Geld & Recht
alle pijlers
twee huizen
vrijdag 4 mei 2012 om 18:39
Hallo allemaal,
De situatie is het volgende.
In april 2010 ben ik verhuisd en heb ik mijn eerste huis te koop gezet.
De verkoop van mijn huis zit niet mee dus heb ik om kosten te dekken mijn huis in november 2011 verhuurd.
Volgens de belasting regels kon ik van 2010 en 2011 rente die ik betaal over de hypotheek aftrekken van de belasting.
Dit kan denk ik ook nog in 2012? Is de huur belast of vrij van belasting.
Wat gebeurd er in 2013?
En wat als ik uiteindelijk terug ga naar deze woning, hersteld dan de rente aftrek weer of ben ik dat dan voorgoed kwijt.
Alvast bedankt voor de antwoorden.
De situatie is het volgende.
In april 2010 ben ik verhuisd en heb ik mijn eerste huis te koop gezet.
De verkoop van mijn huis zit niet mee dus heb ik om kosten te dekken mijn huis in november 2011 verhuurd.
Volgens de belasting regels kon ik van 2010 en 2011 rente die ik betaal over de hypotheek aftrekken van de belasting.
Dit kan denk ik ook nog in 2012? Is de huur belast of vrij van belasting.
Wat gebeurd er in 2013?
En wat als ik uiteindelijk terug ga naar deze woning, hersteld dan de rente aftrek weer of ben ik dat dan voorgoed kwijt.
Alvast bedankt voor de antwoorden.
vrijdag 4 mei 2012 om 18:53
als je je woning verhuurt dan geldt fiscaal het volgende:
* waarde van de woning en waarde van de schuld op de woning verschuift naar box 3 (indien vermogen hoger is dan het drepelbedrag, betaal je vermogensrendementsheffing)
* hypotheekrente is niet meer aftrekbaar vanaf het moment van verhuren
* inkomsten uit verhuur zijn vrij van belasting
* als jij weer in de woning gaat wonen, verhuiven de woning
en de hypotheek week naar box 1 en is de rente aftrekbaar.
LET OP: dit bovenste geldt niet altijd, bijv bij tijdelijke verhuur als je bijv. naar het buitenland gaat
* waarde van de woning en waarde van de schuld op de woning verschuift naar box 3 (indien vermogen hoger is dan het drepelbedrag, betaal je vermogensrendementsheffing)
* hypotheekrente is niet meer aftrekbaar vanaf het moment van verhuren
* inkomsten uit verhuur zijn vrij van belasting
* als jij weer in de woning gaat wonen, verhuiven de woning
en de hypotheek week naar box 1 en is de rente aftrekbaar.
LET OP: dit bovenste geldt niet altijd, bijv bij tijdelijke verhuur als je bijv. naar het buitenland gaat
vrijdag 4 mei 2012 om 19:15
Wat Mugske zegt gaat inderdaad in zodra je niet meer gebruik kunt maken van de regeling voor tijdelijk bezit van twee huizen. Uit mijn hoofd mag je 2 jaar gebruik maken van die regeling, dus dan zou dat vanaf november 2013 zijn.
Je betaalt dan alleen VRH over de netto waarde van dat huis, dus WOZ min hypotheekschuld. EN dan alleen over het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt (21000 per persoon). Dus als de overwaarde op je eerste woning niet te hoog is hoef je helemaal geen belasting over dat huis te betalen.
Je betaalt dan alleen VRH over de netto waarde van dat huis, dus WOZ min hypotheekschuld. EN dan alleen over het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt (21000 per persoon). Dus als de overwaarde op je eerste woning niet te hoog is hoef je helemaal geen belasting over dat huis te betalen.
zaterdag 5 mei 2012 om 10:08
Lees dit even: http://www.rijksoverheid. ... g-tijdelijk-verhuren.html
(maar let op: dit geldt dus als je op basis van de leegstandswet en met vergunning van de gemeente verhuurt)
(maar let op: dit geldt dus als je op basis van de leegstandswet en met vergunning van de gemeente verhuurt)
zaterdag 5 mei 2012 om 14:07
quote:Mugske schreef op 04 mei 2012 @ 18:53:
als je je woning verhuurt dan geldt fiscaal het volgende:
* waarde van de woning en waarde van de schuld op de woning verschuift naar box 3 (indien vermogen hoger is dan het drepelbedrag, betaal je vermogensrendementsheffing)
* hypotheekrente is niet meer aftrekbaar vanaf het moment van verhuren
* inkomsten uit verhuur zijn vrij van belasting
* als jij weer in de woning gaat wonen, verhuiven de woning
en de hypotheek week naar box 1 en is de rente aftrekbaar.
LET OP: dit bovenste geldt niet altijd, bijv bij tijdelijke verhuur als je bijv. naar het buitenland gaat
Bedankt voor je duidelijke uitleg.
Als ik in 2013 november weer naar dat huis gaat en de rente teruggaaf kan dan weer hersteld worden is er voor mij niets aan de hand. Overigens betaal ik maar 450 euro bruto dus ook weer niet zoveel. Allemaal bedank voor de uitleg scheelt me weer betaling aan belastingadviseur.
als je je woning verhuurt dan geldt fiscaal het volgende:
* waarde van de woning en waarde van de schuld op de woning verschuift naar box 3 (indien vermogen hoger is dan het drepelbedrag, betaal je vermogensrendementsheffing)
* hypotheekrente is niet meer aftrekbaar vanaf het moment van verhuren
* inkomsten uit verhuur zijn vrij van belasting
* als jij weer in de woning gaat wonen, verhuiven de woning
en de hypotheek week naar box 1 en is de rente aftrekbaar.
LET OP: dit bovenste geldt niet altijd, bijv bij tijdelijke verhuur als je bijv. naar het buitenland gaat
Bedankt voor je duidelijke uitleg.
Als ik in 2013 november weer naar dat huis gaat en de rente teruggaaf kan dan weer hersteld worden is er voor mij niets aan de hand. Overigens betaal ik maar 450 euro bruto dus ook weer niet zoveel. Allemaal bedank voor de uitleg scheelt me weer betaling aan belastingadviseur.
zondag 6 mei 2012 om 00:00
Of er ondanks alle bijdragen hierboven op een belastingadviseur bespaard kan worden, dat is nog maar de vraag. Belangrijk voor de vraag van davenoody is of de woning te koop staat. We nemen even aan van wel.
Er zijn hierboven twee mogelijkheden geschetst: verhuur woning – woning valt in Box 3 / zie bijdrage Mugske. Tweede mogelijkheid : tijdelijke verhuur woning op basis van de Leegstandswet / zie bijdrage bergamot - woning valt in Box 1. Hier blijft hypotheekrenteaftrek mogelijk / 70% van de ontvangen huur moet worden opgegeven. Kosten zoals electriciteit, gas, water mogen op de huuropbrengsten in mindering worden gebracht. Hier: huuropbrengsten gedurende de maanden van verhuur, dus november en december 2011 zijn (voor 70%) belast. Dit geldt eveneens voor 2012.
NB: het jaar 2013 is nog onzeker omdat de politiek nog geen beslissing heeft genomen over verlenging van de tijdelijke verruimingsmaatregel hypotheekrenteaftrek (zie hieronder)
Davenoody heeft hypotheekrenteaftrek toegepast, wat met zich mee brengt dat 70% van de huur zou moeten zijn opgegeven.
------------------------------------------------------------------------------------------
Het moeilijke punt in de discussie of de woning in Box 1 of Box 3 valt is de vraag van de tijdelijke verhuur. Er is sprake van tijdelijke verhuur als de verhuur voor bepaalde tijd is aangegaan. Er wordt bijvoorbeeld verhuurd aan een vriend, kennis, familielid (neefje / nichtje) Er wordt dan vaak een huurcontract opgesteld voor een half of heel jaar (bepaalde tijd).
NB: De bepaalde tijd hoeft niet per se een aantal weken (zomervakantieverhuur) aantal maanden (wereldreis) te zijn, maar kan ook een enkel jaar betreffen (expat) In al deze situaties staat de woning NIET te koop.
Als de woning WEL te koop staat is er bij verhuur woning door de wet op de huurbescherming feitelijk sprake van permanente verhuur: Woning valt in Box 3. Als er gebruik gemaakt wordt van de Leegstandswet is de verhuur weer voor bepaalde tijd – woning valt in Box 1.
-----------------------------------------------------------------------------------
Dan de kwestie of hypotheekrenteaftrek leegstaande woning gedurende twee of drie jaar mogelijk is. (periode van verhuur telt niet mee) Het jaar van verlaten van de eigen woning is bepalend. Voor 2008 en 2009 gold dat er tijdelijk gedurende het jaar van te koopzeten + drie jaar hypotheekrenteaftrek kon zijn voor de woning die leeg staat en te koop. (verhuisregeling op basis van IB 3.111.2 / tijdelijke verruimingsmaatregel)
Voor davenoody geldt dat hypotheekrenteaftrek onder voorwaarden slechts mogelijk is in de jaren 2010, 2011, 2012. Tenzij de tijdelijke verruimingsregeling hypotheekrenteaftrek wordt verlengd. Dat is goed mogelijk omdat de woningmarkt nog steeds dramatisch slecht is.
NB: door de (tijdelijke) verhuur van de woning kan de periode van hypotheekrenteaftrek langer worden.
Al met al lastige materie, voor een 'gewone' belastingplichtige moeilijk te behappen. Met grote kans op fouten en (achteraf) belastingellende.
Te raadplegen bronnen:
http://www.eigenhuis.nl/a ... olgen-tijdelijke-verhuur/
http://www.belastingdiens ... ijke_verhuur_eigen_woning
Er zijn hierboven twee mogelijkheden geschetst: verhuur woning – woning valt in Box 3 / zie bijdrage Mugske. Tweede mogelijkheid : tijdelijke verhuur woning op basis van de Leegstandswet / zie bijdrage bergamot - woning valt in Box 1. Hier blijft hypotheekrenteaftrek mogelijk / 70% van de ontvangen huur moet worden opgegeven. Kosten zoals electriciteit, gas, water mogen op de huuropbrengsten in mindering worden gebracht. Hier: huuropbrengsten gedurende de maanden van verhuur, dus november en december 2011 zijn (voor 70%) belast. Dit geldt eveneens voor 2012.
NB: het jaar 2013 is nog onzeker omdat de politiek nog geen beslissing heeft genomen over verlenging van de tijdelijke verruimingsmaatregel hypotheekrenteaftrek (zie hieronder)
Davenoody heeft hypotheekrenteaftrek toegepast, wat met zich mee brengt dat 70% van de huur zou moeten zijn opgegeven.
------------------------------------------------------------------------------------------
Het moeilijke punt in de discussie of de woning in Box 1 of Box 3 valt is de vraag van de tijdelijke verhuur. Er is sprake van tijdelijke verhuur als de verhuur voor bepaalde tijd is aangegaan. Er wordt bijvoorbeeld verhuurd aan een vriend, kennis, familielid (neefje / nichtje) Er wordt dan vaak een huurcontract opgesteld voor een half of heel jaar (bepaalde tijd).
NB: De bepaalde tijd hoeft niet per se een aantal weken (zomervakantieverhuur) aantal maanden (wereldreis) te zijn, maar kan ook een enkel jaar betreffen (expat) In al deze situaties staat de woning NIET te koop.
Als de woning WEL te koop staat is er bij verhuur woning door de wet op de huurbescherming feitelijk sprake van permanente verhuur: Woning valt in Box 3. Als er gebruik gemaakt wordt van de Leegstandswet is de verhuur weer voor bepaalde tijd – woning valt in Box 1.
-----------------------------------------------------------------------------------
Dan de kwestie of hypotheekrenteaftrek leegstaande woning gedurende twee of drie jaar mogelijk is. (periode van verhuur telt niet mee) Het jaar van verlaten van de eigen woning is bepalend. Voor 2008 en 2009 gold dat er tijdelijk gedurende het jaar van te koopzeten + drie jaar hypotheekrenteaftrek kon zijn voor de woning die leeg staat en te koop. (verhuisregeling op basis van IB 3.111.2 / tijdelijke verruimingsmaatregel)
Voor davenoody geldt dat hypotheekrenteaftrek onder voorwaarden slechts mogelijk is in de jaren 2010, 2011, 2012. Tenzij de tijdelijke verruimingsregeling hypotheekrenteaftrek wordt verlengd. Dat is goed mogelijk omdat de woningmarkt nog steeds dramatisch slecht is.
NB: door de (tijdelijke) verhuur van de woning kan de periode van hypotheekrenteaftrek langer worden.
Al met al lastige materie, voor een 'gewone' belastingplichtige moeilijk te behappen. Met grote kans op fouten en (achteraf) belastingellende.
Te raadplegen bronnen:
http://www.eigenhuis.nl/a ... olgen-tijdelijke-verhuur/
http://www.belastingdiens ... ijke_verhuur_eigen_woning
