Geld & Recht
alle pijlers
Waarborgsom krijgt ineens andere bestemming..
donderdag 23 juni 2011 om 13:28
Onlangs hebben mijn vriend en ik een appartement gekocht, in een gebouw dat nog omgebouwd wordt tot appartementencomplex. Wij hebben de koopovereenkomst al ondertekend, transport moet nog plaatsvinden. Nu moesten wij voor het tekenen van de koopovereenkomst een waarborgsom voldoen. In de koopovereenkomst stond hierover het volgende: "de waarborgsom zal bij juridische levering worden verrekend met de door de koper te betalen koopsom". Hierbij zou ook de misgelopen rente vergoed worden.
Gister hebben we echter een bericht ontvangen, dat in samenspraak met de notaris was overeengekomen dat een gedeelte van de waarborgsom direct naar de Vereniging van Eigenaren zou gaan, als zijnde startkapitaal. Ik vraag mij sterk af of dit zomaar kan. Wij hebben immers getekend voor iets anders, namelijk dat het geld van de koopsom zou worden afgetrokken. Daarnaast vind ik het vreemd dat ieder appartement hetzelfde bedrag moet betalen voor het startkapitaal van de VvE. In de akte van hoofdsplitsing staat dat het bedrag dat men aan de VvE moet betalen, wordt bepaald aan de hand van het oppervlakte van het appartement. Er staat ook dat de vergadering (van VvE) dit te betalen bedrag vaststelt. Lijkt mij dus vreemd dat de verkopers kunnen bepalen wat voor bedrag er als startkapitaal moet worden betaald (maar het zou natuurlijk kunnen dat ik hier iets over het hoofd zie??)
Nu vraag ik me af of zij dit zomaar mogen besluiten, zonder enig overleg. Zo niet, wat is verstandig om te doen?
Gister hebben we echter een bericht ontvangen, dat in samenspraak met de notaris was overeengekomen dat een gedeelte van de waarborgsom direct naar de Vereniging van Eigenaren zou gaan, als zijnde startkapitaal. Ik vraag mij sterk af of dit zomaar kan. Wij hebben immers getekend voor iets anders, namelijk dat het geld van de koopsom zou worden afgetrokken. Daarnaast vind ik het vreemd dat ieder appartement hetzelfde bedrag moet betalen voor het startkapitaal van de VvE. In de akte van hoofdsplitsing staat dat het bedrag dat men aan de VvE moet betalen, wordt bepaald aan de hand van het oppervlakte van het appartement. Er staat ook dat de vergadering (van VvE) dit te betalen bedrag vaststelt. Lijkt mij dus vreemd dat de verkopers kunnen bepalen wat voor bedrag er als startkapitaal moet worden betaald (maar het zou natuurlijk kunnen dat ik hier iets over het hoofd zie??)
Nu vraag ik me af of zij dit zomaar mogen besluiten, zonder enig overleg. Zo niet, wat is verstandig om te doen?
donderdag 23 juni 2011 om 14:18
allereerst mag een notaris niet aan de waarborgsom komen zonder dat jij dat overeenkomt met hem. Daarom is een bankgarantie atijd prettiger
ten tweede, een VvE mag een eerste vergoeding vragen die gelijk geind wordt bij de overdracht van de woning maar zeker niet vooraf om de doodsimpele reden dat je nog geen lid bent.
ten derde, de baten en lasten van elk appartementsrecht worden vaak gebaseerd op jouw aandeel in het complex. dit staat in de splitsingsakte. startkapitaal kan een afspraak zijn, maar vraag waarop dit gebaseerd is.
ten tweede, een VvE mag een eerste vergoeding vragen die gelijk geind wordt bij de overdracht van de woning maar zeker niet vooraf om de doodsimpele reden dat je nog geen lid bent.
ten derde, de baten en lasten van elk appartementsrecht worden vaak gebaseerd op jouw aandeel in het complex. dit staat in de splitsingsakte. startkapitaal kan een afspraak zijn, maar vraag waarop dit gebaseerd is.
donderdag 23 juni 2011 om 15:18
Nee, dit mag niet. Antwoord op het bericht dat dit niet conform jullie overeenkomst is en dat je hier niet mee akkoord gaat. Dat jij ze houdt aan de overeengekomen bepaling dat de waarborgsom verrekend wordt met de koopsom. Even CC'en naar de notaris.
Het staat hen na ontvangst van het geld van de waarborgsom natuurlijk vrij om dat aan een VvE te schenken, maar dat staat los van jou. Jij hebt een overeenkomst met hen. En eventuele verplichtingen tussen jou en de VvE, daar staan zij buiten.
Het staat hen na ontvangst van het geld van de waarborgsom natuurlijk vrij om dat aan een VvE te schenken, maar dat staat los van jou. Jij hebt een overeenkomst met hen. En eventuele verplichtingen tussen jou en de VvE, daar staan zij buiten.
donderdag 23 juni 2011 om 15:42
Als bepaald is dat de verkopende partij, een bedrijf, een eerste storting doet in het potje van de VvE, mag dat volgens mij wel. Maar dan moet m.i. uit de statuten van de VvE i.o. blijken dat er een verband is tussen de verkopende partij en de VvE. Het lijkt me lood om oud ijzer als de verkopers eerst alle koopsommen ontvangt en daarna uit die koopsommen een eerste storting doet naar de VvE, of dat de VvE dat rechtstreeks uit de aanbetaling ontvangt. In ieder geval zal ergens bepaald zijn (check je koopovereenkomst) dat de verkopende partij het startkapitaal van de VvE verstrekt.
donderdag 23 juni 2011 om 16:48
Een waarborgsom is een aanbetaling die onder de hoede van de notaris blijft (zijn derdengeldenrekening) todat:
a. de koop wordt ontbonden door koper dan gaat de 10% naar verkoper
b. de akte van levering wordt getekend bij de notaris en dan wordt het bedrag afgetrokken van wat koper in totaal moet betalen.
Het lijkt mij dus onmogelijk dat er nu al een startkapitaal wordt aangelegd met de waarborgsom. Sterker nog, het mag niet eens.
Het kan wel zo zijn dat de V.V.E. een bepaald bedrag vraagt.
De V.v.E. moet een opgave doen aan de notaris per de datum van de overdracht waarin verschillende dingen staan.
- maandelijke servicekosten (naar het breukdeel als genoemd in de akte van splitsing)
- eventueel mutatiekosten voor verkoper en koper
- hoogte reservefonds.
- eventueel extra bijdrage.
Die extra bijdrage moet goed gedocumenteerd zijn en moet jij van weten op het moment van tekenen van de koopovereenkomst. Bijvoorbeeld in voorafgaande notulen. Althans verkoper moet dit melden. Is verkoper de eigenaar van het hele complex overigens?
Nogmaals notaris in onpartijdig en mag niets zomaar doen als het zo gaat als jij schetst. Ik vermoed (hoop) echter dat het ergers anders is als jij begrijpt.
a. de koop wordt ontbonden door koper dan gaat de 10% naar verkoper
b. de akte van levering wordt getekend bij de notaris en dan wordt het bedrag afgetrokken van wat koper in totaal moet betalen.
Het lijkt mij dus onmogelijk dat er nu al een startkapitaal wordt aangelegd met de waarborgsom. Sterker nog, het mag niet eens.
Het kan wel zo zijn dat de V.V.E. een bepaald bedrag vraagt.
De V.v.E. moet een opgave doen aan de notaris per de datum van de overdracht waarin verschillende dingen staan.
- maandelijke servicekosten (naar het breukdeel als genoemd in de akte van splitsing)
- eventueel mutatiekosten voor verkoper en koper
- hoogte reservefonds.
- eventueel extra bijdrage.
Die extra bijdrage moet goed gedocumenteerd zijn en moet jij van weten op het moment van tekenen van de koopovereenkomst. Bijvoorbeeld in voorafgaande notulen. Althans verkoper moet dit melden. Is verkoper de eigenaar van het hele complex overigens?
Nogmaals notaris in onpartijdig en mag niets zomaar doen als het zo gaat als jij schetst. Ik vermoed (hoop) echter dat het ergers anders is als jij begrijpt.
donderdag 23 juni 2011 om 18:21
Bedankt voor de reacties! Ik ben helaas (nog) geen lid van de VEH. Er staat in de koopovereenkomst of de splitsingsakte niets over een startkapitaal.
@Katrien1974
De verkoper is inderdaad eigenaar van het hele complex. Ik ga zo gewoon even mailen met de vraag wat ze precies bedoelen. Hopelijk heb ik het inderdaad verkeerd begrepen
@Katrien1974
De verkoper is inderdaad eigenaar van het hele complex. Ik ga zo gewoon even mailen met de vraag wat ze precies bedoelen. Hopelijk heb ik het inderdaad verkeerd begrepen
maandag 27 juni 2011 om 19:26
hoi,
Hier even een update: heb gemaild, en inderdaad het is zoals ik denk dat het is. Zij hebben besloten dat de helft van onze waarborgsom wordt gebruikt voor de VvE. Dit betekent dus ook dat nog maar de helft van de waarborgsom wordt verrekend met de koopsom. Zij zeggen dat het gebruikelijk is om een startkapitaal te hebben. Dit begrijp ik volkomen (wat ik dan weer niet snap is dat dit dan niet al is vastgelegd in het koopcontract). Echter, het bedrag dat door elke bewoner wordt betaald hiervoor, zou toch bepaald moeten worden door het bestuur van de Vereniging van Eigenaren zelf? Zij geven zelf al aan dat zij dit bestuur niet zijn (dat worden een aantal van de bewoners immers). Hoe kunnen zij dan het bedrag bepalen? Het lijkt ook tamelijk uit de lucht gegrepen, immers, meestal worden zulke bedragen bepaald aan de hand van berekeningen (wat gaan de verzekeringen kosten, hoeveel kosten moeten er voor oplevering van appartementen al gemaakt worden etc). Ik ga sowieso terugmailen dat ik hiermee niet akkoord ga, aangezien wij ervoor getekend hebben dat dit bedrag wordt verrekend met de koopsom. Maar ik ben bang dat als wij de enige bewoners zijn die protesteren, dit heel lastig gaat worden.. Iemand nog advies hieromtrent?
Hier even een update: heb gemaild, en inderdaad het is zoals ik denk dat het is. Zij hebben besloten dat de helft van onze waarborgsom wordt gebruikt voor de VvE. Dit betekent dus ook dat nog maar de helft van de waarborgsom wordt verrekend met de koopsom. Zij zeggen dat het gebruikelijk is om een startkapitaal te hebben. Dit begrijp ik volkomen (wat ik dan weer niet snap is dat dit dan niet al is vastgelegd in het koopcontract). Echter, het bedrag dat door elke bewoner wordt betaald hiervoor, zou toch bepaald moeten worden door het bestuur van de Vereniging van Eigenaren zelf? Zij geven zelf al aan dat zij dit bestuur niet zijn (dat worden een aantal van de bewoners immers). Hoe kunnen zij dan het bedrag bepalen? Het lijkt ook tamelijk uit de lucht gegrepen, immers, meestal worden zulke bedragen bepaald aan de hand van berekeningen (wat gaan de verzekeringen kosten, hoeveel kosten moeten er voor oplevering van appartementen al gemaakt worden etc). Ik ga sowieso terugmailen dat ik hiermee niet akkoord ga, aangezien wij ervoor getekend hebben dat dit bedrag wordt verrekend met de koopsom. Maar ik ben bang dat als wij de enige bewoners zijn die protesteren, dit heel lastig gaat worden.. Iemand nog advies hieromtrent?
