Geld & Recht
alle pijlers
Kosten Koper
maandag 31 juli 2017 om 19:51
Ha allemaal,
Wij zijn bezig met de koop van een huis en de verkoop van ons huis. We lijken ons huis met winst te gaan verkopen, zo'n 30.000 winst. Kan je die winst gebruiken om daar je kosten koper van te betalen? Of moet je dat bedrag betalen van je eigen geld?
Onze adviseur vertelde ons dat het uit je winst gehaald wordt. Dus dat je de winst mag gebruiken ervoor, maar vandaag sprak ik iemand anders die zei dat je de winst wel van je nieuwe hypotheekbedrag af haalt feitelijk, dus dat het bedrag verminderd maar dat je de kk zelf moet neerleggen.
Kan iemand mij er duidelijkheid over geven? Van Google word ik niet wijzer; heb er veel te weinig verstand van.
Wij zijn bezig met de koop van een huis en de verkoop van ons huis. We lijken ons huis met winst te gaan verkopen, zo'n 30.000 winst. Kan je die winst gebruiken om daar je kosten koper van te betalen? Of moet je dat bedrag betalen van je eigen geld?
Onze adviseur vertelde ons dat het uit je winst gehaald wordt. Dus dat je de winst mag gebruiken ervoor, maar vandaag sprak ik iemand anders die zei dat je de winst wel van je nieuwe hypotheekbedrag af haalt feitelijk, dus dat het bedrag verminderd maar dat je de kk zelf moet neerleggen.
Kan iemand mij er duidelijkheid over geven? Van Google word ik niet wijzer; heb er veel te weinig verstand van.
vrijdag 4 augustus 2017 om 12:34
plumplum schreef: ↑04-08-2017 12:28@studiemiepmiep
In dat voorbeeld worden de aankoopkosten (=kosten koper) juist wel meegenomen om het bedrag voor hypotheekrenteaftrek te bepalen. Precies zoals de financieel adviseur zegt.
Dit spreekt het voorbeeld dat onder bijleenregeling staat tegen.
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... nregeling/
Ik vermoed dat het voorbeeld onder bijleenregeling staat een versimpeld voorbeeld is. Maar dat 'versimpelen' zorgt alleen maar voor verwarring en onduidelijkheden.
aankoop kosten zijn in het voorbeeld maar 2100 euro (van de totale 5000 euro kosten) die 2100 is precies 1% van die 231...dus schiet mij maar lek. De belastingdienst maakt er een potje van met hun voorbeelden. ....
In de post hieronder praten ze over 10.000 aan kk (maar ze mogen daarvan maar 2000 financieren= 202 ..daarvan gaat dan die overwaarde vanaf en dat is 192.500) over dit bedrag hebben ze hypotheek rente aftrek.
(ze mogen uiteraard wel een hogere hypotheek nemen...)
vrijdag 4 augustus 2017 om 12:40
ik vind het wel interessante materie...al voel ik mij wel dom (en het word tijd dat de belastingdienst duidelijkere voorbeelden gaat geven)
Want ze geven onduidelijk voorbeelden. Je kunt van de KK maar 1% meefinancieren (...echter ze kunnen dan wel zeggen tel alle kosten koper bij elkaar op....maar zo werkt het naar mijn mening niet). Je kunt ze mee tellen tot 1%. (althans dat doen ze in het voorbeeld en komt ook overeen met je max hypotheek van 101%). en daar gaat dan bij mensen die al ooit een x een woning hebben gekocht de overwaarde vanaf.
Want ze geven onduidelijk voorbeelden. Je kunt van de KK maar 1% meefinancieren (...echter ze kunnen dan wel zeggen tel alle kosten koper bij elkaar op....maar zo werkt het naar mijn mening niet). Je kunt ze mee tellen tot 1%. (althans dat doen ze in het voorbeeld en komt ook overeen met je max hypotheek van 101%). en daar gaat dan bij mensen die al ooit een x een woning hebben gekocht de overwaarde vanaf.
vrijdag 4 augustus 2017 om 12:48
Studiemiepmiep, je hebt het echt verkeerd. Lees het voorbeeld nog eens goed. (250 + 5 = 255, die 5 aan aankoopkosten vergeet je in jouw berekening).
Belastingdienst heeft inderdaad ook versimpelde voorbeelden staan, wat het wat verwarrend maakt, maar dus ook die uitgebreide rekenhulp. Heb je een concrete situatie, dan kun je die gebruiken en klopt het allemaal precies.
Belastingdienst heeft inderdaad ook versimpelde voorbeelden staan, wat het wat verwarrend maakt, maar dus ook die uitgebreide rekenhulp. Heb je een concrete situatie, dan kun je die gebruiken en klopt het allemaal precies.
vrijdag 4 augustus 2017 om 13:05
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... ingreserve
En als je verder graaft op de website van de belastingdienst blijkt dat om de eigenwoningreserve te berekenen je eerst de overwaarde moet berekenen: "De overwaarde van uw oude woning is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning."
Ik weet niet of TO dit mee heeft genomen in het bedrag wat zij 'winst' noemt. Als ze dit niet heeft gedaan is de eigenwoningreserve die ingevuld moet worden in het voorbeeld niet gelijk aan €30.000.
En als je verder graaft op de website van de belastingdienst blijkt dat om de eigenwoningreserve te berekenen je eerst de overwaarde moet berekenen: "De overwaarde van uw oude woning is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning."
Ik weet niet of TO dit mee heeft genomen in het bedrag wat zij 'winst' noemt. Als ze dit niet heeft gedaan is de eigenwoningreserve die ingevuld moet worden in het voorbeeld niet gelijk aan €30.000.
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
vrijdag 4 augustus 2017 om 13:06
Als ik de berekening voor de eigenwoningschuld van de nieuwe woning maak met de summiere gegevens van TO:
Aankoopsom + aankoopkosten* = 261.000 + 11.000 = 272.000
* aangenomen dat alle kosten die TO noemt meegenomen mogen worden in de berekening
Eigenwoningreserve aanname = 30.000
Eigenwoningreserve = overwaarde alle vorige woningen opgeteld
Overwaarde = verkoopprijs – eigenwoningschuld oude woning – verkoopkosten
Financieringskosten aanname = 2.610
Maximaal 1% ??
Eigenwoningschuld nieuwe woning = 272.000 – 30.000 + 2.610 = 244.610
TO kan dan over een bedrag van 244.610 de betaalde rente en kosten aftrekken.
Om daar op uit te komen zou TO 261.000 – 244.610 = 16.390 van de winst in de hypotheek moeten stoppen om de rente over de volledige hypotheek te kunnen aftrekken en niet de volledige 30.000. Minder lenen is natuurlijk altijd voordeliger, want minder lenen is minder rente betalen.
Aankoopsom + aankoopkosten* = 261.000 + 11.000 = 272.000
* aangenomen dat alle kosten die TO noemt meegenomen mogen worden in de berekening
Eigenwoningreserve aanname = 30.000
Eigenwoningreserve = overwaarde alle vorige woningen opgeteld
Overwaarde = verkoopprijs – eigenwoningschuld oude woning – verkoopkosten
Financieringskosten aanname = 2.610
Maximaal 1% ??
Eigenwoningschuld nieuwe woning = 272.000 – 30.000 + 2.610 = 244.610
TO kan dan over een bedrag van 244.610 de betaalde rente en kosten aftrekken.
Om daar op uit te komen zou TO 261.000 – 244.610 = 16.390 van de winst in de hypotheek moeten stoppen om de rente over de volledige hypotheek te kunnen aftrekken en niet de volledige 30.000. Minder lenen is natuurlijk altijd voordeliger, want minder lenen is minder rente betalen.
anoniem_214249 wijzigde dit bericht op 04-08-2017 13:58
9.18% gewijzigd
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
vrijdag 4 augustus 2017 om 13:29
En om de verwarring completer te maken:
Onder eigenwoningschuld staat:
Voorbeelden van aankoopkosten zijn:
- makelaarskosten
- overdrachtsbelasting
- notariskosten voor de overdracht
Onder eenmalig aftrekbare kosten staat:
Koopt u een eigen woning? Of sluit u een nieuwe hypotheek of lening af voor de verbouwing of het onderhoud van de eigen woning? En voldoet u aan de voorwaarde van verplicht aflossen? Dan mag u een aantal financieringskosten eenmalig aftrekken. Ook mag u deze kosten meefinancieren in uw hypotheek.
[...]
Niet-aftrekbare kosten
De volgende kosten bij kopen of verbouwen van een huis zijn niet aftrekbaar:
- bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning (bijvoorbeeld makelaarsprovisie)
- overdrachtsbelasting en omzetbelasting
- notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte
- bouwrente over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst
- kosten van onderhoud en verbouwing
Welke aankoopkosten tellen nu wel en niet mee m.b.t. de berekening van de eigenwoningschuld? Is dit anders dan voor de eenmalig aftrekbare kosten?
Onder meegefinancierde financieringskosten staat:
[Koopt u een eigen woning? En leent u geld om de kosten te betalen om uw hypotheek of lening af te sluiten? Bijvoorbeeld afsluitprovisie, bemiddelingskosten voor de lening en notariskosten voor de hypotheekakte. Dit noemen wij meegefinancierde financieringskosten. Dan mag u de eigenwoningschuld hiermee verhogen.
Wat is nu precies het verschil tussen de aankoopkosten en financieringskosten? Sommige kosten lijken namelijk onder beiden te vallen, maar ik neem aan dat je ze maar 1x mag meetellen in de berekening van de eigenwoningschuld.
En kunnen ze ook tellen als 'meegefinancierd' als je geen maximale hypotheek hebt?
@TO, mijn advies is om dit topic te gebruiken om je vragen scherp te stellen en helder te kunnen formuleren aan iemand die precies weet hoe het in elkaar zit
Onder eigenwoningschuld staat:
Voorbeelden van aankoopkosten zijn:
- makelaarskosten
- overdrachtsbelasting
- notariskosten voor de overdracht
Onder eenmalig aftrekbare kosten staat:
Koopt u een eigen woning? Of sluit u een nieuwe hypotheek of lening af voor de verbouwing of het onderhoud van de eigen woning? En voldoet u aan de voorwaarde van verplicht aflossen? Dan mag u een aantal financieringskosten eenmalig aftrekken. Ook mag u deze kosten meefinancieren in uw hypotheek.
[...]
Niet-aftrekbare kosten
De volgende kosten bij kopen of verbouwen van een huis zijn niet aftrekbaar:
- bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning (bijvoorbeeld makelaarsprovisie)
- overdrachtsbelasting en omzetbelasting
- notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte
- bouwrente over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst
- kosten van onderhoud en verbouwing
Welke aankoopkosten tellen nu wel en niet mee m.b.t. de berekening van de eigenwoningschuld? Is dit anders dan voor de eenmalig aftrekbare kosten?
Onder meegefinancierde financieringskosten staat:
[Koopt u een eigen woning? En leent u geld om de kosten te betalen om uw hypotheek of lening af te sluiten? Bijvoorbeeld afsluitprovisie, bemiddelingskosten voor de lening en notariskosten voor de hypotheekakte. Dit noemen wij meegefinancierde financieringskosten. Dan mag u de eigenwoningschuld hiermee verhogen.
Wat is nu precies het verschil tussen de aankoopkosten en financieringskosten? Sommige kosten lijken namelijk onder beiden te vallen, maar ik neem aan dat je ze maar 1x mag meetellen in de berekening van de eigenwoningschuld.
En kunnen ze ook tellen als 'meegefinancierd' als je geen maximale hypotheek hebt?
@TO, mijn advies is om dit topic te gebruiken om je vragen scherp te stellen en helder te kunnen formuleren aan iemand die precies weet hoe het in elkaar zit
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
vrijdag 4 augustus 2017 om 13:48
In het voorbeeld tellen zowel aankoopkosten als financieringskosten mee. Wat nu precies waar onder valt is mij ook niet duidelijk en is niet uit het voorbeeld te halen (zie mijn post hierboven)studiemiepmiep schreef: ↑04-08-2017 12:40ik vind het wel interessante materie...al voel ik mij wel dom (en het word tijd dat de belastingdienst duidelijkere voorbeelden gaat geven)
Want ze geven onduidelijk voorbeelden. Je kunt van de KK maar 1% meefinancieren (...echter ze kunnen dan wel zeggen tel alle kosten koper bij elkaar op....maar zo werkt het naar mijn mening niet). Je kunt ze mee tellen tot 1%. (althans dat doen ze in het voorbeeld en komt ook overeen met je max hypotheek van 101%). en daar gaat dan bij mensen die al ooit een x een woning hebben gekocht de overwaarde vanaf.
Ik weet wel dat wat je kunt meefinancieren los staat van wat je bijvoorbeeld eenmalig kunt aftrekken. In 2016 kon je nog 2% meefinancieren, in 2017 is dat nog 1%. Maar de eenmalig aftrekbare kosten zijn gelijk gebleven.
Aftrekbare kosten
Aftrekbaar zijn de kosten voor het afsluiten van uw hypotheek:
- bemiddelingskosten voor het krijgen van uw hypotheek of lening, zoals advies- en afsluitkosten
- notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, inclusief btw
- taxatiekosten (alleen om een lening te krijgen)
- kosten van de aanvraag van een Nationale Hypotheek Garantie
- bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst
- kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (onder voorwaarden)
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... are_kosten
Deze eenmalig aftrekbare kosten staan - zoals ik het lees - weer los van het bepalen van de eigenwoningreserve. Dat is een onafhankelijke berekening.
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
vrijdag 4 augustus 2017 om 13:56
Nee, in het rekenvoorbeeld zijn de aankoopkosten 5000 en de financieringskosten 2100. Beiden worden meegenomen in de berekening.studiemiepmiep schreef: ↑04-08-2017 12:34aankoop kosten zijn in het voorbeeld maar 2100 euro (van de totale 5000 euro kosten) die 2100 is precies 1% van die 231...dus schiet mij maar lek. De belastingdienst maakt er een potje van met hun voorbeelden. ....
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
vrijdag 4 augustus 2017 om 15:19
ik zie het...(toch lastig begrijpend lezen met een peuter om je heen...helemaal die 5000 in tabel gewoon niet gezien!, wel in de tekst..en ik dacht nog waarom komt hij niet in de berekening terug). BlonD!! echt heel stom.
Een adviseur zou het moeten weten...(maar heel "flauw"hij draait niet op voor als hij het verkeerd voorspiegelt.....), een adviseur wil immers gewoon zijn hypotheek slijten....
De belasting telefoon is overigens ook niet altijd even betrouwbaar.....
Denk dat er in de toekomst best nog mensen de mis in gaan (ook met die maximale 30 jaar HRA). Ik hoor al meerdere verhalen om mij heen van, ze kopen een nieuw huis (2de...en denken dan weer 30 jaar te krijgen..en zo werkt het niet...)
vrijdag 4 augustus 2017 om 17:23
Sommige financieel adviseurs zijn inderdaad flapdrollen. Wij hadden er zo een. Achteraf gezien hadden we naar een ander moeten gaan, maar deze was ons via via aangeraden (van degene nemen we dus geen adviezen meer aan) en zou een goede zijn.studiemiepmiep schreef: ↑04-08-2017 15:19ik zie het...(toch lastig begrijpend lezen met een peuter om je heen...helemaal die 5000 in tabel gewoon niet gezien!, wel in de tekst..en ik dacht nog waarom komt hij niet in de berekening terug). BlonD!! echt heel stom.
Een adviseur zou het moeten weten...(maar heel "flauw"hij draait niet op voor als hij het verkeerd voorspiegelt.....), een adviseur wil immers gewoon zijn hypotheek slijten....
De belasting telefoon is overigens ook niet altijd even betrouwbaar.....
Denk dat er in de toekomst best nog mensen de mis in gaan (ook met die maximale 30 jaar HRA). Ik hoor al meerdere verhalen om mij heen van, ze kopen een nieuw huis (2de...en denken dan weer 30 jaar te krijgen..en zo werkt het niet...)
Bij ons was de marktwaarde van de woning relevant voor de hoogte van rente van de hypotheek (andere renteschijf). Deze flapdrol had ons verteld dat de marktwaarde van de woning gelijk was aan de taxatiewaarde. Dus als de taxatiewaarde hoger was als de aankoopprijs, was dat voor ons gunstig, want dan vielen we eerder in de lagere renteschijf. Dit vonden wij heel erg raar, want dat is vragen om fraude. Maar hij bracht het zo stellig dat wij dachten dat wij het toch verkeerd begrepen hadden.
Tijdens het aanvragen van de hypotheek bleek dat wij wel gelijk hadden. De marktwaarde van de woning is gelijk aan de aankoopprijs (tenzij de woning lager getaxeerd wordt, dan is de taxatiewaarde de marktwaarde). Hierdoor was de rente dus hoger dan de financieel adviseur ons voorgespiegeld had. En daar stapte de flapdrol heel makkelijk overheen, zonder enige excuses. Volgens flapdrol konden we gewoon 'even' 10.000 euro extra eigen geld inbrengen, dan zaten we toch ook in de gewenste renteschijf
. Wij waren toen behoorlijk boos. Gelukkig is het allemaal goed gekomen, maar niet dankzij die flapdrol.Misschien dat je deze materie nog het beste kunt voorleggen aan een financieel adviseur die geen hypotheken verkoopt? Of aan een accountant? Een verkeerd advies kan je financieel benadelen. En je bent inderdaad zelf verantwoordelijk voor het correct invullen van de belastingaangifte (ook al heb je er de ballen verstand van en vertrouw je op de kunde van een ander).
@TO Ik weet niet hoe ver je bent in het proces, maar op basis van mijn bovenstaande ervaring is mijn advies om in eerste instantie altijd bij meerdere financieel adviseurs langs te gaan. Onze financieel adviseur was meer een gladde verkoper dan een goede adviseur.
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
maandag 7 augustus 2017 om 22:46
Sorry, vertraagde reactie. Dochter is 1 geworden, dit gevierd. Ondertussen dus huis verkocht en bezig geweest met dat andere huis.
Bij de hypotheekshop geweest, en de aanvraag voor de hypotheek gaat de deur uit.
Wat ik nu begrijp; je mag het geld in de nieuwe hypotheek stoppen. Hoeft niet, het is jouw geld. Als je het erin stopt is dat goed voor de renteaftrek. Als je geld zelf houdt is dat deel niet aftrekbaar (en dat kost je dan een bepaald bedrag per maand zeg maar).
En dus als antwoord op mijn vraag, ik betaal de kk bij de notaris. En kan dat, als ik wil, later terug halen als de overwaarde van mijn huis vrij komt, en dus t geld op mijn rekening wordt gestort. Maar dan kost het me extra. Namelijk het geld van de kk en die paar euro die het maandelijks kost.
Bij de hypotheekshop geweest, en de aanvraag voor de hypotheek gaat de deur uit.
Wat ik nu begrijp; je mag het geld in de nieuwe hypotheek stoppen. Hoeft niet, het is jouw geld. Als je het erin stopt is dat goed voor de renteaftrek. Als je geld zelf houdt is dat deel niet aftrekbaar (en dat kost je dan een bepaald bedrag per maand zeg maar).
En dus als antwoord op mijn vraag, ik betaal de kk bij de notaris. En kan dat, als ik wil, later terug halen als de overwaarde van mijn huis vrij komt, en dus t geld op mijn rekening wordt gestort. Maar dan kost het me extra. Namelijk het geld van de kk en die paar euro die het maandelijks kost.
donderdag 10 augustus 2017 om 19:21
Je ook nog kunnen overwegen of je de winst als cashbuffer achter de hand wilt houden. Het verlies qua HRA is momenteel niet zo heel veel (over 30.000 euro ca. 25 euro per maand). En de HRA wordt toch alleen maar verder afgebouwd. Nu alleen nog binnen het hoogste belastingtarief maar als die is afgebouwd zal de rest ook wel volgen. Maar ondertussen heb je wel een lekker veilige financiële buffer achter de hand.
zaterdag 12 augustus 2017 om 10:28
Wij houden zo' n 85.000 over als we ons huis verkocht hebben. De nieuwe woning hebben we echter al 3 weken daarvoor gekocht. We hebben een overbruggingskrediet voor die 3 weken nodig van 45.000.
Op het moment dat we de oude woning verkocht hebben wordt de hypotheek afbetaald en het overbruggingskrediet terugbetaald. Dan houden we 40.000 over.
Daarvan betalen we de kosten van de makelaar voor de verkoop en de rest stoppen we in de woning. Als eerste voor de verbouwing van de badkamer, de trap en de vloer. Wat over blijft lossen we extra af op de hypotheek. Zolang het in de woning gaat blijft het aftrekbaar.
Op het moment dat we de oude woning verkocht hebben wordt de hypotheek afbetaald en het overbruggingskrediet terugbetaald. Dan houden we 40.000 over.
Daarvan betalen we de kosten van de makelaar voor de verkoop en de rest stoppen we in de woning. Als eerste voor de verbouwing van de badkamer, de trap en de vloer. Wat over blijft lossen we extra af op de hypotheek. Zolang het in de woning gaat blijft het aftrekbaar.
