Geld & Recht
alle pijlers
Appartement gekocht. Oude bewoners schuld bij buren (vve)
zondag 18 november 2018 11:14
Zo blij dat ik weer een nieuwe start kan maken in een nieuw appartement. Alles liep voorspoedig tot ik een brief kreeg van de vve.
Begin van het jaar is er groot onderhoud uitgevoerd, dak vervangen. Stond op ook funda dat er van alles is vervangen en onderhouden. Dit heb ik dan ook mee genomen in mijn bod, dat er niet veel kosten meer zouden komen. Voor de taxatie is het tegenwoordig een eis dat alles boven water komt. Nu blijkt dat de verkoper een afspraak had gemaakt met de buren om de gemaakte kosten voor te schieten zodat alles uitgevoerd kan worden (1/3 van bedrag). Na 9 maanden is er nog niks terug betaald (3k+).
Nu verhalen de buren het geld via de vve. Hierdoor zal er dan een negatief saldo ontstaan en de vve failliet worden verklaard. Leuke start in je nieuwe woning. Dit is ook nergens vermeld of verteld. In mijn koopovereenkomst staat gelukkig wel dat er geen schulden zijn. Ik ben hiervoor ook bij juridisch loket geweest, die vinden het ook een aparte situatie. Ook contact gehad met notaris, die is aan het uitzoeken wat er precies betaald moet worden. Notaris is het gelukkig ook mee eens dat er eerst schoon schip gemaakt moet worden. Aan gegeven dat deze kosten het beste verrekend kunnen worden bij de overdracht, inhouden bij verkoopster . De beheerder van de vve is niet zo duidelijk met overzicht van gemaakte kosten. Hier is de notaris druk mee bezig. Alleen de overdracht is al dicht bij. Alleen geeft alles nog niet echt een geruststellend gevoel.
Stukje uit verkoop:
Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen andere schulden heeft dan die welke zijn te beschouwen als normale lasten en belastingen ter zake van het gebouw met de daarbij behorende grond en/of ter zake van de exploitatie, verzekering en administratie daarvan.
Zijn er meer mensen die dit zo hebben mee gemaakt?
Begin van het jaar is er groot onderhoud uitgevoerd, dak vervangen. Stond op ook funda dat er van alles is vervangen en onderhouden. Dit heb ik dan ook mee genomen in mijn bod, dat er niet veel kosten meer zouden komen. Voor de taxatie is het tegenwoordig een eis dat alles boven water komt. Nu blijkt dat de verkoper een afspraak had gemaakt met de buren om de gemaakte kosten voor te schieten zodat alles uitgevoerd kan worden (1/3 van bedrag). Na 9 maanden is er nog niks terug betaald (3k+).
Nu verhalen de buren het geld via de vve. Hierdoor zal er dan een negatief saldo ontstaan en de vve failliet worden verklaard. Leuke start in je nieuwe woning. Dit is ook nergens vermeld of verteld. In mijn koopovereenkomst staat gelukkig wel dat er geen schulden zijn. Ik ben hiervoor ook bij juridisch loket geweest, die vinden het ook een aparte situatie. Ook contact gehad met notaris, die is aan het uitzoeken wat er precies betaald moet worden. Notaris is het gelukkig ook mee eens dat er eerst schoon schip gemaakt moet worden. Aan gegeven dat deze kosten het beste verrekend kunnen worden bij de overdracht, inhouden bij verkoopster . De beheerder van de vve is niet zo duidelijk met overzicht van gemaakte kosten. Hier is de notaris druk mee bezig. Alleen de overdracht is al dicht bij. Alleen geeft alles nog niet echt een geruststellend gevoel.
Stukje uit verkoop:
Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen andere schulden heeft dan die welke zijn te beschouwen als normale lasten en belastingen ter zake van het gebouw met de daarbij behorende grond en/of ter zake van de exploitatie, verzekering en administratie daarvan.
Zijn er meer mensen die dit zo hebben mee gemaakt?
zondag 18 november 2018 15:15
zondag 18 november 2018 15:49
Ik kan hier geen touw aan vastknopen. Hebben de buren nu iets voorgeschoten? Of de verkoper? En aan wie hebben ze dan voorgeschoten, aan elkaar, of aan de uitvoerder?Nu blijkt dat de verkoper een afspraak had gemaakt met de buren om de gemaakte kosten voor te schieten zodat alles uitgevoerd kan worden (1/3 van bedrag). Na 9 maanden is er nog niks terug betaald (3k+).
En waar is de VVE, als buren onderling een en ander gaan voorschieten?
Ik kan zelf wel vaststellen of ik een hypochonder ben.
zondag 18 november 2018 15:55
Net als SteunEndeToeverlaat vind ik je proza onduidelijk.
Ik denk dat het volgende aan de hand is.
Het is een gebouw met drie apartementen: 1A, 1B, 1C.
Het is groot onderhoud geweest, totaal 9.000.
1A heeft 1/3 betaald, dus 3000.
1B heeft 1/3 betaald, dus 3000.
1B heeft 1/3 voorgeschoten voor 1C, dus 3000.
1C heeft niets (terug)betaald en heeft haar apartement aan jou verkocht.
1C is met de noorderzon vertrokken, nadat jij het aankoopbedrag aan haar hebt betaald.
Nu baalt 1B. Hij wil de geleende 3000 verhalen bij de VVE.
Daardoor zal de VVE failliet gaan.
Is dit de situatie?
Ik denk dat het volgende aan de hand is.
Het is een gebouw met drie apartementen: 1A, 1B, 1C.
Het is groot onderhoud geweest, totaal 9.000.
1A heeft 1/3 betaald, dus 3000.
1B heeft 1/3 betaald, dus 3000.
1B heeft 1/3 voorgeschoten voor 1C, dus 3000.
1C heeft niets (terug)betaald en heeft haar apartement aan jou verkocht.
1C is met de noorderzon vertrokken, nadat jij het aankoopbedrag aan haar hebt betaald.
Nu baalt 1B. Hij wil de geleende 3000 verhalen bij de VVE.
Daardoor zal de VVE failliet gaan.
Is dit de situatie?
zondag 18 november 2018 16:21
Als ik google kom ik op:
Kan ik bij de koop met een schuld van de vorige eigenaar aan de VvE worden geconfronteerd?
Ja, dat kan. Als een appartementseigenaar een schuld aan de VvE (Vereniging van Eigenaars) achterlaat, dan geldt er een speciale regeling. De nieuwe eigenaar kan door de VvE worden aangesproken op de schulden van de vorige eigenaar (de vorige eigenaar zelf natuurlijk ook). In de wet staat dat het daarbij alleen gaat om schulden uit het lopende en het voorafgaande boekjaar. Denk bij schulden aan de servicekosten of bijvoorbeeld eventuele kosten van (groot) onderhoud.
Op grond van het appartementsrecht per 1 mei 2005 vraagt de notaris bij (ver)koop van een appartementsrecht aan het bestuur van de VvE een opgave van de achterstallige betalingen van de vorige eigenaar (de verkoper) aan de VvE en een opgave van de hoogte van het reservefonds. Deze verklaring hecht de notaris aan de akte van levering. Als nieuwe eigenaar kunt u door de VvE nooit verder aansprakelijk gesteld worden dan het bedrag dat in de opgave van het bestuur van de VvE vermeld staat. Is er geen opgave gedaan door het bestuur? Of blijkt die opgave achteraf te laag te zijn? Dan hoeft de nieuwe eigenaar toch niet te betalen.
In het reglement van de VvE kunnen trouwens andere afspraken vermeld staan. Bijvoorbeeld dat alleen de vorige eigenaar of alleen u aansprakelijk zal zijn voor de schulden.
https://www.das.nl/juridische-informati ... nfronteerd
Dat had je waarschijnlijk zelf ook al gevonden?
Als de buren de schade gaan verhalen op de VvE betalen zowel Buur A als B 1 duizend extra en jij dus 2 duizend minder.
Ik vraag me trouwens af of je failliet kunt gaan van een schuld van 3 duizend euro als VvE zijnde.
Tegenwoordig ben je verplicht om een bedrag in kas te hebben wat zo ongeveer overeenkomt met het meerjarenplan.
Kan ik bij de koop met een schuld van de vorige eigenaar aan de VvE worden geconfronteerd?
Ja, dat kan. Als een appartementseigenaar een schuld aan de VvE (Vereniging van Eigenaars) achterlaat, dan geldt er een speciale regeling. De nieuwe eigenaar kan door de VvE worden aangesproken op de schulden van de vorige eigenaar (de vorige eigenaar zelf natuurlijk ook). In de wet staat dat het daarbij alleen gaat om schulden uit het lopende en het voorafgaande boekjaar. Denk bij schulden aan de servicekosten of bijvoorbeeld eventuele kosten van (groot) onderhoud.
Op grond van het appartementsrecht per 1 mei 2005 vraagt de notaris bij (ver)koop van een appartementsrecht aan het bestuur van de VvE een opgave van de achterstallige betalingen van de vorige eigenaar (de verkoper) aan de VvE en een opgave van de hoogte van het reservefonds. Deze verklaring hecht de notaris aan de akte van levering. Als nieuwe eigenaar kunt u door de VvE nooit verder aansprakelijk gesteld worden dan het bedrag dat in de opgave van het bestuur van de VvE vermeld staat. Is er geen opgave gedaan door het bestuur? Of blijkt die opgave achteraf te laag te zijn? Dan hoeft de nieuwe eigenaar toch niet te betalen.
In het reglement van de VvE kunnen trouwens andere afspraken vermeld staan. Bijvoorbeeld dat alleen de vorige eigenaar of alleen u aansprakelijk zal zijn voor de schulden.
https://www.das.nl/juridische-informati ... nfronteerd
Dat had je waarschijnlijk zelf ook al gevonden?
Als de buren de schade gaan verhalen op de VvE betalen zowel Buur A als B 1 duizend extra en jij dus 2 duizend minder.
Ik vraag me trouwens af of je failliet kunt gaan van een schuld van 3 duizend euro als VvE zijnde.
Tegenwoordig ben je verplicht om een bedrag in kas te hebben wat zo ongeveer overeenkomt met het meerjarenplan.
zondag 18 november 2018 16:30
.
Binnen een VVE staan verschuldigde bedragen op het appartementsrecht, niet de persoon. Als oude eigenaar het voorgeschoten bedrag niet terugbetaalt dan schuift de schuld in principe automatisch door naar TO na overdracht van de woning.
Maar TO, in plaats van uitgaan van kwade wil van de huidige eigenaar, heb je al nagevraagd? Aardige kans dat huidige eigenaar het geld voor de verbouwing niet vrij ter beschikking had en er al van uitgaat dat dit bij de overdracht geregeld wordt.
zondag 18 november 2018 16:35
zondag 18 november 2018 16:41
Maar ook dan kunnen ze het niet verhalen op de VvE zelf toch?
zondag 18 november 2018 16:41
Dat lijkt me ook vreemd. Schuld is helemaal niet zo relevant voor een faillissement. Zolang je de rekeningen maar blijft betalen. Daarnaast is 3000 euro zo'n klein bedrag dat het heel onwaarschijnlijk is dat dat niet snel kan worden aangezuiverd.
Een slechte financiële situatie van de VvE is vooral vervelend als je een appartement wilt verkopen.
zondag 18 november 2018 16:58
.
De VVE zelf zijn uiteindelijk de eigenaren samen. Het lijkt me in dit geval van belang te weten welke afspraken er zijn gemaakt met betrekking tot het voorschieten en of de opdracht voor het groot onderhoud formeel via de VVE is gegaan of dat de eigenaren het informeel geregeld hebben omdat ze toch maar met drie zijn.
zondag 18 november 2018 18:04
Even wachten totdat de topicstarter op zoveel vragen en aannames antwoord geeft.
Ik zou zeggen, twee dingen:
1. verreken voordat je betaalt want anders komt de rekening op het appartement en niet op de vertrekkende verkoper.
2. Pas op met die zinsnede 'er zijn geen schulden aan de VVE behalve normaal onderhoud'. Die geeft twee uitvluchten aan de verkoper.
Ten eerste kan hij zeggen: De schuld is op persoonlijke titel, niet aan de VVE, dus die clausule is niet van toepassing;
Ten tweede kan hij vinden dat dit onder normaal onderhoud valt en dat hij die schuld dus rustig mag overdragen.
En gelijk hebben is niet hetzelfde als gelijk krijgen; als jij het geld voor dat appartement overmaakt in de hoop dat ooit die schuld nog terugkomt, ben je onverstandig bezig.
Boter bij de vis. Direct verrekenen met de verkoop.
Ik zou zeggen, twee dingen:
1. verreken voordat je betaalt want anders komt de rekening op het appartement en niet op de vertrekkende verkoper.
2. Pas op met die zinsnede 'er zijn geen schulden aan de VVE behalve normaal onderhoud'. Die geeft twee uitvluchten aan de verkoper.
Ten eerste kan hij zeggen: De schuld is op persoonlijke titel, niet aan de VVE, dus die clausule is niet van toepassing;
Ten tweede kan hij vinden dat dit onder normaal onderhoud valt en dat hij die schuld dus rustig mag overdragen.
En gelijk hebben is niet hetzelfde als gelijk krijgen; als jij het geld voor dat appartement overmaakt in de hoop dat ooit die schuld nog terugkomt, ben je onverstandig bezig.
Boter bij de vis. Direct verrekenen met de verkoop.
Ik kan zelf wel vaststellen of ik een hypochonder ben.
zondag 18 november 2018 18:49
Sja AngelEyes, niet elke VVE is hetzelfde. Je hebt ze met 100+ appartementsrechten / eigenaars en je hebt ze voor een enkel pand met een onder- en bovenhuis. Dat scheelt nogal.
Het is nog niet zo lang dat er strengere eisen aan VVEs gesteld worden met meerjarenonderhoudsplannen en reservefondsen. Veel kleine VVEs met eigenaar-bewoners en dus korte lijnen zijn al jarenlang gewend om uitgaven gewoon te delen want waarom zou je ingewikkeld doen en kosten maken aan bijvoorbeeld een administrateur of bankrekening als je enkel te maken hebt met je onderbuurman en dat al jaren goed gaat?
Het is nog niet zo lang dat er strengere eisen aan VVEs gesteld worden met meerjarenonderhoudsplannen en reservefondsen. Veel kleine VVEs met eigenaar-bewoners en dus korte lijnen zijn al jarenlang gewend om uitgaven gewoon te delen want waarom zou je ingewikkeld doen en kosten maken aan bijvoorbeeld een administrateur of bankrekening als je enkel te maken hebt met je onderbuurman en dat al jaren goed gaat?
zondag 18 november 2018 19:05
Volgens mij mag een VvE geen werkzaamheden laten verrichten waarvoor geen geld is. Het lijkt me dan ook sterk dat die opdracht formeel via de VvE gedaan is. Als het informeel is dan lijkt mij het een persoonlijke lening.Erizon schreef: ↑18-11-2018 16:58.
De VVE zelf zijn uiteindelijk de eigenaren samen. Het lijkt me in dit geval van belang te weten welke afspraken er zijn gemaakt met betrekking tot het voorschieten en of de opdracht voor het groot onderhoud formeel via de VVE is gegaan of dat de eigenaren het informeel geregeld hebben omdat ze toch maar met drie zijn.
zondag 18 november 2018 19:12
Zelf lid van een kleine VVE als appartementseigenaar. Wij hebben weleens onderhoud laten doen waarvoor bijgestort moest worden (onvoldoende in kas). Besluit daartoe is in VVE-vergadering genomen, opdracht verstrekt en pas toen betalingstermijn in zicht kwam hebben we bijgestort. Dat is wel een aantal jaar geleden en de regels zijn vast veranderd, maar er is nauwelijks toezicht op kleine VVEs dus er zullen er genoeg zijn waar dit nog steeds zo gaat, gewoon omdat het altijd zo ging. Ik zou het geld ook liever zolang mogelijk in persoonlijk beheer houden.
Kortom, zonder aanvullende informatie van TO kun je geen conclusies trekken over de gevolgde procedures.
Kortom, zonder aanvullende informatie van TO kun je geen conclusies trekken over de gevolgde procedures.
zondag 18 november 2018 19:43
Gelukkig een hoop reacties, ik zal proberen wat helder te krijgen. Er was een kostenpost van 9000, deze is door 3 gedeeld. 1 heeft netjes betaald, de 2e heeft ook voor 3 betaald/ voorgeschoten. Naar mijn idee is het een persoonlijke lening, maar volgens juridische loket is het geld gebruikt voor vve doeleinde. Dus is het geen persoonlijke lening maar vve geld. De makelaar is niet echt mee werkend. Na het tekenen ontdekte ik een lek raam. Terwijl er in de brochure staat dat dit niet zo is. Ik had dit beter moeten onderzoeken, verkoper dat dit moeten melden. Ik stelde voor om dit onder 50/50 te vervangen. Maar werd afgewezen. Dus ik wil nu eerst weten hoe ik er voor sta met deze situatie voordat ik dit bij makelaar ga voor leggen. Makelaar is al wel op de hoogte, ze hebben een kopie van de brief ontvangen. Ik kreeg deze via de notoirs ter info.
Ik denk dat de beheerder van de vve het faillissement gebruikt om er meer druk achter te zetten. Deze brief/ informatie heb ik ook pas eind vorig week ontvangen. In het leveringsdocument van de notaris vond ik ook nog het volgende:
juridische staat van het verkochte
a. De verkoper levert het verkochte vrij van hypotheken, beslagen, huur, kwalitatieve -- verplichtingen, beperkte rechten en andere lasten of beperkingen, tenzij in deze akte -- anders is vermeld.--
De verkoper is verplicht om de bijdragen die lopen tot vandaag, geheel aan de --------- vereniging te voldoen; ook in het geval dat de koper daarvoor aansprakelijk zou zijn. ---
Staat voor de rest niks over schuld
Ik denk dat de beheerder van de vve het faillissement gebruikt om er meer druk achter te zetten. Deze brief/ informatie heb ik ook pas eind vorig week ontvangen. In het leveringsdocument van de notaris vond ik ook nog het volgende:
juridische staat van het verkochte
a. De verkoper levert het verkochte vrij van hypotheken, beslagen, huur, kwalitatieve -- verplichtingen, beperkte rechten en andere lasten of beperkingen, tenzij in deze akte -- anders is vermeld.--
De verkoper is verplicht om de bijdragen die lopen tot vandaag, geheel aan de --------- vereniging te voldoen; ook in het geval dat de koper daarvoor aansprakelijk zou zijn. ---
Staat voor de rest niks over schuld
zondag 18 november 2018 19:52
Dat eerste stukje van het artikel gaat ergens anders over. Het is een schuld van de verkoper aan de vereniging (afgesproken extra bijdrage), die dus het tweede stukje is van toepassing en dus kan het bedrag gewoon bij transport verrekend worden met de opbrengst. De notaris regelt dit voor je.
Lek raam is duidelijk in zicht en is jouw onderzoeksplicht. Check even de splitsingsakte en opstalverzekering van de VvE, grote kans dat het VvE-werk is om te vervangen.
Lek raam is duidelijk in zicht en is jouw onderzoeksplicht. Check even de splitsingsakte en opstalverzekering van de VvE, grote kans dat het VvE-werk is om te vervangen.
zondag 18 november 2018 19:53
Dus wat ik had geschreven over 1A, 1B, 1C klopt.
Het is toch ook gebruikt voor VVE. Voor het dak nota bene.
1B heeft het geld voorgeschoten aan 1C om te zorgen dat jullie een waterdicht/veilig dak kregen. En nu vind jij dat 1B en 1C het onderling maar moeten uitvechten?
Ik weet niet hoeveel jij verdient, maar ik krijg per maand geen € 3000 netto salaris op mijn rekening.
P.S. Ik snap trouwens niet waarom sommige forummers 's ochtends een topic openen, daarna naar Walibi gaan met de familie en 's avonds pas weer komen reageren.
zondag 18 november 2018 20:02
Wat is het probleem nou precies? Als de buren het geld willen verhalen op de VvE ben jij minder geld kwijt, want je hoeft dan maar duizend te betalen in plaats van 3 duizend. Maar de vraag is of dat kan.
Ik zou als ik jou was de vraag stellen aan een ander loket. Hellolaw bijvoorbeeld of een advocaat. De kans is aanwezig dat ze allemaal wat anders zeggen.
In de regel vallen kozijnen onder de verantwoordelijkheid van de VvE.
Ik zou als ik jou was de vraag stellen aan een ander loket. Hellolaw bijvoorbeeld of een advocaat. De kans is aanwezig dat ze allemaal wat anders zeggen.
In de regel vallen kozijnen onder de verantwoordelijkheid van de VvE.
zondag 18 november 2018 20:10
De eenvoudigste oplossing is:
TO betaalt haar appartementsprijs van € 150.000 aan de notaris.
De notaris haalt daar € 3.000 vanaf voor 1B.
De notaris maakt € 147.000 over aan 1C. 1C heeft daarmee haar schuld afgelost.
Dan heeft TO een frisse start, 1B heeft zijn geld terug.
En 1C kan fijn in haar volgende appartement bij haar medebewoners lopen etteren.
zondag 18 november 2018 20:11
Als dat mag.Caitriona* schreef: ↑18-11-2018 20:10De eenvoudigste oplossing is:
TO betaalt haar appartementsprijs van € 150.000 aan de notaris.
De notaris haalt daar € 3.000 vanaf voor 1B.
De notaris maakt € 147.000 over aan 1C. 1C heeft daarmee haar schuld afgelost.
Dan heeft TO een frisse start, 1B heeft zijn geld terug.
En 1C kan fijn in haar volgende appartement bij haar medebewoners lopen etteren.
zondag 18 november 2018 23:06
.
Ik denk dat je twee dingen uit elkaar moet halen:
- wie is er verantwoordelijk richting de VVE
- wie moet er uiteindelijk betalen
1) Vanuit de wetgeving rond VVEs is de eigenaar op dat moment van het appartementsrecht degene met wie zij te maken hebben. De schuld is gebonden aan het appartementslecht, niet de persoon. Na overdracht word jij dus verantwoordelijk.
2) Op basis van de verkoopakte heb jij vervolgens mogelijk een vordering op de vorige eigenaar, immers die garandeerde dat er geen schulden etc waren bij verkoop en dat hij/zij verantwoordelijk is voor alle vorderingen tot datum x.
2 betekent niet dat jij richting de VVE niet verantwoordelijk bent. Maar enkel dat jij verkoper kunt aanspreken op het bedrag. De twee zaken staan echter los van elkaar.
zondag 18 november 2018 23:44
Het blijft heel raar dat de eigenaar B het heeft voorgeschoten voor eigenaar C, maar dat het nu een schuld aan de VvE lijkt te zijn. Het lijkt mij logischer dat er een schuld is van eigenaar C aan eigenaar B, en dat de VvE er niks mee te maken heeft.
De situatie zoals hierboven veel beschreven is dat de VvE het als het ware voorschiet vanuit de reserve (dus onderhoud vast laat doen terwijl eigenaar C zijn deel nog niet overgemaakt heeft. In dat geval heeft C duidelijk een schuld aan de VvE, en die gaat bij overdracht inderdaad over op TO. Maar in dit geval is het niet de VvE die heeft voorgeschoten, maar eigenaar B. Dat maakt de zaak wel anders, ook al is het geld gebruikt om de VvE te betalen. Als het geld bij wijze van spreken gebruikt zou zijn om de elektriciteitsrekening te betalen, zou er ook niet ineens een schuld aan de stroomleverancier ontstaan zijn.
Ik zou toch echt nog even iemand laten kijken naar de precieze overeenkomst tussen B en C, want als dat ‘gewoon’ een persoonlijke lening is, heeft TO daar niks mee te maken en wordt het niet overgedragen.
De situatie zoals hierboven veel beschreven is dat de VvE het als het ware voorschiet vanuit de reserve (dus onderhoud vast laat doen terwijl eigenaar C zijn deel nog niet overgemaakt heeft. In dat geval heeft C duidelijk een schuld aan de VvE, en die gaat bij overdracht inderdaad over op TO. Maar in dit geval is het niet de VvE die heeft voorgeschoten, maar eigenaar B. Dat maakt de zaak wel anders, ook al is het geld gebruikt om de VvE te betalen. Als het geld bij wijze van spreken gebruikt zou zijn om de elektriciteitsrekening te betalen, zou er ook niet ineens een schuld aan de stroomleverancier ontstaan zijn.
Ik zou toch echt nog even iemand laten kijken naar de precieze overeenkomst tussen B en C, want als dat ‘gewoon’ een persoonlijke lening is, heeft TO daar niks mee te maken en wordt het niet overgedragen.