Geld & Recht
alle pijlers
Overwaarde op huis buitenland
zondag 22 november 2020 om 21:51
Hallo,
Ik heb in 2012 mijn eerste huis in het buitenland gekocht. Aangezien ik Nederlandse nationaliteit heb, in Nederland werk en belastingsplichtig ben, geniet ik van hypotheekaftrek op deze woning.
Mijn huis is nu verkocht, en ik wil graag weer terug in Nederland gaan wonen.
Ik heb de afgelopen 8 jaar zowat al mijn spaargeld en extra’s (vakantiegeld, bonus) geïnvesteerd in het huis.
Mede hierdoor heb ik een overwaarde van circa €120.000
Bij het berekenen van een nieuwe hypotheek voor een koopwoning in Nederland, “verplicht” de bank mij om dat hele bedrag in mijn nieuwe hypotheek te stoppen. Onder het motto dat ik een bijleenhypotheek zou krijgen.
De prijs van het huis wat ik nu gevonden heb, zou ik in zijn geheel kunnen financieren, zonder dat het elke maand pijn doet. De maandelijkse kosten zijn iets minder dan mijn huidige hypotheek.
Op moment dat ik die 120.000 inleg, dan wordt mijn maandlast zowat gehalveerd.
Opzich niet slecht natuurlijk, hoe minder hypotheek ik maandelijks betaal hoe beter.
Maar er komt best wat kijken bij het terug verhuizen naar Nederland.
Zo zou ik een en ander aan werk aan de woning moeten verrichten, een auto moeten kopen, en mijn inrichting past ook niet in de nieuwe woning.
Wat mij in dit verhaal een beetje tegenvalt, is dat ik zelf (met pijn en moeite) er deels voor heb gezorgd heb dat de overwaarde zo gunstig is. Ik ben 6 jaar niet op vakantie geweest om met die financiële middelen het huis op te knappen.
Als ik de bank moet geloven, blijf ik eigenlijk met €0 spaargeld over. Ik vind dit onterecht.
Ben zeker wel bereid om een groot deel in te brengen, maar aangezien ik opnieuw moet beginnen is een startkapitaal geen overbodige luxe.
Wat zijn nou mijn vragen:
1. Aangezien het een woning in het buitenland betreft, ben ik dan verplicht om de exacte overwaarde te vermelden?
2. Over het bedrag wat ik niet zou inbrengen, krijg ik geen hypotheekaftrek. Naar mijn inziens weegt die hypotheekaftrek niet op tegen het rentetarief als ik een persoonlijke lening zou moeten pakken voor de nieuwe start.
3. Zijn er nog alternatieven? Voor zover ik mij heb ingelezen, zou ik naar 3 jaar dit geld niet meer hoeven in te leggen. Maar dan zou ik de komende 3 jaar moeten huren, en dat is geen optie.
Alvast bedankt voor het meedenken.
Gr. Wilco
Ik heb in 2012 mijn eerste huis in het buitenland gekocht. Aangezien ik Nederlandse nationaliteit heb, in Nederland werk en belastingsplichtig ben, geniet ik van hypotheekaftrek op deze woning.
Mijn huis is nu verkocht, en ik wil graag weer terug in Nederland gaan wonen.
Ik heb de afgelopen 8 jaar zowat al mijn spaargeld en extra’s (vakantiegeld, bonus) geïnvesteerd in het huis.
Mede hierdoor heb ik een overwaarde van circa €120.000
Bij het berekenen van een nieuwe hypotheek voor een koopwoning in Nederland, “verplicht” de bank mij om dat hele bedrag in mijn nieuwe hypotheek te stoppen. Onder het motto dat ik een bijleenhypotheek zou krijgen.
De prijs van het huis wat ik nu gevonden heb, zou ik in zijn geheel kunnen financieren, zonder dat het elke maand pijn doet. De maandelijkse kosten zijn iets minder dan mijn huidige hypotheek.
Op moment dat ik die 120.000 inleg, dan wordt mijn maandlast zowat gehalveerd.
Opzich niet slecht natuurlijk, hoe minder hypotheek ik maandelijks betaal hoe beter.
Maar er komt best wat kijken bij het terug verhuizen naar Nederland.
Zo zou ik een en ander aan werk aan de woning moeten verrichten, een auto moeten kopen, en mijn inrichting past ook niet in de nieuwe woning.
Wat mij in dit verhaal een beetje tegenvalt, is dat ik zelf (met pijn en moeite) er deels voor heb gezorgd heb dat de overwaarde zo gunstig is. Ik ben 6 jaar niet op vakantie geweest om met die financiële middelen het huis op te knappen.
Als ik de bank moet geloven, blijf ik eigenlijk met €0 spaargeld over. Ik vind dit onterecht.
Ben zeker wel bereid om een groot deel in te brengen, maar aangezien ik opnieuw moet beginnen is een startkapitaal geen overbodige luxe.
Wat zijn nou mijn vragen:
1. Aangezien het een woning in het buitenland betreft, ben ik dan verplicht om de exacte overwaarde te vermelden?
2. Over het bedrag wat ik niet zou inbrengen, krijg ik geen hypotheekaftrek. Naar mijn inziens weegt die hypotheekaftrek niet op tegen het rentetarief als ik een persoonlijke lening zou moeten pakken voor de nieuwe start.
3. Zijn er nog alternatieven? Voor zover ik mij heb ingelezen, zou ik naar 3 jaar dit geld niet meer hoeven in te leggen. Maar dan zou ik de komende 3 jaar moeten huren, en dat is geen optie.
Alvast bedankt voor het meedenken.
Gr. Wilco
zondag 22 november 2020 om 21:56
Het is je eigen keuze of je dat bedrag er in wilt steken of niet, en dan dus evt geen renteaftrek hebt.
De enige reden die ik voor de bank kan bedenken om te eisen dat je het in je huis moet steken is omdat zonder dat bedrag de hypotheek die jij wilt afsluiten hoger is dan je maximaal te lenen bedrag (op basis van je inkomen). Verdien je te weinig voor de door jou gewenste hypotheek?
De enige reden die ik voor de bank kan bedenken om te eisen dat je het in je huis moet steken is omdat zonder dat bedrag de hypotheek die jij wilt afsluiten hoger is dan je maximaal te lenen bedrag (op basis van je inkomen). Verdien je te weinig voor de door jou gewenste hypotheek?
zondag 22 november 2020 om 21:58
Je mag het prima niet inleggen. het kan zijn dat je het nodig hebt om uberhaupt aan de gewenste hoogte van de hypotheek te komen. Bank kan dat dan 'eisen'.
Maar denk dat je het vooral hebt over het niet krijgen van de hypotheekrente aftrek.
Dat is heel wat anders. Dan kan je de hypotheek nemen zonder de inleg, de bank vind dat prima maar je krijgt dan van de belasting geen rente aftrek over dat bedrag. En terecht.
En nee er is verder geen weggetje om vage andere bedragen op te gaan geven. Je moet alles kunnen aantonen anders sowieso geen hypotheek rente aftrek.
Maar denk dat je het vooral hebt over het niet krijgen van de hypotheekrente aftrek.
Dat is heel wat anders. Dan kan je de hypotheek nemen zonder de inleg, de bank vind dat prima maar je krijgt dan van de belasting geen rente aftrek over dat bedrag. En terecht.
En nee er is verder geen weggetje om vage andere bedragen op te gaan geven. Je moet alles kunnen aantonen anders sowieso geen hypotheek rente aftrek.
zondag 22 november 2020 om 22:05
zondag 22 november 2020 om 22:11
Ongetwijfeld, want dat is gewoon zo. Maar misschien “dwingen” die TO niet de overwaarde in de nieuwe woning te steken. Of ze kunnen beter uitleggen waarom dat nodig is (omdat er anders bijv niet genoeg inkomen is voor de hypotheek). De hypotheekverstrekker heeft er in principe niks mee te maken of je rente wel of niet aftrekbaar is, behalve om de maandlasten te berekenen die haalbaar zijn obv je inkomen.
zondag 22 november 2020 om 22:11
Bedankt voor de reacties,
Om in de cijfers te gaan:
Het huis dat ik op het oog heb kost €249.000.
Ik kan op basis van mijn salaris €263.000 lenen. Hier is nog geen sprake van mijn overwaarde.
De bank zegt: ja je kunt het volledige bedrag lenen, maar aangezien dit je tweede woning is, en je de overwaarde moet inleggen, verstrekken wij jou een lening van €249.000 - €120.000 = €129.000
M.a.w. Als ik mijn overwaarde zou “verzwijgen” dan kan ik vrolijk die 249.000 lenen.
Dat stukje begrijp ik niet.
Liefst hou ik een bedrag van €25.000 achter.
De hypotheekaftrek die ik dan misloop op dat bedrag, lijkt me geen kapitaal.
Om in de cijfers te gaan:
Het huis dat ik op het oog heb kost €249.000.
Ik kan op basis van mijn salaris €263.000 lenen. Hier is nog geen sprake van mijn overwaarde.
De bank zegt: ja je kunt het volledige bedrag lenen, maar aangezien dit je tweede woning is, en je de overwaarde moet inleggen, verstrekken wij jou een lening van €249.000 - €120.000 = €129.000
M.a.w. Als ik mijn overwaarde zou “verzwijgen” dan kan ik vrolijk die 249.000 lenen.
Dat stukje begrijp ik niet.
Liefst hou ik een bedrag van €25.000 achter.
De hypotheekaftrek die ik dan misloop op dat bedrag, lijkt me geen kapitaal.
zondag 22 november 2020 om 22:14
Ik vind dat ook zeker niet onterecht. Maar waar praten we ongeveer over op een bedrag van €25.000?
zondag 22 november 2020 om 22:16
Nijn5 schreef: ↑22-11-2020 22:11Ongetwijfeld, want dat is gewoon zo. Maar misschien “dwingen” die TO niet de overwaarde in de nieuwe woning te steken. Of ze kunnen beter uitleggen waarom dat nodig is (omdat er anders bijv niet genoeg inkomen is voor de hypotheek). De hypotheekverstrekker heeft er in principe niks mee te maken of je rente wel of niet aftrekbaar is, behalve om de maandlasten te berekenen die haalbaar zijn obv je inkomen.
Dat was de andere optie, het gaat OF over de renteaftrek die hij dan niet krijgt OF hij heeft anders niet genoeg inkomen/eigen geld om de hoogte van gewenste hypotheek los te krijgen. Qua risico van de bank.
Ook daar zal per aanbieder ook niet veel verschil in zitten. Natuurlijk is verstandig rond te shoppen voor een hypotheek.
Maar het heeft beiden niets met eisen te maken. En er is geen geheim weggetje waarbij TO gaat liegen over de overwaarde en dan toch de aftrek krijgt.
zondag 22 november 2020 om 22:22
Heb je de overwaarde vrij kunnen spenderen? Of heb je moeten aangeven waar het voor gebruik werd?
Ik krijg de indruk dat ik de overwaarde niet als EIGEN geld kan zien..,
zondag 22 november 2020 om 22:24
Heeft de bank dat berekend op basis van jouw inkomen? Of heb je dat zelf berekend mbv een tooltje online of zo?
Heb je het alleen bij deze ene bank geprobeerd? Waarom vraag je geen advies aan een onafhankelijke adviseur?
zondag 22 november 2020 om 22:26
Het kan wel maar je krijgt dan niet de gewenste hoogte van hypotheek en je krijgt geen rente aftrek.
En als je 25.000 euro wel wil en zou mogen gebruiken, dan heb je nog 95.000 waar je geen renteaftrek over hebt he?
zondag 22 november 2020 om 22:27
Dan zal het toch iets met de renteaftrek te maken hebben die je dan niet krijgt over die 120.000. Maar de bank zou je dat moeten kunnen uitleggen lijkt me. Hoewel het me wel rigoureus lijkt dat je dan nog maar het halve bedrag kan lenen.Wilco88 schreef: ↑22-11-2020 22:11Bedankt voor de reacties,
Om in de cijfers te gaan:
Het huis dat ik op het oog heb kost €249.000.
Ik kan op basis van mijn salaris €263.000 lenen. Hier is nog geen sprake van mijn overwaarde.
De bank zegt: ja je kunt het volledige bedrag lenen, maar aangezien dit je tweede woning is, en je de overwaarde moet inleggen, verstrekken wij jou een lening van €249.000 - €120.000 = €129.000
M.a.w. Als ik mijn overwaarde zou “verzwijgen” dan kan ik vrolijk die 249.000 lenen.
Dat stukje begrijp ik niet.
Liefst hou ik een bedrag van €25.000 achter.
De hypotheekaftrek die ik dan misloop op dat bedrag, lijkt me geen kapitaal.
zondag 22 november 2020 om 22:29
Dit is door middel van een hypotheekgesprek berekend. Ik ben bij de Rabo en SNS bank geweest. ( zat €2500 verschil tussen beide)
De reden dat ik hier om advies vraag, is dat men hier verder geen belangen bij heeft. Als ik bij een bank informeer, krijg ik de indruk dat ze het zo brengen dat het alleen in hun eigen straatje past.
zondag 22 november 2020 om 22:32
Dat klopt, maar die 95k die worden dan in mindering gebracht in de hypotheek. Dat is dan eigen inbreng. De hypotheek wordt dan 95k minder.Luci_Mster2 schreef: ↑22-11-2020 22:26Het kan wel maar je krijgt dan niet de gewenste hoogte van hypotheek en je krijgt geen rente aftrek.
En als je 25.000 euro wel wil en zou mogen gebruiken, dan heb je nog 95.000 waar je geen renteaftrek over hebt he?
zondag 22 november 2020 om 22:34
Ja hoor, heeft nooit iemand naar gevraagd. Maar hebben idd deels geen renteaftrek over dat bedrag. Maar die hadden we ook niet nodig om te kunnen lenen wat we wilden
zondag 22 november 2020 om 22:35
zondag 22 november 2020 om 22:37
En beide banken zeiden dat je de overwaarde volledig in móest brengen? En konden ze ook uitleggen waarom?Wilco88 schreef: ↑22-11-2020 22:29Dit is door middel van een hypotheekgesprek berekend. Ik ben bij de Rabo en SNS bank geweest. ( zat €2500 verschil tussen beide)
De reden dat ik hier om advies vraag, is dat men hier verder geen belangen bij heeft. Als ik bij een bank informeer, krijg ik de indruk dat ze het zo brengen dat het alleen in hun eigen straatje past.
zondag 22 november 2020 om 22:45
Omdat als ik ze zelf zou gebruiken er geen hypotheekaftrek zou zijn op het bedrag van €120.000. In dat geval zou ik minder kunnen lenen dan €263.000.
Die 263.000 is berekend op netto maandlast.
Maar om dan de volledige 120k te moeten inbrengen om die misgelopen renteafrek te compenseren vind ik een vreemde zaak..
zondag 22 november 2020 om 22:52
Banken nemen hra niet mee, omdat dat geen vast gegeven is. Het klinkt voor mij alsof je het verkeerd begrijpt.Wilco88 schreef: ↑22-11-2020 22:45Omdat als ik ze zelf zou gebruiken er geen hypotheekaftrek zou zijn op het bedrag van €120.000. In dat geval zou ik minder kunnen lenen dan €263.000.
Die 263.000 is berekend op netto maandlast.
Maar om dan de volledige 120k te moeten inbrengen om die misgelopen renteafrek te compenseren vind ik een vreemde zaak..
