Thuis
alle pijlers
Rapport bouwkundige keuring valt tegen
zaterdag 22 juni 2019 12:17
Goedemiddag 
Ik ben benieuwd naar jullie mening over het volgende.
Partner en ik hebben een huis gekocht o.a. onder voorbehoud dat bouwkundige keuring niet meer dan €3000 aan direct noodzakelijke kosten zou opleveren. Het betreft een jaren 30 huis dus leek ons verstandig dit voorbehoud te maken.
Uit bouwkundig rapport blijken direct noodzakelijke kosten van circa €7000. De meeste kosten hiervan zijn we echter niet verbaasd over (schilderwerk, missende trapleuning e.d. - veelal zaken die we tijdens de bezichtiging zelf ook hebben gezien).
Waar ik meer van geschrokken ben is het volgende. Ik begrijp door de regels van het bouwkundig rapport heen dat diverse verbouwingen amateuristisch zijn uitgevoerd. Er staat o.a. vermeld dat er een kleine verzakking is in de uitbouw van de woonkamer, i.v.m. het ontbreken van een latei, en dat de bouwkundig adviseur een constructieberekening adviseert.
De kruipruimte kon niet geheel geïnspecteerd worden, omdat delen van de kruipruimte zijn afgesloten (wellicht door aanleg vloer?). Het gedeelte van de kruipruimte dat wel toegankelijk was, zag er goed uit maar anderzijds is er wel vocht in de kelderkast geconstateerd. Badkamer functioneert goed, maar is bijvoorbeeld niet geaard. Etc etc.
Ik kan niet goed overzien welke kosten we nog tegenaan zullen lopen als we de koop door laten gaan. Anderzijds betreft het wel een jaren 30 woning en was enig onderhoud wel te verwachten. Maar dat dit met name in de verbouwingen zou zitten die de afgelopen jaren zijn uitgevoerd, vind ik niet bepaald een geruststellend idee.
Wat zouden jullie doen? Aanvullend onderzoek laten doen naar bepaalde zaken? Opnieuw onderhandelen over de prijs (voor zover dat mogelijk is)? Of toch koop ontbinden?
We hebben overigens wel iets spaargeld achter de hand voor kleine klussen, maar voor grote renovaties en dergelijke niet. Daarbij wilden we een deel van het geld ook gebruiken voor isolatie.
Ik ben benieuwd naar jullie mening over het volgende.
Partner en ik hebben een huis gekocht o.a. onder voorbehoud dat bouwkundige keuring niet meer dan €3000 aan direct noodzakelijke kosten zou opleveren. Het betreft een jaren 30 huis dus leek ons verstandig dit voorbehoud te maken.
Uit bouwkundig rapport blijken direct noodzakelijke kosten van circa €7000. De meeste kosten hiervan zijn we echter niet verbaasd over (schilderwerk, missende trapleuning e.d. - veelal zaken die we tijdens de bezichtiging zelf ook hebben gezien).
Waar ik meer van geschrokken ben is het volgende. Ik begrijp door de regels van het bouwkundig rapport heen dat diverse verbouwingen amateuristisch zijn uitgevoerd. Er staat o.a. vermeld dat er een kleine verzakking is in de uitbouw van de woonkamer, i.v.m. het ontbreken van een latei, en dat de bouwkundig adviseur een constructieberekening adviseert.
De kruipruimte kon niet geheel geïnspecteerd worden, omdat delen van de kruipruimte zijn afgesloten (wellicht door aanleg vloer?). Het gedeelte van de kruipruimte dat wel toegankelijk was, zag er goed uit maar anderzijds is er wel vocht in de kelderkast geconstateerd. Badkamer functioneert goed, maar is bijvoorbeeld niet geaard. Etc etc.
Ik kan niet goed overzien welke kosten we nog tegenaan zullen lopen als we de koop door laten gaan. Anderzijds betreft het wel een jaren 30 woning en was enig onderhoud wel te verwachten. Maar dat dit met name in de verbouwingen zou zitten die de afgelopen jaren zijn uitgevoerd, vind ik niet bepaald een geruststellend idee.
Wat zouden jullie doen? Aanvullend onderzoek laten doen naar bepaalde zaken? Opnieuw onderhandelen over de prijs (voor zover dat mogelijk is)? Of toch koop ontbinden?
We hebben overigens wel iets spaargeld achter de hand voor kleine klussen, maar voor grote renovaties en dergelijke niet. Daarbij wilden we een deel van het geld ook gebruiken voor isolatie.
zaterdag 22 juni 2019 12:31
Maar; als TO echt in een jaren 30 huis wil wonen, moet je dat soort zaken op de koop toe nemen.
zaterdag 22 juni 2019 12:32
Zo'n karakteristiek jaren '30 huis is super, maar als je een bouwkundige keuring laat doen komt er altijd wel iets aan het licht.
In een niet geaarde badkamer moet je geen elektra gebruiken, dus ik zou er niet elektrisch scheren bijvoorbeeld. Een verzakking door ontbrekende latei: vraag eens na hoelang die er al zit en of er beweging in het huis zit, dat zie je snel zat als er veel scheuren inzitten. Een latei laten plaatsen kost je een paar duizend, daar zou ik niet van schrikken.
Jaren '30 huizen hebben gecompartimenteerde kruipruimtes, doe je niks aan. Ken je de buurt? Dan weet je snel zat of de kruipruimtes droog zijn. Zou ik me niet druk over maken.
Ik lees niks vreemds en heb jaren in een poldergebied in zo'n huis gewoond. Kost veel geld, maar oer zit zoveel karakter in, dat je het er graag voor over hebt. De latei en de kruipruimtes zou ik geen probleem vinden, die ongeaarde badkamer misschien wel, daar moet je een beetje mee uitkijken.
Even met een aannemer en elektricien een rondje door het huis doen.
Hoeveel kapitaal heb je om het huis bouwkundig in orde te krijgen? En hoeveel heb je nodig?
In een niet geaarde badkamer moet je geen elektra gebruiken, dus ik zou er niet elektrisch scheren bijvoorbeeld. Een verzakking door ontbrekende latei: vraag eens na hoelang die er al zit en of er beweging in het huis zit, dat zie je snel zat als er veel scheuren inzitten. Een latei laten plaatsen kost je een paar duizend, daar zou ik niet van schrikken.
Jaren '30 huizen hebben gecompartimenteerde kruipruimtes, doe je niks aan. Ken je de buurt? Dan weet je snel zat of de kruipruimtes droog zijn. Zou ik me niet druk over maken.
Ik lees niks vreemds en heb jaren in een poldergebied in zo'n huis gewoond. Kost veel geld, maar oer zit zoveel karakter in, dat je het er graag voor over hebt. De latei en de kruipruimtes zou ik geen probleem vinden, die ongeaarde badkamer misschien wel, daar moet je een beetje mee uitkijken.
Even met een aannemer en elektricien een rondje door het huis doen.
Hoeveel kapitaal heb je om het huis bouwkundig in orde te krijgen? En hoeveel heb je nodig?
Je moet erop te vertrouwen dat als hij bij je weg wil, hij heus wel weggaat. En tot die tijd is hij vrijwillig bij je. (Murrmurr)
zaterdag 22 juni 2019 12:35
Dit hebben wij ook gehad, nachtje over geslapen en nu wonen we in een spiksplinternieuw huis aka de koop hebben we ontbonden.
Wij vonden de risico’s te groot. Daarbij kwam dat wij de initiële kosten te hoog vonden. Dus los van de verbeteringen die we sowieso wilden, bleek dat we behoorlijk wat geld zouden moeten investeren in achterstallig (of laks) onderhoud waardoor we de verbeteringen ook weer zouden moeten uitstellen ivm de hypotheek. Daar hadden we geen zin in en uiteindelijk bleek nieuwbouw voor ons een betere optie.
Wij vonden de risico’s te groot. Daarbij kwam dat wij de initiële kosten te hoog vonden. Dus los van de verbeteringen die we sowieso wilden, bleek dat we behoorlijk wat geld zouden moeten investeren in achterstallig (of laks) onderhoud waardoor we de verbeteringen ook weer zouden moeten uitstellen ivm de hypotheek. Daar hadden we geen zin in en uiteindelijk bleek nieuwbouw voor ons een betere optie.
zaterdag 22 juni 2019 12:40
Vergis je sowieso niet in de kosten van onderhoud en reparaties aan een oud(er) huis. Dat loopt echt in de papieren in de loop der tijd.
Ik heb dat onderschat en had achteraf liever een nieuw(er) huis gekocht.
Of je moet idd goede contacten hebben in de bouwwereld. Want ook het vinden van goede! mensen voor al je klussen is een hel. Zeker op dit moment want werklui komen om in het werk.
Ik heb dat onderschat en had achteraf liever een nieuw(er) huis gekocht.
Of je moet idd goede contacten hebben in de bouwwereld. Want ook het vinden van goede! mensen voor al je klussen is een hel. Zeker op dit moment want werklui komen om in het werk.
.
zaterdag 22 juni 2019 12:46
Als je in de sfeer van een jaren dertig huis wilt wonen zou ik zeggen, wees creatief. Koop een nieuw(er) huis en zorg voor de jaren dertig sfeer, door deuren te vervangen, deurknoppen, de badkamer in die stijl, plafonds in die stijl, glas in lood voorzetramen.
Het kan allemaal tegenwoordig, dus dat hoeft je niet tegen te houden en is op de valreep nog een stuk goedkoper ook.
Het kan allemaal tegenwoordig, dus dat hoeft je niet tegen te houden en is op de valreep nog een stuk goedkoper ook.
zaterdag 22 juni 2019 12:53
En toch mis je dan alle leuke hoekjes die zo'n huis heeft ...Cateautje schreef: ↑22-06-2019 12:46Als je in de sfeer van een jaren dertig huis wilt wonen zou ik zeggen, wees creatief. Koop een nieuw(er) huis en zorg voor de jaren dertig sfeer, door deuren te vervangen, deurknoppen, de badkamer in die stijl, plafonds in die stijl, glas in lood voorzetramen.
Het kan allemaal tegenwoordig, dus dat hoeft je niet tegen te houden en is op de valreep nog een stuk goedkoper ook.
zaterdag 22 juni 2019 12:53
Ik zou van deze koop afzien ivm de veiligheid.
Er is hier duidelijk ge-doe-het-zelft door een prutser zonder verstand van zaken, die bovendien de veiligheid niet serieus nam (getuige die latei en niet-geaarde elektra in de badkamer). In dat soort huizen is het wachten op brand door verkeerd aangesloten elektra, op lekkage door verkeerd gemonteerde leidingen en afvoeren, enz.
Er is hier duidelijk ge-doe-het-zelft door een prutser zonder verstand van zaken, die bovendien de veiligheid niet serieus nam (getuige die latei en niet-geaarde elektra in de badkamer). In dat soort huizen is het wachten op brand door verkeerd aangesloten elektra, op lekkage door verkeerd gemonteerde leidingen en afvoeren, enz.
zaterdag 22 juni 2019 12:54
Ja, die potentieel op instorten staan. Sfeervol hoor.Suikerwafel schreef: ↑22-06-2019 12:53En toch mis je dan alle leuke hoekjes die zo'n huis heeft ...
zaterdag 22 juni 2019 12:56
zaterdag 22 juni 2019 12:57
Het is een oud huis en in de meeste oude huizen vind je wel wat. Ik heb een huis van 150 jaar oud. Daar kwam ook het een en ander uit tijdens het bouwkundig onderzoek -- ook rond de 7K.
Als je al een paar ton uitgeeft aan een huis vind ik dat allemaal wel meevallen. En een nieuwbouwhuis een 30-jaren uitstraling geven is toch echt niet hetzelfde.
Verder eens met Impala... ik heb ook heel veel onderhoud aan mijn huis en ben zelf niet handig. Mijn volgende huis wordt dan ook nieuw(ere) bouw.
Als je al een paar ton uitgeeft aan een huis vind ik dat allemaal wel meevallen. En een nieuwbouwhuis een 30-jaren uitstraling geven is toch echt niet hetzelfde.
Verder eens met Impala... ik heb ook heel veel onderhoud aan mijn huis en ben zelf niet handig. Mijn volgende huis wordt dan ook nieuw(ere) bouw.
zaterdag 22 juni 2019 12:57
Helemaal niet. Je kunt ook kiezen voor een exemplaar waar wel professioneel aan geklust is, of juist voor eentje die er zo beroerd aan toe is dat je voldoende budget overhoudt om alles zelf (en goed) te laten doen.Suikerwafel schreef: ↑22-06-2019 12:31Maar; als TO echt in een jaren 30 huis wil wonen, moet je dat soort zaken op de koop toe nemen.
zaterdag 22 juni 2019 13:05
Ons huis is van begin 1900 en daar kun je ook niet volledig onder de vloer én er was vocht in de kelder. Waar je wel bij kon zag er goed uit. Wij hebben het er dus op gegokt en gelukkig viel alles mee (inmiddels zelf een nieuw gat in de vloer gemaakt ivm aanleg nieuwe leidingen). Ook bij ons was er voor een groot deel geknutseld door een "help, mijn man is klusser type" waardoor veel dingen er op het oog mooi uitzagen, maar compleet knudde waren onder de oppervlakte (denk aan zelf geknutselde overkapping zo lek als een mandje, regendouche waarvoor de leidingen veel te dun waren). Echter, uit de bouwkeuring kwam niets bijzonders en de grote dingen zoals kozijnen, badkamer e.d. waren allemaal dik in orde en zouden we op voorhand weinig kosten hebben. Als dit niet het geval was geweest hadden we van de koop afgezien. In jouw geval zouden wij dus absoluut van de koop af hebben gezien. Een oud huis is veel klussen en veel geld. Daar wil je niet in het begin al bijna10k aan uit hoeven geven.
zaterdag 22 juni 2019 13:09
Dank voor jullie reacties voor zover! Fijn om te horen hoe jullie erover denken.
Latei plaatsen is door bouwkundig adviseur begroot op €500 maar ik ga er vanuit dat dit inderdaad wel iets meer gaat kosten.
Wij zijn inderdaad erg gecharmeerd van jaren '30 woningen en dit huis heeft zeker veel sfeer. Waar ik ook op ben gevallen, is dat deze woning een behoorlijke achtertuin heeft (ruim 100 m2). Bij nieuwere woningen in mijn woonplaats zie je dat toch bijna niet meer.
We hebben ongeveer €8,000 liggen om het huis bouwkundig op orde te krijgen, maar we hadden gehoopt dit bedrag ook deels te kunnen besteden aan de isolatie. Het punt is dat ik nu niet helder heb hoeveel geld ik moet reserveren voor toekomstig onderhoud/renovaties, mede omdat ik denk dat huidige bewoners dus zelf hebben geklust in huis maar het niet goed hebben uitgevoerd.
Ik ken de buurt inderdaad goed; kruipruimtes zijn hier over het algemeen droog maar ik ben er niet helemaal gerust op dat in de kelderkast vocht is geconstateerd, zonder dat duidelijk is geworden waar dat vandaan komt...ninanoname schreef: ↑22-06-2019 12:32Zo'n karakteristiek jaren '30 huis is super, maar als je een bouwkundige keuring laat doen komt er altijd wel iets aan het licht.
In een niet geaarde badkamer moet je geen elektra gebruiken, dus ik zou er niet elektrisch scheren bijvoorbeeld. Een verzakking door ontbrekende latei: vraag eens na hoelang die er al zit en of er beweging in het huis zit, dat zie je snel zat als er veel scheuren inzitten. Een latei laten plaatsen kost je een paar duizend, daar zou ik niet van schrikken.
Jaren '30 huizen hebben gecompartimenteerde kruipruimtes, doe je niks aan. Ken je de buurt? Dan weet je snel zat of de kruipruimtes droog zijn. Zou ik me niet druk over maken.
Ik lees niks vreemds en heb jaren in een poldergebied in zo'n huis gewoond. Kost veel geld, maar oer zit zoveel karakter in, dat je het er graag voor over hebt. De latei en de kruipruimtes zou ik geen probleem vinden, die ongeaarde badkamer misschien wel, daar moet je een beetje mee uitkijken.
Even met een aannemer en elektricien een rondje door het huis doen.
Hoeveel kapitaal heb je om het huis bouwkundig in orde te krijgen? En hoeveel heb je nodig?
Latei plaatsen is door bouwkundig adviseur begroot op €500 maar ik ga er vanuit dat dit inderdaad wel iets meer gaat kosten.
Wij zijn inderdaad erg gecharmeerd van jaren '30 woningen en dit huis heeft zeker veel sfeer. Waar ik ook op ben gevallen, is dat deze woning een behoorlijke achtertuin heeft (ruim 100 m2). Bij nieuwere woningen in mijn woonplaats zie je dat toch bijna niet meer.
We hebben ongeveer €8,000 liggen om het huis bouwkundig op orde te krijgen, maar we hadden gehoopt dit bedrag ook deels te kunnen besteden aan de isolatie. Het punt is dat ik nu niet helder heb hoeveel geld ik moet reserveren voor toekomstig onderhoud/renovaties, mede omdat ik denk dat huidige bewoners dus zelf hebben geklust in huis maar het niet goed hebben uitgevoerd.
Dat is ook mijn gevoel, dat er een "handige Harry" aan het werk is geweest... Badkamer zag er cosmetisch goed uit (minder dan 5 jaar oud) en daarom hadden we dit ook niet verwacht.poldervrouw schreef: ↑22-06-2019 12:32OP dit soort dingen haak ik af. Recente verbouwingen die slecht uitgevoerd zijn ?? Dus een “handige Harry “ en een biet geaarde badkamer ??? Als die badkamer uit de jaren 30 is logische maar recent ? Vocht ?
Ontbinden dus.
zaterdag 22 juni 2019 13:15
Dat is ook hetgeen waar ik van geschrokken ben... kijk, dat je aan een jaren '30 huis meer werk en onderhoud hebt, lijkt mij logisch. Maar dat het venijn nu vooral lijkt te zitten in de verbouwingen/renovaties die de afgelopen tien jaar zijn uitgevoerd, vind ik niet zo'n prettig idee. Ik had het eerlijk gezegd ook niet verwacht, omdat veel zaken er cosmetisch goed uitzagen (maar goed, ben ook geen professional, daarom hebben we de bouwkundige keuring dus ook uit laten voeren).Nummer*Zoveel schreef: ↑22-06-2019 12:57Helemaal niet. Je kunt ook kiezen voor een exemplaar waar wel professioneel aan geklust is, of juist voor eentje die er zo beroerd aan toe is dat je voldoende budget overhoudt om alles zelf (en goed) te laten doen.
zaterdag 22 juni 2019 13:22
Een vochtige kelderkast is trouwens niet gek nu. Hadden wij ook altijd als het veel had geregend. Het beton is niet meer waterdicht en gewoon niet bestand tegen zoveel waterdruk. Wij hebben hem geïmpregneerd met een speciaal spullie en een laag schelpen op de vloer gedaan met houten vlonderplanken eroverheen. Het heeft misschien een paar honderd euro gekost.
Ik heb trouwens in de kruipruimte onder mijn nieuwbouwhuis ook vocht staan en ik weet van wijken hier in de polder waar je standaard je surfplank onder het huis kunt bewaren.
Overigens hadden wij 50k kapitaal om het huis te verbouwen en daar was werkelijk niks aan gedaan sinds de bouw, we waren pas de tweede eigenaren. Dus er was ook niks geklunst.
Ik vind 8000 euro vrij geld terwijl je zo'n huis koopt wel erg minimaal. Daar zou ik het niet mee gekocht hebben.
Ik heb trouwens in de kruipruimte onder mijn nieuwbouwhuis ook vocht staan en ik weet van wijken hier in de polder waar je standaard je surfplank onder het huis kunt bewaren.
Overigens hadden wij 50k kapitaal om het huis te verbouwen en daar was werkelijk niks aan gedaan sinds de bouw, we waren pas de tweede eigenaren. Dus er was ook niks geklunst.
Ik vind 8000 euro vrij geld terwijl je zo'n huis koopt wel erg minimaal. Daar zou ik het niet mee gekocht hebben.
Je moet erop te vertrouwen dat als hij bij je weg wil, hij heus wel weggaat. En tot die tijd is hij vrijwillig bij je. (Murrmurr)
zaterdag 22 juni 2019 13:36
Dank voor je tips mbt kelderkast! Zou natuurlijk kunnen, dat het met de heftige regenval van afgelopen tij te maken heeft.ninanoname schreef: ↑22-06-2019 13:22Een vochtige kelderkast is trouwens niet gek nu. Hadden wij ook altijd als het veel had geregend. Het beton is niet meer waterdicht en gewoon niet bestand tegen zoveel waterdruk. Wij hebben hem geïmpregneerd met een speciaal spullie en een laag schelpen op de vloer gedaan met houten vlonderplanken eroverheen. Het heeft misschien een paar honderd euro gekost.
Ik heb trouwens in de kruipruimte onder mijn nieuwbouwhuis ook vocht staan en ik weet van wijken hier in de polder waar je standaard je surfplank onder het huis kunt bewaren.
Overigens hadden wij 50k kapitaal om het huis te verbouwen en daar was werkelijk niks aan gedaan sinds de bouw, we waren pas de tweede eigenaren. Dus er was ook niks geklunst.
Ik vind 8000 euro vrij geld terwijl je zo'n huis koopt wel erg minimaal. Daar zou ik het niet mee gekocht hebben.
Mbt spaargeld: nee, het houdt inderdaad niet over. Wij zijn nog jong, betalen nu de hoofdprijs aan particuliere huur en willen graag weg waar we nu zitten. We hebben gespaard voor de kosten koper en een bedrag voor direct noodzakelijke kosten gereserveerd. Nu onze woonlasten aanmerkelijk zullen dalen, hadden wij als plan omgevat om zaken die op termijn moeten gebeuren, daar gewoon verder voor te sparen. Maar ja, het maakt daarin wel verschil of alles wat de afgelopen jaren is verbouwd opnieuw aangepakt zal moeten worden, of dat verbouwingen wel goed zijn aangepakt en je daar de eerstkomende jaren niets meer mee hoeft te doen.
zaterdag 22 juni 2019 13:46
impala schreef: ↑22-06-2019 12:40Vergis je sowieso niet in de kosten van onderhoud en reparaties aan een oud(er) huis. Dat loopt echt in de papieren in de loop der tijd.
Ik heb dat onderschat en had achteraf liever een nieuw(er) huis gekocht.
Of je moet idd goede contacten hebben in de bouwwereld. Want ook het vinden van goede! mensen voor al je klussen is een hel. Zeker op dit moment want werklui komen om in het werk.
Dit. En niet alleen het geld wat het kost, maar ook de tijd/energie die erin gaat zitten. Wij zijn van jaren 30 naar een nieuwer huis gegaan. Mede daarom. Was het na 10 jaar klussen aardig zat.
zaterdag 22 juni 2019 13:46
Ik zou het niet doen. Als juist de recentere dingen bagger zijn, vraag ik me meteen ook af hoe het met het onderhoud van de rest staat en dat zal vast niet denderend zijn. Ja, cosmetisch, maar dat is nou juist het minst belangrijke, dat kun je relatief makkelijk zelf. Ik heb een jaren70 huis gekocht waar nog niks in gedaan was, liever dat dan een huis van Koning Klus waar je achter ieder plintje, hoekje, randje een bak ellende tegenkomt.
