Hypotheek omzetten

Tip: baseer keuzes van enkele duizenden euro's niet op wat mensen op een forum zeggen, maar ga naar een hypotheekadviseur die er verstand van heeft.

Ik kreeg een half jaar geleden een bericht van de bank: Misschien kan uw rente omlaag. Meestal vergeet ik dat soort post/ besteed er te weinig aandacht aan, maar deze keer dacht ik, och laat eens horen wat ze te vertellen hebben. Was een gratis gesprek en mijn rente werd gehalveerd. Kostte me 500 omschrijvingskosten + een maand hypotheek als ik me goed herinner. Dus die kosten had ik er zo uit en die 500 was belastingaftrek.
Dus maak gewoon een afspraak kost je waarschijnlijk alleen maar een uurtje tijd

Oke, gefeliciteeerd.

Wat is nu eigenlijk je vraag? Wat bedoel je met dat zou volgens hen moeten.

Als je in 2013 pas je hypotheek hebt vastgezet en nu al wilt wijzigen, dan zul je een boeterente moeten betalen mbt de gemiste rente inkomsten over die 6 jaar (10 min 4 jaar). Je zult dus uit moeten (laten) zoeken of je de boeterente + eventuele behandelingskosten terug kunt verdienen als je de hypotheek oversluit tegen een lagere rente.

Edit: ik zie dat je het aangevuld hebt.
Laat het je voorrekenen door de bank of adviseur zelf. Ik heb ook zoiets eens ingevuld via het internet en toen zou ik ook heel veel kunnen besparen, maar toen ik goed ging lezen, bleek dat ze het vergeleken met een hele andere hypotheekvorm. Dus goed kijken naar hoe ze het voorrekenen.

Vaak heeft het minder zin als je rentevaste periode nog lang omdat de boeterente dan relatief hoog is, waardoor het verschil wel heel groot moet zijn, wil je het terug verdienen.

Ik heb zelf wel eens overgesloten, maar per saldo was dat voor ons niet handig omdat we het geen gebruik hebben gemaakt van de hele periode. Daardoor heb ik de boeterente + oversluitkosten niet terugverdiend.

Wij hebben onze hypotheek open gebroken en de rente gemiddeld.
Onze hypotheek hebben we in augustus 2013 afgesloten en al met al was het voor ons voordeliger om de middelen.

Al met al scheelt het bijna 2%.
Daar waar de hypotheek eerst voor 10 jaar vaststond, hebben we nu voor 20 jaar gekozen.

De boeterente hebben we weer opgenomen in de hypotheekrente, zo smeren we het over x aantal jaar uit.

Al met al scheelt het best wat in de maand.

200,- aan de hypotheekverstrekker betaald, ivm de administratiekosten e.d.
Wij hebben eind september vorig jaar de adviseur gemaild met de vraag wat mogelijkheden waren ( we hoorden in onze omgeving al wel wat geluiden over het middelen van de rente). Hij heeft daarna de hypotheekverstrekker gevraagd of we een berekening konden krijgen.

RedBaron schreef: ↑

14-06-2017 16:38

Ok!

Ik wil inderdaad ook een afspraak maken bij betreffende bank. De administratiekosten voor het omzetten zijn daar 200 euro, en de kosten van de adviseur 500 euro.

Vandaar dat ik hier wat verhalen wilde lezen alvorens ik bel.

Wat ben je uiteindelijk maandelijks gaan besparen?

ben van 2,1 naar 1,2 % gegaan, betaal alleen rente en hypotheek gelukkig niet zo hoog, maar reken van 300 naar 150 ongeveer

Wij hebben het ook bekeken maar voor ons was het niet interessant. We krijgen op het spaar gedeelte 5% rente. Dat zou dan overgaan naar rond de 2. Dat in combinatie met een boete maakte het voor ons niet goedkoper om over te sluiten.

Een vriend heeft zijn hypotheek overgesloten voor opnieuw 30 jaar. De maandlasten gaan dan hard omlaag en daar waren ze erg blij mee. Alleen niet bij nagedacht dat ze dan 10 jaar extra aan de hypotheek betalen.

Ik heb m'n hypotheek in januari 2016 omgezet. Ik kreeg ook dat aanbod voor rentemiddeling maar dat voelde voor mij als naaierij, want dan betaal je dus de komende 10 jaar 'teveel' rente ten opzichte van de marktrente.
Ik heb uiteindelijk gekozen voor helemaal openbreken en aanpassen met een nieuwe rente. In mijn geval zit er ook een deel banksparen in mijn hypotheek, voor dat gedeelte is een lage rente juist ONgunstig want ik moet nu meer geld inleggen in dat deel, om hetzelfde eind-spaarbedrag te halen. (Maar ik denk dat in 2013 een spaarhypotheek al niet meer bestond en dat kan je ook niet meer krijgen.)

Ik had de hypotheekadviseur gevraagd om verschillende scenario's door te rekenen:
1- rentemiddeling (vind ik zelf puur emotioneel een stomme regeling, naaierij)
2- huidige marktrente, lagere maandlasten
3- huidige marktrente, zelfde maandlasten houden
4- huidige martkrente, omhoog in de maandalasten (om te zien of dat echt zoveel extra oplevert op het eind)

Ik heb dus in mijn geval gekozen voor 3. Niet 4, omdat ik ook met scnerio 3 op het eind zo'n lage restschuld heb (ruim €50.000 lager dan in oude situatie) dat ik makkelijk van een klein pensioentje mijn woonlasten kan betalen... dus waarom nu extra krom liggen, om in de toekomst ongeveer €20 per maand beter af te zijn (wat tegen die tijd niks meer waard is, door de inflatie 'voelt' dat dan als €7 ofzo).
Ik heb dezelfde maandlasten gehouden, ik heb al die kosten voor taxatie en notaris meegefinancierd, wat kon door de overwaarde en een trucje met een 'verbouwing' van 100 euro (waardoor je mag herfinancieren, en ik heb ook echt muren geverfd van dat geld), maar op het eind heb ik dus ruim 50.000 meer afgelost dan in de oude situatie. Een deel van die kosten kreeg ik ook zojuist teru van de belasting omdat je die mag aftrekken.

Dit was trouwens ook nog vóórdat die regeling kwam dat een bank niet meer zo veel 'boete' in rekening mag brengen als je de aangepaste hypotheek bij hen zelf onderbrengt, want die boete is voor hun verlies, maar dat verlies lijden ze helemaal niet als je in de nieuwe situatie ook bij hen blijft. (Kassa of Radar had zich daar tegenaan bemoeid). Dus ik heb nog een ongunstig hoge en onterechte boete gekregen.

Over al dit soort dingen kan echt alleen een hypotheekadviseur je goed informeren, en dan nog moet je maar hopen dat die echt onafhankelijk werkt. Wat voor jullie gunstig is, is afhankelijk van zoveel factoren... hoeveel jaren je nog vast hebt gelegd, uit wat voor delen je hypotheek bestaat (of dat je het in een nieuwe situatie opknipt in meerdere delen / vormen... misschien een deel annuïteit en een deel puur aflossen?), wat je aan maandlasten wilt, wat je als restschuld wilt, of je denkt dat je huis in waarde gaat stijgen of niet.

Mijn hypotheekadviseur rekent ook door hoeveel een bedrag over 20 jaar nog 'waard is' / hoe het na inflatie voelt. En dat klopt ook wel. In de eerste twee jaar moest ik best wel bikkelen om mijn lasten op te hoesten maar omdat het in euro's een vast hard bedrag is, al jarenlang hetzelfde, terwijl alles om je heen duurder wordt, voelt het als telkens minder kosten.

patsy--stone schreef: ↑

14-06-2017 17:47

1- rentemiddeling (vind ik zelf puur emotioneel een stomme regeling, naaierij)

Het ligt vooral aan de voorwaarden. Als het allemaal heel ingewikkeld moet met grote boeterentes ed, dan heb je inderdaad gelijk.

Wij hebben een variant waarin we elke 2 jaar kunnen middelen zonder dat we een boete betalen. We betalen alleen 150 euro administratiekosten per keer dat we een rentemiddeling doorvoeren.