
1. Aangezien het een woning in het buitenland betreft, ben ik dan verplicht om de exacte overwaarde te vermelden?
2. Over het bedrag wat ik niet zou inbrengen, krijg ik geen hypotheekaftrek. Naar mijn inziens weegt die hypotheekaftrek niet op tegen het rentetarief als ik een persoonlijke lening zou moeten pakken voor de nieuwe start.
3. Zijn er nog alternatieven? Voor zover ik mij heb ingelezen, zou ik naar 3 jaar dit geld niet meer hoeven in te leggen. Maar dan zou ik de komende 3 jaar moeten huren, en dat is geen optie.
Alvast bedankt voor het meedenken.
Gr. Wilco
Ik heb in 2012 mijn eerste huis in het buitenland gekocht. Aangezien ik Nederlandse nationaliteit heb, in Nederland werk en belastingsplichtig ben, geniet ik van hypotheekaftrek op deze woning.
Mijn huis is nu verkocht, en ik wil graag weer terug in Nederland gaan wonen.
Ik heb de afgelopen 8 jaar zowat al mijn spaargeld en extra’s (vakantiegeld, bonus) geïnvesteerd in het huis.
Mede hierdoor heb ik een overwaarde van circa €120.000
Bij het berekenen van een nieuwe hypotheek voor een koopwoning in Nederland, “verplicht” de bank mij om dat hele bedrag in mijn nieuwe hypotheek te stoppen. Onder het motto dat ik een bijleenhypotheek zou krijgen.
De prijs van het huis wat ik nu gevonden heb, zou ik in zijn geheel kunnen financieren, zonder dat het elke maand pijn doet. De maandelijkse kosten zijn iets minder dan mijn huidige hypotheek.
Op moment dat ik die 120.000 inleg, dan wordt mijn maandlast zowat gehalveerd.
Opzich niet slecht natuurlijk, hoe minder hypotheek ik maandelijks betaal hoe beter.
Maar er komt best wat kijken bij het terug verhuizen naar Nederland.
Zo zou ik een en ander aan werk aan de woning moeten verrichten, een auto moeten kopen, en mijn inrichting past ook niet in de nieuwe woning.
Wat mij in dit verhaal een beetje tegenvalt, is dat ik zelf (met pijn en moeite) er deels voor heb gezorgd heb dat de overwaarde zo gunstig is. Ik ben 6 jaar niet op vakantie geweest om met die financiële middelen het huis op te knappen.
Als ik de bank moet geloven, blijf ik eigenlijk met €0 spaargeld over. Ik vind dit onterecht.
Ben zeker wel bereid om een groot deel in te brengen, maar aangezien ik opnieuw moet beginnen is een startkapitaal geen overbodige luxe.
Wat zijn nou mijn vragen:
1. Aangezien het een woning in het buitenland betreft, ben ik dan verplicht om de exacte overwaarde te vermelden?
2. Over het bedrag wat ik niet zou inbrengen, krijg ik geen hypotheekaftrek. Naar mijn inziens weegt die hypotheekaftrek niet op tegen het rentetarief als ik een persoonlijke lening zou moeten pakken voor de nieuwe start.
3. Zijn er nog alternatieven? Voor zover ik mij heb ingelezen, zou ik naar 3 jaar dit geld niet meer hoeven in te leggen. Maar dan zou ik de komende 3 jaar moeten huren, en dat is geen optie.
Alvast bedankt voor het meedenken.
Gr. Wilco
zondag 22 november 2020 om 23:11
Berust alles niet op het misverstand "tweede huis"?
Of het nu voor jou het 2e, 4e of 8e koophuis is, het gaat bij "eerste" huis om de woning die jouw hoofdverblijf is (ingeschreven gemeente etc.).
Als het bij hypotheken over een "tweede" huis gaat, bedoelt men een huis dat je bezit NAAST het huis dat jouw hoofverblijf is.
Als de bank heeft gevraagd of het om een 2e huis gaat (waarbij de bank denkt aan zoiets als bijv. een vakantiebungalow) en jij zegt "ja" omdat het voor jou het tweede huis is dat je koopt in je leven, dan is er m.i. gewoon sprake van een misverstand/miscommunicatie over het begrip 2e huis.
Voor een huis dat NIET je hoofdverblijf is, gelden namelijk andere regels. Terwijl jouw nieuwe huis in NL gewoon je (enige) hoofdverblijf wordt en je jouw vorige woning (was eveneens enige hoofdverblijf) verkoopt.
Of het nu voor jou het 2e, 4e of 8e koophuis is, het gaat bij "eerste" huis om de woning die jouw hoofdverblijf is (ingeschreven gemeente etc.).
Als het bij hypotheken over een "tweede" huis gaat, bedoelt men een huis dat je bezit NAAST het huis dat jouw hoofverblijf is.
Als de bank heeft gevraagd of het om een 2e huis gaat (waarbij de bank denkt aan zoiets als bijv. een vakantiebungalow) en jij zegt "ja" omdat het voor jou het tweede huis is dat je koopt in je leven, dan is er m.i. gewoon sprake van een misverstand/miscommunicatie over het begrip 2e huis.
Voor een huis dat NIET je hoofdverblijf is, gelden namelijk andere regels. Terwijl jouw nieuwe huis in NL gewoon je (enige) hoofdverblijf wordt en je jouw vorige woning (was eveneens enige hoofdverblijf) verkoopt.
zondag 22 november 2020 om 23:17
Ik denk ook dat je de bank niet helemaal begrijpt. Overwaarde inbrengen is niet verplicht. Maar ik denk dat je zonder de overwaarde geen hypotheek van 263.000 zou kunnen krijgen, maar dat hier de overwaarde al in zit. Is je huidige huis al verkocht? En je zegt 249.000 min 120.000., maar je moet toch ook nog kosten koper betalen? Wij hebben deel overwaarde gebruikt voor kosten koper en verbouwingskosten en een deel ingebracht in de hypotheek. Wij houden nog een stukje over waar we dan geen hypotheekrenteaftrek over krijgen. Ik zou naar een adviseur gaan.
zondag 22 november 2020 om 23:17
Dat is niet waar wat je schrijft, dat je de volledige overwaarde moet inbrengen om renteaftrek te krijgen.Wilco88 schreef: ↑22-11-2020 22:45Omdat als ik ze zelf zou gebruiken er geen hypotheekaftrek zou zijn op het bedrag van €120.000. In dat geval zou ik minder kunnen lenen dan €263.000.
Die 263.000 is berekend op netto maandlast.
Maar om dan de volledige 120k te moeten inbrengen om die misgelopen renteafrek te compenseren vind ik een vreemde zaak..
Je kan van die 120k overwaarde bijvoorbeeld 30k zelf houden. Dan heb je over 30k geen renteaftrek, maar over die 90k wel.
De kosten aftrek KUNNEN dan ook naar rato gaan, maar dat ligt eraan wanneer op welke datums je je woning oude verkoopt en nieuwe koopt.
Dit wordt exact berekend achteraf in je aangifte inkomstenbelasting en de berekening wordt bijleenregeling genoemd.
Als je googled op bijleenregeling dan zie je er vast voorbeelden van, ook als je van je overwaarde 30k consumptief besteed, bijvoorbeeld er een auto van koopt ipv in je nieuwe woning te stoppen. Dan heb jij je antwoord gevonden.
En noem het geen tweede woning. Dat is als je 1 eigen woning heb en er 1 bijkoopt.
Je gaat een nieuwe eigen woning kopen en je oude verkopen.
zondag 22 november 2020 om 23:33
Maar die hypotheekrenteaftrek is geen alles of niets verhaal. Als je nieuwe huis 249.000 kost en je overwaarde 120.000 is krijg je over maximaal 129.000 van je nieuwe huis hypotheekrenteaftrek (plus en min nog wat kosten die wel en niet mee mogen). Dus als je voor je nieuwe huis 249.000 leent is 120.000 niet aftrekbaar, maar als je 189.000 leent is de rente over 60.000 niet aftrekbaar.Wilco88 schreef: ↑22-11-2020 22:45Omdat als ik ze zelf zou gebruiken er geen hypotheekaftrek zou zijn op het bedrag van €120.000. In dat geval zou ik minder kunnen lenen dan €263.000.
Die 263.000 is berekend op netto maandlast.
Maar om dan de volledige 120k te moeten inbrengen om die misgelopen renteafrek te compenseren vind ik een vreemde zaak..
Nu weet ik niet precies hoe de sommetjes van de banken uitpakken. Maar voor jou zijn de maandlasten de rente X het niet aftrekbare deel van de schuld X het belastingtarief hoger dan voor iemand voor wie dezelfde schuld wel volledig aftrekbaar is. Dus als je de overwaarde niet inbrengt kun je wel minder lenen dan je anders met je inkomen zou kunnen.
Heb je aan de bank ook voorgesteld of het mogelijk was een deel niet te gebruiken ipv het gehele bedrag?
zondag 22 november 2020 om 23:37
En daar moet dan binnen je inkomen nog ruimte voor zijn náást je bestaande hypotheek. En dan zou het raar zijn dat je daar je overwaarde in moet steken want die zou dan überhaupt niet vrij komen. Ik kan me haast niet voorstellen dat die spraakverwarring is ontstaan, hoewel ik uit de eerdere posts van TO ook eerst dacht.
maandag 23 november 2020 om 08:05
Wilco88 schreef: ↑22-11-2020 22:45Omdat als ik ze zelf zou gebruiken er geen hypotheekaftrek zou zijn op het bedrag van €120.000. In dat geval zou ik minder kunnen lenen dan €263.000.
Die 263.000 is berekend op netto maandlast.
Maar om dan de volledige 120k te moeten inbrengen om die misgelopen renteafrek te compenseren vind ik een vreemde zaak..
Heb je expliciet gevraagd om de mogelijkheid om 25k te houden en 95k in het nieuwe huis te stoppen? En daarop hebben ze aangegeven dat ze dat niet gaan doen? Ik kan het me gewoon niet voorstellen.
maandag 23 november 2020 om 08:54
Dit is echt het beste om te doen, TO.viva-amber schreef: ↑23-11-2020 06:44"De bank"...waarom neem je geen contact op met een onafhankelijk financieel adviseur in NL? Je moet namelijk niets.
maandag 23 november 2020 om 08:58
Mij ook niet.
Het lijkt me eerder dat de keuzes die hij krijgt misschien zo voelen.
maandag 23 november 2020 om 09:51
Natuurlijk ga je met dit soort vragen niet naar een bank toe.
Voor dit soort vragen moet je altijd een goede onafhankelijke hypotheekadviseur inschakelen. Die heeft namelijk inzicht in de voorwaarden van heel veel verschillende aanbieders. En ja, die verschillen enorm. En ja, volgens mij ben je echt niet altijd verplicht om al je overwaarde in de aankoop van een nieuwe woning te stoppen.
Maar, nogmaals een onafhankelijke hypotheekadviseur kan je hierbij helpen.
Je kunt een goede vinden op bijvoorbeeld independer.nl
Voor dit soort vragen moet je altijd een goede onafhankelijke hypotheekadviseur inschakelen. Die heeft namelijk inzicht in de voorwaarden van heel veel verschillende aanbieders. En ja, die verschillen enorm. En ja, volgens mij ben je echt niet altijd verplicht om al je overwaarde in de aankoop van een nieuwe woning te stoppen.
Maar, nogmaals een onafhankelijke hypotheekadviseur kan je hierbij helpen.
Je kunt een goede vinden op bijvoorbeeld independer.nl
maandag 23 november 2020 om 13:03
In principe kan de SNS bank adviseur je een heel rits verschillende hypotheken aanbieden (die bemiddelen namelijk voor verschillende hypotheekverstrekkers, waaronder de SNS zelf).
Ik zou nog eens terug gaan en je voorstel van 25.000 euro houden bespreken, want het klink techt alsof je het niet goed hebt begrepen.
Ik zou nog eens terug gaan en je voorstel van 25.000 euro houden bespreken, want het klink techt alsof je het niet goed hebt begrepen.
maandag 23 november 2020 om 22:13
Bedankt voor de reacties. Ik heb verschillende keren gebeld met de adviseur van de Rabobank, en telkens klinkt hetzelfde liedje dat ik de overwaarde moet investeren.
Ik kan beter inderdaad een adviseur inschakelen, bedankt voor de tip.
Ik weet nu in ieder geval dat het niet nodig hoeft te zijn. Zal van de week eens bellen met een adviseur en mijn bevindingen hier delen.
Ik kan beter inderdaad een adviseur inschakelen, bedankt voor de tip.
Ik weet nu in ieder geval dat het niet nodig hoeft te zijn. Zal van de week eens bellen met een adviseur en mijn bevindingen hier delen.
Om te kunnen reageren moet je ingelogd zijn
Al een account? Log dan hier in
