nieuwbouwhuis

Ik zal hier in een paar posts mijn ervaringen uiteenzetten. Vooraf alvast: het gaat hier om een appartement in project bouw. Dus: afhankelijk van de projectstandaarden. Dat heeft flinke impact op je vrijheid en de verdeling van kosten tov een eigen bouwproject met architect en aannemer. Voor andere onderwerpen heeft dat geen effect natuurlijk.

Budget
Het is duur. De aannemers verdienen niet veel op de basis woning zoals je hem koopt en moeten dus de marge pakken op al het meerwerk dat ze uit kunnen voeren. Dat is opzich niet erg: je krijgt relatief goedkoper je woning en weet dat hij door een groot professioneel bouwbedrijf wordt gebouwd dat het in ieder geval volgens alle voorschriften zal opleveren. Maar je moet dus wel rekening houden met een flink budget voor je meerwerk. Wij waren een ton kwijt aan extra zaken en dat terwijl het appartement met keuken en badkamer werd verkocht (meer hierover bij keuken en badkamer). Denk ook aan afwerking: een vloer, stucadoren, schilderen etc.

Wat handig is om te overwegen: bij een bouwdepot voor een nieuwbouwwoning is de bank veel toeschietelijker in het verstrekken van hypotheek dan bij een verbouwing. De bank rekent alles dat je aan de woning wil laten aanpassen aan meerwerk als waardevermeerderend. Maar hou er rekening mee dat je dit bouwdepot zodra je je hypotheek hebt afgesloten niet meer met diezelfde makkelijke eisen kunt verhogen! Dan geldt namelijk gewoon het standaardproces. Je wil dus voorkomen dat je je woning koopt en tijdens de bouw bedenkt dat je meer geld nodig hebt: je moet dan een taxateur je bouwproject gaan laten taxeren, een verbouwingstaxatie uitvoeren etc. Omdat je ongebruikt bouwdepot bij de meeste hypotheekverstrekkers bij het verlopen van het depot in een keer kunt laten aflossen op de hypotheek, is het het overwegen waard om extra ruimte in te bouwen voor het geval dat. Natuurlijk moet je de maandlasten tijdens de bouw wel kunnen dragen.

Het meerwerk op gebied van verplaatsen van muren, stopcontacten, loze leidingen etc. Is dus relatief prijzig. Vraag wel goed door. In sommige dingen heeft de bouwer geen zin, dus die worden niet aangeboden, maar zijn vaak wel mogelijk. En hou bij alles rekening of het niet goedkoper is om dit na de bouw te doen. Een voorbeeld: het laten aanleggen van spotjes in het plafond, kost je een godsvermogen via de bouwer. Een stuk goedkoper is het om na de oplevering iemand een verlaagd gipsplafond met spotjes aan te laten leggen. Dat kost je wel een centimeter of 8 a 10 in hoogte, maar scheelt je mogelijk tienduizenden euro’s.

Sommige dingen kom je niet onderuit: Ja, het aanleggen van stopcontacten en leidingen is duur. Maar als je dit na de bouw in het beton wil laten uitfrezen ben je waarschijnlijk veel meer kwijt. Dus dat kun je beter wel direct laten oppakken.

Badkamer: vaak zit er iets armoedigs in het pakket. Niemand neemt dat en dus moet je je badkamer nog aan gaan passen. In onze ervaring werd je vooral genaaid met de badkamer. Omdat hier een verzekeringsissue speelt dat de badkamer helemaal waterdicht moet worden opgeleverd door de bouwer, mag je niet zelf kiezen waar je je badkamer koopt. Alles moet via de projectontwikkelaar en dat is duur. Wij zagen prijzen voor badkamer meubels, kranen en wc’s tot 3x de internet prijs en dat nog exclusief montage. Het heeft ons flink gescheeld door kritisch te kijken wat nu precies nodig is om aan de verzekering te voldoen. Badkamermeubels, toiletbril, bedieningspaneel van het toilet, accessoires: allemaal niet nodig om een badkamer lekkage veilig op te leveren. En zo’n toiletbril en bedieningspaneel (waarschijnlijk toch GEBERIT en die hebben prima tutorials op hun YouTube kanaal) leg je er zelf wel even op, daar hoef je geen 250 euro aan opslag en installatiekosten voor bij te betalen. Wij hebben ook de badkamermeubels e.d. Zelf opgehangen, maar ook het inhuren van een klusjesman om dit te doen was voordeliger geweest.
Ook bijvoorbeeld de wastafelkranen kun je prima zelf. De aansluitingen kun je namelijk laten afsluiten met speciale aansluitkraantjes. Dan is de boel waterdicht. Op die aansluitkraantjes passen de moderne flexibele aansluit slangen van kranen prima: draai je er in een paar seconden op.

Keuken: Zelfde verhaal als met de badkamer, maar hier is het monopolie iets minder sterk. Natuurlijk kom je bij een relatief dure projectkeukenboer uit omdat je een keukencheque krijgt koopt bij je woning. Maar hier is meer onderhandelingsruimte en het loont de moeite om te kijken of je bij een andere partij de keuken zoveel goedkoper kunt krijgen, dat je ondanks het laten schieten van de cheque goedkoper uit bent. Vaak kun je trouwens de cheque ook in laten wisselen voor een lager cash bedrag retour. Wel de tip om af te spreken met de projectkeukenhandelaar dat je een deel van het bedrag voor de keuken, bijv. 5%, pas wil betalen als de keuken naar wens volledig geleverd is. Deze partijen hebben namelijk hun aanwas van klanten via dit soort projecten en reviews en service zijn dus minder belangrijk.

Naast leidingwerk, keuken en badkamer, zijn de grote kostenposten:

> Vloer
> Stucadoorswerk: ook het dicht zetten van de naden in je plafond wil je mogelijk laten doen. Wij hebben alles achteraf laten stucen. Ook omdat er dan meer tijd is verstreken en de kans op scheuren alweer iets minder is geworden.
> Deuren: het kan voordeliger zijn om de deuren en kozijnen in zijn geheel te laten vervallen en die er later door iemand anders in te zetten, dan dat je een hele dure deurenupgrade neemt. Als je toch bezig bent: check even of je bouwer de deuren met of zonder bovenlicht uitvoert. Met is goedkoper bouwen, maar naar mijn mening ziet dat er ook erg goedkoop uit.
> Schilderwerk

Conclusie: afhankelijk van de mate van luxe waarop je je woning wil afbouwen, is het geen overbodige luxe om zo’n 20-25% van de aankoopprijs voor het afbouwen te reserveren.

@Stampertje ik kan mij zo voorstellen dat het heel veel stress kan en zal opleveren. Uiteindelijk komt het meestal wel goed, maar je bent zo afhankelijk van verschillende partijen en situaties. Kun je misschien nog wat tips geven wat jij bijvoorbeeld een volgende keer anders zou doen?

@Hilo wat fijn dat alles rond is. Hopelijk starten ze dit jaar nog met bouwen leuk vooruitzicht. Zijn jullie meteen ingelood? Dat lijkt mij ook zo spannend... ja ik heb dit hele topic gelezen en er komt heel veel bij kijken heb ik al begrepen en het kost allemaal erg veel. Maar bestaande bouw is tegenwoordig ook niet normaal duur en dan is het nog niet hoe wij het graag willen hebben.. wij hebben nu ook koop en hebben een mooie overwaarde, dus dat is ook erg fijn.

@guacamole wat leuk dat ze begonnen zijn met bouwen. Duurde het lang voordat ze gingen starten?

Oh ik zie nu jou uitgebreide mail bedankt voor de info Stampertje!!

@Guacamole, wat leuk! Wanneer verwachten ze klaar te zijn? En dan hebben jullie de keuken en alles al uitgezocht. Zijn jullie er ook al voer uit qua vloeren en muren? Ik merk zelf dat ik dat soort dingen allemaal al wil weten om ook de juiste keuzes met de keuken te maken bijvoorbeeld. Ook om een beeld te hebben van de kosten waar we op moeten rekenen.

@Stampertje, das een flinke post lief dat je het helemaal uittypt. Zo te lezen hebben wij het meeste wel onder controle. Wij hebben het al een keer of 10 aan de stok gehad met de keukenleverancier. Wij konden in principe elke aanbieder kiezen die we wilden, maar ze hebben de eisen zo streng gemaakt als je naar een ander gaat, dat we toch maar gekozen hebben voor de leverancier die erbij zit. En dat is duur... Ook al aantal keer miscommunicatie gehad en nu komen we er niet helemaal over uit qua volgorde: vloer en keuken. We hebben overigens ook al wat miscommunicatie gehad met de aannemer. Op de een of andere manier word ik telkens gebeld/gemaild met dingen die we hadden moeten invullen etc. Maar dan hebben ze dat überhaupt nog niet naar ons gestuurd. Merk dat wij nu echt overal bovenop zitten en extra checken.

@ Hopeful, helemaal gelijk hoor qua geld. Wij hebben ook onze overwaarde er lekker ingegooid. En inderdaad we hebben ook bestaande bouw gekeken, dan kwam je in ons geval vaak zo'n 30.000 euro goedkoper uit, maar dan zat er onderhoud aan te komen/was het niet onze smaak. Daarnaast zijn de nieuwe huizen natuurlijk erg energiezuinig. Wij zitten qua meerwerk op zo'n 20% van de aanschafprijs en dan betalen we nog wat dingen uit eigen geld. Aantal dingen weten we ook nog niet zeker: we willen een muur verplaatsen, we moeten nog naar de badkamerwinkel en het stuk met de deuren (ik lees nu wel de tips van Stampertje). Ik denk dat onze tuin ook het eerste jaar beach thema blijft een grote zandbak.

Wij zijn in 1x ingeloot voor het huis, alleen op de dag dat we dat te horen kregen, verloor mijn man zijn werk door de coronacrisis (dit haal ik zo weer weg voor herkenbaarheid). Dat maakte het allemaal wel extra spannend. Gelukkig nu alsnog allemaal gelukt! Hij heeft nieuw werk en de hypotheekverstrekker heeft goed met ons meegedacht .

Leidingwerk

Stopcontacten
Je kunt er nooit genoeg hebben. We hebben er dus een hoop extra laten aanleggen. Ook bijvoorbeeld op de plek waar de keuken kwam zodat je losse keukenapparatuur (blender, mixer etc) aan kan sluiten (we hebben overigens ook stopcontacten onder het werkblad in het kookeiland laten aanleggen). Verder hebben we gekozen om op televisiehoogte stopcontacten aan te leggen in slaapkamer en woonkamer. Dan kun je alle kabels wegwerken achter de tv, zonder dat je de kabels ziet. We zijn daar erg blij mee. We hebben even getwijfeld omdat voor een volgende bewoner dit misschien niet ideaal is als ze voor een andere indeling kiezen. Maar aangezien er toch gaten gedicht moeten worden voor de ophangbeugels, kun je natuurlijk ook makkelijk zo’n stopcontact van de muur halen de kabel afsluiten, dichtsmeren en overschilderen.
Verder zijn we blij met de stopcontacten die we op het balkon hebben laten plaatsen en die we aan de buitenkant hebben laten plaatsen voor het ophangen van kerstverlichting aan de gevel.

Geleerde lessen: We hebben meer dan voldoende stopcontacten, maar sommigen zijn toch net niet handig geplaatst omdat we op sommige plekken nog onvoldoende wisten of daar kasten zouden komen. Ik zou als tip meegeven om als je de indeling van een kamer nog niet helder hebt, dan de stopcontacten op zo’n plek te doen dat de kans heel klein is dat je daar een kast neer gaat zetten. Bijvoorbeeld onder een lichtknopje. We hebben ook een aantal USB-stopcontacten zelf aangelegd (dus normaal stopcontact met daarnaast usb), maar dit is niet de moeite waard. Ze zijn relatief duur en de snelheid van het laden is heel traag. We gebruiken ze nu meer voor het opladen van powerbanks, maar even snel je telefoon opladen is er niet bij.

Internet
Je hebt in nieuwbouwhuizen minder last van interferentie van je buren, maar het nadeel is dat het signaal gewoon amper door de muren komt. Zeker door draag muren niet, maar ook de metalstud wondjes houden veel van het signaal tegen. Dit hadden wij al voorzien, daarom hebben we in iedere ruimte in het plafond een loze leiding laten aanleggen vanuit de meterkast. Hier hebben we daarna een internet kabel zelf doorgevoerd (ps. Aan het einde van deze post een top kabeltrektip). Zo heeft iedere ruimte een WiFi punt in het plafond zitten en hebben we super goed bereik en stabiele verbinding.
Ook naar de tv’s, PlayStation en stereo etc. Hebben we loze leidingen voor internet kabels aan laten leggen. Hoewel via WiFi een aantal apparaten wel werken, levert dit toch vertraging op bij aansturen en je hebt gewoon een veel stabielere en snellere verbinding. Dit werkt top: we hebben door iedere leiding twee internet kabels getrokken en er een RJ45-wandcontactdoos op geplaatst. Ditzelfde hebben we naar alle slaapkamers gedaan zodat een computer direct op het netwerk aangesloten kan worden. Het is wel wat werk en niet voor iedereen ook nodig, maar ik zou toch minimaal zorgen voor een kabel in het plafond van iedere kamer en twee kabels per tv.

Daarnaast moet je nadenken over eventuele beveiliging in je woning. We hebben extra loze leidingen laten aanleggen naar de punten waar we camera’s en bewegingsmelders (PIR) wilden ophangen. Dan hoef je niet met kabels in het zicht te werken.

Moderne camera’s en wifizendkastjes kunnen tegenwoordig gewoon van stroom worden voorzien via de internet kabel. Dat scheelt een hoop: je hoeft dus niet ook een stopcontact naast al die punten aan te laten leggen! Wel zo mooi in het zicht.

Geleerde lessen: We hadden eerlijk gezegd nog wat meer loze leidingen kunnen aanleggen om later nog meer mee te gaan doen op gebied van smart home. En zijn vergeten om een loze leiding naar de hal aan te leggen. Dit laatste konden we redelijk eenvoudig oplossen omdat de meterkast aan deze ruimte grenst, dus hadden we zelf zo een gaatje geboord.

Voor wie meer wil weten over hoe we ons thuisnetwerk hebben ingericht (apparatuur etc): stuur even een privé berichtje.

Lichtpunten
We hebben een aantal lichtpunten in het plafond toegevoegd en verplaatst. Ze worden standaard ingetekend in het midden van de ruimte, maar daardoor staat het soms niet mooi of is het niet logisch tov de plaatsing van bijv. Je tafel.

We hebben getwijfeld over inbouw spots. Dat is erg mooi qua subtiele verlichting, maar het zou via de aannemer 30.000 euro gaan kosten (koekoek) en we wilden de hoogte niet opgeven omdat we bang waren dat door de langwerpige vorm van onze woonkamer, die 10 cm verschil wel nadelig zouden zijn. Achteraf hadden we dat misschien moeten doen, maar je kunt je geld maar een keer uitgeven.

Geleerde lessen: Helemaal vergeten dat je natuurlijk je lichtpunt ook in de muur kunt laten zetten. Zagen we toevallig bij de buren en daar hebben we helemaal geen gebruik van gemaakt. Je hebt dan veel meer mogelijkheden om indirect te verlichten. Dus als we dat over hadden kunnen doen, hadden we er daar veel meer van aangesloten.

Overige leidingen
Wat voor een systemen je ook koopt: bedraad werkt altijd beter. Dus we hebben ook bedrade speakers. Daarvoor door de woning heen verschillende leidingen laten leggen die dan weer uit kwamen bij de plek waar we de stereo hadden gepland.

Geleerde lessen: We hadden eigenlijk in de badkamer ook een aansluiting voor een speaker willen hebben. Je kunt via je wandcontactdozenleverancier (bijv. Busch&Jaeger) speakers vinden die je in kunt bouwen. Natuurlijk een enorme kleinigheid en meer vanuit het gadgetoogpunt achteraf bedacht. Nu gebruiken we gewoon een draadloze speaker, werkt natuurlijk ook prima.
Achteraf hadden we wel graag bij de toiletten een elektriciteitsleiding naar het inbouwtoilet willen laten lopen. Geberit heeft inmiddels varianten waarbij er een afzuiger in het toilet zit ingebouwd (fijn voor de geurtjes) en het bedieningspaneel no touch is. Dat hadden wij wel graag gewild omdat natuurlijk niemand eerst zijn handen wast voordat hij doortrekt.

De kabeltrektip:
Je kunt je loze leidingen laten opleveren met een voerdraad. Kost een hoop, nergens voor nodig.

Koop een goedkoper trekveer via Aliexpress, ze zijn peperduur als je ze hier bij de bouwmarkt haalt. Om de trekveer door je leiding te krijgen kun je twee dingen doen: gewoon de trekveer er doorheen duwen, maar vaak gaat dat na een paar bochten al mis (werkt wel voor kleine afstanden) Optie twee die super werkt: Neem vislijn of andere lichte, dunne draad. Bind hier aan het uiteinde een klein stukje wc-papier. Vraag iemand met een stofzuiger in het ene uiteinde van de loze leiding te zuigen (ik gebruikte van die plastic-broodjes die vaak als kussen materiaal in pakketten zitten om de open ruimte goed af te sluiten) en voer dan de visdraad aan de andere kant de leiding in. Die zal er doorheen schieten. Is hij aan de andere kant, dan kun je de trekveer hier aan vastmaken en door de leiding trekken. Zorg er wel voor dat je dit met zijn tweeen doet. De een duwt de trekveer. De vislijn is alleen voor de geleiding. Als de trekveer er in zit, kun je de kabel er aan vastmaken. Gebruik talkpoeder om de kabel(s) soepel te trekken.

@Hilo Onze vloeren leverancier was heel duidelijk: vloer, dan pas keuken.

Ze hadden daarvoor een aantal redenen:
> Er komt altijd viezigheid onder je keukenblok omdat het randje niet volledig afsluit, dat gaat dan aan de onbeschermde zijkant van je vloer liggen.
> De hoogte van de keuken stem je af tov de vloer. Als eerst de keuken komt moet er dus door de keuken leveranciers precies gecompenseerd worden voor de hoogte van de vloer (of je moet je keuken alweer op bepaalde hoogte laten maken en hem dan op de grond zetten.
> De afwerking is mooier als je je keuken op de vloer zet. Je hebt dan geen kieren waar de vloer tegen je keuken randen aan ligt en je hebt geen plinten nodig.

Natuurlijk is het voor hun ook veel makkelijker leggen als ze gewoon door kunnen leggen ipv helemaal om de randen van een keuken heen.

Ik zal straks nog een post maken over de planning van die afbouw. Maar de praktische overweging die ik had, was dat onze vloer leverancier een week bezig zou zijn met vier mensen. De keuken wordt in 1,5 dag in elkaar gezet met 2 mensen.

Mocht er iets mis gaan met een van de twee qua timing, dan is het een stuk makkelijker om die keuken boer een week later te laten komen. Als door de keuken vertraging opgelopen was, dan had ik 1 a 2 maanden vertraging opgelopen totdat de parketteurs weer tijd in hun agenda hadden.

Hilo ik kan mij voorstellen dat dat heel veel stress heeft opgeleverd! Gelukkig heeft hij zo snel weer werk gevonden! Fijn dat de hypotheekverstrekker zo goed heeft meegedacht. Dit is zo belangrijk.

Wonen jullie nu ook in een koopwoning? En zo ja staat deze al in de verkoop?

Wat een fijne duidelijke informatie Stampertje. Ik schrijf de tips alvast op daar hebben we veel aan.

Leuk dat jullie mee willen schrijven. Vind het super leuk om mij in te lezen en alvast voor te bereiden op wat er komen gaat .

Wij hopen dat wij na de zomer kunnen inschrijven en dan kan ik ook actief mee gaan schrijven! Ondertussen lees ik met veel plezier mee hoor.

Dag allemaal

Ik zag dat er al heel veel nieuwbouw topics zijn dus ik wil geen nieuwe beginnen, maar deze graag omhoog halen. Mijn partner en ik gaan een nieuwbouwwoning kopen en ik vroeg me af of er meer mensen zijn die nu met een nieuwbouwwoning bezig zijn (er net wonen of wachten op de oplevering...) Om ideeën uit te wisselen, tips etc

Wij zijn al meer dan 5 keer niet ingeloot en vrij recent dan toch te horen gekregen wel te zijn ingeloot voor een super leuk project! Super blij mee want bestaande bouw wilde al helemaal niet lukken! Alles moet verder nog geregeld worden. Het is ons eerste huis en natuurlijk duurt het nog meer dan een jaar allemaal.

Gefeliciteerd Lanore wat voor soort huis hebben jullie gekocht?

Er is inmiddels een nieuw nieuwbouw topic waarin mensen schrijven die nu in hetzelfde proces zitten. Leuk als je komt meeschrijven. Ook hebben wij een besloten Facebook groep waar wij ook schrijven en foto's delen!