Thuis
alle pijlers
Ervaringen dakopbouw en/of uitbouw
zondag 5 juli 2020 08:02
We denken erover na om ons jaren 30 huis uit te breiden met een dakopbouw en/of uitbouw. Hebben jullie hier ervaring mee?
Hoe lang duurde dit proces bij jullie, en konden jullie gewoon in het huis blijven wonen?
Ik ben benieuwd naar ervaringen of tips! Wat zouden de handigste stappen zijn om eerst te nemen? Uit het bestemmingsplan blijkt dat een dakopbouw in principe mogelijk is, maar we zouden hier natuurlijk wel een vergunning voor moeten aanvragen. Hoe hebben jullie dit gedaan qua buren: eerst de buren geïnformeerd (lijkt me wel zo netjes?), of eerst aannemers laten komen? En hoe zit dit met het aanvragen van een tweede hypotheek, waar in het proces begin je daarmee?
Ik zie vooral op tegen de verbouwing an sich/troep en het gezeur wat het met de buren zal opleveren.. Toen we hier jaren terug kwamen wonen hebben we al aardig wat verbouwd, en dat werd ons niet in dank afgenomen.
Kortom, veel vragen. Ik ben benieuwd of jullie tips hebben!
Hoe lang duurde dit proces bij jullie, en konden jullie gewoon in het huis blijven wonen?
Ik ben benieuwd naar ervaringen of tips! Wat zouden de handigste stappen zijn om eerst te nemen? Uit het bestemmingsplan blijkt dat een dakopbouw in principe mogelijk is, maar we zouden hier natuurlijk wel een vergunning voor moeten aanvragen. Hoe hebben jullie dit gedaan qua buren: eerst de buren geïnformeerd (lijkt me wel zo netjes?), of eerst aannemers laten komen? En hoe zit dit met het aanvragen van een tweede hypotheek, waar in het proces begin je daarmee?
Ik zie vooral op tegen de verbouwing an sich/troep en het gezeur wat het met de buren zal opleveren.. Toen we hier jaren terug kwamen wonen hebben we al aardig wat verbouwd, en dat werd ons niet in dank afgenomen.
Kortom, veel vragen. Ik ben benieuwd of jullie tips hebben!
zondag 5 juli 2020 10:46
Ik zou mijn plannen voor mijn huis niet laten beïnvloeden door buren, anders dan wat formeel niet mag. En alleen vragen voor de vorm vind ik niet netjes. Als je mensen om hun mening vraagt, moet je ook wat met die mening doen.Sabeltandcavia schreef: ↑05-07-2020 10:18Je bespreekt het vooraf zodat je hun ideeën waar jij je ook in kunt vinden meteen kunt meenemen in het ontwerp. En omdat je ze niet voor het blok wilt zetten.
En stel, je hebt je wel geschikt naar je buren in je plannen, gaan ze weg, zit jij met een uitbouw die je liever anders had gezien.
zondag 5 juli 2020 10:53
De verbouwing is bij ons al zeker 13 jaar geleden, dus in hoeverre de prijs nog relevant is weet ik niet
Ik geloof dat we toen zo’n 25.000 euro kwijt waren, casco opgeleverd.
In welke regio wonen jullie? Voor regio Noord-Brabant weet ik wel een goede aannemer.
zondag 5 juli 2020 10:58
Bruschetta_ schreef: ↑05-07-2020 09:34Ja natuurlijk, maar mijn vraag is vooral waar in het proces je dit met ze gaat bespreken. Voordat je aannemers laat langskomen, of daarna? Voor hetzelfde geld is het helemaal niet mogelijk ivm de fundering of wat dan ook, en dan creëer je al iets zonder dat het nodig was. Aan de andere kant weet ik niet hoe snel zoiets kan gaan nadat je akkoord hebt gegeven voor een vergunningsaanvraag etc. Vandaar dat ik vraag naar ervaringen van anderen.
Ik zou geen aannemer zoeken maar een architect of bouwadviesbureau om eerst eens even te bekijken wat er kan en wat de beste opties zijn. Dan heb je meteen een tekening waarmee je bij verschillende aannemers een prijs kan opvragen en waarmee je met de buren kan overleggen.
Overleggen met de buren is meer informeren; zij kunnen eventuele bezwaren kenbaar maken en jij kan dan bekijken of je daar iets mee doet of niet. Maar als je binnen de regels van het bestemmingsplan blijft dan valt er geen bezwaar te maken; de gemeente is dan ook verplicht om vergunning te verlenen.
En je zou om te beginnen al moeten kijken of je wel een vergunning nodig hebt : https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... -verbouwen
Na het aanvragen van de vergunning heb je nog tijd genoeg; het vergunningentraject duurt doorgaans een paar maanden en daarna mag je nog een jaar de tijd nemen om te starten met de bouw zelf.
De meter gaat eigenlijk lopen als je de offerte van de aannemer akkoord geeft. Ook daarom zou ik niet beginnen met een aannemer maar met een architect of bouwkundig adviesbureau. Je houd je handen vrij en je hebt ook wat rugdekking van zo'n partij mocht je later in een discussie met de aannemer er niet helemaal uitkomen.
zondag 5 juli 2020 10:59
Volgens mij is t wel handig dat je een beetje weet wat je zelf wil, voordat je je buren informeert. Dus of je bv een dakkapel of een dakverhoging zou willen. Dan kunnen de buren evt. nog ideeen aandragen over kleinere zaken en daarna maak je een definitieve tekening.
Ik denk dus:
1. Oriënteren op mogelijkheden
2. Aannemer kiezen
3. Keuze soort opbouw
4. Buren informeren
5. Details opbouw bespreken (evt. met input buren)
6. Definitieve tekening laten maken
7. Vergunning aanvragen + tegelijk buren informeren
Ergens in het proces moet je ook naar die hypotheek kijken, maar het lijkt me dat rond stap 3 zit, als je een idee hebt over de prijsrange en hoeveel hypotheek je dus nodig zou hebben.
Ik denk dus:
1. Oriënteren op mogelijkheden
2. Aannemer kiezen
3. Keuze soort opbouw
4. Buren informeren
5. Details opbouw bespreken (evt. met input buren)
6. Definitieve tekening laten maken
7. Vergunning aanvragen + tegelijk buren informeren
Ergens in het proces moet je ook naar die hypotheek kijken, maar het lijkt me dat rond stap 3 zit, als je een idee hebt over de prijsrange en hoeveel hypotheek je dus nodig zou hebben.
zondag 5 juli 2020 11:01
Ah ja, mijn eerste schatting was ook rond de 30.000 dus dat zal dat wel ietsje meer zijn.
Helaas andere regio
zondag 5 juli 2020 11:30
Dank voor alle reacties tot dusver!
Die prijzen hierboven vind ik wel laag voor een opbouw trouwens. Wij hebben tot nu toe 2 offertes opgevraagd (alleen digitaal) en die kwamen allebei rond de 60.000 uit voor alleen een casco opbouw (op een plat dak) incl dakkapel. Wel inclusief vergunningsaanvraag en tekeningen etc, maar dan nog. Is dat het verschil tussen de randstad en daarbuiten?
Die prijzen hierboven vind ik wel laag voor een opbouw trouwens. Wij hebben tot nu toe 2 offertes opgevraagd (alleen digitaal) en die kwamen allebei rond de 60.000 uit voor alleen een casco opbouw (op een plat dak) incl dakkapel. Wel inclusief vergunningsaanvraag en tekeningen etc, maar dan nog. Is dat het verschil tussen de randstad en daarbuiten?
zondag 5 juli 2020 11:46
zondag 5 juli 2020 11:50
Ik denk dat jij bedoelt om een gehele verdieping op te bouwen? Inclusief een trap etc?Bruschetta_ schreef: ↑05-07-2020 11:30Dank voor alle reacties tot dusver!
Die prijzen hierboven vind ik wel laag voor een opbouw trouwens. Wij hebben tot nu toe 2 offertes opgevraagd (alleen digitaal) en die kwamen allebei rond de 60.000 uit voor alleen een casco opbouw (op een plat dak) incl dakkapel. Wel inclusief vergunningsaanvraag en tekeningen etc, maar dan nog. Is dat het verschil tussen de randstad en daarbuiten?
Wij hebben het over het dichtmaken van een balkon op de tweede etage. Zoiets: https://www.bomibouw.nl/portfolio-item/ ... er-opbouw/
Dat verklaart het prijsverschil vermoed ik
zondag 5 juli 2020 12:18
Ahh ja klopt, dat verklaart een hoop!Flomo schreef: ↑05-07-2020 11:50Ik denk dat jij bedoelt om een gehele verdieping op te bouwen? Inclusief een trap etc?
Wij hebben het over het dichtmaken van een balkon op de tweede etage. Zoiets: https://www.bomibouw.nl/portfolio-item/ ... er-opbouw/
Dat verklaart het prijsverschil vermoed ik
zondag 5 juli 2020 14:35
Hier vorig jaar een geplaatst.
Eerst voorgesprek bij gemeente over mogelijkheden in bestemmingsplan en welstand. Bij ons paste wat wij wilde niet dus moest er afgeweken worden
Daarna kostenindicatie gemaakt met aannemer voor hypotheek.
Parallel tekeningen en berekeningen laten maken voor de vergunning, die moet je allemaal aanleveren dus was even een werkje.
Na 6 weken vergunning en na onherroepelijk worden 6 weken later gestart met bouwen.
Buren aan de ene zijde wel geïnformeerd hebben we ook goede verstandhouding mee maar meer geïnformeerd dat we e.a. gaan doen, niet inhoudelijk laten meedenken. Buurman aan andere kant niet geïnformeerd, sowieso zit de opbouw niet aan zijn kant maar wisten dat die nogal moeilijk zou kunnen doen, gewoon uit principe is nogal een moeilijke man. Dit zou het project zelf niet annuleren want jr moet echt met bijzonder goede argumenten komen wil het afgewezen worden maar vertraging zit er wel in.
En toen gestart met bouwen. Overigens tussendoor nog wel de hypotheek geregeld, dat hebben we gedaan toen de vergunning nog ter inzage lag.
Eerst voorgesprek bij gemeente over mogelijkheden in bestemmingsplan en welstand. Bij ons paste wat wij wilde niet dus moest er afgeweken worden
Daarna kostenindicatie gemaakt met aannemer voor hypotheek.
Parallel tekeningen en berekeningen laten maken voor de vergunning, die moet je allemaal aanleveren dus was even een werkje.
Na 6 weken vergunning en na onherroepelijk worden 6 weken later gestart met bouwen.
Buren aan de ene zijde wel geïnformeerd hebben we ook goede verstandhouding mee maar meer geïnformeerd dat we e.a. gaan doen, niet inhoudelijk laten meedenken. Buurman aan andere kant niet geïnformeerd, sowieso zit de opbouw niet aan zijn kant maar wisten dat die nogal moeilijk zou kunnen doen, gewoon uit principe is nogal een moeilijke man. Dit zou het project zelf niet annuleren want jr moet echt met bijzonder goede argumenten komen wil het afgewezen worden maar vertraging zit er wel in.
En toen gestart met bouwen. Overigens tussendoor nog wel de hypotheek geregeld, dat hebben we gedaan toen de vergunning nog ter inzage lag.
zondag 5 juli 2020 14:37
Ligt eraan per gemeente eisen ze verschillende dingen, Wij moesten in het vergunningproces al foto's en tekeningen aanleveren van de buitenkant l, het soort metselwerk en soort stenen.ShaunTheSheep schreef: ↑05-07-2020 10:49STC, die buitenafwerking kun je ook (veel) later bespreken, dat hoeft niet al tijdens je plannen maken.
zondag 5 juli 2020 14:42
Wij waren vorig jaar voor een uitbouw met kleine dakje (opbergzolder) €80.000 euro kwijt.Bruschetta_ schreef: ↑05-07-2020 11:30Dank voor alle reacties tot dusver!
Die prijzen hierboven vind ik wel laag voor een opbouw trouwens. Wij hebben tot nu toe 2 offertes opgevraagd (alleen digitaal) en die kwamen allebei rond de 60.000 uit voor alleen een casco opbouw (op een plat dak) incl dakkapel. Wel inclusief vergunningsaanvraag en tekeningen etc, maar dan nog. Is dat het verschil tussen de randstad en daarbuiten?
Hiervoor hebben we dus 2 nieuwe slaapkamers erbij gekregen, is onze trap verplaatst dus nieuwe trap inclusief ga in houten vloer, 3 nieuwe kozijnen, wateraansluit en stucwerk. Dit is exclusief wastafels, verf, vloeren etc. Wij vonden het veel, jaren eerder beneden verbouwd (2015) en waren toen 60K kwijt voor veel meer oppervlaktes inclusief stalen balken en beton dak, meer kozijnen, vloerverwarming en garagedeuren en nu dus hout en minder m2 metselwerk. Alles is echt mega duur geworden laatste jaren dus dat is wel jammer maar zijn er absoluut blij mee dat we het gedaan hebben.
zondag 5 juli 2020 17:09
Klopt, maar dit ging erover of de buurman de muur mag schilderen, planten mag ophangen of iets van hout ervoor mag maken. Dus nadat de uitbouw er staat.
zondag 5 juli 2020 18:34
De buren hebben in die zin een gegronde klacht, als blijkt dat de daglichttoetreding tot hun woning wordt belemmerd of zelfs onmogelijk gemaakt omdat de buren aan weerszijden een 4 meter grote uitbouw plaatsen. Waardoor hun woonkamer uitkijkt op een soort van spelonk waar nauwelijks zon of daglicht in kan komen, en dat er dus in hun huiskamer geen daglicht (of weinig daglicht) meer toe kan treden.ShaunTheSheep schreef: ↑05-07-2020 10:26Aanbouwen aan de achterzijde tot 4m is in principe vergunningsvrij en mag tot 5m hoogte (tenzij je een monument hebt). Dus buren kunnen daar wel bezwaar tegen hebben, maar kunnen je uitbouw niet tegenhouden.
Wil je opbouwen op zolder? Dakkapel met nokverhoging of zo? Daar heb je wel vergunning voor nodig, maar zullen de buren heel lastig bezwaar tegen kunnen indienen, want welke last kunnen ze daar nou van ondervinden (mits het een normale opbouw is natuurlijk, niks ‘geks’).
Dus lekker doorgaan met je plannen, aanvraag indienen voor de opbouw en dan mededelen aan de buren voor het in het plaatselijke suffertje gepubliceerd staat.
Time for the real me to emerge, Possum! Get out the gladiolas!
zondag 5 juli 2020 18:56
pejeka schreef: ↑05-07-2020 18:34De buren hebben in die zin een gegronde klacht, als blijkt dat de daglichttoetreding tot hun woning wordt belemmerd of zelfs onmogelijk gemaakt omdat de buren aan weerszijden een 4 meter grote uitbouw plaatsen. Waardoor hun woonkamer uitkijkt op een soort van spelonk waar nauwelijks zon of daglicht in kan komen, en dat er dus in hun huiskamer geen daglicht (of weinig daglicht) meer toe kan treden.
Als jij op de parkeerplek gaat staan waar jouw buurman het liefste staat heeft jouw buurman ook een gegronde klacht. En dan?
De bouwregels zijn er niet voor niks; die zijn er omdat je niet afhankelijk wil zijn van de grillen van je buren en vice versa. Bouwen is altijd een vorm van overlast voor een ander die er niet direct belang bij heeft. Dat wil niet zeggen dat jij je belang wat je er wel bij hebt voor moet opofferen.
zondag 5 juli 2020 19:00
Dit gaat niet om een auto die toevallig even op jouw favoriete plekje staat. Dit gaat om een structurele situatie die nadien niet meer te veranderen is. Als jouw uitbouw structureel de toetreding van daglicht en zonlicht in de woning van de buren belemmert (en zeker als er aan de ándere kant ook al een uitbouw staat, zodat hun ramen in een soort van donkere tunnel komen te liggen), hebben de buren een gegronde klacht en kan dat reden zijn de uitbouw te verbieden als ze dat voor de rechter brengen.-Shifty- schreef: ↑05-07-2020 18:56Als jij op de parkeerplek gaat staan waar jouw buurman het liefste staat heeft jouw buurman ook een gegronde klacht. En dan?
De bouwregels zijn er niet voor niks; die zijn er omdat je niet afhankelijk wil zijn van de grillen van je buren en vice versa. Bouwen is altijd een vorm van overlast voor een ander die er niet direct belang bij heeft. Dat wil niet zeggen dat jij je belang wat je er wel bij hebt voor moet opofferen.
Time for the real me to emerge, Possum! Get out the gladiolas!
zondag 5 juli 2020 19:08
pejeka schreef: ↑05-07-2020 19:00Dit gaat niet om een auto die toevallig even op jouw favoriete plekje staat. Dit gaat om een structurele situatie die nadien niet meer te veranderen is. Als jouw uitbouw structureel de toetreding van daglicht en zonlicht in de woning van de buren belemmert (en zeker als er aan de ándere kant ook al een uitbouw staat, zodat hun ramen in een soort van donkere tunnel komen te liggen), hebben de buren een gegronde klacht en kan dat reden zijn de uitbouw te verbieden als ze dat voor de rechter brengen.
Waar baseer jij dat op? Een gevoeletje?
zondag 5 juli 2020 19:13
Nee. Gewoon op zoals het is. Als iemand anders (dat kunnen je buren zijn, maar ook anderen) bouwwerken willen plaatsen waardoor jouw huis/huiskamer voortaan in het schemerduister gehuld is en er geen vrije toetreding meer mogelijk is van daglicht/zonlicht, dan is dat een reden om de bouwvergunning te weigeren of de (aan)bouw te verbieden. Als de gemeente op 2 meter van jouw woonkamerraam een elektriciteitshuisje wil plaatsen of een ander bouwwerk dat jouw woonkamer van uitzicht berooft en in een constant schemerlicht zet omdat er geen daglicht meer kan toetreden, zal dat ook niet toegestaan worden.
Time for the real me to emerge, Possum! Get out the gladiolas!
zondag 5 juli 2020 19:14
pejeka schreef: ↑05-07-2020 19:13Nee. Gewoon op zoals het is. Als iemand anders (dat kunnen je buren zijn, maar ook anderen) bouwwerken willen plaatsen waardoor jouw huis/huiskamer voortaan in het schemerduister gehuld is en er geen vrije toetreding meer mogelijk is van daglicht/zonlicht, dan is dat een reden om de bouwvergunning te weigeren of de (aan)bouw te verbieden. Als de gemeente op 2 meter van jouw woonkamerraam een elektriciteitshuisje wil plaatsen of een ander bouwwerk dat jouw woonkamer van uitzicht berooft en in een constant schemerlicht zet omdat er geen daglicht meer kan toetreden, zal dat ook niet toegestaan worden.
Waar staat dat gevoeletje van jou?
zondag 5 juli 2020 19:16
Dit is niet helemaal waar en als het al.zover komt is überhaupt je burenrelatie al zo verpest dat je geld van de verbouwing beter in een nieuw huis kan stoppenpejeka schreef: ↑05-07-2020 19:00Dit gaat niet om een auto die toevallig even op jouw favoriete plekje staat. Dit gaat om een structurele situatie die nadien niet meer te veranderen is. Als jouw uitbouw structureel de toetreding van daglicht en zonlicht in de woning van de buren belemmert (en zeker als er aan de ándere kant ook al een uitbouw staat, zodat hun ramen in een soort van donkere tunnel komen te liggen), hebben de buren een gegronde klacht en kan dat reden zijn de uitbouw te verbieden als ze dat voor de rechter brengen.
Als het mag volgens het bestemmingsplan, je hier niet van hoeft af te wijken, het voldoet aan bouwtechnische eisen, aan de bouwbesluit en welstand is er voor gemeente niks anders mogelijk dan bezwaar afwijzen. Het is namelijk juridisch gewoon mogelijk.
De bezwaarmaker kan dan wel maar de rechtbank maar ook daar is het de vraag of de bouwvergunning wordt ingetrokken. Hij kan dan ook nog naar de raad van state maar goed dan ben je al jaren verder en vele euro's lichter, vaak komt het niet zo ver. Maar zoals gezegd ontbreken van lichtinval is, als het juridisch past, geen reden om bezwaar gegrond te verklaren.
zondag 5 juli 2020 19:20
Gegronde klacht? Jazeker, minder licht en een tunnelgevoel is balen.
Verbieden? Nee zeker niet, dit is geheel conform de bouwregels. Voldoe je daaraan, mag je gewoon bouwen en kunnen de buren niet tegen houden. Echt niet.
Balen? Ja absoluut! Maar een ‘gevoeletje’ gaat een vergunningsvrij/toegestane uitbouw op de begane grond echt niet tegenhouden.
