Geen resultaten gevonden Probeer een andere zoekterm

Zoekfilters:

Thuis
Welkom op de pijler Thuis. Op deze overzichtspagina vind je alles dat te maken heeft met onder meer huizen, tuinen en huisdieren.



Hoe verbouw ik mijn huis? Welke groente kan ik in mijn moestuin kweken? Wat kan ik doen om mijn kat te stoppen de meubels kapot te krabben? Het zijn vragen waar velen van ons wel eens mee kampen. Praat mee en ontvang of geef tips over alles dat bij huisje, boompje, beestje hoort.

Financien wonen en verbouwen boerderij

19-04-2017 15:01 30 berichten
Link kopieren Quote
Beste,



Willen jullie eens meedenken over de aanschaf van een boerderij.



Wij hebben een huis gezien die we overwegen te kopen. Nu is dat nogal een bouwval ( nog niet duidelijk in welke mate) maar dat, alhoewel niet irrelevant, toch even terzijde.



Ons gezamenlijk salaris bedraagt 4750 euro. We zouden een hypotheek van 5 ton kunnen krijgen, waarvan we dan ongeveer een ton voor de verbouwing willen gebruiken. De schrik slaat ons om het hart van dat soort bedragen. Ons financieel adviseur heeft uitgerekend dat we dan qua maandbedrag hypotheek op 1800 euro uitkomen.

We willen natuurlijk niet financieel in de penarie komen doordat we verkeerde inschattingen maken.



1. Wanneer is een ton verbouwen reeel en wanneer onderschat je dat enorm?



2. De hypotheek bedraagt dan zo'n 38 % van ons salaris. Hoe kijken jullie tegen die verhouding aan?



Onze overige uitgaven heb ik ook in kaart gebracht, we zouden dan nog zo'n 300 per maand kunnen sparen voor onvoorziene kosten.

Daarnaast hebben we het idee om een deel vd woning als b&b te verhuren ( en dat dus ook als eerste te vebouwen) we hopen 500 euro per maand aan over te houden (wilde ietwat pessimistische inschatting? 2 b&bs a 75 per nacht, 15 nachten per maand, belasting eraf)



3. Wat zijn jullie gedachten hierover mbt financien?



4. Indien je ons voor gek verklaard of juist helemaal niet horen we daar natuurlijk graag ook argumenten bij, zodat we weer een stukje verder zijn geholpen :-)



Alvast bedankt!
Link kopieren Quote
Ten eerste zijn er mensen die per maand minder te besteden hebben dan jullie spaargeld, dus over rondkomen zou ik me niet zoveel zorgen maken. Niet verkeerd bedoelt hoor!

Verder heb ik niet zoveel verstand van verbouwen etc maar als ik je een tip mag geven;

Open de B&B pas als je zelf ook bijna klaar bent met verbouwen. Je wilt je gasten niet verwelkomen in een bouwval, helemaal als je net begint moet je het hebben van mond op mond reclame en goede recensies.

Als dit jullie droom(huis) is moeten jullie het gewoon doen! Anders ga je spijt krijgen.



Als jullie het gaan doen dan wens ik jullie alvast heel veel succes met de verbouwing en de B&B
Link kopieren Quote
Ten eerste zou ik niet aan de top gaan zitten, stel dat een vd twee werkloos raakt?



Verder zou ik laten nagaan wat de waarde zou zijn na verbouwing, om uit te sluiten dat je het huis niet alleen met heel veel verlies kan verkopen.



En ik zou je verdiepen in de stookkosten voor dit huis. Ik vind 5 ton voor dit huis met zo'n salaris eigenlijk veel te veel, en dan alle bijkomende kosten.
Link kopieren Quote
Is de berekende 1800 bruto of netto (dus met of zonder hypotheekrente teruggave)?

Wanneer het netto is, kun je de lasten dan ook nog dragen als de hypotheekrenteaftrek komt te vervallen?



1 ton verbouw is niet eens zo heel erg gek als er veel aan een huis moet gebeuren en je vooral ook veel moet laten doen.



Realiseer je je wel dat een verbouwdepot niet zomaar door de bank verstrekt (je moet heel precies vermelden en onderbouwen wat je wil doen, wil laten doen en welke offertes daaraan ten grondslag liggen) wordt en dat je waarschijnlijk zelf ook nog een behoorlijke bijdrage van je eigen spaargeld in dat bouwdeposito moet storten?



Heb zelf onlangs een huis gekocht met de benodigde hyp en daarna nog een losse verbouwhyp afgesloten.

In één keer lukte niet omdat sleuteloverdracht huis pas 4 maand na afsluiten hyp was en we dus niet goed inzichtelijk hadden wat er allemaal aan het huis moest gebeuren en wat dat ging kosten.

Uiteindelijk pas verbouwhyp afgesloten nadat we het huis helemaal gestript hadden en dus wel al veel beter wisten wat er allemaal moest gebeuren en wat dat zou moeten gaan kosten.
Link kopieren Quote
O ja en of een B&B mag eerst even checken bij de gemeente waar het huis in ligt. Sommige gemeenten hebben een best bijzonder beleid ten aanzien van B&B's.
Link kopieren Quote
Ik denk dat je jezelf rijk rekent door er vanuit te gaan dat de B&B-kamers 15 nachten per maand bezet zullen zijn. Verder vind ik 1800 euro hypotheek erg veel. En dat is dan waarschijnlijk nog netto ook (want adviseurs spiegelen het altijd zo gunstig mogelijk voor). Hoe gaan jullie dat doen als een van jullie zijn of haar baan verliest?
Link kopieren Quote
Een ton voor verbouwing is niet veel, daarmee kun jij bij een boerderij met B&B net de binnenkant aanpakken (muren, vloeren, keuken, dubbel nieuw sanitair). Als er technisch of structureel nog iets moet gebeuren, dan wordt het heel krap. Laat je dus goed informeren door een bouwtechnische keuring met kostenraming voordat je hier aan begint.



Ik vind 15 nachten per maand bezetting voor een gemiddelde B&B erg veel. Realistischer is bezetting in het weekend tijdens de zomermaanden, met hopelijk een paar dagen extra tijdens vakanties. Tenzij je als enige in een heel bijzonder gebied zit?
Link kopieren Quote
Verder zou ik laten nagaan wat de waarde zou zijn na verbouwing, om uit te sluiten dat je het huis niet alleen met heel veel verlies kan verkopen.


Bank eist een taxatierapport waar ook de waarde na verbouw in vermeld staat. Wanneer die waarde in dat rapport minder is dan de beoogde verbouwhyp krijg je het hele verhaal met de bank niet eens rond.

Vandaar ook dat je dus heel goed moet weten wat je wil/moet laten doen aan het huis.

In ons geval wordt bijna de hele verbouwhyp automatisch meerwaarde van het huis omdat we een bijna 100jaar oud huis heel goed gaan (laten) isoleren en we vooral heel veel dingen zelf doen. Banken geilen op isolatie in welke vorm dan ook en in veel eigenwerk.



En ik zou je verdiepen in de stookkosten voor dit huis. Ik vind 5 ton voor dit huis met zo'n salaris eigenlijk veel te veel, en dan alle bijkomende kosten.
Wanneer je het huis goed gaat isoleren nemen de stookkosten ook met grote sprongen af.
Link kopieren Quote
Een paar punten om over na te denken:

- Hebben jullie allebei een baan? Zo ja, hoe denk je die B&B te runnen daarnaast en de gasten om 9:00 of wanneer ze ook maar willen van een gebakken eitje te voorzien? Of is jullie werk zo flexibel dat het er heel goed bij kan? Heb je in dat geval het energieniveau om voor en na je werk niet neer te ploffen maar nog in de weer te zijn met de B&B?

- Die 300 euro die je dan spaart, is dat buiten reserveringen om voor onderhoud aan de boerderij (zal flink zijn, ook als je al verbouwd hebt) en bijv. afschrijving van de auto? Of moet dat er ook allemaal van? In het laatste geval lijkt het me veel te weinig.

- Hebben jullie een kinderwens? Want ook dan is 300 over in de begroting veel te weinig als je beiden werkt. Met dit salaris kost 3 dagen kinderopvang per week je alleen al meer dan 500 euro. Plus dat het de vraag is of een B&B en kleine kinderen (en nog 2 banen) een handige combi is.

- Ga je het redden met 100.000 euro om een bouwvallige boerderij helemaal te verbouwen? Ik denk op het eerste gezicht dat dat wat te rooskleurig is. Het lijkt me nogal naief om nog helemaal niet te weten in hoeverre het een bouwval is en te stellen dat dat maar een terzijde is. Wil je het verbouwen laten doen of zelf doen? Zelf doen zou mij persoonlijk een dramatisch meerjarenplan lijken waar menig relatie op strandt (en hoe betaal je het huis dan nog...).



Ik zou het zelf nooit doen. Wij zijn van het andere uiterste: we hebben een hypotheek genomen voor minder dan de helft van onze leencapaciteit. En die lossen we nu versneld af doordat we zulke lage maandlasten hebben. Fysiek gezien wonen we dan wel in een rijtjeshuis, maar psychisch voelt dat voor ons als de ultieme vrijheid.
Link kopieren Quote
Je bent nogal optimistisch TO. In die B&B's moeten nog badkamers en keukens gemaakt worden? En dan waar jullie zelf wonen ook? Dan ben je al de helft van je verbouwbudget kwijt ongeveer. Moet je van de andere helft alle vloeren doen, evt nog zaken als muren verplaatsen en afwerken, hoe is het dak, is er al een tuin aangelegd, etc etc. Ik denk dat een ton al snel op is.

En je bent erg optimistisch qua verhuur van je B&B's. Als er nog geklust wordt in de rest van de boerderij zal het niet zo'n storm lopen, en het jaar rond 15 nachten per maand is niet zo snel gerealiseerd, ook niet als het klussen klaar is en de tuin aangelegd en zo.
Link kopieren Quote
Wanneer je geen ervaring hebt met verbouwen zou ik dit niet doen.



Ik ben ook bezig met de aankoop van een woning en er moet een muurtje verplaatst, andere keuken op andere plaats, ....muren, vloer...etc. Ik vind dat prima als eerste project. Ook wanneer je handig bent, ben je maanden bezig met een hele boerderij. Om niet te spreken over alles wat je over het hoofd ziet zonder bouwkundig inzicht.
This user may use sarcasm and cynicism in a way you are not accustomed to. You might suffer severe mental damage.
Link kopieren Quote
Ik ben verbaasd dat jullie zoveel kunnen krijgen. Wij hebben vorig jaar met moeite minder dan 4 ton gekregen op eenzelfde salaris. Misschien omdat de 1 zzp-er is, maar wel al zeker 10 jaar met enigszins steady inkomen.
Link kopieren Quote
Hoe stabiel is jullie salaris? Kun je het ook nog trekken als je tijdelijk een tegenslag te verwerken krijgt? Ziekte, werkloosheid, baan met minder inkomen....



Daarnaast moet een B&B in het bestemmingsplan passen volgens mij. Check dit goed voordat je er zomaar vanuit gaat dat het kan. Daarnaast is 15 nachten per maand bezetting erg veel! Tenzij je boerderij in hartje Amsterdam staat...
Link kopieren Quote
En heb je überhaupt een grote zak spaargeld TO?

Ik bedoel een hyp kun je in eerste instantie nog maar voor 101% van de koopprijs krijgen, wat dus inhoud bij een huis van 4 ton dat je een gedeelte van de kosten koper ook nog zelf moet betalen.

Ben je dus voordat je eigenaar van het huis bent al kwijt aan kosten:

- bouwkundige keuring (ongveer 3 a 400 euro)

- taxatierapport (500 euro)

- eventuele aankoopmakelaar

- notaris (1500 euro)

- gedeelte van de kosten koper wat je niet uit je hyp kunt financieren

Is dus zo al een paar duizend euro (was in ons geval met een huis iets boven de 3ton al 9000euro).
Link kopieren Quote
Bedankt voor jullie inzichten mensen! Het is 1800 bruto inderdaad, zodat er jaarlijks een onderhoudspotje over is van zo'n 2000-2500 euro. Het gaat om 7-8 nachten per b en b....we dachten elk weekend 2 nachten vol gemiddeld en zo niet dan weegt het op tegen vakanties...maar dat is dus een beetje optimistisch wellicht.....
Link kopieren Quote
Mevrouw75 schreef op 19 april 2017 @ 15:36:

Ik ben verbaasd dat jullie zoveel kunnen krijgen. Wij hebben vorig jaar met moeite minder dan 4 ton gekregen op eenzelfde salaris. Misschien omdat de 1 zzp-er is, maar wel al zeker 10 jaar met enigszins steady inkomen.


Speelt zeker mee!



Hier vergelijkbaar inkomen allebei vast baan en konden ook met gemak al 4,5ton krijgen en dan waren onze vakantiegelden en 13de maanden niet mee meeberekend (wilden wij per se niet).
Link kopieren Quote
Ik vind 1800 euro voor een lening van 5 ton zeer rooskleurig ingeschat. En is het bruto of netto, ook nog een verschil! Houd rekening dat de hypo-aftrek wellicht wordt afgelast, kun je het dan nog opbrengen?



En lenen voor een verbouwing vind ik ook niet slim en volgens mij mag dit ook niet meer. daar heb je je spaargeld voor.
Link kopieren Quote
Stormarjootje schreef op 19 april 2017 @ 15:41:

Bedankt voor jullie inzichten mensen! Het is 1800 bruto inderdaad, zodat er jaarlijks een onderhoudspotje over is van zo'n 2000-2500 euro. Het gaat om 7-8 nachten per b en b....we dachten elk weekend 2 nachten vol gemiddeld en zo niet dan weegt het op tegen vakanties...maar dat is dus een beetje optimistisch wellicht.....
Een onderhoudspotje van 2000-2500 euro per jaar lijkt mij veel te weinig voor een boerderij met B&B. Wij zijn met een rijtjeshuis al een stuk meer dan dat kwijt.
Link kopieren Quote
Wow ik ben ook verbaasd dat jullie zoveel kunnen lenen. Hier 3 jaar geleden zaten wij met een bruto inkomen van 3600 en konden toen max 220.000 lenen.



100.000 voor een boerderij is echt krap denk Ik! Wij hebben een twee onder een kap woning. Ons bouwdepot was 60.000 euro en daar hebben we eigenlijk wel alles mee kunnen doen behalve de tuin. Alles is aangepakt behalve de buitenmuren en het dak (dat was al vernieuwd). De woning was verouderd, schrootjes, stoffen bedrading, oud leidingwerk etc. Alles is vernieuwd maar we hebben het meeste zelf gedaan. Ook een aanbouw geplaatst van 6x8. Wat we hebben uitbesteed:

Stukadoor, kitwerk, loodgieter en tegelzetter. Rest hebben we allemaal zelf gedaan.



Ohja onze hypotheek is bruto ongeveer 800 nu en ons inkomen is nu bruto 4650. Een hypotheek van 1800 zouden we echt niet kunnen betalen eerlijk gezegd!
Link kopieren Quote
Hoeveel spaargeld hebben jullie TO? Met dit salaris zou je aardig moeten kunnen sparen lijkt me (zo niet, dan zou ik dit plan al helemaal niet uitvoeren!). Ik zou denk ik sparen tot je aan de 100.000 euro zit. Dan kun je de verbouwing zelf betalen en zijn je maandlasten en het percentage van je inkomen dat naar de hypotheek gaat meteen een stuk lager. Liever nog even dromen over een eigen boerderij dan jezelf in de nesten werken.
Link kopieren Quote
Enige tip die ik je kan geven; Maak een lijst van wat je wilt verbouwen en maak een rondje met de aannemer, de kosten die je zelf en met de aannemer hebt berekent x 2. Ja, keer 2. Bij een boerderij komt er altijd weer wat maar boven wat je niet in het budget hebt opgenomen.

Door het dubbele te tellen weet je zeker dat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan...
Link kopieren Quote
Voor de verbouw om een B&B te maken kom je met een ton niet uit.

Badkamers toiletten.

Dat gaat niet lukken wij waren voor de verbouwing van ons vrijstaande huis al meer dan een ton kwijt.

En een boerderij hoe groot is die?

Ik woon in het oosten en daar hebben wij enorme grote boerderijen.

Is er al bij hypotheek verstrekker gespoken over het feit dat je de helft van de boerderij toeristisch wilt gaan gebruiken?

De vraag is ook of dat mag.
Link kopieren Quote
Ik zou het, als het kan best een leuke uitdaging vinden trouwens. En niet teleurgesteld zijn als er niet binnen een jaar een b&b staat, of een verbouwing die af is. Maar goed, dat ben ik.
Link kopieren Quote
Ga "Help mijn man is klusser" maar vast bellen. Ik zou er niet aan beginnen!
Link kopieren Quote
Voor onze verbouwing zijn we ruim over de ton heen gegaan en dan hebben wij een relatief klein huisje (alles gestript en opnieuw opgebouwd inclusief tuin). Dus het zal echt afhankelijk zijn van de huidige staat en wat er allemaal moet gebeuren, maar het is altijd duurder dan je denkt.



Is jullie inkomen bruto of netto? Wij hebben dat bedrag netto te besteden in de maand en heb net even onze bruto bedragen er doorheen gegooid, maar wij kunnen echt niet zoveel lenen. Onze bruto maandlasten bedragen 1200 euro in de maand en dat vind ik op ons netto inkomen wat echt niet weinig is best een hap geld.
I see said the blind man as he picked up his hammer en saw.

Anonymous

Om te kunnen reageren moet je ingelogd zijn

Terug naar boven