Geld & Recht
alle pijlers
Hypotheek oversluiten?
zondag 23 maart 2014 om 13:53
Ik heb begin 2008 een hypotheek afgesloten met een rente van 4,8% voor 10 jaar vast. Aangezien de rentetarieven inmiddels fors gedaald zijn, ben ik aan het overwegen om mijn hypotheek over te sluiten.
Ik heb nu een aflossingsvrije hypotheek (zonder NHG) die lager is dan 80% van de huidige woningwaarde. Hypotheek is ongeveer 3,5 keer mijn bruto jaarinkomen.
Mijn vragen:
- Kan ik naar mijn huidige hypotheekverstrekker stappen om hen te vragen mij een nieuw bod te doen? Dus vóór het aflopen van de rentevaste periode?
- Is het beter om eerst naar een andere hypotheekverstrekker te stappen om te vragen welke rente zij mij zouden bieden en daarmee terug te gaan naar mijn huidige hypotheekverstrekker?
Iemand ervaring hiermee?
Ik heb nu een aflossingsvrije hypotheek (zonder NHG) die lager is dan 80% van de huidige woningwaarde. Hypotheek is ongeveer 3,5 keer mijn bruto jaarinkomen.
Mijn vragen:
- Kan ik naar mijn huidige hypotheekverstrekker stappen om hen te vragen mij een nieuw bod te doen? Dus vóór het aflopen van de rentevaste periode?
- Is het beter om eerst naar een andere hypotheekverstrekker te stappen om te vragen welke rente zij mij zouden bieden en daarmee terug te gaan naar mijn huidige hypotheekverstrekker?
Iemand ervaring hiermee?
zondag 23 maart 2014 om 14:08
Wij hebben het zojuist wel gedaan.
Je betaalt wel een stukje boete en advies/ oversluitkosten, maar voor ons betekende het dat we over 5 jaar ¤5000,00 besparen.
Daar zijn de bovenstaande kosten dan al afgetrokken. Die ¤5000,00 gaan wij opsparen om af te lossen, waardoor we over 5 jaar weer een lagere hypotheek hebben en dus minder rente, etc.
Vraag om een oriënterend gesprek (is nog gratis) en laat het uitrekenen wat de besparing is voor 1, 3, 5 en bijv. 10 jaar. Dan kun je op grond daarvan besluiten of het voordeliger is voor jullie of niet.
Je betaalt wel een stukje boete en advies/ oversluitkosten, maar voor ons betekende het dat we over 5 jaar ¤5000,00 besparen.
Daar zijn de bovenstaande kosten dan al afgetrokken. Die ¤5000,00 gaan wij opsparen om af te lossen, waardoor we over 5 jaar weer een lagere hypotheek hebben en dus minder rente, etc.
Vraag om een oriënterend gesprek (is nog gratis) en laat het uitrekenen wat de besparing is voor 1, 3, 5 en bijv. 10 jaar. Dan kun je op grond daarvan besluiten of het voordeliger is voor jullie of niet.
zondag 23 maart 2014 om 14:20
@kelso, hoe zijn jullie begonnen? Eerst een oriënterend gesprek met je huidige hypotheekverstrekker gehad of meteen naar een ander gegaan?
@Trotter, gaat me inderdaad om het totaalplaatje: weegt boeterente en bijkomende kosten op tegen het rentevoordeel? Ik zou liever met mijn eigen hypotheekverstrekker in zee gaan, maar als ik er geen aanbod van een ander tegenover kan zetten, zegt die nu waarschijnlijk: kom maar terug als je rentevaste periode is afgelopen...
@Trotter, gaat me inderdaad om het totaalplaatje: weegt boeterente en bijkomende kosten op tegen het rentevoordeel? Ik zou liever met mijn eigen hypotheekverstrekker in zee gaan, maar als ik er geen aanbod van een ander tegenover kan zetten, zegt die nu waarschijnlijk: kom maar terug als je rentevaste periode is afgelopen...
zondag 23 maart 2014 om 14:24
zondag 23 maart 2014 om 14:28
@kelso, even checken of ik je begrijp. Zeg je nu dat jij aan je huidige hypotheekverstrekker hebt voorgesteld om de rentevaste periode af te kopen (ik neem aan dat je dan de boeterente betaalt voor vervroegd aflossen) en meteen een nieuwe rentevaste periode af te sluiten? Waarom zou een hypotheekverstrekker dat doen? Als het jou geld oplevert, dan kost deze constructie de verstrekker toch geld?
zondag 23 maart 2014 om 14:29
@Rasa: Onze bank adverteerde met een lagere hypotheekrente met NHG (ik ben voorstander van NHG)
We hebben een afspraak gemaakt om daar oriënterend over te praten, waarbij de beste man ons voorrekende wat de rente dan per maand zou zijn. Ook rekende hij uit hoeveel het ons zou schelen/ kosten als we het voor 1,3,5 of 10 jaar vastzetten en wat de boeterente en advieskosten zouden zijn.
Ik heb dat zelf omgerekend naar wat de besparing over 1,3,5 of 10 jaar zou zijn en daar de boeterente en advieskosten afgetrokken. We hebben toen de rentevaste periode gekozen die voor ons het meeste oplevert.
Bedenk wel dat je de boeterente en advieskosten wel eerst zelf moet betalen en dat je dit soms pas na een jaar terug verdient. Je moet het geld dus wel hebben liggen nu.
We hebben een afspraak gemaakt om daar oriënterend over te praten, waarbij de beste man ons voorrekende wat de rente dan per maand zou zijn. Ook rekende hij uit hoeveel het ons zou schelen/ kosten als we het voor 1,3,5 of 10 jaar vastzetten en wat de boeterente en advieskosten zouden zijn.
Ik heb dat zelf omgerekend naar wat de besparing over 1,3,5 of 10 jaar zou zijn en daar de boeterente en advieskosten afgetrokken. We hebben toen de rentevaste periode gekozen die voor ons het meeste oplevert.
Bedenk wel dat je de boeterente en advieskosten wel eerst zelf moet betalen en dat je dit soms pas na een jaar terug verdient. Je moet het geld dus wel hebben liggen nu.
zondag 23 maart 2014 om 14:38
@kelso, dank voor je antwoorden! Ik ben ook voorstander van NHG, maar dat was voor mij toen ik mijn huis kocht helaas niet mogelijk. Gaat niet om recht, maar om een zakelijke transactie toch? Tuurlijk kan ik altijd mijn lening eerder aflossen, maar de bank is niet verplicht mij een aantrekkelijk rentetarief aan te bieden, lijkt mij. En ja, er ligt wat geld op de plank om dit soort kosten zelf te kunnen betalen.
zondag 23 maart 2014 om 14:44
Je hebt de helft van de looptijd er al op zitten! Hoe dichter bij de einddatum je oversluit hoe minder je bespaart.
Wij hebben het twee keer, gedaan waarvan één keer rond de helft van de looptijd en toen leverde het een flinke besparing op.
De andere keer tegen het einde van de looptijd, zakte ons maandbedrag echt enorm, maar de boeterente deed bijna onze hele winst teniet. Moest toen wel, want degene die borg stond voor ons, moest om zakelijke redenen van de borgstelling af.
Wij hebben het twee keer, gedaan waarvan één keer rond de helft van de looptijd en toen leverde het een flinke besparing op.
De andere keer tegen het einde van de looptijd, zakte ons maandbedrag echt enorm, maar de boeterente deed bijna onze hele winst teniet. Moest toen wel, want degene die borg stond voor ons, moest om zakelijke redenen van de borgstelling af.
maandag 24 maart 2014 om 12:32
Ik heb pas een blog gelezen van iemand die zijn hypotheek aan het vervroegd aflossen is. Die had uitgezocht dat als je hypotheek lager was als je woz waarde dat je om korting kon vragen. Dat heeft met het risico te maken. En dat kan alleen met hypotheken zonder NHG. Bij mijn hypotheek verstrekker is dat ook mogelijk.
Hierbij de link van blogger:
http://hypotheeknaarnul.blogspot.se
Hierbij de link van blogger:
http://hypotheeknaarnul.blogspot.se
woensdag 26 maart 2014 om 07:55
woensdag 26 maart 2014 om 08:12
Ik kreeg van mijn bank een voorstel om mijn aflossingsvrije deel van de hyp . Over te sluiten naar een annuitair deel. Ik krijg dan een rentekorting van 0,6% Maandlasten worden dan hoger ( hoeveel staat er niet bij )
Eerlijk gezegd. Ik snap er niet zoveel van. Toen wij destijds afsloten is het uitgelegd wat we hadden (deel leven en deel aflossingsvrij ). Maar dit is dus weer nieuw.
Wat ik wel snap is dat ik meer aflos ( fijn) maar verder ? Omdat ik meer aflos wordt schuld. Lager War gebeurt er dan met mijn HRA ?
Hoe weet ik of mijn nieuwe rente beetje gunstig is ?
Eerlijk gezegd. Ik snap er niet zoveel van. Toen wij destijds afsloten is het uitgelegd wat we hadden (deel leven en deel aflossingsvrij ). Maar dit is dus weer nieuw.
Wat ik wel snap is dat ik meer aflos ( fijn) maar verder ? Omdat ik meer aflos wordt schuld. Lager War gebeurt er dan met mijn HRA ?
Hoe weet ik of mijn nieuwe rente beetje gunstig is ?
woensdag 26 maart 2014 om 14:19
woensdag 26 maart 2014 om 14:47
quote:poldervrouw schreef op 26 maart 2014 @ 08:12:
Wat ik wel snap is dat ik meer aflos ( fijn) maar verder ? Omdat ik meer aflos wordt schuld. Lager War gebeurt er dan met mijn HRA ?
Het is logisch dat je maandlasten hoger worden, want je lost daarmee een deel van je hypotheek af. Als je schuld lager wordt wordt ook het bedrag dat je aan rente betaalt lager. Je kunt dus minder aftrekken van de belasting, waardoor je ook minder terugkrijgt. Dat lijkt me echter geen reden om het niet te doen; als je hypotheekrenteaftrek hoog is betekent dat alleen maar dat je veel rente hebt betaald. Ik heb voor mijn huidige woning helemaal geen hypotheekrenteaftrek meer, maar dat komt omdat ik ook geen hypotheekrente meer betaal (de hypotheek is afgelost). Wat heb je liever: dat je veel betaalt en veel terugkrijgt, of dat je minder betaalt en ook minder terugkrijgt? Ik ga voor het laatste. Je krijgt namelijk altijd maar een deel (37, 42 of 52%) terug van wat je betaalt hebt.Het grootste voordeel voor mij zou zijn dat je gedurende de looptijd aflost. Zo bouw je langzaam overwaarde op (of beperk je in ieder geval de restschuld aan het einde van de looptijd van je hypotheek).
Vraag je bank om een berekening, zodat je kunt zien hoeveel je maandelijks betaalt de komende jaren, welk deel daarvan rente is en welk deel aflossing, hoeveel je terugkrijgt van de belastingdienst en of je dan na zoveel jaar nog een restschuld hebt. Zij kunnen dat relatief makkelijk in een overzichtje gieten. Daarnaast kun je zelf uitrekenen wat je nu tot het einde van de looptijd aan rente betaalt als je niets zou veranderen, en wat voor restschuld je dan nog hebt. En dat kun je met elkaar vergelijken.
Wat ik wel snap is dat ik meer aflos ( fijn) maar verder ? Omdat ik meer aflos wordt schuld. Lager War gebeurt er dan met mijn HRA ?
Het is logisch dat je maandlasten hoger worden, want je lost daarmee een deel van je hypotheek af. Als je schuld lager wordt wordt ook het bedrag dat je aan rente betaalt lager. Je kunt dus minder aftrekken van de belasting, waardoor je ook minder terugkrijgt. Dat lijkt me echter geen reden om het niet te doen; als je hypotheekrenteaftrek hoog is betekent dat alleen maar dat je veel rente hebt betaald. Ik heb voor mijn huidige woning helemaal geen hypotheekrenteaftrek meer, maar dat komt omdat ik ook geen hypotheekrente meer betaal (de hypotheek is afgelost). Wat heb je liever: dat je veel betaalt en veel terugkrijgt, of dat je minder betaalt en ook minder terugkrijgt? Ik ga voor het laatste. Je krijgt namelijk altijd maar een deel (37, 42 of 52%) terug van wat je betaalt hebt.Het grootste voordeel voor mij zou zijn dat je gedurende de looptijd aflost. Zo bouw je langzaam overwaarde op (of beperk je in ieder geval de restschuld aan het einde van de looptijd van je hypotheek).
Vraag je bank om een berekening, zodat je kunt zien hoeveel je maandelijks betaalt de komende jaren, welk deel daarvan rente is en welk deel aflossing, hoeveel je terugkrijgt van de belastingdienst en of je dan na zoveel jaar nog een restschuld hebt. Zij kunnen dat relatief makkelijk in een overzichtje gieten. Daarnaast kun je zelf uitrekenen wat je nu tot het einde van de looptijd aan rente betaalt als je niets zou veranderen, en wat voor restschuld je dan nog hebt. En dat kun je met elkaar vergelijken.
woensdag 26 maart 2014 om 16:16
quote:kloesa schreef op 26 maart 2014 @ 14:19:
Interessant onderwerp. Ik lees even mee.
Zelf heb ik in 2010 een hypotheek afgesloten met 4,75% voor 10
jaar en ik verbaas me erover dat je evt zou kunnen oversluiten.
Ik weet dat er dan kosten aan verbonden zijn.
Nu wij beiden werkzoekenden zijn is een lagere rente wel handig.
Oversluiten bij een andere hypotheekverstrekker kun je wel vergeten als je allebei geen baan hebt.
Je rentevaste periode is nog niet voor de helft voorbij, de boete zal dan ook relatief hoog zijn als je onder het contract uit wilt.
Interessant onderwerp. Ik lees even mee.
Zelf heb ik in 2010 een hypotheek afgesloten met 4,75% voor 10
jaar en ik verbaas me erover dat je evt zou kunnen oversluiten.
Ik weet dat er dan kosten aan verbonden zijn.
Nu wij beiden werkzoekenden zijn is een lagere rente wel handig.
Oversluiten bij een andere hypotheekverstrekker kun je wel vergeten als je allebei geen baan hebt.
Je rentevaste periode is nog niet voor de helft voorbij, de boete zal dan ook relatief hoog zijn als je onder het contract uit wilt.
woensdag 26 maart 2014 om 16:24
quote:poldervrouw schreef op 26 maart 2014 @ 08:12:
Ik kreeg van mijn bank een voorstel om mijn aflossingsvrije deel van de hyp . Over te sluiten naar een annuitair deel. Ik krijg dan een rentekorting van 0,6% Maandlasten worden dan hoger ( hoeveel staat er niet bij )
Eerlijk gezegd. Ik snap er niet zoveel van. Toen wij destijds afsloten is het uitgelegd wat we hadden (deel leven en deel aflossingsvrij ). Maar dit is dus weer nieuw.
Wat ik wel snap is dat ik meer aflos ( fijn) maar verder ? Omdat ik meer aflos wordt schuld. Lager War gebeurt er dan met mijn HRA ?
Hoe weet ik of mijn nieuwe rente beetje gunstig is ?
Zeg, voor het gemak, dat je hypotheekbedrag 100.000 euro is, en dat je daar op dit moment met 4% 335 euro rente per maand over betaald.
Als je dit omzet in een annuiteitenhypotheek, moet de maandelijkse rente (3,4%) nog steeds betaald worden, maar dat is dan nog maar 285 euro per maand. Daar komt dan nog een bedrag bij, dat de hypotheek aflost. Dus misschien moet je dan wel 500 euro per maand gaan betalen.
De eerste maand betaal je dan 285 rente en 215 euro aflossing. De tweede maand heb je dan nog maar 99.785 euro schuld. Je rente wordt dan iets lager dus het aflossingsbedrag wordt iets hoger. Wat je maandbedrag precies zou worden, daar ben ik niet zo goed in, en hangt ook af van de totale looptijd van je hypotheek.
Hoe dan ook, op deze manier ga je jaarlijks dus steeds minder rente betalen en krijg je ook steeds minder HRA.
Ik kreeg van mijn bank een voorstel om mijn aflossingsvrije deel van de hyp . Over te sluiten naar een annuitair deel. Ik krijg dan een rentekorting van 0,6% Maandlasten worden dan hoger ( hoeveel staat er niet bij )
Eerlijk gezegd. Ik snap er niet zoveel van. Toen wij destijds afsloten is het uitgelegd wat we hadden (deel leven en deel aflossingsvrij ). Maar dit is dus weer nieuw.
Wat ik wel snap is dat ik meer aflos ( fijn) maar verder ? Omdat ik meer aflos wordt schuld. Lager War gebeurt er dan met mijn HRA ?
Hoe weet ik of mijn nieuwe rente beetje gunstig is ?
Zeg, voor het gemak, dat je hypotheekbedrag 100.000 euro is, en dat je daar op dit moment met 4% 335 euro rente per maand over betaald.
Als je dit omzet in een annuiteitenhypotheek, moet de maandelijkse rente (3,4%) nog steeds betaald worden, maar dat is dan nog maar 285 euro per maand. Daar komt dan nog een bedrag bij, dat de hypotheek aflost. Dus misschien moet je dan wel 500 euro per maand gaan betalen.
De eerste maand betaal je dan 285 rente en 215 euro aflossing. De tweede maand heb je dan nog maar 99.785 euro schuld. Je rente wordt dan iets lager dus het aflossingsbedrag wordt iets hoger. Wat je maandbedrag precies zou worden, daar ben ik niet zo goed in, en hangt ook af van de totale looptijd van je hypotheek.
Hoe dan ook, op deze manier ga je jaarlijks dus steeds minder rente betalen en krijg je ook steeds minder HRA.
donderdag 27 maart 2014 om 08:40
TO ik heb hier ook onlangs naar gekeken... ik heb een hypotheek afgesloten half 2007 ook voor 10 jaar vast 4,6 procent rente voor het ene deel (spaarhypotheek) en het andere deel staat voor 30 jaar vast (aflossingsvrij). Ik heb op het aflossingsvrije deel extra afgelost en wil dat de komende 3 jaar nog voortzetten. Voor het spaargedeelte wil ik ook een beetje voor apart zetten dat als ik hem kan oversluiten dat ik daar misschien ook iets kan inbrengen en dus verlagen. Of eventueel oversluiten op een andere hypotheekvorm. Ik weet nog niet of dat dat ook echt mogelijk is, zoniet dan gaat dat ook in het aflossingsvrije deel. Het feit dat ik niet weet hoe hoog het boete bedrag is houd me er nu nog vanaf om nu al over te sluiten.
donderdag 27 maart 2014 om 12:54
Wij hebben hier vorig jaar naar gekeken. Onze bank wilde best het hypotheekcontract ontbinden. De huidige rente staat erg laag. De bank verlangde echter het verschil tussen de rente die wij betaalden en de huidige rente als boete. Want dat is het bedrag dat ze mislopen. Dit was in ons geval een heel erg groot bedrag.
Er zijn 2 voorwaarden waaronder het contract direct wordt ontbonden; 1) bij overlijden of 2) bij verkoop van het huis. Optie 1 zagen wij niet zo zitten. Wij hebben iemand gevonden die ons huis heeft gekocht, en wij hebben het huis na 10 dagen weer terug gekocht.
De oude hypotheek liep nog ruim 4 jaar en was aflossingsvrij. We hebben nu veel afgelost (een veel lagere hypotheek afgesloten) en met flexibele renten (op dit moment 2,41%) met 4x per jaar de mogelijkheid om onbeperkt af te lossen.
Wij zijn dus veel voordeliger uit. Onze oude bank wilde niet mee werken om de hypotheek tegen een lager tarief over te sluiten. Dat is nu eenmaal het risico wanneer je een hypotheek voor een bepaalde tijd vast zet. Ook wanneer de rente omhoog gaat, kan de bank de rente niet verhogen. Vast zetten is nu eenmaal vast zetten.
Misschien dat jullie bank wel wil mee werken. Ga eens praten. Bekijk je opties. Realiseer je dat bij oversluiten van de hypotheek ook extra kosten zit. Notaris kosten, eventueel taxatie kosten, polis kosten, advies kosten, etc.
Er zijn 2 voorwaarden waaronder het contract direct wordt ontbonden; 1) bij overlijden of 2) bij verkoop van het huis. Optie 1 zagen wij niet zo zitten. Wij hebben iemand gevonden die ons huis heeft gekocht, en wij hebben het huis na 10 dagen weer terug gekocht.
De oude hypotheek liep nog ruim 4 jaar en was aflossingsvrij. We hebben nu veel afgelost (een veel lagere hypotheek afgesloten) en met flexibele renten (op dit moment 2,41%) met 4x per jaar de mogelijkheid om onbeperkt af te lossen.
Wij zijn dus veel voordeliger uit. Onze oude bank wilde niet mee werken om de hypotheek tegen een lager tarief over te sluiten. Dat is nu eenmaal het risico wanneer je een hypotheek voor een bepaalde tijd vast zet. Ook wanneer de rente omhoog gaat, kan de bank de rente niet verhogen. Vast zetten is nu eenmaal vast zetten.
Misschien dat jullie bank wel wil mee werken. Ga eens praten. Bekijk je opties. Realiseer je dat bij oversluiten van de hypotheek ook extra kosten zit. Notaris kosten, eventueel taxatie kosten, polis kosten, advies kosten, etc.
I can't control the wind but I can adjust the sail
explore, dream & discover
explore, dream & discover
vrijdag 2 mei 2014 om 22:27
Ik ben weer even terug. Heb het aanbod van de bank laten verlopen. Was ook een beetje omdat ik het nogal idioot vond hoe ze de berekening van de boeterente maakten. De bank zou in feite 44 maanden rente mislopen, maar ze rekenden met 46 maanden. Want de berekening werd nou eenmaal gemaakt op het moment dat ik belde en toen liep mijn hypotheek nog 46 maanden. Dat er van de looptijd 44 maanden over bleef op het moment dat ik mijn hypotheek zou oversluiten telde niet.
Ik ga het binnenkort nog eens vragen, maar dan bel ik op de 1e van de maand. Dan heb ik meer kans dat de computer het daadwerkelijke aantal maanden berekent. Blijf het een lastige afweging vinden. Boeterente is hoog. Tegelijkertijd vind ik het wel een fijn idee om een nieuwe periode van tien jaar af te sluiten nu de rente historisch laag is. Ik koop er ook tien jaar zekerheid mee.
@hamerhaai, wow... je huis verkocht en teruggekocht... Betaal je dan niet ook twee keer kosten koper en een hele hoop notariskosten?
Ik ga het binnenkort nog eens vragen, maar dan bel ik op de 1e van de maand. Dan heb ik meer kans dat de computer het daadwerkelijke aantal maanden berekent. Blijf het een lastige afweging vinden. Boeterente is hoog. Tegelijkertijd vind ik het wel een fijn idee om een nieuwe periode van tien jaar af te sluiten nu de rente historisch laag is. Ik koop er ook tien jaar zekerheid mee.
@hamerhaai, wow... je huis verkocht en teruggekocht... Betaal je dan niet ook twee keer kosten koper en een hele hoop notariskosten?
dinsdag 15 september 2015 om 10:50
quote:anoniem03112014 schreef op 02 mei 2014 @ 22:27:
@hamerhaai, wow... je huis verkocht en teruggekocht... Betaal je dan niet ook twee keer kosten koper en een hele hoop notariskosten?Oud topic, toch een antwoord hierop: bij doorverkoop binnen korte termijn is de overdrachtsbelasting slechts eenmalig verachuldigd.
@hamerhaai, wow... je huis verkocht en teruggekocht... Betaal je dan niet ook twee keer kosten koper en een hele hoop notariskosten?Oud topic, toch een antwoord hierop: bij doorverkoop binnen korte termijn is de overdrachtsbelasting slechts eenmalig verachuldigd.