Geld & Recht
alle pijlers
hypotheekverstrekker wijzigt voorw. na tekening contrac
donderdag 26 februari 2009 16:31
Wij hebben in december een bod op een huis gedaan, bod is geaccepteerd, hypotheekverstrekker ging accoord met het te lenen bedrag en we hebben getekend voor de hypotheek. Het wachten was nog op de werkgeversverklaring en de gezondheidsverklaring ivm de overlijdensrisicoverzekering. De overdracht vindt plaats in juni.
Nu krijgen we net van de makelaar te horen dat de hypotheekverstrekker nadat wij getekend hebben, de voorwaarden heeft gewijzigd en het bedrag dat ze ons willen lenen een stuk lager uitkomt...Het te lenen bedrag was eerst een X % van de aankoopsom, dat hebben ze verandert in een X % van de herbouwwaarde, die veel hoger ligt.
Mag dat zomaar?
Nu krijgen we net van de makelaar te horen dat de hypotheekverstrekker nadat wij getekend hebben, de voorwaarden heeft gewijzigd en het bedrag dat ze ons willen lenen een stuk lager uitkomt...Het te lenen bedrag was eerst een X % van de aankoopsom, dat hebben ze verandert in een X % van de herbouwwaarde, die veel hoger ligt.
Mag dat zomaar?
donderdag 26 februari 2009 16:46
Waarschijnlijk heb je nog geen overeenkomst gesloten maar een offerte getekend. Die offerte is in principe bindend voor beide partijen maar:
in een offerte staat vaak dat de financiering wordt verstrekt onder voorbehoud van.........
Stel dat je niet aan die voorbehouden kunt voldoen (salaris op werkgeversverklaring blijkt lager dan je had opgegeven of uit het taxatierapport van het huis blijkt een lagere waarde) dan mag de bank het aanbod aanpassen.
Ik heb zelf jarenlang in de hypothekenbusiness gewerkt. Het is voor jou dus allereerst van belang om een goede motivatie van de hypotheekverstrekker te krijgen waarom ze het financieringsaanbod niet gestand doen.
in een offerte staat vaak dat de financiering wordt verstrekt onder voorbehoud van.........
Stel dat je niet aan die voorbehouden kunt voldoen (salaris op werkgeversverklaring blijkt lager dan je had opgegeven of uit het taxatierapport van het huis blijkt een lagere waarde) dan mag de bank het aanbod aanpassen.
Ik heb zelf jarenlang in de hypothekenbusiness gewerkt. Het is voor jou dus allereerst van belang om een goede motivatie van de hypotheekverstrekker te krijgen waarom ze het financieringsaanbod niet gestand doen.
donderdag 26 februari 2009 17:32
Het gaat idd om de taxatiewaarde van het huis. De hypotheekverstrekker heeft de taxatiewaarde uit het taxatierapport van een andere makelaar gehaald dan de onze. Onze makelaar is het daar niet mee eens en heeft een andere taxatiewaarde in hun rapport staan, hoor ik net van onze makelaar. Daar zijn ze nu over aan het bakkeleien, zij vonden de gang van zaken niet netjes en willen dat ze bij hun oorspronkelijke financieringsaanbod blijven.
En ja, het gaat om de offerte, dus verder geen poot om op te staan waarschijnlijk.
En ja, het gaat om de offerte, dus verder geen poot om op te staan waarschijnlijk.
donderdag 26 februari 2009 20:23
Luna, ik vrees inderdaad dat je er weinig aan kunt doen. Een offerte is 'maar' een offerte en betreft een aanbod op basis van gegevens die nog kunnen wijzigen. Ik snap trouwens niet helemaal uit welk taxatierapport zij de waardes halen? Jullie hebben het huis laten taxeren en dat rapport opgestuurd? Hoe komen zij dan aan een ander rapport? Er zijn banken die werken met een eigen taxatienetwerk en niet akkoord gaan met rapporten van makelaars buiten dat netwerk. Misschien is dat bij jullie het geval?
vrijdag 27 februari 2009 06:25
De makelaar heeft het huis laten taxeren in opdracht van ons en dat naar de hypotheekverstrekker gestuurd. Dat is de normale gang van zaken bij die hypotheekverstrekker, die gaat normaal gesproken wel akkoord. Nu dus ineens niet meer, zij hebben zelf een andere makelaar in de arm genomen om te taxeren. De taxatiewaarde van onze makelaar lag rond de aankoopprijs en dat klopt ook wel, deze huizen worden normaal gesproken voor veel meer geld verkocht dan wij er nu voor gaan betalen.
Maar de taxatiewaarde van de andere makelaar ligt een stuk lager.
De offerte is gedaan op basis van de aankoopprijs, de hypotheekverstrekker heeft de voorwaarden veranderd in "offerte is gedaan op basis van taxatiewaarde van de andere makelaar". En dan komt het maximaal te lenen bedrag een stuk lager uit.
Maar de taxatiewaarde van de andere makelaar ligt een stuk lager.
De offerte is gedaan op basis van de aankoopprijs, de hypotheekverstrekker heeft de voorwaarden veranderd in "offerte is gedaan op basis van taxatiewaarde van de andere makelaar". En dan komt het maximaal te lenen bedrag een stuk lager uit.
vrijdag 27 februari 2009 08:18
Luna,
de bank vraagt (als het goed is) altijd om een taxatierapport van een makelaar die niet bij de aan- of verkoop van het huis betrokken was. Dit om te voorkomen dat de aankopend makelaar een iets te hoge waarde op zou nemen waardoor je juist meer kunt financieren.
Verder zijn banken niet zo geinteresseerd in de aankoopwaarde maar in de executiewaarde van een huis. Dat is de prijs die het huis op zou brengen bij gedwongen verkoop. Stel dat jij niet aan je verplichtingen zou voldoen dan gaat de bank het huis (uiteindelijk) voor je verkopen. Daar waar je zelf als je een huis verkoopt vaak de tijd hebt om te onderhandelen om een zo goed mogelijke prijs te krijgen, is die tijd er niet bij gedwongen verkoop. De bank 'pakt dan wat ze pakken kan' om jouw schulden mee af te lossen. Zeker in deze economisch onzekere tijden waarin huizen vaak wat langer te koop staan, kan de executiewaarde in een taxatierapport dus best tegenvallen en dus ook weer het maximaal te financieren bedrag omdat dat immers weer op die waarde gebaseerd is.
In de regel financiert een bank tot maximaal 125% van de executiewaarde en dat is meestal maar net voldoende om de aankoopprijs + de kosten koper te voldoen.
de bank vraagt (als het goed is) altijd om een taxatierapport van een makelaar die niet bij de aan- of verkoop van het huis betrokken was. Dit om te voorkomen dat de aankopend makelaar een iets te hoge waarde op zou nemen waardoor je juist meer kunt financieren.
Verder zijn banken niet zo geinteresseerd in de aankoopwaarde maar in de executiewaarde van een huis. Dat is de prijs die het huis op zou brengen bij gedwongen verkoop. Stel dat jij niet aan je verplichtingen zou voldoen dan gaat de bank het huis (uiteindelijk) voor je verkopen. Daar waar je zelf als je een huis verkoopt vaak de tijd hebt om te onderhandelen om een zo goed mogelijke prijs te krijgen, is die tijd er niet bij gedwongen verkoop. De bank 'pakt dan wat ze pakken kan' om jouw schulden mee af te lossen. Zeker in deze economisch onzekere tijden waarin huizen vaak wat langer te koop staan, kan de executiewaarde in een taxatierapport dus best tegenvallen en dus ook weer het maximaal te financieren bedrag omdat dat immers weer op die waarde gebaseerd is.
In de regel financiert een bank tot maximaal 125% van de executiewaarde en dat is meestal maar net voldoende om de aankoopprijs + de kosten koper te voldoen.
vrijdag 27 februari 2009 18:28
Het is opgelost. De makelaar had nog 15 gevallen als de onze en heeft de hypotheekverstrekker gemeld dat hij er wel been in zag om er een rechtszaak van te maken als ze die wijziging daadwerkelijk doorvoerden.
De voorwaarden blijven zoals ze waren, gelukkig. Maar ik wacht met juichen totdat ik het zwart op wit heb.
Ja, we hadden ook al een alternatieve hypotheekaanbieder. Iets mindere voorwaarden, maar dan hadden we wel een lagere rente
De voorwaarden blijven zoals ze waren, gelukkig. Maar ik wacht met juichen totdat ik het zwart op wit heb.
Ja, we hadden ook al een alternatieve hypotheekaanbieder. Iets mindere voorwaarden, maar dan hadden we wel een lagere rente
zaterdag 28 februari 2009 06:19
zaterdag 28 februari 2009 14:26
nou stel je hebt een rente van 10 jaar vast die is nu op zijn laagst waarschijnlijk 4,85 maar laten we voor het gemak maar 5% nemen.
Die rente is incl. alle "opslagen"
Deze rente is gebaseerd op een aantal facturen zoals boete bij verkoop, passering binnen 2 maanden , offerte ipv passeerrente, opening lopende rekening bij de bank, woonlastverzekering.
Ok dus als je het zo ziet
5% is de basis
toeslagen bij:
- passering binnen 2 maanden 0,1 toeslag
- offerterente ipv passeerrent 0,1 toeslag
- opening lopende rekening bij bank 0,1 toeslag
- woonlastverzekering 0,1
pak je al deze opties niet:
is de rente 5,4% ipv 5,0%
Nou rekening openen bij die bank, geen probleem na paar maanden weer naar oude bank merk je niets van
Offerterente is passeerrente is altijd een gok, wat gaat de rente doen dus op zich is offerterente ok
woonlastverzekering, niet verplicht doen zoek zelf een goed produkt!
boete bij verkoop, NOOIT doen als je het huis verkoopt betaal je een x percentage boete over de hoofdsom van de hypotheek bijv. 200,000 en dan 1,5% is dus 1500 euro
zo duidelijk?
Overigens ben ik MalMan!
Die rente is incl. alle "opslagen"
Deze rente is gebaseerd op een aantal facturen zoals boete bij verkoop, passering binnen 2 maanden , offerte ipv passeerrente, opening lopende rekening bij de bank, woonlastverzekering.
Ok dus als je het zo ziet
5% is de basis
toeslagen bij:
- passering binnen 2 maanden 0,1 toeslag
- offerterente ipv passeerrent 0,1 toeslag
- opening lopende rekening bij bank 0,1 toeslag
- woonlastverzekering 0,1
pak je al deze opties niet:
is de rente 5,4% ipv 5,0%
Nou rekening openen bij die bank, geen probleem na paar maanden weer naar oude bank merk je niets van
Offerterente is passeerrente is altijd een gok, wat gaat de rente doen dus op zich is offerterente ok
woonlastverzekering, niet verplicht doen zoek zelf een goed produkt!
boete bij verkoop, NOOIT doen als je het huis verkoopt betaal je een x percentage boete over de hoofdsom van de hypotheek bijv. 200,000 en dan 1,5% is dus 1500 euro
zo duidelijk?
Overigens ben ik MalMan!
Stressed is just desserts spelled backwards
maandag 2 maart 2009 11:33
Fijn dat het voor jullie nu opgelost is, maar ik denk dat de hypotheekverstrekker wel in zijn recht stond. Als de taxatie voorbehoud was en de definitieve waarde wijkt af (vaak is hij dan lager) dan hebben zij het recht het aanbod aan te passen, omdat je dan een hoger percentage van de waarde financiert en dat is over het algemeen duurder. Vaak staat ook in het voorbehoud aan welke eisen het taxatierapport moet voldoen. Jou verhaal is wat onduidelijk op dat punt, hadden jullie gewoon een onafhankelijke makelaar ingehuurd (die dus niet betrokken was bij de aan of verkoop).
Verder zou ik ook oppassen met die beperkende voorwaarden. Ook al ben je van plan er te blijven wonen, je kunt ook door onvoorziene omstandigheden verplicht worden je woning te verkopen (bv bij arbeidsongeschiktheid, langdurige ww, of andere onvoorziene zaken). Bovendien is het ook vaak zo datals je rentevastperiode afloopt en je een veel hogere rente aangeboden krijgt dan nieuwe klanten. Als je dan weg wilt kan het dat je alsnog een boete moet betalen, waardoor je eigenlijk ook niet kunt oversluiten. Dus tenzij je de rente voor 30 jaar vast hebt staan, is dat ook nog wel een puntje van discussie (maar die 30 jaar zul je wel niet gedaan hebben als je een budgethypotheek hebt met boete bij verkoop).
De hypotheek met de goedkoopste rente is niet altijd de voordeligste...
Verder zou ik ook oppassen met die beperkende voorwaarden. Ook al ben je van plan er te blijven wonen, je kunt ook door onvoorziene omstandigheden verplicht worden je woning te verkopen (bv bij arbeidsongeschiktheid, langdurige ww, of andere onvoorziene zaken). Bovendien is het ook vaak zo datals je rentevastperiode afloopt en je een veel hogere rente aangeboden krijgt dan nieuwe klanten. Als je dan weg wilt kan het dat je alsnog een boete moet betalen, waardoor je eigenlijk ook niet kunt oversluiten. Dus tenzij je de rente voor 30 jaar vast hebt staan, is dat ook nog wel een puntje van discussie (maar die 30 jaar zul je wel niet gedaan hebben als je een budgethypotheek hebt met boete bij verkoop).
De hypotheek met de goedkoopste rente is niet altijd de voordeligste...
