Geld & Recht
alle pijlers
WOX waarde t.o.v. vraagprijs
woensdag 25 juli 2012 om 12:40
Ik heb een huis op het oog met een WOZ waarde die ruim 20% onder de vraagprijs ligt. Voor de crisisoperiode gingen vergelijkbare woningen weg voor de vraagprijs maar ik denk dat de verkopers nu te hoog inzetten.
Zijn er mensen hier die weten hoe de vraagprijs van een woning zich verhoudt t.o.v. de WOZ waarde?
Zijn er mensen hier die weten hoe de vraagprijs van een woning zich verhoudt t.o.v. de WOZ waarde?
woensdag 25 juli 2012 om 15:19
quote:nummerzoveel schreef op 25 juli 2012 @ 14:17:
[...]
De WOZ-waarde wordt voornamelijk op het gemeentehuis bepaald aan de hand van analyses en berekeningen. Ik heb nog nooit een WOZ-taxateur in mijn koopwoningen mogen ontvangen voor een echte taxatie. Ik heb er wel eens eentje door de straat zien lopen bij mijn vorige woning. Die bepaalde dat onze woning 1500 euro meer waard was dan dat van de buren, ivm de zonligging. Diezelfde buren hadden voor een vermogen in hun woning geinvesteerd (denk aan de subjectieve luxe keuken en badkamer, mooie vloer, maar ook aan objectieve zaken als dakkapellen e.d.).
Dat is bij mijn in de straat ook. Sommige woningen hebben CV installaties, anderen verwarmen met een gaskachel, sommigen hebben keukens uit de jaren 70, badkamers uit de jaren 50, en anderen hebben alles vernieuwd, lekkende daken of niet, het maakt allemaal niets uit. De WOZ waarde van alle woningen wordt per verdieping bepaald.
Daarnaast is de WOZ waarde flink gestegen toen de tarieven (procentueel) omlaag moesten. Ik heb dus sterk de indruk dat de WOZ waarde mede wordt vastgesteld aan de hand van de benodigde inkomsten van de gemeente.
[...]
De WOZ-waarde wordt voornamelijk op het gemeentehuis bepaald aan de hand van analyses en berekeningen. Ik heb nog nooit een WOZ-taxateur in mijn koopwoningen mogen ontvangen voor een echte taxatie. Ik heb er wel eens eentje door de straat zien lopen bij mijn vorige woning. Die bepaalde dat onze woning 1500 euro meer waard was dan dat van de buren, ivm de zonligging. Diezelfde buren hadden voor een vermogen in hun woning geinvesteerd (denk aan de subjectieve luxe keuken en badkamer, mooie vloer, maar ook aan objectieve zaken als dakkapellen e.d.).
Dat is bij mijn in de straat ook. Sommige woningen hebben CV installaties, anderen verwarmen met een gaskachel, sommigen hebben keukens uit de jaren 70, badkamers uit de jaren 50, en anderen hebben alles vernieuwd, lekkende daken of niet, het maakt allemaal niets uit. De WOZ waarde van alle woningen wordt per verdieping bepaald.
Daarnaast is de WOZ waarde flink gestegen toen de tarieven (procentueel) omlaag moesten. Ik heb dus sterk de indruk dat de WOZ waarde mede wordt vastgesteld aan de hand van de benodigde inkomsten van de gemeente.
woensdag 25 juli 2012 om 15:46
quote:gember999 schreef op 25 juli 2012 @ 15:19:
[...]
Daarnaast is de WOZ waarde flink gestegen toen de tarieven (procentueel) omlaag moesten. Ik heb dus sterk de indruk dat de WOZ waarde mede wordt vastgesteld aan de hand van de benodigde inkomsten van de gemeente.Dan spreek je over jaren geleden. De afgelopen 2 jaren zijn de WOZ waarden in bijna alle egmeenten gedaald.... daarom hebben ze de percentages verhoogd om toch aan inkomsten te komen....
[...]
Daarnaast is de WOZ waarde flink gestegen toen de tarieven (procentueel) omlaag moesten. Ik heb dus sterk de indruk dat de WOZ waarde mede wordt vastgesteld aan de hand van de benodigde inkomsten van de gemeente.Dan spreek je over jaren geleden. De afgelopen 2 jaren zijn de WOZ waarden in bijna alle egmeenten gedaald.... daarom hebben ze de percentages verhoogd om toch aan inkomsten te komen....
woensdag 25 juli 2012 om 15:59
quote:Bergje65 schreef op 25 juli 2012 @ 15:46:
[...]
Dan spreek je over jaren geleden. De afgelopen 2 jaren zijn de WOZ waarden in bijna alle egmeenten gedaald.... daarom hebben ze de percentages verhoogd om toch aan inkomsten te komen....
Maar niet in mijn gemeente... Die hadden namelijk toch echt meer geld nodig.
edit: ik weet natuurlijk niets over alle WOZ waardes in mijn gemeente. Alleen die in mijn straat stijgen nog steeds de laatste jaren.
[...]
Dan spreek je over jaren geleden. De afgelopen 2 jaren zijn de WOZ waarden in bijna alle egmeenten gedaald.... daarom hebben ze de percentages verhoogd om toch aan inkomsten te komen....
Maar niet in mijn gemeente... Die hadden namelijk toch echt meer geld nodig.
edit: ik weet natuurlijk niets over alle WOZ waardes in mijn gemeente. Alleen die in mijn straat stijgen nog steeds de laatste jaren.
woensdag 25 juli 2012 om 16:02
quote:nummerzoveel schreef op 25 juli 2012 @ 14:50:
[...]
Ik betwijfel dat de prijzen kunstmatig hoog gehouden zijn. Ik verwacht juist dat de prijzen weer gaan stijgen. Misschien niet meteen volgend jaar, maar wel als de economie eenmaal weer wat aantrekt. Want het blijft een feit dat er in ons land nog altijd een tekort aan fatsoenlijke woonruimte is, en dat we ook in de verdere toekomst niet voldoende ruimte hebben voor uitbreiding op de geliefde locaties.
De prijzen zijn zeker wel kunstmatig hoog gehouden. Dit komt o.a. door de hypotheekrente aftrek (waardoor mensen meer kunnen lenen want lasten zijn lager) en doordat bij elke verhuizing er 6% overdrachtsbelasting betaald moest worden en het huis dus standaard 10% (k.k) meer op moest brengen dan wat koper ervoor betaald had.
Zonder hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting waren de huizenprijzen nooit zo sterk gestegen en had er nu niet zoveel 'lucht' in de prijzen gezeten. En dat moet er in deze tijd en bij verandering van regels uit..
Maar het komt wel weer goed! Ik geloof ook echt wel dat de markt over een paar jaar weer aantrekt en prijzen weer stijgen.
[...]
Ik betwijfel dat de prijzen kunstmatig hoog gehouden zijn. Ik verwacht juist dat de prijzen weer gaan stijgen. Misschien niet meteen volgend jaar, maar wel als de economie eenmaal weer wat aantrekt. Want het blijft een feit dat er in ons land nog altijd een tekort aan fatsoenlijke woonruimte is, en dat we ook in de verdere toekomst niet voldoende ruimte hebben voor uitbreiding op de geliefde locaties.
De prijzen zijn zeker wel kunstmatig hoog gehouden. Dit komt o.a. door de hypotheekrente aftrek (waardoor mensen meer kunnen lenen want lasten zijn lager) en doordat bij elke verhuizing er 6% overdrachtsbelasting betaald moest worden en het huis dus standaard 10% (k.k) meer op moest brengen dan wat koper ervoor betaald had.
Zonder hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting waren de huizenprijzen nooit zo sterk gestegen en had er nu niet zoveel 'lucht' in de prijzen gezeten. En dat moet er in deze tijd en bij verandering van regels uit..
Maar het komt wel weer goed! Ik geloof ook echt wel dat de markt over een paar jaar weer aantrekt en prijzen weer stijgen.
woensdag 25 juli 2012 om 16:24
quote:diedietje schreef op 25 juli 2012 @ 16:02:
[...]
De prijzen zijn zeker wel kunstmatig hoog gehouden. Dit komt o.a. door de hypotheekrente aftrek (waardoor mensen meer kunnen lenen want lasten zijn lager) en doordat bij elke verhuizing er 6% overdrachtsbelasting betaald moest worden en het huis dus standaard 10% (k.k) meer op moest brengen dan wat koper ervoor betaald had.
Zonder hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting waren de huizenprijzen nooit zo sterk gestegen en had er nu niet zoveel 'lucht' in de prijzen gezeten. En dat moet er in deze tijd en bij verandering van regels uit..
Maar het komt wel weer goed! Ik geloof ook echt wel dat de markt over een paar jaar weer aantrekt en prijzen weer stijgen.
Ik ben het met je eens dat de factoren die je noemt van invloed zijn op het prijspeil, maar niet op de stijging van de prijzen. Ik kan geen enkel argument bedenken dat dit zou ondersteunen. Maar misschien zie ik iets over het hoofd , ik sta open voor suggesties.
De HRA bestaat al meer dan 100 jaar en de overdrachtsbelasting is tot 2011 in de laatste 400 jaar amper veranderd (1 procentpunt verhoogd). Als jouw beredenering zou kloppen betekent dat dat de prijsstijging over de afgelopen 400 jaar (die lang niet zo hoog is in reeele termen) kunstmatig hoog is door de overdrachtsbelasting, en dat we dus in reele termen een mindere stijging, of zelfs een daling hadden moeten zien in de afgelopen 4 eeuwen? Lijkt mij een minieme invloed vergeleken met de hoogte van de vraag ten opzichte van het aanbod...
[...]
De prijzen zijn zeker wel kunstmatig hoog gehouden. Dit komt o.a. door de hypotheekrente aftrek (waardoor mensen meer kunnen lenen want lasten zijn lager) en doordat bij elke verhuizing er 6% overdrachtsbelasting betaald moest worden en het huis dus standaard 10% (k.k) meer op moest brengen dan wat koper ervoor betaald had.
Zonder hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting waren de huizenprijzen nooit zo sterk gestegen en had er nu niet zoveel 'lucht' in de prijzen gezeten. En dat moet er in deze tijd en bij verandering van regels uit..
Maar het komt wel weer goed! Ik geloof ook echt wel dat de markt over een paar jaar weer aantrekt en prijzen weer stijgen.
Ik ben het met je eens dat de factoren die je noemt van invloed zijn op het prijspeil, maar niet op de stijging van de prijzen. Ik kan geen enkel argument bedenken dat dit zou ondersteunen. Maar misschien zie ik iets over het hoofd , ik sta open voor suggesties.
De HRA bestaat al meer dan 100 jaar en de overdrachtsbelasting is tot 2011 in de laatste 400 jaar amper veranderd (1 procentpunt verhoogd). Als jouw beredenering zou kloppen betekent dat dat de prijsstijging over de afgelopen 400 jaar (die lang niet zo hoog is in reeele termen) kunstmatig hoog is door de overdrachtsbelasting, en dat we dus in reele termen een mindere stijging, of zelfs een daling hadden moeten zien in de afgelopen 4 eeuwen? Lijkt mij een minieme invloed vergeleken met de hoogte van de vraag ten opzichte van het aanbod...
anoniem_75463 wijzigde dit bericht op 25-07-2012 16:28
Reden: dit was wel erg kort door de bocht...
Reden: dit was wel erg kort door de bocht...
% gewijzigd
woensdag 25 juli 2012 om 16:39
Sorry Bergje maar ik lift even mee op jou vraag aangezien er hier volgens mij genoeg zitten met verstand ervan.....wij hebben ook een huis op het oog komt as vrijdag in de verkoop van een stel wat uit elkaar gaat....
Hebben het ongeveer 6 jr geleden gekocht voor 167000 redelijk veel aan gedaan maar moet nog genoeg aan gebeuren hun buren staan te koop voor 214000 ik denk dat hun ook ongeveer op die koers uit gaan komen ik krijg vd wk een adviseur over wat we bij ons huis aankunnen (vraagpr zal ongeveer 185000 zijn)maar nu lossen we 70% af van het huis waar we nu in wonen maar las dat ze naar de 100% aflossen willen va 1 jan maar mijn huidige hypotheek loopt over 3 jaar af hadden het toen voor 8jr vast laten zetten.
Stel dat we ons huis verkocht krijgen en dat huis zouden kopen zouden jullie dan een nieuwe hypotheek afsluiten om toch bij die 70% aflossen te blijven of die 3jr hyp. mee te nemen en over 3 jr wel weer verder te zien?
Alvast bedankt voor de tips dan ben ik vd wk al een btje voorbereid ben namelijk niet zo heel goed in deze zaken!
Hebben het ongeveer 6 jr geleden gekocht voor 167000 redelijk veel aan gedaan maar moet nog genoeg aan gebeuren hun buren staan te koop voor 214000 ik denk dat hun ook ongeveer op die koers uit gaan komen ik krijg vd wk een adviseur over wat we bij ons huis aankunnen (vraagpr zal ongeveer 185000 zijn)maar nu lossen we 70% af van het huis waar we nu in wonen maar las dat ze naar de 100% aflossen willen va 1 jan maar mijn huidige hypotheek loopt over 3 jaar af hadden het toen voor 8jr vast laten zetten.
Stel dat we ons huis verkocht krijgen en dat huis zouden kopen zouden jullie dan een nieuwe hypotheek afsluiten om toch bij die 70% aflossen te blijven of die 3jr hyp. mee te nemen en over 3 jr wel weer verder te zien?
Alvast bedankt voor de tips dan ben ik vd wk al een btje voorbereid ben namelijk niet zo heel goed in deze zaken!
woensdag 25 juli 2012 om 16:59
@didietje
Ik ben het ook niet met je eens. Zowel HRA als overdrachtsbelasting zijn niet uniek voor NL (ook al schijnt men vaak te denken van wel) en jouw vlieger gaat internationaal niet overal gelijk op. Als jouw theorie zou kloppen, dan zou dat wel het geval moeten zijn.
Ik denk eerder dat de daling van dit moment kunstmatig is. Gedwongen verkopen door verlies aan omzet/inkomen, angst voor toekomstige verliezen op de woningmarkt, onzekerheid over onze nationale economische toekomst en de banenmarkt... de markt zit gewoon vast! Als de rust straks is weergekeerd, dan trekt de markt vanzelf weer aan. En inderdaad, dan moet er waarschijnlijk meer afgelost gaan worden waardoor men mogelijk goedkopere woningen koopt. Maar tegelijkertijd zal er ook een gebrek aan arbeidskrachten ontstaan door de vergrijzing, waardoor de inkomens toe zullen nemen. En dat zal dan vermoedelijk de negatieve effecten van de 100% aflossing weer teniet doen.
Ik ben het ook niet met je eens. Zowel HRA als overdrachtsbelasting zijn niet uniek voor NL (ook al schijnt men vaak te denken van wel) en jouw vlieger gaat internationaal niet overal gelijk op. Als jouw theorie zou kloppen, dan zou dat wel het geval moeten zijn.
Ik denk eerder dat de daling van dit moment kunstmatig is. Gedwongen verkopen door verlies aan omzet/inkomen, angst voor toekomstige verliezen op de woningmarkt, onzekerheid over onze nationale economische toekomst en de banenmarkt... de markt zit gewoon vast! Als de rust straks is weergekeerd, dan trekt de markt vanzelf weer aan. En inderdaad, dan moet er waarschijnlijk meer afgelost gaan worden waardoor men mogelijk goedkopere woningen koopt. Maar tegelijkertijd zal er ook een gebrek aan arbeidskrachten ontstaan door de vergrijzing, waardoor de inkomens toe zullen nemen. En dat zal dan vermoedelijk de negatieve effecten van de 100% aflossing weer teniet doen.
woensdag 25 juli 2012 om 17:01
@brennepen
De eerste vraag is of jouw hypotheekvoorwaarden uberhaupt verzien in een optie om de hypotheek mee te verhuizen. Als dat inderdaad het geval is, dan adviseer ik je om een onafhankelijk financieel deskundige nauwkeurig te laten berekenen wat voor jullie de gunstigste optie is. Dit hangt met zoveel factoren samen, waarvan een aantal nu uberhaupt onbekend zijn (zoals de rente op dat moment), dat wij daar hier echt geen zinnig woord over kunnen zeggen.
De eerste vraag is of jouw hypotheekvoorwaarden uberhaupt verzien in een optie om de hypotheek mee te verhuizen. Als dat inderdaad het geval is, dan adviseer ik je om een onafhankelijk financieel deskundige nauwkeurig te laten berekenen wat voor jullie de gunstigste optie is. Dit hangt met zoveel factoren samen, waarvan een aantal nu uberhaupt onbekend zijn (zoals de rente op dat moment), dat wij daar hier echt geen zinnig woord over kunnen zeggen.
woensdag 25 juli 2012 om 18:13
Brennepen, ik begrijp je verhaal niet helemaal.
"Hebben het 6 jaar geleden gekocht voor 167.000" Over wie heb je het hier, over jezelf en jullie huidige huis, of over de eigenaren van het huis dat je op het oog hebt? Als jullie je huis voor dat bedarg hebben gekocht en over 3 jaar de hypotheek afloopt en je dan 70% hebt afgelost, dan heb je dat heel goed gedaan in die paar (5 of 6) jaar. Dan denk ik dat je niet veel in de weg staat om een huis van ruim 2 ton te kopen. Of bedoel je dat de rentevaste periode afloopt? Je verhaal is te onduidelijk om iets zinnigs te zeggen. Misschien moet je t een en ander uitleggen.
Wat wij zouden doen qua hypotheek is niet echt van belang. De vraag is wat jij wilt en hoe jij met je financien omgaat. Maar om je een idee te geven: Ben je actief, gedisciplineerd en kun je goed met geld omgaan, dan zou ik voor zo min mogelijk (vaste) aflossing gaan. En dan jaarlijks daarnaast zo veel mogelijk flexibel aflossen.
Ben je niet zo gedisciplineerd en wil je een hypotheek waar zo min mogelijk omkijken naar is dan zou ik voor volledige aflossing gaan.
Daarnaast moet je natuurlijk nog rekening houden met je budget en de verwachtte toekomstontwikkelingen van je persoonlijke leven en van de "wereld". Om maar wat dingen te noemen.
"Hebben het 6 jaar geleden gekocht voor 167.000" Over wie heb je het hier, over jezelf en jullie huidige huis, of over de eigenaren van het huis dat je op het oog hebt? Als jullie je huis voor dat bedarg hebben gekocht en over 3 jaar de hypotheek afloopt en je dan 70% hebt afgelost, dan heb je dat heel goed gedaan in die paar (5 of 6) jaar. Dan denk ik dat je niet veel in de weg staat om een huis van ruim 2 ton te kopen. Of bedoel je dat de rentevaste periode afloopt? Je verhaal is te onduidelijk om iets zinnigs te zeggen. Misschien moet je t een en ander uitleggen.
Wat wij zouden doen qua hypotheek is niet echt van belang. De vraag is wat jij wilt en hoe jij met je financien omgaat. Maar om je een idee te geven: Ben je actief, gedisciplineerd en kun je goed met geld omgaan, dan zou ik voor zo min mogelijk (vaste) aflossing gaan. En dan jaarlijks daarnaast zo veel mogelijk flexibel aflossen.
Ben je niet zo gedisciplineerd en wil je een hypotheek waar zo min mogelijk omkijken naar is dan zou ik voor volledige aflossing gaan.
Daarnaast moet je natuurlijk nog rekening houden met je budget en de verwachtte toekomstontwikkelingen van je persoonlijke leven en van de "wereld". Om maar wat dingen te noemen.
woensdag 25 juli 2012 om 18:54
Ja sorry was 2 dingen tegelijk aan t doen schijnt toch niet altijd te werken...
Het huis wat wij op het oog hebben hebben ze toen gekocht voor 167000 maar zal nu tussen de 205000/217000 zitten vermoed ik die buren staan ook te koop en die vrprijs is 214000 maar dat is iets gedateerder maar heeft wel een grote badkamer en een 2e toilet.
Wij hebben 5jr geleden ons huis voor 187500 gekocht zal nu wel ongeveer hetzelfde opbrengen vermoed ik.
Hebben toen onze spaarhypotheek voor 8jr vast laten zetten.
Ben te slordig en ontwetend voor elke andere vorm van hypotheken dus zou weer voor een spaarhypotheek gaan.
En qua veranderingen in de toekomst blijft de aankomende paar jaren hetzelfde vermoed ik totdat de kids nr school zijn en ik wat meer kan gaan werken.
Het huis wat wij op het oog hebben hebben ze toen gekocht voor 167000 maar zal nu tussen de 205000/217000 zitten vermoed ik die buren staan ook te koop en die vrprijs is 214000 maar dat is iets gedateerder maar heeft wel een grote badkamer en een 2e toilet.
Wij hebben 5jr geleden ons huis voor 187500 gekocht zal nu wel ongeveer hetzelfde opbrengen vermoed ik.
Hebben toen onze spaarhypotheek voor 8jr vast laten zetten.
Ben te slordig en ontwetend voor elke andere vorm van hypotheken dus zou weer voor een spaarhypotheek gaan.
En qua veranderingen in de toekomst blijft de aankomende paar jaren hetzelfde vermoed ik totdat de kids nr school zijn en ik wat meer kan gaan werken.
woensdag 25 juli 2012 om 23:42
WOZ-waarde bepaalt de gemeente, hebben ze nodig om geld op te halen. Staat helemaal los van de vrij verkoopwaarde. Bij een verkoopwaarde is het maar net wat de gek er voor geeft. In deze tijden, lekker laag bieden dus. Iedereen wil zijn huis verkopen, dus als koper sta je heel sterk.
Nieuwe hypotheek aflsuiten moet je doen met een deskundige. Maakt niet uit wat het kost. Stel het kost je nu 500 euro; over een hypotheek van 2 ton en een looptijd van 30 jaar is dat toch een kleine investering? Laat je goed adviseren. Kijk naar je huidige situatie en je nabije en verre toekomst. Wat zijn je wensen?
Succes
Nieuwe hypotheek aflsuiten moet je doen met een deskundige. Maakt niet uit wat het kost. Stel het kost je nu 500 euro; over een hypotheek van 2 ton en een looptijd van 30 jaar is dat toch een kleine investering? Laat je goed adviseren. Kijk naar je huidige situatie en je nabije en verre toekomst. Wat zijn je wensen?
Succes
