Geld & Recht
alle pijlers
Onverkoopbaar huis uit erfenis, wat nu?
dinsdag 21 augustus 2012 om 14:55
Nu 15 jaren geleden hebben mijn ouders hun huis over laten schrijven op naam van de drie kinderen. Dit om later bij overlijden "problemen" te voorkomen. Ruim 8 jaar geleden overleed mijn moeder, mijn vader had het recht tot aan de dood in het huis te mogen blijven wonen. Hij vertoonde al snel de eerste tekenen van dementie en 2 jaar geleden was dit zover gevorderd dat hij niet meer zelfstandig kon wonen. Hij werd opgenomen in een tehuis voor dementerende "De Herbergier" in Limburg. Een groot gedeelte van de kosten betaald mijn vader zelf uit Aow en pensioen aangevuld door spaargeld. Nu raakt dat potje bijna leeg en wilden wij dat aanvullen door de verkoop van het huis. Door de crisis op de huizenmarkt waren we al ver onder de verkoopprijs, die we in eerste instantie voor ogen hadden, gezakt. Nu diende zich een serieuze koper aan en werd er om een bodem onderzoek gevraagd. Nu blijkt de grond ernstig vervuild door zware metalen afkomstig uit assen van de nabij gelegen Zink fabriek. Saneringskosten komen uit op ongeveer ¤90.000,-- en overtreffen hierbij de verkoopprijs van het huis. De koper heeft nog steeds interesse maar voor een heel laag bedrag! Stel dat het huis verkocht wordt tegen dit lage bedrag, hoe zit het dan met alle nog bijkomende kosten en hoe zit het nu met een WOZ waarde die op dit moment nog ¤140.000,-- is?????
dinsdag 21 augustus 2012 om 20:26
dinsdag 21 augustus 2012 om 20:35
wat een drama maken jullie er van. Verontreiniging is niet zeldzaam. Zolang je niet gaat bouwen is er vaak niks aan de hand. Veel vormen van verontreiniging leveren geen gevaar voor de gezondheid en dan kan je de grond prima gebruiken als tuin en als er al een huis op staat kan je daar zonder gevaar wonen.
Sanering is lang niet in alle gevallen verplicht of nodig.
Probleem is dat je geen schone grond verklaring kan overleggen. Een verkoper kan daar moeilijk over doen, maar er zijn ook verkopers die daar niet moeilijk over doen. Je kan de prijs verlagen, maar je gaat natuurlijk niet de saneringskosten betalen. De potentiele koper wil saneren, dat is zijn probleem niet het jouwe.
Voor saneren geldt: de vervuiler betaalt, en als die gevlogen is dan is de eigenaar aansprakelijk voor de sanering. Als jij je huis verkoopt dan is de nieuwe eigenaar verantwoordelijk voor de sanering. Je moet wel aangeven dat er vervuiling is als je dat weet.
Sanering is lang niet in alle gevallen verplicht of nodig.
Probleem is dat je geen schone grond verklaring kan overleggen. Een verkoper kan daar moeilijk over doen, maar er zijn ook verkopers die daar niet moeilijk over doen. Je kan de prijs verlagen, maar je gaat natuurlijk niet de saneringskosten betalen. De potentiele koper wil saneren, dat is zijn probleem niet het jouwe.
Voor saneren geldt: de vervuiler betaalt, en als die gevlogen is dan is de eigenaar aansprakelijk voor de sanering. Als jij je huis verkoopt dan is de nieuwe eigenaar verantwoordelijk voor de sanering. Je moet wel aangeven dat er vervuiling is als je dat weet.
dinsdag 21 augustus 2012 om 20:42
quote:sabbaticalmeds schreef op 21 augustus 2012 @ 20:36:
[...]
Heb je daar een linkje van, want ik geloof er niks van
Voor hinderlijke situaties kan
een woning minpunten krijgen.
Het gaat hier bijvoorbeeld om
geluidshinder of bodemverontreiniging.
Heeft u vragen over de
minpunten? Neem dan contact
op met de Huurcommissie via
het gratis telefoonnummer
0800-488 72 43
[...]
Heb je daar een linkje van, want ik geloof er niks van
Voor hinderlijke situaties kan
een woning minpunten krijgen.
Het gaat hier bijvoorbeeld om
geluidshinder of bodemverontreiniging.
Heeft u vragen over de
minpunten? Neem dan contact
op met de Huurcommissie via
het gratis telefoonnummer
0800-488 72 43
dinsdag 21 augustus 2012 om 20:49
De overheid pakt verontreinigde bodems zo veel mogelijk tegelijk met bouwwerkzaamheden aan. Als bodemverontreiniging een gevaar vormt voor de gezondheid wordt de plek met spoed gesaneerd.
In 2015 moeten al die spoedeisende locaties gesaneerd zijn. Als iemand de bodem verontreinigt, moet hij de verontreiniging zelf verwijderen. Dat geldt voor bedrijven en huiseigenaren.
Bodemverontreiniging in Nederland
In 2004 is de bodemverontreiniging in Nederland in kaart gebracht. Er bleken 400.000 verontreinigde locaties te zijn. De ernstig verontreinigde locaties (spoedlocaties) moeten in 2015 gesaneerd zijn. De rest van de verontreinigde bodem moet in 2030 gesaneerd zijn of beheerst worden.
In 2015 moeten al die spoedeisende locaties gesaneerd zijn. Als iemand de bodem verontreinigt, moet hij de verontreiniging zelf verwijderen. Dat geldt voor bedrijven en huiseigenaren.
Bodemverontreiniging in Nederland
In 2004 is de bodemverontreiniging in Nederland in kaart gebracht. Er bleken 400.000 verontreinigde locaties te zijn. De ernstig verontreinigde locaties (spoedlocaties) moeten in 2015 gesaneerd zijn. De rest van de verontreinigde bodem moet in 2030 gesaneerd zijn of beheerst worden.
dinsdag 21 augustus 2012 om 21:01
http://wonen.blog.nl/arch ... ere-woz-waarde-te-krijgen
35 redenen om een lagere WOZ waarde te krijgen
35 redenen om een lagere WOZ waarde te krijgen
dinsdag 21 augustus 2012 om 22:42
het gaat mij even om je eerste quote ElleMichelle. Als er geen sprake is van gevaar voor de gezondheid dan lijkt het mij heel sterk dat je als huurder een lagere huur kan eisen, en dat lees ik ook niet in je quote. Kijk als je asbest in je kledingkast hebt, ja, dan heb je een verhaal, maar wat zware metalen in de grond, nee hoor
dinsdag 21 augustus 2012 om 22:48
Jack, ik weet welke zinkfabriek jij bedoelt, en ik heb daar als makelaar veel huizen verkocht. Ook met vervuiling.
Er was altijd een ijzersterke saneringsregeling, opgezet door de betreffende gemeentes, provincies Limburg en Brabant en de zinkfabriek.
Je moet morgen even bellen met de gemeente en een afspraak maken, die helpen je verder en weten vast of die regeling er nog is.
Heb je (gratis) advies nodig dan vind je mijn e-mailadres in mijn profiel hier.
@ sabbaticalmeds, even niet zo'n rare dingen roepen aub.
Er was altijd een ijzersterke saneringsregeling, opgezet door de betreffende gemeentes, provincies Limburg en Brabant en de zinkfabriek.
Je moet morgen even bellen met de gemeente en een afspraak maken, die helpen je verder en weten vast of die regeling er nog is.
Heb je (gratis) advies nodig dan vind je mijn e-mailadres in mijn profiel hier.
@ sabbaticalmeds, even niet zo'n rare dingen roepen aub.
woensdag 22 augustus 2012 om 09:27
quote:sabbaticalmeds schreef op 21 augustus 2012 @ 20:35:
wat een drama maken jullie er van. Verontreiniging is niet zeldzaam. Zolang je niet gaat bouwen is er vaak niks aan de hand. Veel vormen van verontreiniging leveren geen gevaar voor de gezondheid en dan kan je de grond prima gebruiken als tuin en als er al een huis op staat kan je daar zonder gevaar wonen.
Sanering is lang niet in alle gevallen verplicht of nodig.
klopt, helaas heb je wel een meldingsplicht als verkoper, als je tenminste op de hoogte bent. En dat is hij dus nu
Probleem is dat je geen schone grond verklaring kan overleggen.
Zo'n verklaring bestaat niet, waar jij op doelt is een milieu-onderzoek, en dat hoeft meestal alleen als je een bouwvergunning aan gaat vragen. Een verkoper kan daar moeilijk over doen, maar er zijn ook verkopers die daar niet moeilijk over doen.
Gaat niet om de verkoper, wel om de koper.Je kan de prijs verlagen, maar je gaat natuurlijk niet de saneringskosten betalen. De potentiele koper wil saneren, dat is zijn probleem niet het jouwe.
Zoveel potentiële kopers zijn er helaas niet op dit moment, en dat maakt het dan toch weer het probleem van de verkoper he
Voor saneren geldt: de vervuiler betaalt, en als die gevlogen is dan is de eigenaar aansprakelijk voor de sanering. Als jij je huis verkoopt dan is de nieuwe eigenaar verantwoordelijk voor de sanering. Je moet wel aangeven dat er vervuiling is als je dat weet.
Maar jij denkt dus dat die koper dat wel met een vriendelijke glimlach zal accepteren?
wat een drama maken jullie er van. Verontreiniging is niet zeldzaam. Zolang je niet gaat bouwen is er vaak niks aan de hand. Veel vormen van verontreiniging leveren geen gevaar voor de gezondheid en dan kan je de grond prima gebruiken als tuin en als er al een huis op staat kan je daar zonder gevaar wonen.
Sanering is lang niet in alle gevallen verplicht of nodig.
klopt, helaas heb je wel een meldingsplicht als verkoper, als je tenminste op de hoogte bent. En dat is hij dus nu
Probleem is dat je geen schone grond verklaring kan overleggen.
Zo'n verklaring bestaat niet, waar jij op doelt is een milieu-onderzoek, en dat hoeft meestal alleen als je een bouwvergunning aan gaat vragen. Een verkoper kan daar moeilijk over doen, maar er zijn ook verkopers die daar niet moeilijk over doen.
Gaat niet om de verkoper, wel om de koper.Je kan de prijs verlagen, maar je gaat natuurlijk niet de saneringskosten betalen. De potentiele koper wil saneren, dat is zijn probleem niet het jouwe.
Zoveel potentiële kopers zijn er helaas niet op dit moment, en dat maakt het dan toch weer het probleem van de verkoper he
Voor saneren geldt: de vervuiler betaalt, en als die gevlogen is dan is de eigenaar aansprakelijk voor de sanering. Als jij je huis verkoopt dan is de nieuwe eigenaar verantwoordelijk voor de sanering. Je moet wel aangeven dat er vervuiling is als je dat weet.
Maar jij denkt dus dat die koper dat wel met een vriendelijke glimlach zal accepteren?
woensdag 22 augustus 2012 om 09:32
quote:sabbaticalmeds schreef op 21 augustus 2012 @ 22:42:
het gaat mij even om je eerste quote ElleMichelle. Als er geen sprake is van gevaar voor de gezondheid dan lijkt het mij heel sterk dat je als huurder een lagere huur kan eisen, en dat lees ik ook niet in je quote. Kijk als je asbest in je kledingkast hebt, ja, dan heb je een verhaal, maar wat zware metalen in de grond, nee hoorJawel Meds zie mijn stukje over minpunten huurcommissie,als er bewezen is dat er verontreinigde grond onder de woning zit kun je daar punten voor aftellen.Voor asbest in bv het dak krijg je minpunten maar ook veronreinigde grond en dat maakt niet uit of het wel of geen gevaar voor de gezondheid is als het bewezen verontreinigde grond is.
het gaat mij even om je eerste quote ElleMichelle. Als er geen sprake is van gevaar voor de gezondheid dan lijkt het mij heel sterk dat je als huurder een lagere huur kan eisen, en dat lees ik ook niet in je quote. Kijk als je asbest in je kledingkast hebt, ja, dan heb je een verhaal, maar wat zware metalen in de grond, nee hoorJawel Meds zie mijn stukje over minpunten huurcommissie,als er bewezen is dat er verontreinigde grond onder de woning zit kun je daar punten voor aftellen.Voor asbest in bv het dak krijg je minpunten maar ook veronreinigde grond en dat maakt niet uit of het wel of geen gevaar voor de gezondheid is als het bewezen verontreinigde grond is.
woensdag 22 augustus 2012 om 09:42
90.000 euro saneringskosten vind ik wel veel geld hoor. Dan moet het een enorm perceel zijn en heel zwaar vervuilde grond. Saneren bestaat tegenwoordig uit deels afgraven van het perceel, afdekken van de verontreiniging en een laagje zand van een halve meter erop. Nu weet ik niet wat die zinkverontreiniging precies inhoudt, maar wij waren beduidend minder kwijt toen we ons perceel moesten saneren.
woensdag 22 augustus 2012 om 10:01
90.000 is inderdaad nogal gelul, of het moet om een enorme oppervlakte gaan.
Die zinkfabriek hield "slakken" als restproduct over bij hun productie.
Dat zijn harde deeltjes die op het gesmolten zink drijven. Mensen uit de omgeving haalden die vroeger gratis op bij de fabriek, om hun tuinpad of oprit mee te verharden.
Net zoals je dat met kiezel zou doen bijvoorbeeld.
Helaas bleek dat spul nogal ongezond te zijn (asbest als ik het me goed herinner).
Kwestie van een stuk afgraven, afvoeren en weer opvullen met schine grond.
Die zinkfabriek hield "slakken" als restproduct over bij hun productie.
Dat zijn harde deeltjes die op het gesmolten zink drijven. Mensen uit de omgeving haalden die vroeger gratis op bij de fabriek, om hun tuinpad of oprit mee te verharden.
Net zoals je dat met kiezel zou doen bijvoorbeeld.
Helaas bleek dat spul nogal ongezond te zijn (asbest als ik het me goed herinner).
Kwestie van een stuk afgraven, afvoeren en weer opvullen met schine grond.
woensdag 22 augustus 2012 om 10:11
@ElleMichelle, dat staat er niet, de vervuiling moet natuurlijk gevolgen hebben voor het leefgenot, en bij veel soorten vervuiling (zeker bodemverontreiniging) is er geen beletsel om te kunnen wonen.
@stout, ik constateer dat je niet hebt kunnen aantonen dat ik kolder beweer. Daar waar ik verkoper zei moet het koper zijn, dat klopt, schrijffout, bedankt voor de verwijzing.
Ergo, TO, laat je niet in de luren leggen. Natuurlijk is de markt slecht maar dat wil niet zeggen dat je, omdat de koper beweert 90k saneringskosten te hebben, je deze kosten moet verrekenen met je verkoopprijs, zodat jij opdraait voor de kosten.
In de aansprakelijkheid is het zo geregeld dat de vervuiler verantwoordelijk is voor de vervuiling, als de vogel gevlogen is, is dat de eigenaar van de grond, en als er geen eigenaar is, dan is het rijk verantwoordelijk.
Als jij kan aantonen dat je niets wist over de verontreinigde grond dan zou je evt. de aansprakelijkheid kunnen verleggen, daar is wel jurisprudentie over.
Maar nogmaals er is lang niet altijd een noodzakelijkheid/ verplichting tot saneren, en bedenk dat in oude stadcentra vrijwel alle huizen op vervuilde grond staan.
@stout, ik constateer dat je niet hebt kunnen aantonen dat ik kolder beweer. Daar waar ik verkoper zei moet het koper zijn, dat klopt, schrijffout, bedankt voor de verwijzing.
Ergo, TO, laat je niet in de luren leggen. Natuurlijk is de markt slecht maar dat wil niet zeggen dat je, omdat de koper beweert 90k saneringskosten te hebben, je deze kosten moet verrekenen met je verkoopprijs, zodat jij opdraait voor de kosten.
In de aansprakelijkheid is het zo geregeld dat de vervuiler verantwoordelijk is voor de vervuiling, als de vogel gevlogen is, is dat de eigenaar van de grond, en als er geen eigenaar is, dan is het rijk verantwoordelijk.
Als jij kan aantonen dat je niets wist over de verontreinigde grond dan zou je evt. de aansprakelijkheid kunnen verleggen, daar is wel jurisprudentie over.
Maar nogmaals er is lang niet altijd een noodzakelijkheid/ verplichting tot saneren, en bedenk dat in oude stadcentra vrijwel alle huizen op vervuilde grond staan.
woensdag 22 augustus 2012 om 10:12
quote:stout1975 schreef op 22 augustus 2012 @ 10:01:
90.000 is inderdaad nogal gelul, of het moet om een enorme oppervlakte gaan.
Die zinkfabriek hield "slakken" als restproduct over bij hun productie.
Dat zijn harde deeltjes die op het gesmolten zink drijven. Mensen uit de omgeving haalden die vroeger gratis op bij de fabriek, om hun tuinpad of oprit mee te verharden.
Net zoals je dat met kiezel zou doen bijvoorbeeld.
Helaas bleek dat spul nogal ongezond te zijn (asbest als ik het me goed herinner).
Kwestie van een stuk afgraven, afvoeren en weer opvullen met schine grond.Die 90k lijkt me helemaal niet zo irreëel, ik weet niet hoe groot het perceel is, maar het afvoeren van vervuilde grond is erg kostbaar
90.000 is inderdaad nogal gelul, of het moet om een enorme oppervlakte gaan.
Die zinkfabriek hield "slakken" als restproduct over bij hun productie.
Dat zijn harde deeltjes die op het gesmolten zink drijven. Mensen uit de omgeving haalden die vroeger gratis op bij de fabriek, om hun tuinpad of oprit mee te verharden.
Net zoals je dat met kiezel zou doen bijvoorbeeld.
Helaas bleek dat spul nogal ongezond te zijn (asbest als ik het me goed herinner).
Kwestie van een stuk afgraven, afvoeren en weer opvullen met schine grond.Die 90k lijkt me helemaal niet zo irreëel, ik weet niet hoe groot het perceel is, maar het afvoeren van vervuilde grond is erg kostbaar
woensdag 22 augustus 2012 om 11:40
Meds,hinder gaat over geluidshinder niet over verontreiniging.
Natuurlijk kun je in 8 van de 10 gevallen op verontreinigde grond wonen maar er zijn uitzonderingen en dat heeft te maken met de mate van verontreinigde grond maar ook van de persoon zelf die er woont die 1 is gevoeliger voor verontreinigde grond dan een ander.
De kosten van de sanering hangen af van het aantal m2 verontreinigde grond en de diepte waar het zit.
Een projectontwikkelaar die ik ken was 1.2 miljoen kwijt aan het saneren van verontreinigde grond van 5000 m2 maar dat moest dan ook flink diep gesaneerd worden en dat is toen ook nog een ondergronds parkeerterrein geworden zodat de woningen er niet gelijk boven zaten.daar heeft hij niet veel aan verdiend aan dat project kan ik zeggen door alle tegenval en lagere koopprijzen.
Natuurlijk kun je in 8 van de 10 gevallen op verontreinigde grond wonen maar er zijn uitzonderingen en dat heeft te maken met de mate van verontreinigde grond maar ook van de persoon zelf die er woont die 1 is gevoeliger voor verontreinigde grond dan een ander.
De kosten van de sanering hangen af van het aantal m2 verontreinigde grond en de diepte waar het zit.
Een projectontwikkelaar die ik ken was 1.2 miljoen kwijt aan het saneren van verontreinigde grond van 5000 m2 maar dat moest dan ook flink diep gesaneerd worden en dat is toen ook nog een ondergronds parkeerterrein geworden zodat de woningen er niet gelijk boven zaten.daar heeft hij niet veel aan verdiend aan dat project kan ik zeggen door alle tegenval en lagere koopprijzen.
