Overbieden; waar ligt de grens?

Woningprijzen zijn erg afhankelijk van allerlei verschillende factoren. Economische groei, werkloosheidscijfers, stabiliteit van de euro/dollar, politiek etc.

Ik hoor op dit moment van heel veel mensen dat zij moeten overbieden om aan een leuke woning te komen.
Ik vind de woningmarkt en situatie op dit moment heel gevaarlijk en risicovol. Je kan volgens mij nu al helemaal geen objectieve prijs bepalen.

Geen zin in gedoe. Ik wilde zo’n huis in specifiek die wijk. Alle vereisten waren aanwezig. Verkopers konden er ook nog binnen een maand uit en daardoor zou ik maar voor een week op een vakantiepark hoeven te zitten gezien onze eigen oplevertermijn aan onze kopers + 1 week opslag meubels i.p.v. een half jaar huurhuis en twee verhuizingen. Door 15.000 meer te bieden heb ik mijzelf nog geld uitgespaard t.o.v. twee verhuizingen en x maanden huur.

Vraag en aanbod. Er is veel vraag en weinig aanbod.

Ik heb mijn huis ook te duur gekocht. Ik heb een eigen zaak (voorheen zonder woonruimte erbij) en het huis naast mijn bedrijf kwam te koop en dat wilde ik heel graag hebben. Uiteindelijk heb ik denk ik ongeveer 10% meer betaald dan het toen waard was. Door de tijd heen is dat wel opgelost hoor, als ik het nu zou verkopen (doe ik niet!) dan zou ik goed zitten en bovendien geeft de combinatie woon/werk ook een bepaalde meerwaarde aan beide panden. Ik heb er nooit spijt van gehad.

Als je eigen geld hebt, maakt de taxatie niet zo veel uit, want dan neem je een hypotheek die lager is als de waarde van het huis.
Mensen die doorstromen, hebben vaak een stuk overwaarde.

Verder is het natuurlijk wat de gek er voor geeft. Mensen moeten immers ergens wonen. En vrije sector huren is nog steeds vaak een stuk duurder als een te duur huis kopen, sociale woningbouw is alleen nog voor mensen met een uitkering.
Maar voorlopig loopt het woningtekort op veel plaatsen nog flink op, het duurt nog jaren voordat er voldoende bijgebouwd gaat worden in met name de Randstad. Om verschillende redenen blijft de rente de komende jaren laag en draait de economie voorlopig erg goed. De werkeloosheid is nog steeds flink aan het dalen.

Daarom is de voorspelling is dat ook volgend jaar de huizenprijzen nog wel eens 7-10% gaan stijgen.

boontje80 schreef: ↑

22-09-2018 21:11

Uhhh ik woon in een zogenaamde krimp regio ... maakt dat nog iets uit?

Ja, natuurlijk. In de krimpregio's, daar gaan de prijzen op termijn flink dalen.

Wij hebben 5% overboden. We waren al 2 jaar kritisch aan het kijken en vonden nu een huis dat aan alle eisen voldeed. Maar dat vonden nog wel meer mensen. Er waren zeker nog 20 stellen geïnteresseerd.
Maar ons eigen huis is ook met ruim 5% overboden, dus dat trekt het wel weer gelijk.

Recent was nog in het nieuws dat banken taxateurs onder druk zetten om hun taxatie aan te passen aan de hypotheek en dat is ook mijn persoonlijke ervaring. De ‘onafhankelijke’ taxateur kwam in zijn rapport precies met mijn bod. Ik heb nooit overboden, want gekocht in een net iets minder overspannen markt. Destijds wel een aantal huizen voorbij laten gaan omdat ik geen zin had om binnen 5 minuten te beslissen tijdens een bezichtiging met 20 anderen.

boontje80 schreef: ↑

22-09-2018 19:18

En hoe ging dat dan met de taxatie? Neem aan dat de makelaar de vraagprijs niet zo maar uit zijn duim zuigt. Tenzij je natuurlijk een ouwe sok met 15k had liggen ...
Maar toch, ook voor een hypotheek met een kleiner ltv percentage moet de woning op papier een bepaalde waarde halen, toch?

Die ouwe sok bestond deels uit de overwaarde verkoop vorige woning (ook aangekocht in de hausse van 2006) waarvan de kopers ook flink hadden overboden (en na de 15.000 bleef er nog genoeg in de sok over om een nieuwe badkamer en keuken in het nieuwe huis te gooien). De hypotheek hebben wij niet meeverhuisd maar afgelost na verkoop. Dit i.v.m. lage rente, de boete op vervroegd aflossen was bij onze hypotheek ook niet zo hoog. Flink afgelost afgelopen tien jaar op vorige hypotheek dus voor het nieuwe huis slechts een hypotheek nodig die redelijk ver onder de taxatiewaarde lag (taxatie destijds op 245.000), het huis moet inderdaad een bepaalde waarde halen. Na de verbouwing afgelopen juni werd het getaxeerd op 275.000. De buurman heeft vorige week zijn huis (helft van dubbel) verkocht voor 310.000. Dus ik lig geen moment meer wakker van die 15.000. Deze toestanden hadden we in 2006 ook, toen ook gekocht en in 2008 raakten mensen de huizen aan de straatstenen niet meer kwijt. Hebben we ook overleefd.

En dit alles in dezelfde krimpregio als waar jij zit. Het is voor starters (weet niet of jij dat bent) inderdaad zwaar kl*te op het moment zonder een extra kapitaaltje. Daarom ook de run op nieuwbouwprojecten (v.o.n., spaarbedrag voor aankleding woning). In 2006 baalde ik er ook van dat ik twee jaar ervoor een leuke helft van dubbel had kunnen kopen met een leuke tuin of een vrijstaande woning in een kerkdorp en ik in 2006 niet verder kwam dan een helft van dubbel in een opgepropte nieuwbouwwijk met een zielig strookje tuin. En voor dat huis heb ik zowat de makelaar gestalkt en blind een optie genomen (de man noemde drie nummers van kavels die nog vrij waren en ik had niet eens een kaart met daarop de kavels). Pas een week later konden we zien waar ik überhaupt een optie op had genomen.

boontje80 schreef: ↑

22-09-2018 23:05

Je hebt iig al wat ervaring als koper en verkoper. Vind je de situatie in op de huizenmarkt in 2006 lijk op die van nu?

Hier lijkt nieuwbouw niet heel snel te gaan vanwege de prijzen. De vraag is er wel, maar niet iedereen heeft 2x modaal te besteden hè.

Ja en nee. Ja, omdat de prijzen echt de lucht inschieten. Nee omdat je nu toch wat meer restricties hebt m.b.t. hypotheek krijgen (i.i.g. niet meer de hele hut kunt financieren met 100% aflossingsvrij) en de echte gekkies daarom niet meer actief kunnen zijn. Ik denk dat op dit moment de veteranen (huis verkocht en nu op zoek naar wat nieuws) vooral de prijzen omhoog drijven. Dat was in 2006 ook zo. Huizenprijzen stijgen, mensen zetten de hut te koop in de hoop naar een groter/beter/mooier huis te kunnen. Of dat nu goede inkomens zijn (van helft van dubbel naar vrijstaand), goede modale inkomens zijn (van rijtjeswoning naar helft van dubbel) of lagere inkomens zijn (van appartement naar rijtjeswoning met tuin). Kan mij nog een bezichtiging eind 2005 herinneren waar we met tien stellen tegelijk door de kamers werden gejaagd van een bestaande woning. Na tien minuten verdween de helft, al druk telefonerend op wc/badkamer/kinderkamer over maximaal te lenen bedrag, hoeveel rek ze nog hadden, etc. Dat je een vraag had over zoiets als de groepenkast en je als antwoord kreeg van de verkoopmakelaar “Wilt u een huis kopen of niet?” Wel heel veel geleerd destijds (hoe herken ik vochtproblemen? Hoe hoor ik of de vloer ook vloerisolatie heeft?)


Zeker in deze regio hebben veel mensen echt langer dan verwacht ‘klem’ gezeten. Vanaf 2007 tot 2009 stond mijn vorige huis net niet onder water. In 2010 stonden de woningen gemiddeld 18 maanden te koop in onze wijk. Pas vanaf 2012 durfde ik weer te denken aan de volgende stap. In 2016 zag ik de prijzen in ‘mijn gewenste’ gebied langzaam stijgen dus toen de woning in de verkoop gezet. Het vorige huis was ook een stuk beter verkoopbaar dan het huidige omdat het vorige huis een leuke starterseensgezinswoning was. Niet te duur, jonge wijk, alles HR++ en A-label qua energie. Wij hadden geen super-de-luxe keuken of badkamer maar de inmiddels 11 jaar oude Bulthaupkeuken van de buren bracht hen geen cent meer op dan ons huisje (maar ze hadden daardoor minder overwaarde). Door beperkte aantal vierkante meters kon je er ook niet de hoofdprijs voor vragen dus een grote potentiële kopersgroep. Huidige huis had een kleinere groep potentiële kopers dus ook een beetje geluk. Het opbieden ging echt niet met tienduizenden euro’s dus voor mij nog te doen. En dit is het huis dat ik in 2006 had willen hebben, het huis waarvoor ik vijf jaar lang geen vakantie heb gehad omdat ik dacht dat ik met veel sparen het net zou kunnen halen. Ik kan inmiddels een duurder huis kopen maar ik ga voor rust op de lange termijn: flink aflossen en eerder dan wellicht 70 jaar kunnen stoppen met werken (hoe het er nu naar uitziet).

Voordat ik dit huis kocht heb ik wel advies ingekocht. Bij een van de oudste makelaardijen in de omgeving. Ik wilde weten wat de bandbreedte was qua prijs door de jaren heen. Die makelaardij verkocht al meer dan veertig jaar zo’n 60% van de woningen in het huidige postcodegebied dus die hebben wel wat crisis meegemaakt. Dat zou ik jou ook aanraden. Het blijft toch Limburg, hier heb je niet echt crepeerwijken die over vijf jaar ineens hip, hot and happening zijn door een invasie van hipsters. De goede wijken blijven ook echt decennialang goede wijken, ook al heb je er een bouwval staan die van de Tie Ribs en de Hornbach aaneen hangt. Je hoeft ze niet gelijk als aankoopmakelaar in de arm te nemen. Ik heb ongeveer 175,- betaald voor twee gesprekken over de specifieke regio.

Nee, dat is inderdaad niet wat ik heb gedaan. Ik heb de oudste makelaardij benaderd en in het adviesgesprek verteld wat ik wilde: info over de prijsontwikkelingen van dat specifieke type woning en ligging de afgelopen dertig jaar (vrijblijvend eerste gesprek). In gesprek 2 (toen begon de teller te lopen) kreeg ik een hele rapportage over prijsontwikkelingen maar ook prognoses (bouwplannen gemeente/provincie). Toen had ik ook een goed idee over het maximale en minimale openingsbod, hoeveel ik maximaal extra kon doen aan waardevermeerdering qua verbouwen en vanaf welk bedrag het niet lonend zou zijn.

Maar goed, mijn intentie was dan ook om in dit huis toch zeker 20, 30 jaar te gaan wonen. Over 20 jaar zal dit huis echt niet instapklaar zijn maar als je de basis goed hebt heb je toch een minimumwaarde. Ik bedoel, ik kan door seventies behang en eighties keukens en badkamers heen kijken. Maar als een vraagprijs dicht bij mijn plafond ligt dan kijk ik niet door grindvloeren/VT wonen gietvloer uit 2000, halfrotte kozijnen met enkelglas/verschoten aftandse kunstof kozijnen, CV-installatie uit 1983, lekkend dak en andere artefacten heen.

Jij weet via je ouders hoe de wijk is, hoe die een beetje algemeen bekend staat. Dat zegt jou ook al iets over hoe snel de doorloop is qua verkoop. Jij weet dus ook ongeveer tegen welke concurrenten je opbokst (lokale jongelui of ook concurrentie vanwege werknemers van een groot bedrijf in de regio?). Dat wist ik niet zo goed dus daarom dat advies ingekocht.

Ik vind het lastig te bepalen. Mijn uitgangspunt zou zijn: bieden wat je het waard vindt maar met de ruimte om versneld af te lossen. Mocht je binnen een aantal jaar dan toch willen of moeten verhuizen dan verklein je de kans op restschuld.

Ik verkocht in 2013 een woning die al een jaar in de verkoop zat en flink wat prijsverlagingen (oorspronkelijke vraagprijs was de prijs waarvoor ik in 2005 kocht). Ik had nog niks afgelost... En dezelfde appartementen zie ik nu op Funda in 5 dagen verkocht worden. Met vraagprijzen die 60.000 liggen boven de prijs waarvoor ik verkocht.

De woning die we in 2013 kochten los ik zo snel als ik kan af. Stel dat ie bij een crisis nog maar de helft oplevert van waarvoor ik kocht dan is dat minder voelbaar. En veel investeren in de woning zodat ie bij verkoop niet zwaar gedateerd geworden blijkt te zijn...

boontje80 schreef: ↑

22-09-2018 18:40

Nav een ander topic, vraag ik me af hoe mensen voor zichzelf de waarde van een woning bepalen. Ik was in de veronderstelling dat de waarde voor een groot deel objectief vast te stellen. Soort van optelsom en dan kom je ergens op uit. Ik vind het interessant om te horen wat de drijfveren van mensen zijn om biedingen neer te leggen die niet in verhouding lijken te zijn met wat je er voor krijgt. Is dat vooral emotie? Willen we vooral iets hebben? Of niet voor elkaar onder doen? Wie wil daar iets over kwijt?

Ik vind het leuk om funda in de gaten te houden. Sinds een paar dagen zie ik in onze woonplaats alleen nog maar huizenprijzen al behoorlijk aan de maat (denk aan; vorig jaar werd hetzelfde huis voor net 490 verkocht en staat nu voor 600), en als je dan de pagina opent staat er nog bij “Let op! Dit is een bieden vanaf prijs!!! ” oftewel, de absolute bodem. Ik moet er niet aan denken om nu zoekend te zijn naar een huis. Zou gillend gek worden

Al weer wat anders op het oog?
Ga je ook wat met de adviezen uit je vorige topic doen? Bouwtechnische keuring bijvoorbeeld? Als alles zichtbaar in oude staat is, zijn de onzichtbare dingen dat nl zeker.
Waarom baseer je dan de prijs die je voor het huis wil betalen?
Daarnaast is overbieden in een krimpgebied in een straat waar niet iedereen zou willen wonen niet verstandig.

Besef je je wel wat de risico's zijn van het handelen met emotie zonder enige kennis met ervaring?
Ze zal e vast een vreselijke deur vinden maar heb een aantal mensen het schip in zien gaan.

Loullah schreef: ↑

22-09-2018 18:48

Ik hoor op dit moment van heel veel mensen dat zij moeten overbieden om aan een leuke woning te komen.

Maar waar wonen die mensen nu? Moeten ze echt overbieden of laten ze zich meeslepen in de gekte en zouden ze gewoon prima kunnen blijven wonen waar ze nu zitten?

Ik heb gekeken naar wat ik maximaal kwijt wilde zijn per maand. En met dat maximum bedrag in gedachten ben ik op funda rond gaan kijken. Eerst een tijd zonder daadwerkelijk een bezichtiging te doen, alleen om een idee te krijgen van het soort huis dat ik zou kunnen krijgen voor die prijs.

In die tijd veranderde de situatie echter behoorlijk. Ik kon steeds minder woning kopen voor mijn geld en de maximale hypotheek die ik kon krijgen bij de bank werd ineens een stuk minder door aangescherpte regels. Dat was wel even een domper.

Uiteindelijk een huis gekocht dat een vaste prijs had, er was echt geen onderhandeling mogelijk en dat was ook op voorhand al duidelijk. Toen heel goed uitgezocht of het huis deze prijs waard was. Een taxatie laten doen om de waarde te bepalen en zelf goed de huizenprijzen van vergelijkbare woningen onderzocht. Ik heb uiteindelijk de maximale hypotheek moeten nemen en al mijn spaargeld in moeten zetten wat best even spannend was. Maar wat iemand hierboven ook al zei dat wilde ik alleen doen voor een huis wat dan ook al helemaal af was.

Wij kunnen natuurlijk niet in jouw portemonnee kijken maar als je aan het maximale zit dan is het wel fijn als je een huis koopt dat geen direct groot onderhoud nodig heeft. Bruine kozijnen en een bruine badkamer daar kan je wel doorheen kijken. Maar als die kozijnen rot blijken te zijn en de badkamer lek dan is het ineens een stuk dringender om aan te pakken. Ik zou je dan ook echt een bouwkundige keuring aanraden.

Daarnaast zou ik goed kijken naar wat de huizenprijzen doen van soortgelijke huizen. Je geeft aan dat de straat niet erg goed is. Ik zou dan ook zeker eens de huizenprijzen van huizen in de straat opvragen, dit kan gewoon bij het kadaster.

Soms helpt het ook om wat informatie te achterhalen van de verkopers. Waarom willen zij verhuizen? Soms kan je met die informatie ook op een andere manier de verkoper gunstig stemmen door bijvoorbeeld te onderhandelen over de overdrachtsdatum.