Geld & Recht
alle pijlers
Hypotheek vraag
vrijdag 11 november 2016 om 12:35
Graag jullie advies.
Wij hebben een bouwkavel gekocht en inmiddels ook een bouwer ingeschakeld. Voor de hypotheek een tussenpersoon die (hopelijk) alles regelt. Nu heeft hij de eerste keer een verkeerde verstrekker geadviseerd (verstrekt geen hypotheek aan particuliere bouwers). Dus zijn we met een nieuwe verstrekker bezig. Nu moeten we wachten op de goedkeuring van onze bouwvergunning en moeten we 3 weken voordat we de goedkeuring ontvangen contact met hem opnemen om de hypotheek aan te gaan vragen. Dit wordt allemaal best krap, maar volgens hem is dit de enige manier.
Nu heb ik dus net zelf de verstrekker gebeld en de situatie uitgelegd. Zij geven echter aan dat wij nu al een offerte kunnen opvragen, deze tekenen en de betreffende stukken kunnen aanleveren. Op het moment dat de vergunning verleend is, kunnen ze deze definitief maken. Nu lijkt mij dit ook veel logischer omdat we ook een bankgarantie moeten afgegeven. Dit kan niet zonder een hypotheek tenzij we het bedrag zelf betalen.
Onze adviseur is niet te bereiken. Vandaar mijn vraag hier. Kunnen wij vooraf een hypotheek aanvragen zonder dat we een onherroepelijke bouwvergunning is? Wie heeft dit traject al een belopen en wat is jullie ervaring hiermee.
Wij hebben een bouwkavel gekocht en inmiddels ook een bouwer ingeschakeld. Voor de hypotheek een tussenpersoon die (hopelijk) alles regelt. Nu heeft hij de eerste keer een verkeerde verstrekker geadviseerd (verstrekt geen hypotheek aan particuliere bouwers). Dus zijn we met een nieuwe verstrekker bezig. Nu moeten we wachten op de goedkeuring van onze bouwvergunning en moeten we 3 weken voordat we de goedkeuring ontvangen contact met hem opnemen om de hypotheek aan te gaan vragen. Dit wordt allemaal best krap, maar volgens hem is dit de enige manier.
Nu heb ik dus net zelf de verstrekker gebeld en de situatie uitgelegd. Zij geven echter aan dat wij nu al een offerte kunnen opvragen, deze tekenen en de betreffende stukken kunnen aanleveren. Op het moment dat de vergunning verleend is, kunnen ze deze definitief maken. Nu lijkt mij dit ook veel logischer omdat we ook een bankgarantie moeten afgegeven. Dit kan niet zonder een hypotheek tenzij we het bedrag zelf betalen.
Onze adviseur is niet te bereiken. Vandaar mijn vraag hier. Kunnen wij vooraf een hypotheek aanvragen zonder dat we een onherroepelijke bouwvergunning is? Wie heeft dit traject al een belopen en wat is jullie ervaring hiermee.
vrijdag 11 november 2016 om 12:57
quote:ted63 schreef op 11 november 2016 @ 12:39:
Neem als ontbindende clausule op dat de hypotheek niet doorgaat als je geen bouwvergunning krijgt.
Krijg je waarschijnlijk wel met kosten te maken maar niet met hypotheek
Wat zeg je? Je wil een ontbindende voorwaarde in je hypotheekcontract opnemen? Of in je aannemingsovereenkomst?
Zonder bouwvergunning valt er geen hypotheek te geven, tenzij op de kale bouwgrond. Geen bank die dat doet, dus daar zou ik me niet druk om maken.
Aan TO: Ja, je kunt gewoon een offerte opvragen. De uiteindelijke hypotheekakte teken je bij de notaris, maar banken geven je gewoon vooraf een offerte op basis van je plannen, en controleren dan alleen nog of de plannen niet afwijken met wat je vooraf hebt aangegeven.
Overigens heeft dat allemaal niets met een bankgarantie te maken. Dat is een los traject en kan ook bij een willekeurige andere bank (als het vaak efficienter om alles bij 1 partij te houden)
Neem als ontbindende clausule op dat de hypotheek niet doorgaat als je geen bouwvergunning krijgt.
Krijg je waarschijnlijk wel met kosten te maken maar niet met hypotheek
Wat zeg je? Je wil een ontbindende voorwaarde in je hypotheekcontract opnemen? Of in je aannemingsovereenkomst?
Zonder bouwvergunning valt er geen hypotheek te geven, tenzij op de kale bouwgrond. Geen bank die dat doet, dus daar zou ik me niet druk om maken.
Aan TO: Ja, je kunt gewoon een offerte opvragen. De uiteindelijke hypotheekakte teken je bij de notaris, maar banken geven je gewoon vooraf een offerte op basis van je plannen, en controleren dan alleen nog of de plannen niet afwijken met wat je vooraf hebt aangegeven.
Overigens heeft dat allemaal niets met een bankgarantie te maken. Dat is een los traject en kan ook bij een willekeurige andere bank (als het vaak efficienter om alles bij 1 partij te houden)
Anarchie is leuk, maar je blijft van mijn kaas af
vrijdag 11 november 2016 om 13:11
Waarom persé deze hypotheekadviseur? Ik ben nooit zo een voorstander van de hypotheekadviseur regelt alles wel even. Het is van belang dat wanneer je een financiele verplichting aangaat waarbij zoveel geld is gemoed je zelf ook het financiële product begrijpt incl de te zetten stappen en mogelijke gevolgen. Wanneer je een adviseur hebt je jou dat allemaal niet goed uitleggen en die simpelste dingen niet voor elkaar krijgt. dan is het tijd om afscheid van elkaar te nemen.
This user may use sarcasm and cynicism in a way you are not accustomed to. You might suffer severe mental damage.
vrijdag 11 november 2016 om 13:17
@ted63: we hebben ontbindende voorwaarde op ons koopovereenkomst van de bouwkavel en aanneem overeenkomst.
Wbt de adviseur. Ik vond het ook apart dat hij de eerste fout maakte, maar goed dat is menselijk. Of hij het nu weer bij het verkeerde eind heeft weet ik niet, want kan hem niet bereiken. Ben bang dat als ik overstap ik toch advieskosten moet betalen.
@handigmetgeld: Dus we kunnen wel alvast een offerte aanvragen en deze tekenen? Zou voor ons namelijk heel fijn zijn, helemaal met de verwachte stijging van de rente. Als het meezit hoop ik dat de zichttermijn over 2 weken in gaat en dan kunnen we nog in 2016 passeren en anders begin 2017. Onze adviseur zei dat het niet kon namelijk toen ik hem vroeg hoe het zat. Naar mijn idee is de offerte gewoon 3 maanden geldigheid en kunnen we hem daarna nog eventueel verlengen.
Bij onze huidige hypotheekverstrekker geïnformeerd naar de bankgarantie en die gaf aan deze alleen af te geven wanneer we bij hen de hypotheek afsluiten
Wbt de adviseur. Ik vond het ook apart dat hij de eerste fout maakte, maar goed dat is menselijk. Of hij het nu weer bij het verkeerde eind heeft weet ik niet, want kan hem niet bereiken. Ben bang dat als ik overstap ik toch advieskosten moet betalen.
@handigmetgeld: Dus we kunnen wel alvast een offerte aanvragen en deze tekenen? Zou voor ons namelijk heel fijn zijn, helemaal met de verwachte stijging van de rente. Als het meezit hoop ik dat de zichttermijn over 2 weken in gaat en dan kunnen we nog in 2016 passeren en anders begin 2017. Onze adviseur zei dat het niet kon namelijk toen ik hem vroeg hoe het zat. Naar mijn idee is de offerte gewoon 3 maanden geldigheid en kunnen we hem daarna nog eventueel verlengen.
Bij onze huidige hypotheekverstrekker geïnformeerd naar de bankgarantie en die gaf aan deze alleen af te geven wanneer we bij hen de hypotheek afsluiten
vrijdag 11 november 2016 om 13:23
vrijdag 11 november 2016 om 13:23
quote:Spawater82 schreef op 11 november 2016 @ 13:17:
@ted63: we hebben ontbindende voorwaarde op ons koopovereenkomst van de bouwkavel en aanneem overeenkomst.
Wbt de adviseur. Ik vond het ook apart dat hij de eerste fout maakte, maar goed dat is menselijk. Of hij het nu weer bij het verkeerde eind heeft weet ik niet, want kan hem niet bereiken. Ben bang dat als ik overstap ik toch advieskosten moet betalen.
@handigmetgeld: Dus we kunnen wel alvast een offerte aanvragen en deze tekenen? Zou voor ons namelijk heel fijn zijn, helemaal met de verwachte stijging van de rente. Als het meezit hoop ik dat de zichttermijn over 2 weken in gaat en dan kunnen we nog in 2016 passeren en anders begin 2017. Onze adviseur zei dat het niet kon namelijk toen ik hem vroeg hoe het zat. Naar mijn idee is de offerte gewoon 3 maanden geldigheid en kunnen we hem daarna nog eventueel verlengen.
Bij onze huidige hypotheekverstrekker geïnformeerd naar de bankgarantie en die gaf aan deze alleen af te geven wanneer we bij hen de hypotheek afsluitenHoe kom je erbij dat de rente binnenkort gaat stijgen?
@ted63: we hebben ontbindende voorwaarde op ons koopovereenkomst van de bouwkavel en aanneem overeenkomst.
Wbt de adviseur. Ik vond het ook apart dat hij de eerste fout maakte, maar goed dat is menselijk. Of hij het nu weer bij het verkeerde eind heeft weet ik niet, want kan hem niet bereiken. Ben bang dat als ik overstap ik toch advieskosten moet betalen.
@handigmetgeld: Dus we kunnen wel alvast een offerte aanvragen en deze tekenen? Zou voor ons namelijk heel fijn zijn, helemaal met de verwachte stijging van de rente. Als het meezit hoop ik dat de zichttermijn over 2 weken in gaat en dan kunnen we nog in 2016 passeren en anders begin 2017. Onze adviseur zei dat het niet kon namelijk toen ik hem vroeg hoe het zat. Naar mijn idee is de offerte gewoon 3 maanden geldigheid en kunnen we hem daarna nog eventueel verlengen.
Bij onze huidige hypotheekverstrekker geïnformeerd naar de bankgarantie en die gaf aan deze alleen af te geven wanneer we bij hen de hypotheek afsluitenHoe kom je erbij dat de rente binnenkort gaat stijgen?
vrijdag 11 november 2016 om 13:26
@viva-amber: klopt, we hadden gehoopt dat hij ons de zorg een beetje uit handen zou nemen en wat meer kennis zou hebben. Nu is het per toeval dat ik er zelf achter kwam dat onze eerste verstrekker geen hypotheek verstrekt aan particuliere bouwers. Gevoelsmatig controleer ik nu dus de dingen dubbel, vandaar dat ik heb gebeld naar de nieuwe verstrekker. Onze adviseur is er namelijk stellig van overtuigd dat geen enkele bank alvast de stukken nakijkt en alles gereed maakt, voordat er ook maar een vergunning is.
Dit blijkt dus niet het geval te zijn volgens onze nieuwe verstrekker. We kunnen alles indienen en de offerte zou binnen 3 maanden gepasseerd kunnen worden bij de notaris.
.
Dit blijkt dus niet het geval te zijn volgens onze nieuwe verstrekker. We kunnen alles indienen en de offerte zou binnen 3 maanden gepasseerd kunnen worden bij de notaris.
.
vrijdag 11 november 2016 om 13:36
S-de groot: beetje onduidelijk beschreven. De aanvraag voor de omgevingsvergunning is ingediend. Wanneer de gemeente besluit deze af te geven, dan heb je nog een inzage/bezwaartermijn van 6 weken waarin omwonende bezwaar kunnen maken. Wanneer ik halverwege die termijn ben, dan zou ik volgens de adviseur mijn hypotheek kunnen aanvragen.
@julius: onze verstrekker had aangeven/verwacht dat de rente in december weer gaat stijgen. Of dit ook daadwerkelijk gaat gebeuren weten ze niet zeker. Maar ook de adviseur gaf aan dat het nu lange tijd stabiel is en de rente zijn piek wel heeft bereikt. Maar als ik zo de reacties lees, moet ik alles wat hij zegt maar met een korreltje zout nemen.
@julius: onze verstrekker had aangeven/verwacht dat de rente in december weer gaat stijgen. Of dit ook daadwerkelijk gaat gebeuren weten ze niet zeker. Maar ook de adviseur gaf aan dat het nu lange tijd stabiel is en de rente zijn piek wel heeft bereikt. Maar als ik zo de reacties lees, moet ik alles wat hij zegt maar met een korreltje zout nemen.
vrijdag 11 november 2016 om 13:38
quote:Spawater82 schreef op 11 november 2016 @ 13:36:
S-de groot: beetje onduidelijk beschreven. De aanvraag voor de omgevingsvergunning is ingediend. Wanneer de gemeente besluit deze af te geven, dan heb je nog een inzage/bezwaartermijn van 6 weken waarin omwonende bezwaar kunnen maken. Wanneer ik halverwege die termijn ben, dan zou ik volgens de adviseur mijn hypotheek kunnen aanvragen.
Ah, dat is duidelijker .
Ik hoop dat het allemaal gaat lukken in ieder geval, ondanks je 'adviseur'.
S-de groot: beetje onduidelijk beschreven. De aanvraag voor de omgevingsvergunning is ingediend. Wanneer de gemeente besluit deze af te geven, dan heb je nog een inzage/bezwaartermijn van 6 weken waarin omwonende bezwaar kunnen maken. Wanneer ik halverwege die termijn ben, dan zou ik volgens de adviseur mijn hypotheek kunnen aanvragen.
Ah, dat is duidelijker .
Ik hoop dat het allemaal gaat lukken in ieder geval, ondanks je 'adviseur'.
vrijdag 11 november 2016 om 13:57
quote:Spawater82 schreef op 11 november 2016 @ 13:36:
S-de groot: beetje onduidelijk beschreven. De aanvraag voor de omgevingsvergunning is ingediend. Wanneer de gemeente besluit deze af te geven, dan heb je nog een inzage/bezwaartermijn van 6 weken waarin omwonende bezwaar kunnen maken. Wanneer ik halverwege die termijn ben, dan zou ik volgens de adviseur mijn hypotheek kunnen aanvragen.
@julius: onze verstrekker had aangeven/verwacht dat de rente in december weer gaat stijgen. Of dit ook daadwerkelijk gaat gebeuren weten ze niet zeker. Maar ook de adviseur gaf aan dat het nu lange tijd stabiel is en de rente zijn piek wel heeft bereikt. Maar als ik zo de reacties lees, moet ik alles wat hij zegt maar met een korreltje zout nemen.Niemand weet dat zeker, maar de eerste stijgingen zijn al wel gerapporteerd de afgelopen week:
http://hypotheken.blog.nl ... n-stijgen-hypotheekrentes
S-de groot: beetje onduidelijk beschreven. De aanvraag voor de omgevingsvergunning is ingediend. Wanneer de gemeente besluit deze af te geven, dan heb je nog een inzage/bezwaartermijn van 6 weken waarin omwonende bezwaar kunnen maken. Wanneer ik halverwege die termijn ben, dan zou ik volgens de adviseur mijn hypotheek kunnen aanvragen.
@julius: onze verstrekker had aangeven/verwacht dat de rente in december weer gaat stijgen. Of dit ook daadwerkelijk gaat gebeuren weten ze niet zeker. Maar ook de adviseur gaf aan dat het nu lange tijd stabiel is en de rente zijn piek wel heeft bereikt. Maar als ik zo de reacties lees, moet ik alles wat hij zegt maar met een korreltje zout nemen.Niemand weet dat zeker, maar de eerste stijgingen zijn al wel gerapporteerd de afgelopen week:
http://hypotheken.blog.nl ... n-stijgen-hypotheekrentes
vrijdag 11 november 2016 om 13:58
quote:wiezewo schreef op 11 november 2016 @ 13:55:
Ik weet het niet helemaal zeker maar ik dacht dat de offerte een beperkte geldigheidsduur heeft. Wil je de offerte verlengen dan kost dat geld. Misschien dat hij daarom later de offerte aan wil vragen?
Dit kan inderdaad de reden zijn.
Vraag hem nog eens goed na waarom hij zo lang wil wachten, en laat hem garanties geven dat hij het echt tijdig weet te regelen.
Ik weet het niet helemaal zeker maar ik dacht dat de offerte een beperkte geldigheidsduur heeft. Wil je de offerte verlengen dan kost dat geld. Misschien dat hij daarom later de offerte aan wil vragen?
Dit kan inderdaad de reden zijn.
Vraag hem nog eens goed na waarom hij zo lang wil wachten, en laat hem garanties geven dat hij het echt tijdig weet te regelen.
vrijdag 11 november 2016 om 15:16
quote:ted63 schreef op 11 november 2016 @ 12:39:
Neem als ontbindende clausule op dat de hypotheek niet doorgaat als je geen bouwvergunning krijgt.
Krijg je waarschijnlijk wel met kosten te maken maar niet met hypotheekDat kan helemaal niet, een hypotheek zonder dat je een bouw of grond hebt. Dat is namelijk al een voorwaarde. Het is geen persoonlijk krediet maar een hypotheek!
Neem als ontbindende clausule op dat de hypotheek niet doorgaat als je geen bouwvergunning krijgt.
Krijg je waarschijnlijk wel met kosten te maken maar niet met hypotheekDat kan helemaal niet, een hypotheek zonder dat je een bouw of grond hebt. Dat is namelijk al een voorwaarde. Het is geen persoonlijk krediet maar een hypotheek!
zaterdag 12 november 2016 om 19:37
quote:Marana_ schreef op 11 november 2016 @ 13:58:
[...]
Dit kan inderdaad de reden zijn.
Vraag hem nog eens goed na waarom hij zo lang wil wachten, en laat hem garanties geven dat hij het echt tijdig weet te regelen.Hypotheekofferte is 14 dagen geldig. Binnen die termijn dien je wel of niet te tekenen. Vanaf de datum van opmaak van de offerte dien je binnen 3 maanden naar de notaris te gaan. Sommige banken willen deze wel nog een keer verlengen. Wees verstandig en mail de betreffende adviseur met deze vraag zodat je het zwart op wit hebt. Stel dat de rente over 3 maanden dermate gestegen is, dat je de geoffereerde rente krijgt. En dat er niet opnieuw een offerte opgemaakt moet worden.
[...]
Dit kan inderdaad de reden zijn.
Vraag hem nog eens goed na waarom hij zo lang wil wachten, en laat hem garanties geven dat hij het echt tijdig weet te regelen.Hypotheekofferte is 14 dagen geldig. Binnen die termijn dien je wel of niet te tekenen. Vanaf de datum van opmaak van de offerte dien je binnen 3 maanden naar de notaris te gaan. Sommige banken willen deze wel nog een keer verlengen. Wees verstandig en mail de betreffende adviseur met deze vraag zodat je het zwart op wit hebt. Stel dat de rente over 3 maanden dermate gestegen is, dat je de geoffereerde rente krijgt. En dat er niet opnieuw een offerte opgemaakt moet worden.
zaterdag 12 november 2016 om 19:51
quote:viva-amber schreef op 11 november 2016 @ 13:11:
Waarom persé deze hypotheekadviseur? Ik ben nooit zo een voorstander van de hypotheekadviseur regelt alles wel even. Het is van belang dat wanneer je een financiele verplichting aangaat waarbij zoveel geld is gemoed je zelf ook het financiële product begrijpt incl de te zetten stappen en mogelijke gevolgen. Wanneer je een adviseur hebt je jou dat allemaal niet goed uitleggen en die simpelste dingen niet voor elkaar krijgt. dan is het tijd om afscheid van elkaar te nemen.Een reden is dat wanneer je kiest voor execution-only veel hypotheekverstrekkers (en kom maar eens te weten welke dan precies niet) jouw aanvraag dan onderaan de stapel leggen. Zij hebben baat bij het in stand houden van het huidige systeem.
Waarom persé deze hypotheekadviseur? Ik ben nooit zo een voorstander van de hypotheekadviseur regelt alles wel even. Het is van belang dat wanneer je een financiele verplichting aangaat waarbij zoveel geld is gemoed je zelf ook het financiële product begrijpt incl de te zetten stappen en mogelijke gevolgen. Wanneer je een adviseur hebt je jou dat allemaal niet goed uitleggen en die simpelste dingen niet voor elkaar krijgt. dan is het tijd om afscheid van elkaar te nemen.Een reden is dat wanneer je kiest voor execution-only veel hypotheekverstrekkers (en kom maar eens te weten welke dan precies niet) jouw aanvraag dan onderaan de stapel leggen. Zij hebben baat bij het in stand houden van het huidige systeem.
dinsdag 15 november 2016 om 19:52
@maylo: dit is inderdaad de reden. Net de adviseur gesproken en de bank gaat de rente verhogen. Wij zitten bij een dochteronderneming, dus deze zal naar alle waarschijnlijkheid ook gaan verhogen. Zodra we daar een melding van binnen krijgen, gaan we meteen een offerte opvragen. Dan kunnen we ook meteen een bankgarantie aanvragen.
Begreep overigens van de adviseur dat het proces bij ons anders is. Normaal heb je de grond in optie en pas bij het verstrekken van de vergunning ga je over op koop van de grond. Nu zijn wij al eigenaar, en hebben we nog geen hypotheek en vergunning. Uiteraard wel in het koopcontract de voorbehoud meegenomen.
Begreep overigens van de adviseur dat het proces bij ons anders is. Normaal heb je de grond in optie en pas bij het verstrekken van de vergunning ga je over op koop van de grond. Nu zijn wij al eigenaar, en hebben we nog geen hypotheek en vergunning. Uiteraard wel in het koopcontract de voorbehoud meegenomen.
zondag 20 november 2016 om 21:20
Wij hebben voor de verhoging van de rente gelukkig nog een rentevoorstel kunnen opvragen.
Alleen heb ik nu een volgende vraag. Wij zitten in risicoklasse 102% en hebben een voorstel ontvangen met een rentepercentage van iemand in risicoklasse 85%. De rente valt dus gunstiger uit. In het hele voorstel zie ik de risicoklasse niet terugkomen. Het hypotheekbedrag is overigens wel correct. Heb ik nu gewoon geluk of zullen ze het tzt aanpassen?
Alleen heb ik nu een volgende vraag. Wij zitten in risicoklasse 102% en hebben een voorstel ontvangen met een rentepercentage van iemand in risicoklasse 85%. De rente valt dus gunstiger uit. In het hele voorstel zie ik de risicoklasse niet terugkomen. Het hypotheekbedrag is overigens wel correct. Heb ik nu gewoon geluk of zullen ze het tzt aanpassen?
maandag 21 november 2016 om 21:20
Ik denk dat ze dat wel aan zullen passen. Vermoedelijk krijgen ze een melding in het systeem bij het verwerken! En er op terug komen dat er een fout is gemaakt door de betreffende medewerker. Maar wellicht kan je als dat gebeurd wel aangeven / onderhandelen dat je dan de bijhorende rente wilt die op datum van het voorstel van toepassing wilt hebben (bij de 102%)?
