Geld & Recht
alle pijlers
Renteverlaging; huis met NHG
maandag 16 juli 2018 00:42
Situatie: 5 jaar geleden een huis gekocht voor 230.000. Hypotheek met NHG afgesloten voor 195.000. 4,3% rente. Nu is er een huis vergelijkbaar met daarvan ons afgelopen week voor 350.000 verkocht. (Zelfde straat, zelfde huis, alleen daar “mist” een dakkapel. We zaten we te denken om renteverlaging aan te vragen (N*I*B*C)
Echter las ik dat het niet wordt gegeven bij huizen met NHG. Wat is jullie ervaring? Ik vind het verschil tussen hypotheek en marktwaarde namelijk best groot. Inmiddels hebben we ook afgelost (annuïteiten) en zit er nog maar een hypotheek op van €175.000. Ik ga ze sowieso benaderen, maar was benieuwd naar jullie ervaringen
Echter las ik dat het niet wordt gegeven bij huizen met NHG. Wat is jullie ervaring? Ik vind het verschil tussen hypotheek en marktwaarde namelijk best groot. Inmiddels hebben we ook afgelost (annuïteiten) en zit er nog maar een hypotheek op van €175.000. Ik ga ze sowieso benaderen, maar was benieuwd naar jullie ervaringen
maandag 16 juli 2018 00:51
Wanneer is uw hypotheek oversluiten voordelig?
Hypotheek oversluiten
Als de hypotheek rente nu lager is dan de rente waartegen uw huidige hypotheek is afgesloten kan het oversluiten van uw hypotheek u een voordeel opleveren.
Maar uw hypotheek oversluiten is lang niet altijd voordelig!
Bij het oversluiten heft u de bestaande hypotheek op en sluit u een nieuwe hypotheek af. Daaraan zijn kosten verbonden: een boete voor het vervroegd aflossen van de bestaande hypotheek en kosten voor het afsluiten van de nieuwe hypotheek.
Toch kan een hypotheek oversluiten voordelig uitpakken en zorgen voor lagere maandlasten.
Het oversluiten kan vooral interessant zijn als de hypotheek rente op het moment van oversluiten laag is en u verwacht dat de hypotheekrente (veel) hoger is aan het einde van uw rentevastperiode.
Hypotheek oversluiten
Als de hypotheek rente nu lager is dan de rente waartegen uw huidige hypotheek is afgesloten kan het oversluiten van uw hypotheek u een voordeel opleveren.
Maar uw hypotheek oversluiten is lang niet altijd voordelig!
Bij het oversluiten heft u de bestaande hypotheek op en sluit u een nieuwe hypotheek af. Daaraan zijn kosten verbonden: een boete voor het vervroegd aflossen van de bestaande hypotheek en kosten voor het afsluiten van de nieuwe hypotheek.
Toch kan een hypotheek oversluiten voordelig uitpakken en zorgen voor lagere maandlasten.
Het oversluiten kan vooral interessant zijn als de hypotheek rente op het moment van oversluiten laag is en u verwacht dat de hypotheekrente (veel) hoger is aan het einde van uw rentevastperiode.
ik geef mn bek ook maar een douw
maandag 16 juli 2018 00:54
Ik weet niet hoe het zit als je dit intern wil doen (wil je bij je hudige verstrekker blijven of daarbij oversluiten??), echter weet ik wel dat volgens de NHG regels er bij oversluiting wordt uitgegaan van de huidige marktwaarde van het pand via taxatie. De maximale kostengrens NHG is 265.000 of 285.000 met energiebesparende voorzieningen.
Als jullie woning hierboven zit dan kom je dus sowieso met oversluiting al niet in aanmerking voor NHG en hun lagere rentes, maar zul je moeten gaan voor wat de verstrekker aan eigen rentepercentages heeft. Minder voordelig dan NHG, maar vaak wel hoe lager de verstrekking ten opzichte van de waarde van het object, hoe lager het rentetarief.
Het probleem is dus voornamelijk de kostengrens. Niet de hoogte van de lening ten opzichte van de marktwaarde van het pand. Dit is juist alleen maar ter bepaling van het risico voor de verstrekker.
Als jullie woning hierboven zit dan kom je dus sowieso met oversluiting al niet in aanmerking voor NHG en hun lagere rentes, maar zul je moeten gaan voor wat de verstrekker aan eigen rentepercentages heeft. Minder voordelig dan NHG, maar vaak wel hoe lager de verstrekking ten opzichte van de waarde van het object, hoe lager het rentetarief.
Het probleem is dus voornamelijk de kostengrens. Niet de hoogte van de lening ten opzichte van de marktwaarde van het pand. Dit is juist alleen maar ter bepaling van het risico voor de verstrekker.
maandag 16 juli 2018 05:26
maandag 16 juli 2018 07:02
Dit idd. Ik houd de rentes op dit moment ook in de gaten omdat wij onze rentevaste periode eind dit jaar opnieuw vast kunnen leggen. Het rentepercentage voor hypotheken met NHG is gelijk aan het rentepercentage wat bij de laagste risicoklasse hoort. Maar vraag het na bij je adviseur of kijk op de website van je hypotheekverstrekker. Wij zitten bij obvion, die heeft alle rentepercentages op de site staan.
maandag 16 juli 2018 10:51
Op NHG hypotheken zit inderdaad doorgaans geen rente-opslag dus de enige manier om dan de rente te verlagen is oversluiten.
Heb je niet een vaste financieel adviseur met wie je dit soort dingen bespreekt? Ik heb ook geen enorm vermogen maar ik heb ongeveer eens in de 2-3 jaar een gesprek waar we naar dit soort dingen kijken, m’n pensioenopbouw en dat soort dingen.
Heb je niet een vaste financieel adviseur met wie je dit soort dingen bespreekt? Ik heb ook geen enorm vermogen maar ik heb ongeveer eens in de 2-3 jaar een gesprek waar we naar dit soort dingen kijken, m’n pensioenopbouw en dat soort dingen.
maandag 16 juli 2018 12:11
maandag 16 juli 2018 19:07
NHG is idd al het laagste tarief bij de meeste geldverstrekkers. Dit kan je gemakkelijk nakijken op de site.
Met rentemiddeling moet je goed opletten. Bij sommige geldverstrekkers betaal je naast de opslag van de boeterente ook nog een extra opslag van een bepaald % over de gehele looptijd. De vraag is dan of wachten tot je renteperiode verloopt niet gewoon voordeliger is.
Met rentemiddeling moet je goed opletten. Bij sommige geldverstrekkers betaal je naast de opslag van de boeterente ook nog een extra opslag van een bepaald % over de gehele looptijd. De vraag is dan of wachten tot je renteperiode verloopt niet gewoon voordeliger is.
maandag 16 juli 2018 19:40
TO heeft het niet over rentemiddeling maar over renteverlaging.mooiedromen schreef: ↑16-07-2018 19:07NHG is idd al het laagste tarief bij de meeste geldverstrekkers. Dit kan je gemakkelijk nakijken op de site.
Met rentemiddeling moet je goed opletten. Bij sommige geldverstrekkers betaal je naast de opslag van de boeterente ook nog een extra opslag van een bepaald % over de gehele looptijd. De vraag is dan of wachten tot je renteperiode verloopt niet gewoon voordeliger is.
Hypotheekverstrekkers hebben in hun berekende rente een (soort van) risico opslag zitten.
Op het moment dat bijvoorbeeld jou hypotheek minder dan een percentage van de werkelijke waarde van de woning is, dan kan je de hypotheekverstrekker verzoeken om rente verlaging: je vraagt dan eigenlijk om een deel van de ('risico opslag') rente te laten vervallen omdat de hypotheekverstrekker dit risico niet meer loopt.
Je moet hier zelf om vragen, de bank doet dit niet uit zichzelf. Je hoeft er niet voor naar de notaris, het is alleen een administratieve handeling.
maandag 16 juli 2018 21:30
Renteverlaging heeft volgens mij alleen zin als je je huis voor 100% gefinancierd had en je nu door aflossing onder de 75% komt, dan kom je inderdaad in een lagere categorie.
Maar NHG is inderdaad al de laagste risico categorie, dus waarschijnlijk kan je niet lager komen. Maar vraag je bank zou ik zeggen!
Maar NHG is inderdaad al de laagste risico categorie, dus waarschijnlijk kan je niet lager komen. Maar vraag je bank zou ik zeggen!
maandag 16 juli 2018 22:17
Met NHG heb je meestal geen risico opslag die afhankelijk is van de waarde van de woning tov de openstaande hypothecaire lening.
Wat wel misschien zou kunnen is de rente voortijdig openbreken via rentemiddeling of door het betalen van een boete. Ik zou eens bij je bank/tussenpersoon informeren waar je destijds de lening hebt afgesloten.
Wat wel misschien zou kunnen is de rente voortijdig openbreken via rentemiddeling of door het betalen van een boete. Ik zou eens bij je bank/tussenpersoon informeren waar je destijds de lening hebt afgesloten.
dinsdag 17 juli 2018 20:31
Dank allemaal, het gaat inderdaad om de renteverlaging ivm de risico-opslag. Geen rentemiddeling of oversluiten. We zijn nog maar 4 jaar aan het betalen (van de 20) dus dat is niet rendabel. Ik ga er morgen even achteraan bellen, want NIBC geeft op de site aan dat NHG al het laagste risicoopslag heeft, maar toch geeft onder de 65% van de waarde van het huis een lagere rente aan. Waarschijnlijk ijdele hoop, maar je weet het nooit.
