Geld & Recht
alle pijlers
Bouwtechnische keuring valt tegen
vrijdag 12 februari 2016 om 18:42
We hebben een huis gekocht onder voorbehoud van onder andere bouwtechnische keuring (jaren 50 huis) en bouwvergunning. De procedure voor de vergunning is opgestart. Dat weet de verkoper. Dat vergt ook wat onzekerheden en flexibiliteit van verkoper.
Vorige week is het huis bouwtechnisch gekeurd en dat viel tegen. Direct ongeveer 11.000 euro reparatiekosten en binnen 5 jaar 12.000 euro. Totaal 25.000 euro. Grootste kostenposten zijn kozijnen (die zijn gerepareerd en overgeschilderd), dak en gevels.
We waren er financieel al uit. Koopakte is nog niet getekend. We hebben het bouwtechnisch rapport nu bij de verkoper en makelaar neergelegd en wachten op een voorstel.
Wat denken jullie? Wat kunnen en mogen we verwachten?
Vorige week is het huis bouwtechnisch gekeurd en dat viel tegen. Direct ongeveer 11.000 euro reparatiekosten en binnen 5 jaar 12.000 euro. Totaal 25.000 euro. Grootste kostenposten zijn kozijnen (die zijn gerepareerd en overgeschilderd), dak en gevels.
We waren er financieel al uit. Koopakte is nog niet getekend. We hebben het bouwtechnisch rapport nu bij de verkoper en makelaar neergelegd en wachten op een voorstel.
Wat denken jullie? Wat kunnen en mogen we verwachten?
Ik heb ook een killer body. Als ik maar lang genoeg op je hoofd blijf zitten ga je dood.
vrijdag 12 februari 2016 om 18:48
quote:Monatala schreef op 12 februari 2016 @ 18:44:
Flink wat van de prijs afhalen als jullie deze reparaties nog niet ingecalculeerd hadden. Terug in de onderhandelingen dus.
Ja dag! Zou ik dan zeggen als verkoper.
Die is al redelijk flexibel door vergunning als ontbindende voorwaarde te accepteren. Daar gaat hier al snel 12 weken (!) overheen (structureel uitstel vanuit gemeente...).
Flink wat van de prijs afhalen als jullie deze reparaties nog niet ingecalculeerd hadden. Terug in de onderhandelingen dus.
Ja dag! Zou ik dan zeggen als verkoper.
Die is al redelijk flexibel door vergunning als ontbindende voorwaarde te accepteren. Daar gaat hier al snel 12 weken (!) overheen (structureel uitstel vanuit gemeente...).
vrijdag 12 februari 2016 om 18:52
quote:-Suze- schreef op 12 februari 2016 @ 18:48:
[...]
Ja dag! Zou ik dan zeggen als verkoper.
Die is al redelijk flexibel door vergunning als ontbindende voorwaarde te accepteren. Daar gaat hier al snel 12 weken (!) overheen (structureel uitstel vanuit gemeente...).Vergunning is inderdaad 14 weken. Dus we vragen wel flexibiliteit inderdaad. Aan de andere kant zijn wij in 9 maanden de eersten die een serieus bod hebben gedaan.
[...]
Ja dag! Zou ik dan zeggen als verkoper.
Die is al redelijk flexibel door vergunning als ontbindende voorwaarde te accepteren. Daar gaat hier al snel 12 weken (!) overheen (structureel uitstel vanuit gemeente...).Vergunning is inderdaad 14 weken. Dus we vragen wel flexibiliteit inderdaad. Aan de andere kant zijn wij in 9 maanden de eersten die een serieus bod hebben gedaan.
Ik heb ook een killer body. Als ik maar lang genoeg op je hoofd blijf zitten ga je dood.
vrijdag 12 februari 2016 om 18:59
Ik zou alleen onderhandelen over de direct verwachte uitgaven en niet over de rest. 11.000,- is eigenlijk niet eens heel erg veel. Daarbij kun je geen perfecte staat verwachten bij een jaren 50 woning. Wat betreft de kosten op de langere termijn. Het is een jaren 50 woning, dan moet je sowieso rekening houden met dit soort kosten.
vrijdag 12 februari 2016 om 19:01
vrijdag 12 februari 2016 om 19:05
vrijdag 12 februari 2016 om 19:12
Dien je echt alles binnen 5 jaar aan te passen? Of is het slechts advies? Hoe slecht is het dak en de gevel? De kozijnen, hoe slecht zijn deze. Zijn ze alle verrot of betreft een enkele plaatsen wat er tot is en dus te repareren. Zo'n rapport kan je op meerdere manieren uitleggen.
Heeft de verkoper met de vraagprijs hier al gedeeltelijk rekening mee gehouden?
Heeft de verkoper met de vraagprijs hier al gedeeltelijk rekening mee gehouden?
vrijdag 12 februari 2016 om 19:14
Oké, even rustig ademhalen. Zo'n bouwkundig rapport is bedoelt om je te laten zien wat je zelf niet hebt gezien. Sommige dingen zijn hardstikke logisch: dat je een ketel uit 1985 beter kunt vervangen door een zuinige nieuwe. Soms staan er dingen in die gaan over inbraakgevoeligheid. Enkel glas, slechte sluitingen op de ramen en deuren, en daar hangt dan ook een prijskaartje aan. Misschien zijn er kozijnen zo rot als een mispel, en heb je dat niet gezien. Een dakkapel die zo lek is als een mandje, een kwaaitaalvloer waar de stukken roest bijhangen, dat zijn dingen die je beter maar direct aan kunt pakken, voordat je een leuk behangetje in de dakkapel plakt.
Bij het dak denk ik aan dingen als een doorgezakte dakbalk, of slechte dakisolatie. Bij gevels kun je ook denken aan het vullen van de spouw. Maar het kan ook zijn dat de voegen lek zijn.
Ik wil maar aangeven: staar je niet blind op dat bedrag, maar kijk wat de deskundige heeft aangegeven en anticipeer daarop.
Alles dat gaat over energie, isolatie en hang-en sluitwerk heeft geen negatieve invloed op de staat van het huis en hoef je niet direct uit te voeren. Doorgezakte dakconstructies, rotte dakkapellen, kwaaitaalvloeren, daar zou ik wel mee aan de slag gaan.
Dus wat heeft de deskundige precies aangegeven? Snap je de opmerkingen? Of zie je alleen maar 25K en raak je daarvan in paniek?
Bij het dak denk ik aan dingen als een doorgezakte dakbalk, of slechte dakisolatie. Bij gevels kun je ook denken aan het vullen van de spouw. Maar het kan ook zijn dat de voegen lek zijn.
Ik wil maar aangeven: staar je niet blind op dat bedrag, maar kijk wat de deskundige heeft aangegeven en anticipeer daarop.
Alles dat gaat over energie, isolatie en hang-en sluitwerk heeft geen negatieve invloed op de staat van het huis en hoef je niet direct uit te voeren. Doorgezakte dakconstructies, rotte dakkapellen, kwaaitaalvloeren, daar zou ik wel mee aan de slag gaan.
Dus wat heeft de deskundige precies aangegeven? Snap je de opmerkingen? Of zie je alleen maar 25K en raak je daarvan in paniek?
vrijdag 12 februari 2016 om 19:17
quote:Dahlia74 schreef op 12 februari 2016 @ 19:12:
Heeft de verkoper met de vraagprijs hier al gedeeltelijk rekening mee gehouden?Dit dus. Als de verkoper in de prijs al heeft meegenomen dat er dit soort onderhoud aan zit te komen, dan is de bouwtechnische keuring (deels) een bevestiging daarvan en hoef je geen flinke daling van de prijs te verwachten.
Heeft de verkoper met de vraagprijs hier al gedeeltelijk rekening mee gehouden?Dit dus. Als de verkoper in de prijs al heeft meegenomen dat er dit soort onderhoud aan zit te komen, dan is de bouwtechnische keuring (deels) een bevestiging daarvan en hoef je geen flinke daling van de prijs te verwachten.
vrijdag 12 februari 2016 om 19:24
vrijdag 12 februari 2016 om 20:09
vrijdag 12 februari 2016 om 20:12
We hebben een aankoopmakelaar. Die zag een aantal kleine dingen zoals een reling van een balkon die verrot was, een houtworm in een balk die behandeld moet worden en een CV ketel die aan vervanging toe is.
Er zijn veel kleine dingen en een paar grote kostenposten. Volgens de bouwtechnische keurder zijn alle kozijnen - en het huis heeft er wat - al meerdere keren gerepareerd. Moeten er 3 vervangen worden en de rest flink gerepareerd. Makelaar had dit niet kunnen zien zonder erin te prikken zegt hij. Kosten 10.000 euro.
Het dak is op sommige plekken slecht en. De schoorstenen moeten opnieuw gevoegd worden. Kosten 5.000 euro. De overige 10.000 euro zijn dingen als een nieuwe CV ketel, een loszittend tegeltje, die houtworm, dat balkon, etc.
Er zijn veel kleine dingen en een paar grote kostenposten. Volgens de bouwtechnische keurder zijn alle kozijnen - en het huis heeft er wat - al meerdere keren gerepareerd. Moeten er 3 vervangen worden en de rest flink gerepareerd. Makelaar had dit niet kunnen zien zonder erin te prikken zegt hij. Kosten 10.000 euro.
Het dak is op sommige plekken slecht en. De schoorstenen moeten opnieuw gevoegd worden. Kosten 5.000 euro. De overige 10.000 euro zijn dingen als een nieuwe CV ketel, een loszittend tegeltje, die houtworm, dat balkon, etc.
Ik heb ook een killer body. Als ik maar lang genoeg op je hoofd blijf zitten ga je dood.
vrijdag 12 februari 2016 om 20:12
quote:TaraD schreef op 12 februari 2016 @ 19:24:
Dit had TO allemaal al kunnen weten als ze een aankoopmakelaar had ingeschakeld. Ik ga er voor het gemak even vanuit dat die er niet is omdat ze de vraag op een forum stelt. Een aankoopmakelaar kost je misschien 1700,- euro maar dat verdien je bij dit soort gevallen vaak al heel snel terug.Een aankoopmakelaar doet geen bouwtechnische keuring. Dat wordt altijd apart gedaan. Een aankoopmakelaar geeft hoogstens de obvious zaken aan, maar die kan meestal zelf ook wel zien.
Dit had TO allemaal al kunnen weten als ze een aankoopmakelaar had ingeschakeld. Ik ga er voor het gemak even vanuit dat die er niet is omdat ze de vraag op een forum stelt. Een aankoopmakelaar kost je misschien 1700,- euro maar dat verdien je bij dit soort gevallen vaak al heel snel terug.Een aankoopmakelaar doet geen bouwtechnische keuring. Dat wordt altijd apart gedaan. Een aankoopmakelaar geeft hoogstens de obvious zaken aan, maar die kan meestal zelf ook wel zien.
vrijdag 12 februari 2016 om 20:13
Eens met Katherina: haal adem, en kijk (en/of deel hier) wat uit het rapport nou echt valt onder "gevaar"(losstaande schoorsteen) "onprettig"(rotte goot) "minder comfortabel"(enkel glas in de slaapkamer). En valt dat kozijn er echt komend jaar uit, of is het redelijk gerepareerd en kan het nog wel even als het moet?
De bouwkundige doet ook gewoon zijn/haar best om jou niet met open ogen een bouwval in te laten lopen, maar het is geen huis APK. Als daar je ruit stuk is MOET je een nieuwe ruit. Als de bouwkundige tegen jullie zegt: vervang dit binnen 5 jaar, maar jij bent bereid om nog een zesde jaar een pluchen ikea slang tegen de tocht neer te leggen dan mag dat gewoon
Kijk ook hoe die kosten zijn opgebouwd, en of jullie zelf handig zijn (of handige vrienden hebben). Dat zou weer manuren kunnen schelen ( ook als je panlatten bijvoorbeeld rot zijn wil je die wel door iemand anders laten vervangen, maar als je zelf de pannen er af kan tillen scheelt dat weer uren. DIt kan vaak wel in goed overleg.)
Maar wat je ook kiest: hou het dicht bij jezelf. Jullie zijn niet in een race voor een zo laag mogelijke prijs (al wil je dat uiteraard wel), jullie willen een goede plek om met jullie mooie zoon als gezin te kunnen wonen. Kijk naar wat jullie kunnen/willen uitgeven voor dit huis en zet daar op in. Focus niet teveel op wat je vind dat zij nog van de prijs af zouden moeten halen.
De bouwkundige doet ook gewoon zijn/haar best om jou niet met open ogen een bouwval in te laten lopen, maar het is geen huis APK. Als daar je ruit stuk is MOET je een nieuwe ruit. Als de bouwkundige tegen jullie zegt: vervang dit binnen 5 jaar, maar jij bent bereid om nog een zesde jaar een pluchen ikea slang tegen de tocht neer te leggen dan mag dat gewoon
Kijk ook hoe die kosten zijn opgebouwd, en of jullie zelf handig zijn (of handige vrienden hebben). Dat zou weer manuren kunnen schelen ( ook als je panlatten bijvoorbeeld rot zijn wil je die wel door iemand anders laten vervangen, maar als je zelf de pannen er af kan tillen scheelt dat weer uren. DIt kan vaak wel in goed overleg.)
Maar wat je ook kiest: hou het dicht bij jezelf. Jullie zijn niet in een race voor een zo laag mogelijke prijs (al wil je dat uiteraard wel), jullie willen een goede plek om met jullie mooie zoon als gezin te kunnen wonen. Kijk naar wat jullie kunnen/willen uitgeven voor dit huis en zet daar op in. Focus niet teveel op wat je vind dat zij nog van de prijs af zouden moeten halen.
vrijdag 12 februari 2016 om 20:26
Eens met Katherina en elein, probeer rustig naar het rapport te kijken. Zo hadden mijn man en ik bij de aankoop van ons jaren-30 huis als voorwaarde: de bouwkundige keuring moet goed zijn. Dus toen die als "matig" uit de bus kwam, schrokken we eerst heel erg. Maar de keurder was heel nuchter en zei: "dit is een oud huis, die komen nooit op goed uit". Wat ook erg fijn was, we zijn met hem letterlijk het hele huis doorgegaan. Bij alles wees hij ons erop, eventuele kosten en ook; misschien willen jullie hier niets aan doen. Maar dan komt het qua kosten wel op het rapport te staan. Hierboven schreef iemand al over deurbeslag, precies dat soort kosten bedoel ik.
Sorry, lang verhaal. Misschien een beetje onduidelijk Uiteindelijk draait het maar om 1 ding: wat heb jij - financieel gezien - voor het huis over? Maw, is dit een dealbreaker? Gun jezelf de tijd om deze vraag te beantwoorden. Succes!
Sorry, lang verhaal. Misschien een beetje onduidelijk Uiteindelijk draait het maar om 1 ding: wat heb jij - financieel gezien - voor het huis over? Maw, is dit een dealbreaker? Gun jezelf de tijd om deze vraag te beantwoorden. Succes!
vrijdag 12 februari 2016 om 20:27
Gewoon maar even wat vragen hoor, ik pretendeer geen bouwkundige adviezen te geven maar:
- een reling van een balkon die verrot was: Jullie gaan beneden wonen toch? Stort de railing binnenkort beneden op je hoofd, of moet je er gewoon niet tegenaan leunen? In het laatste geval - kom je gewoon niet aan de railing toch?,
- een houtworm in een balk die behandeld moet worden Wij hadden houtworm in alle balken zitten. Voor ¤100 20l. houtwormgif en beschermende kleding en we waren klaar. Zou je het zelf willen/kunnen?
- en een CV ketel die aan vervanging toe is. komt er geen warm water meer uit, of is ie gewoon niet zo zuinig? Is hij zo oud dat er subsidieregelingen zijn in jullie gemeente?
- kozijnen - en het huis heeft er wat - al meerdere keren gerepareerd. Moeten er 3 vervangen worden en de rest flink gerepareerd. vallen ze er uit (dit kan erg lang duren bij kozijnen)? Wij hebben ook gekozen voor leven met brakke kozijnen de komende 5-10 jaar. Was gewoon te duur om te vervangen in één keer..
De schoorstenen moeten opnieuw gevoegd worden. Kosten 5.000 euro.Worden de schoorstenen gebruikt? Anders zou je ook kunnen kijken wat het kost om ze er af te halen. Onze schoorsteen voegen kostte trouwens ¤450, en de hele woning rondom nog geen 5000.
Tegeltjes zou ik niet mee zitten, en als je toch nog tijd hebt terwijl het vergunningtraject loopt misschien wat offertes opvragen?
- een reling van een balkon die verrot was: Jullie gaan beneden wonen toch? Stort de railing binnenkort beneden op je hoofd, of moet je er gewoon niet tegenaan leunen? In het laatste geval - kom je gewoon niet aan de railing toch?,
- een houtworm in een balk die behandeld moet worden Wij hadden houtworm in alle balken zitten. Voor ¤100 20l. houtwormgif en beschermende kleding en we waren klaar. Zou je het zelf willen/kunnen?
- en een CV ketel die aan vervanging toe is. komt er geen warm water meer uit, of is ie gewoon niet zo zuinig? Is hij zo oud dat er subsidieregelingen zijn in jullie gemeente?
- kozijnen - en het huis heeft er wat - al meerdere keren gerepareerd. Moeten er 3 vervangen worden en de rest flink gerepareerd. vallen ze er uit (dit kan erg lang duren bij kozijnen)? Wij hebben ook gekozen voor leven met brakke kozijnen de komende 5-10 jaar. Was gewoon te duur om te vervangen in één keer..
De schoorstenen moeten opnieuw gevoegd worden. Kosten 5.000 euro.Worden de schoorstenen gebruikt? Anders zou je ook kunnen kijken wat het kost om ze er af te halen. Onze schoorsteen voegen kostte trouwens ¤450, en de hele woning rondom nog geen 5000.
Tegeltjes zou ik niet mee zitten, en als je toch nog tijd hebt terwijl het vergunningtraject loopt misschien wat offertes opvragen?
vrijdag 12 februari 2016 om 20:28
quote:elein schreef op 12 februari 2016 @ 20:13:
Eens met Katherina: haal adem, en kijk (en/of deel hier) wat uit het rapport nou echt valt onder "gevaar"(losstaande schoorsteen) "onprettig"(rotte goot) "minder comfortabel"(enkel glas in de slaapkamer). En valt dat kozijn er echt komend jaar uit, of is het redelijk gerepareerd en kan het nog wel even als het moet?
De bouwkundige doet ook gewoon zijn/haar best om jou niet met open ogen een bouwval in te laten lopen, maar het is geen huis APK. Als daar je ruit stuk is MOET je een nieuwe ruit. Als de bouwkundige tegen jullie zegt: vervang dit binnen 5 jaar, maar jij bent bereid om nog een zesde jaar een pluchen ikea slang tegen de tocht neer te leggen dan mag dat gewoon
Kijk ook hoe die kosten zijn opgebouwd, en of jullie zelf handig zijn (of handige vrienden hebben). Dat zou weer manuren kunnen schelen ( ook als je panlatten bijvoorbeeld rot zijn wil je die wel door iemand anders laten vervangen, maar als je zelf de pannen er af kan tillen scheelt dat weer uren. DIt kan vaak wel in goed overleg.)
Maar wat je ook kiest: hou het dicht bij jezelf. Jullie zijn niet in een race voor een zo laag mogelijke prijs (al wil je dat uiteraard wel), jullie willen een goede plek om met jullie mooie zoon als gezin te kunnen wonen. Kijk naar wat jullie kunnen/willen uitgeven voor dit huis en zet daar op in. Focus niet teveel op wat je vind dat zij nog van de prijs af zouden moeten halen.
Geen paniek hier hoor. Voor mijn gevoel is het huis al van ons. De extra kosten vinden we heel vervelend maar zijn niet onoverkomelijk.
Ik ga ervan uit dat de bouwtechnische keurder niet enorm overdrijft maar reëel is.
Eens met Katherina: haal adem, en kijk (en/of deel hier) wat uit het rapport nou echt valt onder "gevaar"(losstaande schoorsteen) "onprettig"(rotte goot) "minder comfortabel"(enkel glas in de slaapkamer). En valt dat kozijn er echt komend jaar uit, of is het redelijk gerepareerd en kan het nog wel even als het moet?
De bouwkundige doet ook gewoon zijn/haar best om jou niet met open ogen een bouwval in te laten lopen, maar het is geen huis APK. Als daar je ruit stuk is MOET je een nieuwe ruit. Als de bouwkundige tegen jullie zegt: vervang dit binnen 5 jaar, maar jij bent bereid om nog een zesde jaar een pluchen ikea slang tegen de tocht neer te leggen dan mag dat gewoon
Kijk ook hoe die kosten zijn opgebouwd, en of jullie zelf handig zijn (of handige vrienden hebben). Dat zou weer manuren kunnen schelen ( ook als je panlatten bijvoorbeeld rot zijn wil je die wel door iemand anders laten vervangen, maar als je zelf de pannen er af kan tillen scheelt dat weer uren. DIt kan vaak wel in goed overleg.)
Maar wat je ook kiest: hou het dicht bij jezelf. Jullie zijn niet in een race voor een zo laag mogelijke prijs (al wil je dat uiteraard wel), jullie willen een goede plek om met jullie mooie zoon als gezin te kunnen wonen. Kijk naar wat jullie kunnen/willen uitgeven voor dit huis en zet daar op in. Focus niet teveel op wat je vind dat zij nog van de prijs af zouden moeten halen.
Geen paniek hier hoor. Voor mijn gevoel is het huis al van ons. De extra kosten vinden we heel vervelend maar zijn niet onoverkomelijk.
Ik ga ervan uit dat de bouwtechnische keurder niet enorm overdrijft maar reëel is.
Ik heb ook een killer body. Als ik maar lang genoeg op je hoofd blijf zitten ga je dood.
