Geld & Recht
alle pijlers
Eerste huis kopen om te verhuren?
dinsdag 26 maart 2019 18:42
Hi allemaal,
Mijn vriend (31 jaar) en ik (29 jaar) huren momenteel in Amsterdam voor 1400 euro per maand exclusief (1550 euro inclusief). Dit vinden we een behoorlijk bedrag en we willen dan ook op korte termijn kopen. Het liefst blijven we in Amsterdam, maar we denken ook steeds meer aan een andere grote stad. We hebben al met de bank gesproken en kunnen een maximale hypotheek krijgen van meer dan 8 ton. Daarnaast hebben mijn ouders toegezegd ons een ton te willen schenken wanneer wij een huis kopen.
Nu kennen wij twee mensen in onze omgeving die al een koopappartement hadden voordat ze hun huidige partner ontmoetten. Beiden hebben daarna hun appartement verhuurd en een nieuw huis gekocht met hun partner. De hypotheken van hun oude appartementen worden op deze manier gewoon afgelost door de huurders. Naar wat ik heb begrepen was dit mogelijk omdat de huizenprijzen in Amsterdam zo zijn gestegen dat de oude appartementen als onderpand konden dienen voor hun nieuwe huizen (oid, ik weet het niet precies).
Voor ons klinkt dit als een slimme investering. In ons geval zouden wij bijvoorbeeld met de ton schenking van mijn ouders, eigen gespaard vermogen en een hypotheek voor het resterend bedrag een klein appartementje (ongeveer 2.5- 3 ton) kunnen kopen in het centrum van een kleinere stad, welke wij dan verhuren. Daarnaast kunnen we dan een hypotheek afsluiten voor een koopappartement (rond de 5 ton) waarin wij willen wonen.
Wat betreft de financiële last die je aangaat wat betreft het onderhoud van beide huizen en het in staat kunnen zijn om twee hypotheken te kunnen aflossen: ik maak me daar niet druk om aangezien we beide goed verdienen. Zelfs wanneer je lange tijd geen huurder kunnen vinden moeten we in principe beide hypotheken kunnen betalen aangezien een hypotheek van 8 ton ongeveer evenveel aan maandelijkse afloslasten zal zijn als twee hypotheken van 2,5 en van 5 ton. Je weet natuurlijk nooit wat de toekomst brengt (wie weet worden we ziek oid), maar in principe verwachten wij voor de toekomst geen achteruitgang in inkomen. Ons beide inkomen is behoorlijk stabiel (geen eigen onderneming oid) en in de toekomst zullen we zo goed als zeker een stuk meer gaan verdienen.
Helaas kennen we beide personen die deze constructie hebben niet goed genoeg om vragen hierover te kunnen stellen (beide zijn collega's). Mijn vraag is daarom of er hier mensen zijn die hier ervaring mee hebben? Wat kunnen we zoals verwachten als we dit echt willen doen, en waar moeten we voor oppassen?
Mijn vriend (31 jaar) en ik (29 jaar) huren momenteel in Amsterdam voor 1400 euro per maand exclusief (1550 euro inclusief). Dit vinden we een behoorlijk bedrag en we willen dan ook op korte termijn kopen. Het liefst blijven we in Amsterdam, maar we denken ook steeds meer aan een andere grote stad. We hebben al met de bank gesproken en kunnen een maximale hypotheek krijgen van meer dan 8 ton. Daarnaast hebben mijn ouders toegezegd ons een ton te willen schenken wanneer wij een huis kopen.
Nu kennen wij twee mensen in onze omgeving die al een koopappartement hadden voordat ze hun huidige partner ontmoetten. Beiden hebben daarna hun appartement verhuurd en een nieuw huis gekocht met hun partner. De hypotheken van hun oude appartementen worden op deze manier gewoon afgelost door de huurders. Naar wat ik heb begrepen was dit mogelijk omdat de huizenprijzen in Amsterdam zo zijn gestegen dat de oude appartementen als onderpand konden dienen voor hun nieuwe huizen (oid, ik weet het niet precies).
Voor ons klinkt dit als een slimme investering. In ons geval zouden wij bijvoorbeeld met de ton schenking van mijn ouders, eigen gespaard vermogen en een hypotheek voor het resterend bedrag een klein appartementje (ongeveer 2.5- 3 ton) kunnen kopen in het centrum van een kleinere stad, welke wij dan verhuren. Daarnaast kunnen we dan een hypotheek afsluiten voor een koopappartement (rond de 5 ton) waarin wij willen wonen.
Wat betreft de financiële last die je aangaat wat betreft het onderhoud van beide huizen en het in staat kunnen zijn om twee hypotheken te kunnen aflossen: ik maak me daar niet druk om aangezien we beide goed verdienen. Zelfs wanneer je lange tijd geen huurder kunnen vinden moeten we in principe beide hypotheken kunnen betalen aangezien een hypotheek van 8 ton ongeveer evenveel aan maandelijkse afloslasten zal zijn als twee hypotheken van 2,5 en van 5 ton. Je weet natuurlijk nooit wat de toekomst brengt (wie weet worden we ziek oid), maar in principe verwachten wij voor de toekomst geen achteruitgang in inkomen. Ons beide inkomen is behoorlijk stabiel (geen eigen onderneming oid) en in de toekomst zullen we zo goed als zeker een stuk meer gaan verdienen.
Helaas kennen we beide personen die deze constructie hebben niet goed genoeg om vragen hierover te kunnen stellen (beide zijn collega's). Mijn vraag is daarom of er hier mensen zijn die hier ervaring mee hebben? Wat kunnen we zoals verwachten als we dit echt willen doen, en waar moeten we voor oppassen?
dinsdag 26 maart 2019 20:45
Als je er niet zelf gaat wonen, zal de bank je veel minder hypotheek verstrekken, als ze dat überhaupt al doen. Banken zijn namelijk helemaal geen fan van huurwoningen, omdat de huurders nogal veel rechten krijgen en het onderpand daardoor veel minder waard is.
Mochten ze het wel willen, hou er dan rekening mee dat het lang niet altijd makkelijk gaat. Huurders genoeg die niet (op tijd) betalen, de boel slopen, er niet uit willen enz. Daarnaast kun je niet altijd zo maar elk bedrag vragen, daar zijn regels voor, en die betekenen soms dat je niet eens de kosten kunt dekken met de huur.
Zorg dus dat je veel beter op de hoogte bent van alle regels dan ‘of zoiets’, anders kan je enorm op je nek gaan.
Mochten ze het wel willen, hou er dan rekening mee dat het lang niet altijd makkelijk gaat. Huurders genoeg die niet (op tijd) betalen, de boel slopen, er niet uit willen enz. Daarnaast kun je niet altijd zo maar elk bedrag vragen, daar zijn regels voor, en die betekenen soms dat je niet eens de kosten kunt dekken met de huur.
Zorg dus dat je veel beter op de hoogte bent van alle regels dan ‘of zoiets’, anders kan je enorm op je nek gaan.
dinsdag 26 maart 2019 20:46
Wij hebben het gedaan.
Allereerst mag je de hypotheekrente niet aftrekken van het huis dat je verhuurt. Dat is dus kostbaar.
Wanneer je dan optelt wat je betaalt aan hypotheek/WOZ/gemeentelasten en krijgt vanuit de huuropbrengst, is dat niet heel royaal. Tel daarbij op dat je huurders er van z'n lang zal ze leven niet meer uitkrijgt als jij dat een geschikt tijdstip vindt. Daarbij kun je voor elk wissenwasje betalen. Kitrandje in de badkamer, nieuwe gezamenlijke cv-ketels voor hele flatgebouw, en om de zoveel jaar moeten keuken en badkamer vervangen worden en de buitenboel geverfd. Wanneer je die kosten en reserveringen optelt, is het niet heel lucratief. (misschien in Amsterdam wel).
Wij hebben twee keer gedonder gehad met huurders (keurig stel dat stopte met betalen en daarna met de noorderzon vertrok) (depressieve suiïcidale vervuilde huurster die we er niet uit konden krijgen).
Wij hebben de woning nu weer te koop gezet, de markt is prima voor verkopers.
Allereerst mag je de hypotheekrente niet aftrekken van het huis dat je verhuurt. Dat is dus kostbaar.
Wanneer je dan optelt wat je betaalt aan hypotheek/WOZ/gemeentelasten en krijgt vanuit de huuropbrengst, is dat niet heel royaal. Tel daarbij op dat je huurders er van z'n lang zal ze leven niet meer uitkrijgt als jij dat een geschikt tijdstip vindt. Daarbij kun je voor elk wissenwasje betalen. Kitrandje in de badkamer, nieuwe gezamenlijke cv-ketels voor hele flatgebouw, en om de zoveel jaar moeten keuken en badkamer vervangen worden en de buitenboel geverfd. Wanneer je die kosten en reserveringen optelt, is het niet heel lucratief. (misschien in Amsterdam wel).
Wij hebben twee keer gedonder gehad met huurders (keurig stel dat stopte met betalen en daarna met de noorderzon vertrok) (depressieve suiïcidale vervuilde huurster die we er niet uit konden krijgen).
Wij hebben de woning nu weer te koop gezet, de markt is prima voor verkopers.
margot73 wijzigde dit bericht op 26-03-2019 20:50
1.24% gewijzigd
dinsdag 26 maart 2019 20:47
dinsdag 26 maart 2019 20:47
Eens met Lise.
Denk je ook aan onderhoud, mogelijk gedoe met de verhuurder etc?
En verder zou ik goed bedenken of die 5 ton genoeg is voor een woning in Amsterdam (ook met het oog op de toekomst, komen er misschien kinderen?) of dat je misschien liever zelf een ton meer uit geeft aan een betere woning.
Want je eigen woninggenot zou voor mij toch echt de hoogste prioriteit hebben.
Denk je ook aan onderhoud, mogelijk gedoe met de verhuurder etc?
En verder zou ik goed bedenken of die 5 ton genoeg is voor een woning in Amsterdam (ook met het oog op de toekomst, komen er misschien kinderen?) of dat je misschien liever zelf een ton meer uit geeft aan een betere woning.
Want je eigen woninggenot zou voor mij toch echt de hoogste prioriteit hebben.
dinsdag 26 maart 2019 20:58
Als de prijzen harder stijgen dan je appartement wordt uitgeleefd is het een prima optie. Dat moet je niet onderschatten, wat huurders met je huis doen. Ik heb zelf mijn appartement jaren verhuurd. Aan nette mensen, via een makelaar, maar ze behandelen je huis gewoon niet zoals je het zelf doet dus het gaat snel achteruit. Ik schrok daar van.
Ik ben gestopt met verhuren, want ik vond het uiteindelijk een te grote last om mee te dragen, voor die paar honderd euro per maand.
Ik ben gestopt met verhuren, want ik vond het uiteindelijk een te grote last om mee te dragen, voor die paar honderd euro per maand.
dinsdag 26 maart 2019 21:23
In aanvulling op wat al gezegd is; je mag in Amsterdam niet zomaar twee woningen bezitten. De stad heeft strikte regels opgesteld om te voorkomen dat huisjesmelkers de toch al krappe huurmarkt nog verder verzieken. Ik weet niet in hoeverre dat in andere steden ook opgaat, maar kijk die regelgeving dus ook goed na.
woensdag 27 maart 2019 12:37
Je krijgt van de bank geen 8 ton hypotheek als je dat voor een deel steekt in een woning waar je niet in woont. En je ouders mogen alleen belastingvrij een ton schenken voor de woning waar je in woont.
Ik zou een woning kopen om in te wonen, met die ton van je ouders en een hypotheek van 4 ton. En dan daarnaast zoveel mogelijk sparen van jullie goede inkomens, zodat je over een paar jaar, als de huizenmarkt niet meer op z'n top is, hypotheekvrij een appartement voor de verhuur kunt kopen.
Ik zou een woning kopen om in te wonen, met die ton van je ouders en een hypotheek van 4 ton. En dan daarnaast zoveel mogelijk sparen van jullie goede inkomens, zodat je over een paar jaar, als de huizenmarkt niet meer op z'n top is, hypotheekvrij een appartement voor de verhuur kunt kopen.
woensdag 27 maart 2019 12:41
Jij wilt van de verhuur niet alleen de hypotheek en het onderhoud van dat appartement kunnen betalen, maar daarnaast ook nog geld overhouden. Ga eens echt rekenen wat voor huur je dan zou moeten berekenen. Reken ook de aanschafkosten (kosten koper) mee, en de uren die je in het verhuren en onderhouden moet steken.
Verhuren levert eigenlijk alleen wat op als je het hypotheekvrij kunt kopen. Als je zelf rente moet betalen over het geld, hou je amper iets over, zul je wellicht moeten bijleggen, bijv in periodes dat er geen huurder in zit.
Verhuren levert eigenlijk alleen wat op als je het hypotheekvrij kunt kopen. Als je zelf rente moet betalen over het geld, hou je amper iets over, zul je wellicht moeten bijleggen, bijv in periodes dat er geen huurder in zit.
woensdag 27 maart 2019 23:44
je hebt al een hoop tips en opmerkingen gekregen. Hier nog een paar dingen om te overwegen:
Ik zou alleen een woning verhuren die in de vrije sector valt. Dus een woning die meer dan 143 punten heeft volgens het puntenstelsel voor zelfstandige woontruimte. En ik zou dat ruim nemen, want de puntentelling wordt nog wel eens aangepast en je wil niet dat je woning eerst vrije sector was en dan ineens een sociale huurwoning wordt. Zo lang het een woning is in de vrije sector ben je niet gebonden aan een maximale huurprijs.
de regels voor een hypotheek voor een woning bestemd voor verhuur zijn anders dan voor een eigen woning. Het rentepercentage is hoger en je moet meer eigen geld inbrengen (ongeveer 40% meen ik me te herinneren).
De leegwaarderatio van de WOZ waarde van de verhuurde woning wordt met je box 3 vermogen meebelast. En zoals al eerder benoemd krijg je geen hypotheekrenteaftrek.
De risisco's van leegstand en huurders die schade aanrichten kun je verdisconteren in de huurprijs.
Als je wil dat de huur kostendekkend is dan zul je dus een woning moeten vinden die goedkoop genoeg is dat de hypotheekkosten+onderhoud+belastingen (landelijk en lokaal)+ leegstand voorziening + verzekeringen etc+ beheerkosten lager is dan de huur die je denkt te kunnen ontvangen voor de woning.
Ik zou de eerste paar jaar niet rekenen op een daadwerkelijk inkomen uit de verhuur. Maar als de verhuur vanaf het begin kostendekkend is, dan wordt wel je hypotheek langzaamaan afgelost en is een eventuele waardestijging (of daling) 100% voor jou.
Bijkomend voordeel is dat huurprijzen gemiddeld toch altijd een stijgende lijn volgen en je hypotheekkosten gelijk blijven, of dalen. Dus als je kostendekkend begint dan ga je langzaamaan richting winstmakend. Maar dat zal zeker enige jaren duren.
Daarnaast is de belangrijkste vraag nog wel of jullie de extra zorg en stress van een verhuurde woning willen. Financieel kan het zeker wel positief uitvallen, maar niet iedereen kan goed omgaan met de stress die er bij komt kijken.
Ik zou alleen een woning verhuren die in de vrije sector valt. Dus een woning die meer dan 143 punten heeft volgens het puntenstelsel voor zelfstandige woontruimte. En ik zou dat ruim nemen, want de puntentelling wordt nog wel eens aangepast en je wil niet dat je woning eerst vrije sector was en dan ineens een sociale huurwoning wordt. Zo lang het een woning is in de vrije sector ben je niet gebonden aan een maximale huurprijs.
de regels voor een hypotheek voor een woning bestemd voor verhuur zijn anders dan voor een eigen woning. Het rentepercentage is hoger en je moet meer eigen geld inbrengen (ongeveer 40% meen ik me te herinneren).
De leegwaarderatio van de WOZ waarde van de verhuurde woning wordt met je box 3 vermogen meebelast. En zoals al eerder benoemd krijg je geen hypotheekrenteaftrek.
De risisco's van leegstand en huurders die schade aanrichten kun je verdisconteren in de huurprijs.
Als je wil dat de huur kostendekkend is dan zul je dus een woning moeten vinden die goedkoop genoeg is dat de hypotheekkosten+onderhoud+belastingen (landelijk en lokaal)+ leegstand voorziening + verzekeringen etc+ beheerkosten lager is dan de huur die je denkt te kunnen ontvangen voor de woning.
Ik zou de eerste paar jaar niet rekenen op een daadwerkelijk inkomen uit de verhuur. Maar als de verhuur vanaf het begin kostendekkend is, dan wordt wel je hypotheek langzaamaan afgelost en is een eventuele waardestijging (of daling) 100% voor jou.
Bijkomend voordeel is dat huurprijzen gemiddeld toch altijd een stijgende lijn volgen en je hypotheekkosten gelijk blijven, of dalen. Dus als je kostendekkend begint dan ga je langzaamaan richting winstmakend. Maar dat zal zeker enige jaren duren.
Daarnaast is de belangrijkste vraag nog wel of jullie de extra zorg en stress van een verhuurde woning willen. Financieel kan het zeker wel positief uitvallen, maar niet iedereen kan goed omgaan met de stress die er bij komt kijken.
donderdag 28 maart 2019 06:46
Asl dat niet zo is dan zou dat eigenlijk wel zo moeten zijn.Nummer*Zoveel schreef: ↑26-03-2019 21:23In aanvulling op wat al gezegd is; je mag in Amsterdam niet zomaar twee woningen bezitten. De stad heeft strikte regels opgesteld om te voorkomen dat huisjesmelkers de toch al krappe huurmarkt nog verder verzieken. Ik weet niet in hoeverre dat in andere steden ook opgaat, maar kijk die regelgeving dus ook goed na.
Waarom zou je twee huizen willen bezitten als je weet dat betaalbare koopwoningen schaars zijn?
Alleen omdat het kan?
Woningen zouden niet gebruikt moeten worden voor belegging of speculatie. Maar als woonruimte die voor iedere inwoner bereikbaar en betaalbaar moet blijven.
Je hebt zelfervaren hoe duur huren is geworden. Geef anderen met minder inkomen de kans om dat huis voor 2 tot 3 ton zelf te kopen om in te wonen en help niet mee de prijzen op te drijven. Zeker niet als je daarvoor ook nog afhankelijk bent van leningen schenkingen.
óu sont les neiges d'antan
donderdag 28 maart 2019 07:30
Ik zou dit alleen doen met geld wat over is. Hoe dieper je je ik de schulden steekt jet een gezamenlijk hypotheek, hoe meer je aan elkaar vast zit. Tuurlijk verwacht je het niet, maar de ellende is niet te overzien als jullie uit elkaar willen.
En goed verdienen is leuk en ik geloof ook best dat jullie vooruitzichten goed zijn, maar ik ken toch aardig wat gevallen van arbeidsongeschiktheid die roet in de financiële planning gooiden.
En goed verdienen is leuk en ik geloof ook best dat jullie vooruitzichten goed zijn, maar ik ken toch aardig wat gevallen van arbeidsongeschiktheid die roet in de financiële planning gooiden.
coravanmora wijzigde dit bericht op 28-03-2019 09:23
0.23% gewijzigd
donderdag 28 maart 2019 07:36
Het lijkt me niet verstandig om in deze markt een huis van 3 ton te kopen om te verhuren. Ten eerste moet je ontzettend veel huur vangen om alleen al de kosten van de bruto-hypotheek + belastingen en heffingen te dekken. Ten tweede is de markt nogal verhit. Waarschijnlijk wil je een instapklaar huis waar je stevig voor zult moeten betalen. De kans op waardevermeerdering is niet groot, tenzij je een hele lange adem hebt en je huis goed onderhoud.
Ik denk eigenlijk dat je een beetje geluk moet hebben om dit goed te kunnen doen. Vaak zijn het vakmensen die zelf een boel kunnen doen qua verbouw of onderhoud, of mensen die geluk hebben gehad met een goedkope woning, die dit succesvol kunnen doen.
Ik denk eigenlijk dat je een beetje geluk moet hebben om dit goed te kunnen doen. Vaak zijn het vakmensen die zelf een boel kunnen doen qua verbouw of onderhoud, of mensen die geluk hebben gehad met een goedkope woning, die dit succesvol kunnen doen.
donderdag 28 maart 2019 10:29
Het is een persoonlijke keuze, maar als ik zoveel geld verdiende als jullie dan zou ik gewoon 1 huis voor mezelf kopen en lekker gaan sparen/beleggen of een andere vorm van vermogensopbouw kiezen. Het is veel moeite voor lage opbrengsten, daarvoor zou ik het risico en gedoe niet willen.
Sowieso is praten met een adviseur goed, of je nou alsnog voor een pand wil gaan of iets anders met je spaargeld wil
Sowieso is praten met een adviseur goed, of je nou alsnog voor een pand wil gaan of iets anders met je spaargeld wil
donderdag 28 maart 2019 11:09
Ik snap eigenlijk het nu helemaal niet van deze ingewikkelde constructie. Waarom niet eerst eens beginnen met een huis voor jezelf te kopen? Ik denk dat jullie, gezien je inkomen dat je moet hebben voor zo'n hypotheek, beide een behoorlijk drukke baan hebben. Een eigen huis brengt gedoe en geregel met zich mee. Als er iets kapot is, bel je niet de verhuurder, maar moet je het zelf regelen en dat kost gebel, gedoe en tijd. Ook het aankoopproces kost veel tijd, bezichtigingen, biedingen, notaris regelen, hypotheek regelen, verbouwingen etc. etc. Ga eerst eens wennen aan het hebben van een eigen huis en kijk dan of er nog tijd over is voor een tweede.
donderdag 28 maart 2019 11:32
Wij hebben een soort gelijke situatie maar in jouw geval zou ik het niet doen.Je gaat namelijk niets verdienen aan de verhuur op korte termijn als je nog een hypotheek hebt.
Wij hebben een pand voor de verhuur in Amsterdam, hypotheekvrij en dan nog moet je veel geld apart zetten voor diverse zaken, we verhuren alleen aan expats.
Daarnaast wonen wij zelf in een leuke ''bescheiden'' woning waar we ook geen volledige hypotheek op hebben. Jullie hebben eigenlijk alleen die 100.000 euro schenking eigen geld? Dan zou ik me echt richten op jullie eigen woning en in de toekomst als er meer geld is kun je in panden investeren.
Wij hebben een pand voor de verhuur in Amsterdam, hypotheekvrij en dan nog moet je veel geld apart zetten voor diverse zaken, we verhuren alleen aan expats.
Daarnaast wonen wij zelf in een leuke ''bescheiden'' woning waar we ook geen volledige hypotheek op hebben. Jullie hebben eigenlijk alleen die 100.000 euro schenking eigen geld? Dan zou ik me echt richten op jullie eigen woning en in de toekomst als er meer geld is kun je in panden investeren.
woensdag 10 april 2019 08:02
Onzin. Al bezit je er 30. Dat is de vrije markt..Nummer*Zoveel schreef: ↑26-03-2019 21:23In aanvulling op wat al gezegd is; je mag in Amsterdam niet zomaar twee woningen bezitten. De stad heeft strikte regels opgesteld om te voorkomen dat huisjesmelkers de toch al krappe huurmarkt nog verder verzieken. Ik weet niet in hoeverre dat in andere steden ook opgaat, maar kijk die regelgeving dus ook goed na.
