Actueel
alle pijlers
De Woningmarkt
zondag 10 juni 2012 om 10:17
Een van de belangrijkste thema's bij de komende verkiezingen, zal wel weer de 'woningmarkt' worden. Die zit 'op slot'. En hoe krijg je daar nou beweging in?
'Links' streeft traditioneel naar een 'jaloezie-belasting', dit keer in de vorm van afschaffing van de 'Hypotheek Rente Aftrek' (HRA).
'Rechts' moppert dat je ook best kunt beginnen 'op kamers' bij een hospita, net als zij vroeger.
Ondertussen staat er 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Meestal al járen. De projectontwikkelaren gaan binnenkort en masse omvallen, waarbij de schulden terecht gaan komen op de balans van de banken. Die mogen we dan gaan redden, met het geld dat de 'jaloezie-belasting' opbrengt. Of, als het aan 'rechts' ligt, slopen we 'gewoon' nog wat meer van het sociale bouwwerk om geld vrij te kunnen maken voor het redden van de banken.
Waarom nou niet die regelgeving 'slopen', die belet dat die leegstaande vierkante meters worden benut om er woonruimte van te maken? Welke fenomenale lobby steekt er achter dat bouwwerk van micromanagement op overheidsniveau? En hoeveel kosten al die ambtenaren wel niet?
'Links' streeft traditioneel naar een 'jaloezie-belasting', dit keer in de vorm van afschaffing van de 'Hypotheek Rente Aftrek' (HRA).
'Rechts' moppert dat je ook best kunt beginnen 'op kamers' bij een hospita, net als zij vroeger.
Ondertussen staat er 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Meestal al járen. De projectontwikkelaren gaan binnenkort en masse omvallen, waarbij de schulden terecht gaan komen op de balans van de banken. Die mogen we dan gaan redden, met het geld dat de 'jaloezie-belasting' opbrengt. Of, als het aan 'rechts' ligt, slopen we 'gewoon' nog wat meer van het sociale bouwwerk om geld vrij te kunnen maken voor het redden van de banken.
Waarom nou niet die regelgeving 'slopen', die belet dat die leegstaande vierkante meters worden benut om er woonruimte van te maken? Welke fenomenale lobby steekt er achter dat bouwwerk van micromanagement op overheidsniveau? En hoeveel kosten al die ambtenaren wel niet?
zondag 10 juni 2012 om 19:37
Het afschaffen / aan passen van de HRA aftrek kan wel als de overheid ook andere maatregelen durft te nemen.
Een huiseigneaar betaald ook veel belasting. Bij de aankoop hen je overdrachtsbelasting, zolang je HRA hebt heb je ook huurwaarde forfait en de rest van de tijd dat je eigenaar van een woning bent betaal je OZB. Laat al deze belastingen vallen en verlaag de HRA met exact hetzelfde bedrag.
Ook is het bijzonder dat de gemiddelde hypotheekrente in NL op 4,5% staat terwijl in bijvoorbeeld Frankrijk deze rond de 2% zit. Een goed gesprek met de banken of zelfs wetgeving kan de hypotheekrente omlaag brengen waardoor de HRA ook gecompenseerd kan worden.
Maar politiek gezien is het makkelijker om te roepen dat het niet eerlijk is en dat de rijkere maar moeten betalen.
Een huiseigneaar betaald ook veel belasting. Bij de aankoop hen je overdrachtsbelasting, zolang je HRA hebt heb je ook huurwaarde forfait en de rest van de tijd dat je eigenaar van een woning bent betaal je OZB. Laat al deze belastingen vallen en verlaag de HRA met exact hetzelfde bedrag.
Ook is het bijzonder dat de gemiddelde hypotheekrente in NL op 4,5% staat terwijl in bijvoorbeeld Frankrijk deze rond de 2% zit. Een goed gesprek met de banken of zelfs wetgeving kan de hypotheekrente omlaag brengen waardoor de HRA ook gecompenseerd kan worden.
Maar politiek gezien is het makkelijker om te roepen dat het niet eerlijk is en dat de rijkere maar moeten betalen.
zondag 10 juni 2012 om 21:03
Zou GroenLinks ( Ineke van Gent ) het niet fantastisch vinden om al die leegstaande kantoorruimtes, vlakbij plekken met veel werkgelegenheid, om te batterijen tot woonunits, zodat mensen betaalbaar in de buurt van werkgelegenheid kunnen komen te wonen ?
Betty White: "Once you go blackberry... Hmmmmmhmmmm"
zondag 10 juni 2012 om 22:02
quote:boarder schreef op 10 juni 2012 @ 19:37:
Het afschaffen / aan passen van de HRA aftrek kan wel als de overheid ook andere maatregelen durft te nemen.
Een huiseigneaar betaald ook veel belasting. Bij de aankoop hen je overdrachtsbelasting, zolang je HRA hebt heb je ook huurwaarde forfait en de rest van de tijd dat je eigenaar van een woning bent betaal je OZB. Laat al deze belastingen vallen en verlaag de HRA met exact hetzelfde bedrag.
Ook is het bijzonder dat de gemiddelde hypotheekrente in NL op 4,5% staat terwijl in bijvoorbeeld Frankrijk deze rond de 2% zit. Een goed gesprek met de banken of zelfs wetgeving kan de hypotheekrente omlaag brengen waardoor de HRA ook gecompenseerd kan worden.
Maar politiek gezien is het makkelijker om te roepen dat het niet eerlijk is en dat de rijkere maar moeten betalen.
Heldere taal.
En laten we ook het onderhoud niet vergeten.
Buitenschilderwek, kozijnen, verwarmingsketel, tegelwerk in badkamer, dak, roestende radiatoren, vocht in je kruipruimte.
Allemaal zaken waar je als huurder de woningbouwvereniging(betalen huiseigenaren ook voor via belasting) voor belt.
Als eigenaar gaar daar tienduizenden euro's in.
Dat wordt ook vergeten als groen links weer aankomt met een Robin Hood verhaaltje.
Het afschaffen / aan passen van de HRA aftrek kan wel als de overheid ook andere maatregelen durft te nemen.
Een huiseigneaar betaald ook veel belasting. Bij de aankoop hen je overdrachtsbelasting, zolang je HRA hebt heb je ook huurwaarde forfait en de rest van de tijd dat je eigenaar van een woning bent betaal je OZB. Laat al deze belastingen vallen en verlaag de HRA met exact hetzelfde bedrag.
Ook is het bijzonder dat de gemiddelde hypotheekrente in NL op 4,5% staat terwijl in bijvoorbeeld Frankrijk deze rond de 2% zit. Een goed gesprek met de banken of zelfs wetgeving kan de hypotheekrente omlaag brengen waardoor de HRA ook gecompenseerd kan worden.
Maar politiek gezien is het makkelijker om te roepen dat het niet eerlijk is en dat de rijkere maar moeten betalen.
Heldere taal.
En laten we ook het onderhoud niet vergeten.
Buitenschilderwek, kozijnen, verwarmingsketel, tegelwerk in badkamer, dak, roestende radiatoren, vocht in je kruipruimte.
Allemaal zaken waar je als huurder de woningbouwvereniging(betalen huiseigenaren ook voor via belasting) voor belt.
Als eigenaar gaar daar tienduizenden euro's in.
Dat wordt ook vergeten als groen links weer aankomt met een Robin Hood verhaaltje.
zondag 10 juni 2012 om 22:08
quote:jaap schreef op 10 juni 2012 @ 16:21:
[...]
De meeste bedrijven hebben nu ook minder behoefte om gevestigd te zijn in een stad, nu zoveel contacten verlopen via het internet. Noch de 'uitstraling', noch de lokatie, dicht bij de klant, spelen meer die rol die in het verleden daaraan werd toegekend.Dat klopt niet helemaal. Tegenwoordig werken mensen juist weer graag in een stad: lekker dicht bij voorzieningen, goede OV-bereikbaarheid. Het zijn juist de eentonige kantorenwijken aan de snelweg waar nu de leegstand het grootst wordt. En de mooie panden in en rond binnensteden worden nog altijd goed verhuurd, vooral als er ook nog een paar parkeerplaatsen bijzitten.
[...]
De meeste bedrijven hebben nu ook minder behoefte om gevestigd te zijn in een stad, nu zoveel contacten verlopen via het internet. Noch de 'uitstraling', noch de lokatie, dicht bij de klant, spelen meer die rol die in het verleden daaraan werd toegekend.Dat klopt niet helemaal. Tegenwoordig werken mensen juist weer graag in een stad: lekker dicht bij voorzieningen, goede OV-bereikbaarheid. Het zijn juist de eentonige kantorenwijken aan de snelweg waar nu de leegstand het grootst wordt. En de mooie panden in en rond binnensteden worden nog altijd goed verhuurd, vooral als er ook nog een paar parkeerplaatsen bijzitten.
maandag 11 juni 2012 om 19:21
quote:jaap schreef op 10 juni 2012 @ 10:17:
Waarom nou niet die regelgeving 'slopen', die belet dat die leegstaande vierkante meters worden benut om er woonruimte van te maken? Welke fenomenale lobby steekt er achter dat bouwwerk van micromanagement op overheidsniveau? En hoeveel kosten al die ambtenaren wel niet?
Top idee Jaap, zulke projecten lopen al.
Meestal op gemeentelijk niveau.
Ik las (of zag) onlangs hierover iets, ging over een gebouw in Hilversum dat op de schop ging en omgebouwd wordt naar woonunits, prima voor de bank, de werkgelegenheid en de woningmarkt.
Waarom nou niet die regelgeving 'slopen', die belet dat die leegstaande vierkante meters worden benut om er woonruimte van te maken? Welke fenomenale lobby steekt er achter dat bouwwerk van micromanagement op overheidsniveau? En hoeveel kosten al die ambtenaren wel niet?
Top idee Jaap, zulke projecten lopen al.
Meestal op gemeentelijk niveau.
Ik las (of zag) onlangs hierover iets, ging over een gebouw in Hilversum dat op de schop ging en omgebouwd wordt naar woonunits, prima voor de bank, de werkgelegenheid en de woningmarkt.
Voltaire: ik veracht u en uw mening, maar ik zal mijn leven geven om uw recht op die verachtelijke mening uit te mogen dragen.
maandag 11 juni 2012 om 19:33
De HRA had nooit ingevoerd moeten worden. Het heeft alleen maar tot opstuwing van de prijzen geleid. Als huizenbezitter betaal je dus uiteindelijk even veel. Alleen de tussenpersonen zijn de lachende derde, want dankzij de HRA zijn er zo veel rare, gekunstelde hypotheekvormen ontworpen dat bijna niemand nog zonder adviseur kan.
Punt is alleen dat je de HRA ook niet in 1 keer kunt afschaffen. Gefaseerd dus. Dat is ook het voorstel min of meer.
Die term 'jaloeziebelasting' slaat nergens op. Het is ten eerste geen belasting, maar het is het afschaffen van een voordeel. En wat voor jaloezie? Er moet bezuinigd worden en dit is een van de mogelijkheden. Gezien het hele circus aan rare constructies is het een logische plek ook.
Punt is alleen dat je de HRA ook niet in 1 keer kunt afschaffen. Gefaseerd dus. Dat is ook het voorstel min of meer.
Die term 'jaloeziebelasting' slaat nergens op. Het is ten eerste geen belasting, maar het is het afschaffen van een voordeel. En wat voor jaloezie? Er moet bezuinigd worden en dit is een van de mogelijkheden. Gezien het hele circus aan rare constructies is het een logische plek ook.
maandag 11 juni 2012 om 19:56
Jaap, het woord 'jaloezie-belasting' vind ik wat te kort door de bocht, maar waarschijnlijk dat je het daarom ook cursief hebt gezet 
Het punt is gewoon dat de woningmarkt in Nederland momenteel geheel op slot zit: en niemand is daar bij gebaat... de PVV en PVDA-stemmer in een huurwoning die door wil stromen naar een betaalbare koopwoning niet.. maar ook de VVD-stemmer niet die zijn woning te koop heeft gezet en deze aan de straatstenen niet kwijt raakt.
De hypotheekrente-aftrek is ooit in het leven geroepen om mensen uit de arbeiders-en middenklasse de gelegenheid te geven een eigen woning te kopen, maar door de bevolkingsgroei is, ten eerste, deze regeling onbetaalbaar geworden en, ten tweede, het heeft de woningmarkt 'vervuild': de markt is er namelijk mee aan de haal gegaan.... makelaars houden er simpelweg rekening mee dat mensen 'recht' hebben op HRA, en hebben daarmee de huizenprijzen zo opgedreven dat ze niet meer in verhouding staan met de daadwerkelijke prijzen van die woningen.
Voor vergelijkbare midden-klasse woningen ben je in Duitsland en Belgie doorgaans 50.000 tot een ton minder kwijt, en dit heeft voor een groot deel te maken met de HRA die door de Nederlandse overheid wordt verstrekt.
Het hele idee van de HRA schiet dus haar doel voorbij en het bizarre is dat de partij die altijd zo tegen overheidssubsidies is, de VVD, degene is die de HRA het hardst verdedigd.
Hoe vaak heb ik niet gelezen dat aanhangers van de HRA deze vaak verdedigen als belastingvoordeel.. dat is het misschien in juridische zin, maar in werkelijke zin is het gewoon een subsidie.
Er is niets mis mee, om de HRA over een langere periode af te schaffen of grotendeels af te bouwen (20 - 30 jaar). In Engeland is dat ook gebeurt... en kijk eens naar de woningprijzen daar.
Het maakt de woningmarkt eerlijker en puurder, en hoe kan de VVD daar nu uiteindelijk tegen zijn? (of zijn ze dan misschien minder 'liberaal' dan ze zeggen dat zijn, en doen ze vooral aan clientelisme in Wassenaar en Soest? )
Het punt is gewoon dat de woningmarkt in Nederland momenteel geheel op slot zit: en niemand is daar bij gebaat... de PVV en PVDA-stemmer in een huurwoning die door wil stromen naar een betaalbare koopwoning niet.. maar ook de VVD-stemmer niet die zijn woning te koop heeft gezet en deze aan de straatstenen niet kwijt raakt.
De hypotheekrente-aftrek is ooit in het leven geroepen om mensen uit de arbeiders-en middenklasse de gelegenheid te geven een eigen woning te kopen, maar door de bevolkingsgroei is, ten eerste, deze regeling onbetaalbaar geworden en, ten tweede, het heeft de woningmarkt 'vervuild': de markt is er namelijk mee aan de haal gegaan.... makelaars houden er simpelweg rekening mee dat mensen 'recht' hebben op HRA, en hebben daarmee de huizenprijzen zo opgedreven dat ze niet meer in verhouding staan met de daadwerkelijke prijzen van die woningen.
Voor vergelijkbare midden-klasse woningen ben je in Duitsland en Belgie doorgaans 50.000 tot een ton minder kwijt, en dit heeft voor een groot deel te maken met de HRA die door de Nederlandse overheid wordt verstrekt.
Het hele idee van de HRA schiet dus haar doel voorbij en het bizarre is dat de partij die altijd zo tegen overheidssubsidies is, de VVD, degene is die de HRA het hardst verdedigd.
Hoe vaak heb ik niet gelezen dat aanhangers van de HRA deze vaak verdedigen als belastingvoordeel.. dat is het misschien in juridische zin, maar in werkelijke zin is het gewoon een subsidie.
Er is niets mis mee, om de HRA over een langere periode af te schaffen of grotendeels af te bouwen (20 - 30 jaar). In Engeland is dat ook gebeurt... en kijk eens naar de woningprijzen daar.
Het maakt de woningmarkt eerlijker en puurder, en hoe kan de VVD daar nu uiteindelijk tegen zijn? (of zijn ze dan misschien minder 'liberaal' dan ze zeggen dat zijn, en doen ze vooral aan clientelisme in Wassenaar en Soest?
)
maandag 11 juni 2012 om 21:06
Afgezien van de HRA mag er wat mij betreft ook eens kritsch naar de huurtoeslag worden gekeken. Deze subsidie kost ook erg veel geld en zorgt ook voor een op slot zittende woningmarkt. Nu is het zo dat des te duurder je woning (tot een bepaald bedrag) des te hoger de toeslag. Het gevolg is dat huurders liever voor de duurdere woningen met betere kwaliteit gaan en de goedkopere woningen slechter verhuurbaar worden en uiteindelijk gesloopt moeten worden om plaats te maken voor duurdere sociale huurwoninge.
Een vaste toeslag die los staat van de huur lijkt mij beter. Dan kunnen mensen zelf kiezen voor een goedkopere woning en wat overhouden of een duurdere woning en wat bijleggen.
Een vaste toeslag die los staat van de huur lijkt mij beter. Dan kunnen mensen zelf kiezen voor een goedkopere woning en wat overhouden of een duurdere woning en wat bijleggen.
maandag 11 juni 2012 om 21:08
Ik gebruik de term 'jaloezie-belasting' hier niet onbezonnen. De HRA is onderdeel van het totale belastingregime. Afschaffen is een ordinaire belastingverhoging, die gericht is op mensen met een lening die bedoeld is voor het verwerven van bezit, dat apart wordt belast.
De prijzen van huizen in landen om ons heen vergelijken met de prijzen van huizen hier, is knap lastig. De vierkante meter prijs in Parijs ligt, gemiddeld op 8500 Euro. Berlijn 3000-3500 Euro. Londen tussen de 7000-10000 Euro. Brussel rond de 2500 Euro.
Amsterdam zo'n 2500 Euro. Zelfde als Brussel, en (véééééél) minder dan in de hoofdsteden van andere buurlanden. Terwijl Nederlanders bepaald niet minder te verteren hebben! En dat dan ondanks dat voordeel van die HRA.
De prijzen van huizen in landen om ons heen vergelijken met de prijzen van huizen hier, is knap lastig. De vierkante meter prijs in Parijs ligt, gemiddeld op 8500 Euro. Berlijn 3000-3500 Euro. Londen tussen de 7000-10000 Euro. Brussel rond de 2500 Euro.
Amsterdam zo'n 2500 Euro. Zelfde als Brussel, en (véééééél) minder dan in de hoofdsteden van andere buurlanden. Terwijl Nederlanders bepaald niet minder te verteren hebben! En dat dan ondanks dat voordeel van die HRA.
dinsdag 12 juni 2012 om 03:07
Jaap, het is simpelweg gewoon geen 'jaloezie' belasting, jij voelt het misschien zo, maar het blijft een subsidie die simpelweg misplaatst is: mensen de die simpelweg het geld hebben om een bepaalde koopwoning te betalen, krijgen subsidie die ze in feite niet nodig hebben (gezien hun boekhoudplaatje).
De cijfers die jij noemt hebben betrekking op topwoningen in het centrum van de genoemde steden, nogal misplaatst ten opzichte van een gemiddeld Nederlands gezin,
De cijfers die jij noemt hebben betrekking op topwoningen in het centrum van de genoemde steden, nogal misplaatst ten opzichte van een gemiddeld Nederlands gezin,
dinsdag 12 juni 2012 om 07:24
Riverman, jij noemt het 'subsidie', maar dat is een onjuiste benaming. Tenzij je alle onbelaste vergoedingen per definitie een vorm van subsidie noemt. Als je het al als een subsidie aan zou willen merken, dan was het als een subsidie voor banken. Niet voor degene die moest lenen om een huis te kopen. En wat er nu gebeurt, als je het zo beziet, is dat de bijdrage van de staat aan de bank, wordt overgeheveld naar de belastingbetaler. Een ordinaire belastingverhoging derhalve. (Waarbij de overheid via andere wegen die extra belastinginkomsten weer dumpt bij de banken, die hierdoor nu en van de leningnemer, en van de overheid geld krijgen, en er zo flink op vooruit gaan!)
Ik vergelijk hoofdsteden. En dan ben ik in zoverre nog coulant, dat ik voor Nederland eigenlijk de hele Randstad had moeten nemen, en niet Amsterdam. Omdat Parijs, Berlijn en Londen wel even een stukje groter zijn dan die monumenten-postzegel aan het IJ! En dan was de vergelijking nog meer in het nadeel uitgevallen van degenen die menen dat wonen in Nederland onbetaalbaar is.
Mensen roepen maar wat, als het over huizenprijzen gaat. En als regel vergelijken ze niet met andere landen, maar willen ze niet meer betalen dan hun ouders betaalden. Alsof er geen inflatie en welvaartsstijging overheen zijn gegaan! Kijk mijn lijstje met oorzaken van de stijging van de huizenprijzen hiervoor nog maar eens door. Of beluister het nummer 'Woningnood' van Boudewijn de Groot nog eens op je gemak.
Er zijn goede wegen om meer goedkope woonruimte te scheppen, door leegstaande kantoorpanden om te katten naar woonruimte. Waarbij de last uiteindelijk bij de banken komt te liggen, via de korting die bij de projectontwikkelaar wordt bedongen. Omdat hij zijn vastgoed anders toch niet aan de straatstenen kwijtraakt. Dat de banken daar niet happig op zijn, en liever de huidige hypotheek-nemers het vel over de oren trekken, terwijl de extra opbrengsten voor de Staat hen via diverse subsidiekanalen ook weer bereikt, die begrijp ik. Maar hoe het toch in Godsnaam mogelijk is, dat bepaalde groepen burgers zich zo gemakkelijk laten verleiden tot het 'uitkleden' van andere burgers, dat zal ik nooit gaan begrijpen.
Ik vergelijk hoofdsteden. En dan ben ik in zoverre nog coulant, dat ik voor Nederland eigenlijk de hele Randstad had moeten nemen, en niet Amsterdam. Omdat Parijs, Berlijn en Londen wel even een stukje groter zijn dan die monumenten-postzegel aan het IJ! En dan was de vergelijking nog meer in het nadeel uitgevallen van degenen die menen dat wonen in Nederland onbetaalbaar is.
Mensen roepen maar wat, als het over huizenprijzen gaat. En als regel vergelijken ze niet met andere landen, maar willen ze niet meer betalen dan hun ouders betaalden. Alsof er geen inflatie en welvaartsstijging overheen zijn gegaan! Kijk mijn lijstje met oorzaken van de stijging van de huizenprijzen hiervoor nog maar eens door. Of beluister het nummer 'Woningnood' van Boudewijn de Groot nog eens op je gemak.
Er zijn goede wegen om meer goedkope woonruimte te scheppen, door leegstaande kantoorpanden om te katten naar woonruimte. Waarbij de last uiteindelijk bij de banken komt te liggen, via de korting die bij de projectontwikkelaar wordt bedongen. Omdat hij zijn vastgoed anders toch niet aan de straatstenen kwijtraakt. Dat de banken daar niet happig op zijn, en liever de huidige hypotheek-nemers het vel over de oren trekken, terwijl de extra opbrengsten voor de Staat hen via diverse subsidiekanalen ook weer bereikt, die begrijp ik. Maar hoe het toch in Godsnaam mogelijk is, dat bepaalde groepen burgers zich zo gemakkelijk laten verleiden tot het 'uitkleden' van andere burgers, dat zal ik nooit gaan begrijpen.
dinsdag 12 juni 2012 om 09:42
Zaltbommel is een leuk plaatsje, en ook nog handig gelegen aan de A2 en de spoorlijn Den Bosch-Utrecht. Af en toe rijd ik erlangs, sinds de verbreding van de A2 klaar is meestal met 120 km/u.
Langs de A2 bij Zaltbommel zijn veel kantoren gebouwd. Te veel, want overal staan grote, schreeuwerig borden 'Te Huur' op.
Nederland telt erg veel plaatsen als Zaltbommel waar de combinatie van een ambitieus gemeentebestuur, daadkrachtige ontwikkelaars en royale banken heeft geleid tot een overschot aan kantoren die inmiddels voor een groot deel leeg staan.
Dat zijn wel vaak plekken die niet erg geschikt zijn om te gaan wonen. De kantoren van Zaltbommel staan pal aan de snelweg (herrie, fijnstof) en de voorzieningen zijn allemaal verderop in het dorp. En zo is het op heel veel plaatsen. En op een handjevol studenten, kunstenaars en andere zonderlingen na wil er niemand wonen op een bedrijventerrein aan de snelweg.
Daarnaast is een kantoor daar ook helemaal niet geschikt voor met zijn grote, open ruimtes, centrale toiletgroepen en gebrekkige geluidsisolatie. Wil je het bewoonbaar maken, dan kost dat klauwen met geld. Op sommige plekken lukt het, maar dan praat je over het handjevol kantoren dat toevallig wel op een aantrekkelijke plek ligt.
Ik ben niet optimistisch over de slaapverwekkende kantorenparken in steden als Nieuwegein en dorpen als Zaltbommel. Het zijn vergissingen in de vorm van overbodig staal, beton en glas. Ergens moet gewoon het verlies worden gepakt.
Langs de A2 bij Zaltbommel zijn veel kantoren gebouwd. Te veel, want overal staan grote, schreeuwerig borden 'Te Huur' op.
Nederland telt erg veel plaatsen als Zaltbommel waar de combinatie van een ambitieus gemeentebestuur, daadkrachtige ontwikkelaars en royale banken heeft geleid tot een overschot aan kantoren die inmiddels voor een groot deel leeg staan.
Dat zijn wel vaak plekken die niet erg geschikt zijn om te gaan wonen. De kantoren van Zaltbommel staan pal aan de snelweg (herrie, fijnstof) en de voorzieningen zijn allemaal verderop in het dorp. En zo is het op heel veel plaatsen. En op een handjevol studenten, kunstenaars en andere zonderlingen na wil er niemand wonen op een bedrijventerrein aan de snelweg.
Daarnaast is een kantoor daar ook helemaal niet geschikt voor met zijn grote, open ruimtes, centrale toiletgroepen en gebrekkige geluidsisolatie. Wil je het bewoonbaar maken, dan kost dat klauwen met geld. Op sommige plekken lukt het, maar dan praat je over het handjevol kantoren dat toevallig wel op een aantrekkelijke plek ligt.
Ik ben niet optimistisch over de slaapverwekkende kantorenparken in steden als Nieuwegein en dorpen als Zaltbommel. Het zijn vergissingen in de vorm van overbodig staal, beton en glas. Ergens moet gewoon het verlies worden gepakt.
dinsdag 12 juni 2012 om 10:04
Ondernemer, je verhaal was nog niet af. Maar ik wil al wel even reageren op wat er staat.
Om bedrijfsruimten geschikt te maken voor bewoning, is inderdaad geld nodig. Sommige bedrijfsruimten lenen zich daar beter voor, dan andere. Ik wees al op de 'kapitale panden' in de steden, die ooit te duur werden als woonhuis, door de trend (jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw) naar 'city-vorming'. Steden als Amsterdam, maar ook provinciesteden, werden overlopen door bedrijven in die jaren, voordat de computer haar intrede deed, het internet nog slechts een droom was, en een 'mobiele' telefoon science fiction.
Om een goede, en goedkope oplossing te vinden voor het probleem van de leegstand in kantoren-land, is het nodig dat de overheid 'faciliteert', zoals dat met een mooi woord heet. Afhankelijk van de lokatie, kan dat betekenen dat nieuwbouw wordt omgetoverd tot woonlocatie, de overheid dat mogelijk maakt door de bestemmingsplannen aan te passen, infrastructuur aan te leggen waar nodig, en (vooral ook!) de micromanagement-eisen die worden gesteld aan woonruimte, te schrappen, en keuzes daarin weer 'ouderwets' bij de burger te leggen.
Maar op andere locaties kunnen bedrijven gelokt worden met (veel) goedkopere bedrijfsruimten buiten de stad, en een overheid die zich ontfermt over het 'omkatten' van bestaande panden in de steden naar woonruimte. Die interventie van de overheid, die daarbij in feite op de stoel van de projectontwikkelaar gaat zitten, is nodig, omdat de commerciële projectontwikkelaars tot over hun oren in de schuld zitten, en geen bank hen nog een dubbeltje leent om dit soort transities mogelijk te maken.
Als de overheid dat niet doet, is het een kwestie van tijd, voordat die 7 miljoen vierkante meters kantoorruimte, plus wat er nog vrij komt als gevolg van de recessie in ons land, die nu pas écht begint te bijten, met al die lastenverhogingen, op de balans van de banken komt. En we hier in een 'Spanje-scenario' belanden. Waarbij de overheid (belastingbetaler) de banken (opnieuw) mag redden, zonder dat ze daar iets voor terugkrijgt. Behalve hogere belastingen, en lastenverzwaring.
Om bedrijfsruimten geschikt te maken voor bewoning, is inderdaad geld nodig. Sommige bedrijfsruimten lenen zich daar beter voor, dan andere. Ik wees al op de 'kapitale panden' in de steden, die ooit te duur werden als woonhuis, door de trend (jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw) naar 'city-vorming'. Steden als Amsterdam, maar ook provinciesteden, werden overlopen door bedrijven in die jaren, voordat de computer haar intrede deed, het internet nog slechts een droom was, en een 'mobiele' telefoon science fiction.
Om een goede, en goedkope oplossing te vinden voor het probleem van de leegstand in kantoren-land, is het nodig dat de overheid 'faciliteert', zoals dat met een mooi woord heet. Afhankelijk van de lokatie, kan dat betekenen dat nieuwbouw wordt omgetoverd tot woonlocatie, de overheid dat mogelijk maakt door de bestemmingsplannen aan te passen, infrastructuur aan te leggen waar nodig, en (vooral ook!) de micromanagement-eisen die worden gesteld aan woonruimte, te schrappen, en keuzes daarin weer 'ouderwets' bij de burger te leggen.
Maar op andere locaties kunnen bedrijven gelokt worden met (veel) goedkopere bedrijfsruimten buiten de stad, en een overheid die zich ontfermt over het 'omkatten' van bestaande panden in de steden naar woonruimte. Die interventie van de overheid, die daarbij in feite op de stoel van de projectontwikkelaar gaat zitten, is nodig, omdat de commerciële projectontwikkelaars tot over hun oren in de schuld zitten, en geen bank hen nog een dubbeltje leent om dit soort transities mogelijk te maken.
Als de overheid dat niet doet, is het een kwestie van tijd, voordat die 7 miljoen vierkante meters kantoorruimte, plus wat er nog vrij komt als gevolg van de recessie in ons land, die nu pas écht begint te bijten, met al die lastenverhogingen, op de balans van de banken komt. En we hier in een 'Spanje-scenario' belanden. Waarbij de overheid (belastingbetaler) de banken (opnieuw) mag redden, zonder dat ze daar iets voor terugkrijgt. Behalve hogere belastingen, en lastenverzwaring.
dinsdag 12 juni 2012 om 10:14
Ik zou eerst wel eens willen zien wie nou schade lijdt op de kantorenmarkt. Wie zijn de beleggers in leegstaande kantoren en hoe is het gefinancierd?
Ook voor de financiële crisis financierden banken niet tot aan de hemel. Als er klappen vallen, vallen die meestal als eerste bij de partijen die eigen vermogen en risicodragend kapitaal hebben ingebracht. Dit zijn meestal geen banken, maar wel ontwikkelaars en (institutionele) beleggers. En soms ook particulieren die bijvoorbeeld Homburg-bonds kochten en nu hun geld niet terugkrijgen.
Wat ik verder nog over de kantorenmarkt wilde opmerken: de reden voor de leegstand is niet alleen dat er te veel is gebouwd. Er is ook een tendens gaande waarbij het aantal vierkante meters per kantoormedewerker sterk krimpt (dit schijnt al terug te zijn van 50 naar 30, stond laatst in de krant). Eigen kamers maken plaats voor flexplekken in kantoortuinen. Moderne managers hechten niet zoveel aan een statussymbool als een groot kantoor dat toch meestal leeg staat. Mensen werken meer thuis of onderweg.
En veel werknemers zitten graag bij voorzieningen in de buurt, zoals een treinstation, winkeltjes, goede lunchcafé's. Direct langs de A2 vind je die niet of nauwelijks, in meer stedelijke gebieden wel.
Ook voor de financiële crisis financierden banken niet tot aan de hemel. Als er klappen vallen, vallen die meestal als eerste bij de partijen die eigen vermogen en risicodragend kapitaal hebben ingebracht. Dit zijn meestal geen banken, maar wel ontwikkelaars en (institutionele) beleggers. En soms ook particulieren die bijvoorbeeld Homburg-bonds kochten en nu hun geld niet terugkrijgen.
Wat ik verder nog over de kantorenmarkt wilde opmerken: de reden voor de leegstand is niet alleen dat er te veel is gebouwd. Er is ook een tendens gaande waarbij het aantal vierkante meters per kantoormedewerker sterk krimpt (dit schijnt al terug te zijn van 50 naar 30, stond laatst in de krant). Eigen kamers maken plaats voor flexplekken in kantoortuinen. Moderne managers hechten niet zoveel aan een statussymbool als een groot kantoor dat toch meestal leeg staat. Mensen werken meer thuis of onderweg.
En veel werknemers zitten graag bij voorzieningen in de buurt, zoals een treinstation, winkeltjes, goede lunchcafé's. Direct langs de A2 vind je die niet of nauwelijks, in meer stedelijke gebieden wel.
dinsdag 12 juni 2012 om 11:05
Ondernemer, we krijgen volledig inzicht in de wijze waarop die leegstaande bedrijfsruimten zijn gefinancieerd, op het moment dat wij ons 'Spanje-momentje' hebben. En dat momentje gaat komen, tenzij we nu iets doen om het te voorkomen.
Toen in 2007 die mega-fraude met Credit Default Obligations in de VS aan het licht kwam, was Spanje één van de landen die amper banken met dat soort 'rommel' had. Ik zie nóg voor me, hoe koppen in de economische katerns van kranten en tijdschriften banken als Banco Santander prezen, omdat ze kennelijk die waardeloze shit 'links' hadden laten liggen. En wat er leegstond aan onverkocht vastgoed in Spanje zelf, dat stond toen nog niet op hun balans. Nu wel. En via de balansen van Spaanse banken komt het terecht bij Nederlandse 'partijen', die voor rond de 68 Miljard 'in Spanje' zitten.
Wachten betekent uiteindelijk dat er véél meer moet worden afgeschreven. En of het nou de pensioenfondsen, particuliere investeerders, of de banken zijn die het schip in gaan: Dit gaat pijn doen! Los het nu creatief op, door bedrijven te stimuleren die lege kantoorruimte te betrekken, en tegelijkertijd de woningmarkt vlot te trekken, en je hebt de 'best-of-both-worlds'. Dat gaat niet meer lukken als we wachten tot die moker van 7 miljoen vierkante meter omlaag komt.
Toen in 2007 die mega-fraude met Credit Default Obligations in de VS aan het licht kwam, was Spanje één van de landen die amper banken met dat soort 'rommel' had. Ik zie nóg voor me, hoe koppen in de economische katerns van kranten en tijdschriften banken als Banco Santander prezen, omdat ze kennelijk die waardeloze shit 'links' hadden laten liggen. En wat er leegstond aan onverkocht vastgoed in Spanje zelf, dat stond toen nog niet op hun balans. Nu wel. En via de balansen van Spaanse banken komt het terecht bij Nederlandse 'partijen', die voor rond de 68 Miljard 'in Spanje' zitten.
Wachten betekent uiteindelijk dat er véél meer moet worden afgeschreven. En of het nou de pensioenfondsen, particuliere investeerders, of de banken zijn die het schip in gaan: Dit gaat pijn doen! Los het nu creatief op, door bedrijven te stimuleren die lege kantoorruimte te betrekken, en tegelijkertijd de woningmarkt vlot te trekken, en je hebt de 'best-of-both-worlds'. Dat gaat niet meer lukken als we wachten tot die moker van 7 miljoen vierkante meter omlaag komt.
dinsdag 12 juni 2012 om 15:59
Die krantenkoppen over de conservatieve Spaanse banken, een lichtend voorbeeld voor de rest van de wereld, kan ik me ook nog goed herinneren. Het kan verkeren. Overigens is veel Spaanse ellende al lang in Nederland terechtgekomen. De vastgoed-dochter van SNS heeft al zoveel moeten afschrijven op met Amerikaans en Spaans vastgoed dat SNS als geheel al jarenlang nauwelijks winst maakt en de staatssteun nog niet terugbetaalt.
Wat al die kantoren betreft: hoe creatiever hoe beter, maar ik heb toch het gevoel dat er gewoon is over-geïnvesteerd en vaak ook nog op de verkeerde plekken en dat dit ergens pijn gaat doen. Ik heb jarenlang op zo'n kantorenkerkhof gewerkt en zou er nog niet gaan wonen als ik geld toekreeg, laat staan dat ik mijn gezin zoiets aan zou doen.
Ik denk overigens wel dat het vrij rampzalig is als banken via pandrechten grote hoeveelheden vastgoed in bezit krijgen. Dat komt omdat ik de vastgoed-expertise van banken vrij laag inschat. Woningen die in het bezit van banken komen, worden uiteindelijk ook op veilingen gedumpt waar ze ver onder de normale marktwaarde worden verkocht.
Wat al die kantoren betreft: hoe creatiever hoe beter, maar ik heb toch het gevoel dat er gewoon is over-geïnvesteerd en vaak ook nog op de verkeerde plekken en dat dit ergens pijn gaat doen. Ik heb jarenlang op zo'n kantorenkerkhof gewerkt en zou er nog niet gaan wonen als ik geld toekreeg, laat staan dat ik mijn gezin zoiets aan zou doen.
Ik denk overigens wel dat het vrij rampzalig is als banken via pandrechten grote hoeveelheden vastgoed in bezit krijgen. Dat komt omdat ik de vastgoed-expertise van banken vrij laag inschat. Woningen die in het bezit van banken komen, worden uiteindelijk ook op veilingen gedumpt waar ze ver onder de normale marktwaarde worden verkocht.
dinsdag 12 juni 2012 om 16:46
quote:boarder schreef op 11 juni 2012 @ 21:06:
Afgezien van de HRA mag er wat mij betreft ook eens kritsch naar de huurtoeslag worden gekeken. Deze subsidie kost ook erg veel geld en zorgt ook voor een op slot zittende woningmarkt. Nu is het zo dat des te duurder je woning (tot een bepaald bedrag) des te hoger de toeslag. Het gevolg is dat huurders liever voor de duurdere woningen met betere kwaliteit gaan en de goedkopere woningen slechter verhuurbaar worden en uiteindelijk gesloopt moeten worden om plaats te maken voor duurdere sociale huurwoninge.
Een vaste toeslag die los staat van de huur lijkt mij beter. Dan kunnen mensen zelf kiezen voor een goedkopere woning en wat overhouden of een duurdere woning en wat bijleggen.
Het verschil tussen de HRA en de huursubsidie is dat je tot een bepaald bedrag aan inkomen subsidi krijgt en dat je tot een bepaald bedrag mag huren,huur je te duur krijg je het niet, verdien je genoeg krijg je geen subsiddie,de HRA krijg je ook al verdien je miljoenen, en kan je met gemak je lening( Hypotheek) aflossenlost , veel mensen hebben een huis gekocht die ze zonder HRA nog niet eens met 1 inkomen konden betalen,maar dankzij de HRA en 2 inkomens het wel konden zonder verder na te denken over de eventuele tegenvallers die altijd op de loer liggen zoals baanverlies.
En nu gaan ze steigeren als er plannen zijn die de HRA gaan verminderen, maar aan de huursubsidie die mensen met een laag inkomen krijgen, dat mag dan weer wel.
Afgezien van de HRA mag er wat mij betreft ook eens kritsch naar de huurtoeslag worden gekeken. Deze subsidie kost ook erg veel geld en zorgt ook voor een op slot zittende woningmarkt. Nu is het zo dat des te duurder je woning (tot een bepaald bedrag) des te hoger de toeslag. Het gevolg is dat huurders liever voor de duurdere woningen met betere kwaliteit gaan en de goedkopere woningen slechter verhuurbaar worden en uiteindelijk gesloopt moeten worden om plaats te maken voor duurdere sociale huurwoninge.
Een vaste toeslag die los staat van de huur lijkt mij beter. Dan kunnen mensen zelf kiezen voor een goedkopere woning en wat overhouden of een duurdere woning en wat bijleggen.
Het verschil tussen de HRA en de huursubsidie is dat je tot een bepaald bedrag aan inkomen subsidi krijgt en dat je tot een bepaald bedrag mag huren,huur je te duur krijg je het niet, verdien je genoeg krijg je geen subsiddie,de HRA krijg je ook al verdien je miljoenen, en kan je met gemak je lening( Hypotheek) aflossenlost , veel mensen hebben een huis gekocht die ze zonder HRA nog niet eens met 1 inkomen konden betalen,maar dankzij de HRA en 2 inkomens het wel konden zonder verder na te denken over de eventuele tegenvallers die altijd op de loer liggen zoals baanverlies.
En nu gaan ze steigeren als er plannen zijn die de HRA gaan verminderen, maar aan de huursubsidie die mensen met een laag inkomen krijgen, dat mag dan weer wel.
dinsdag 12 juni 2012 om 17:51
Ronniemitchel het is niet of of maar en en.
Ze moeten de HRA aanpassen en de huurtoeslag aanpassen. Beide zaken zijn mede verantwoordelijk voor de slechte woningmarkt en beide zijn niet meer houdbaar en verstoren de markt.
Dus HRA afbouwen en tegelijk de belastingen op woningen verminderen en de huurtoeslag niet meer afhankelijk stellen van de huur maar gewoon een vast bedrag voor wonen zodat mensen meer gaan kijken naar prijs kwaliteit ipv alleen maar de kwaliteit.
Ze moeten de HRA aanpassen en de huurtoeslag aanpassen. Beide zaken zijn mede verantwoordelijk voor de slechte woningmarkt en beide zijn niet meer houdbaar en verstoren de markt.
Dus HRA afbouwen en tegelijk de belastingen op woningen verminderen en de huurtoeslag niet meer afhankelijk stellen van de huur maar gewoon een vast bedrag voor wonen zodat mensen meer gaan kijken naar prijs kwaliteit ipv alleen maar de kwaliteit.
dinsdag 12 juni 2012 om 18:53
dinsdag 12 juni 2012 om 19:01
quote:boarder schreef op 12 juni 2012 @ 17:51:
Ronniemitchel het is niet of of maar en en.
Ze moeten de HRA aanpassen en de huurtoeslag aanpassen. Beide zaken zijn mede verantwoordelijk voor de slechte woningmarkt en beide zijn niet meer houdbaar en verstoren de markt.
Dus HRA afbouwen en tegelijk de belastingen op woningen verminderen en de huurtoeslag niet meer afhankelijk stellen van de huur maar gewoon een vast bedrag voor wonen zodat mensen meer gaan kijken naar prijs kwaliteit ipv alleen maar de kwaliteit.
Als wij voor kwaliteit zouden kiezen,dan krijgen we geen huur subsidie aangezien die huizen weer veel duurder in de huur prijs zijn,als je als werknemer een huis hebt gehuurd die boven de huursubsidie grens komt en je komt zonder baan te zitten, zal je moeten verhuizen vanwege een betaalbare huur.
Wat mij op valt is dat woning bouw verenigingen,wijken die er netjes uit zien, waar geen tot bijna geen problemen zijn,ze laten verpauperen door er tokkie's op een hoop neer te zetten,inplaats van ze over de hele woonplaats te verspreiden.
Ronniemitchel het is niet of of maar en en.
Ze moeten de HRA aanpassen en de huurtoeslag aanpassen. Beide zaken zijn mede verantwoordelijk voor de slechte woningmarkt en beide zijn niet meer houdbaar en verstoren de markt.
Dus HRA afbouwen en tegelijk de belastingen op woningen verminderen en de huurtoeslag niet meer afhankelijk stellen van de huur maar gewoon een vast bedrag voor wonen zodat mensen meer gaan kijken naar prijs kwaliteit ipv alleen maar de kwaliteit.
Als wij voor kwaliteit zouden kiezen,dan krijgen we geen huur subsidie aangezien die huizen weer veel duurder in de huur prijs zijn,als je als werknemer een huis hebt gehuurd die boven de huursubsidie grens komt en je komt zonder baan te zitten, zal je moeten verhuizen vanwege een betaalbare huur.
Wat mij op valt is dat woning bouw verenigingen,wijken die er netjes uit zien, waar geen tot bijna geen problemen zijn,ze laten verpauperen door er tokkie's op een hoop neer te zetten,inplaats van ze over de hele woonplaats te verspreiden.
dinsdag 12 juni 2012 om 19:08
Het probleem met de Tokkies komt niet door de woningbouwverenigingen maar door de Tokkies zelf. De woningbouwverenigingen mogen niet zelf besluiten wie waar komt te wonen. Dat gebeurd allemaal door de aanbodsystemen die bedoeld zijn om de woningen zo eerlijk mogelijk te verdelen. En bepaalde groepen trekken nou eenmaal naar elkaar waardoor je een eenzijdige wijk krijgt.
dinsdag 12 juni 2012 om 19:19
Jaap ik kan me wel vinden in jouw idee om bedrijfspanden om te vormen in woningen. Ik riep dat jaren geleden al. Ik vraag me alleen af of het nu de juiste tijd is. Er staan momenteel al heel veel woningen in de verkoop die mensen niet kwijt raken, huurwoningen in het vrije segment worden lastig verhuurd, nieuwbouwprojecten worden afgeblazen. Het enige waar nog vraag naar is zijn woningen die subsidiabel zijn. En ook die zijn er genoeg maar worden deels bezet gehouden door mensen die niet doorstromen.
Door kantoren te verbouwen komen er nog meer woningen op de markt die voor nog meer leegstand gaan zorgen.
Ook de plannen van de politiek om corporaties veel van hun bezit te laten verkopen juich ik toe maar ook niet in de huidige markt.
Door kantoren te verbouwen komen er nog meer woningen op de markt die voor nog meer leegstand gaan zorgen.
Ook de plannen van de politiek om corporaties veel van hun bezit te laten verkopen juich ik toe maar ook niet in de huidige markt.
dinsdag 12 juni 2012 om 19:24
quote:boarder schreef op 12 juni 2012 @ 19:08:
Het probleem met de Tokkies komt niet door de woningbouwverenigingen maar door de Tokkies zelf. De woningbouwverenigingen mogen niet zelf besluiten wie waar komt te wonen. Dat gebeurd allemaal door de aanbodsystemen die bedoeld zijn om de woningen zo eerlijk mogelijk te verdelen. En bepaalde groepen trekken nou eenmaal naar elkaar waardoor je een eenzijdige wijk krijgt.
Hier stoppen ze bepaalde groepen wel degelijk bewust bij elkaar,
mensen met een psygische stoornis zijn hier in 2 wijken in dezelfde apartementen complexen terug te vinden,ze zetten niet in de advertentie dat klopt,maar het gebeurd dus echt wel, net als dat kampers in een zelfde woonwijk worden neergezet, er zijn hier wijken waar ik niet door heen wil lopen en de politie hier zonder ME niet binnen gaat,en dat zijn bepaald geen gemengde wijken.
Het probleem met de Tokkies komt niet door de woningbouwverenigingen maar door de Tokkies zelf. De woningbouwverenigingen mogen niet zelf besluiten wie waar komt te wonen. Dat gebeurd allemaal door de aanbodsystemen die bedoeld zijn om de woningen zo eerlijk mogelijk te verdelen. En bepaalde groepen trekken nou eenmaal naar elkaar waardoor je een eenzijdige wijk krijgt.
Hier stoppen ze bepaalde groepen wel degelijk bewust bij elkaar,
mensen met een psygische stoornis zijn hier in 2 wijken in dezelfde apartementen complexen terug te vinden,ze zetten niet in de advertentie dat klopt,maar het gebeurd dus echt wel, net als dat kampers in een zelfde woonwijk worden neergezet, er zijn hier wijken waar ik niet door heen wil lopen en de politie hier zonder ME niet binnen gaat,en dat zijn bepaald geen gemengde wijken.
