Geld & Recht
alle pijlers
wie is thuis in verschillende koopconstructies? hulp nodig!
woensdag 9 november 2011 om 21:03
Ik weet niet of het wel helemaal goed staat hier, maar ik zou ook niet weten waar het anders zou passen. Ik heb nl. aankoopvragen over een object wat normaal gesproken niet in de reguliere markt te koop wordt aangeboden.
Ik heb nl. contact gezocht met een bedrijventerrein over een leegstaand object (staat zeker al tien jaar leeg, zo niet langer) wat (nog) geen woonbestemming heeft. Echter, dit terrein staat hier wel voor open. Ik heb een vraag neergelegd over het aankopen van dit object, wat momenteel erg verwaarloosd is. Ik zou een laag bod willen neerleggen, omdat er veel tijd en energie ingestoken moet worden om het bewoonbaar te maken. En omdat ze er al zo lang niks mee hebben gedaan en er dus ook niet veel belang aan hechten (?). Maar goed, dat is een gokje.
Ik zoek eigenlijk een ingang bij hen om het proces zo goed mogelijk aan te gaan. Ik wil daarmee dus verschillende opties bespreken, zoals koopgarantie, huur/koopconstructies, erfpacht contructie, een woningbouwvereniging inschakelen als tussenpersoon, etc. Ik ben echter niet zo thuis in al die mogelijkheden en hoe je een niet gangbaar project voor koop of langdurige huur ter optie bespreekbaar wil maken. Zeker als je daar niet de hoofdprijs voor wil betalen. Ik moet dus echt een ingang vinden die gebaseerd is op opknappen, bestemming geven, algehele uitstraling verhogen van het bedrijventerrein (door opgeknapte woning) en desnoods terugkoopgaranties oid bespreekbaar wil maken, zodat ze het gevoel hebben dat de controle aan hun kant ligt.
Heeft iemand hier ideeen over en hoe ik hier het beste mee kan beginnen? Zijn makelaars in dit soort materie thuis of zou ik beter ergens anders aankloppen? Ik hoop op jullie adviezen.
Dankjewel!
Ik heb nl. contact gezocht met een bedrijventerrein over een leegstaand object (staat zeker al tien jaar leeg, zo niet langer) wat (nog) geen woonbestemming heeft. Echter, dit terrein staat hier wel voor open. Ik heb een vraag neergelegd over het aankopen van dit object, wat momenteel erg verwaarloosd is. Ik zou een laag bod willen neerleggen, omdat er veel tijd en energie ingestoken moet worden om het bewoonbaar te maken. En omdat ze er al zo lang niks mee hebben gedaan en er dus ook niet veel belang aan hechten (?). Maar goed, dat is een gokje.
Ik zoek eigenlijk een ingang bij hen om het proces zo goed mogelijk aan te gaan. Ik wil daarmee dus verschillende opties bespreken, zoals koopgarantie, huur/koopconstructies, erfpacht contructie, een woningbouwvereniging inschakelen als tussenpersoon, etc. Ik ben echter niet zo thuis in al die mogelijkheden en hoe je een niet gangbaar project voor koop of langdurige huur ter optie bespreekbaar wil maken. Zeker als je daar niet de hoofdprijs voor wil betalen. Ik moet dus echt een ingang vinden die gebaseerd is op opknappen, bestemming geven, algehele uitstraling verhogen van het bedrijventerrein (door opgeknapte woning) en desnoods terugkoopgaranties oid bespreekbaar wil maken, zodat ze het gevoel hebben dat de controle aan hun kant ligt.
Heeft iemand hier ideeen over en hoe ik hier het beste mee kan beginnen? Zijn makelaars in dit soort materie thuis of zou ik beter ergens anders aankloppen? Ik hoop op jullie adviezen.
Dankjewel!
donderdag 10 november 2011 om 13:12
quote:Dahlia74 schreef op 10 november 2011 @ 10:47:
Wat ik verder mis, welke belangen hebben andere partijen bij jou ideeën? Wat is hun voordeel? Dat een verpauperd pand opgeknapt wordt is niet genoeg reden. Kortom, waarom zouden zij aan welke contructie dan ook meewerken? Wat heb jij hun te bieden? Het is voor hun veel makkelijk als er gewoon een ontwikkelaar komt.
Waarom hebben ze die niet, vraag ik me af. Waarom staat het al zo lang leeg en niks te doen aan de poort?
Waarom zie jij de woningbouwvereiniging als partij?
Vanwege de investering mocht het toch duurder uitpakken dan bedacht.
Dat is een goede vraag en wil ik ook voor mezelf beantwoord hebben, vooraleer ik echt serieus met ze om tafel ga (als dan nog van toepassing). Maar dit is wel een lastige vraag, omdat het antwoord: "een grote zak met geld" hier niet opgaat. Ik moet dus antwoorden vinden die het met een kleine zak met geld ook aantrekkelijk maken. En ik weet simpelweg niet of ik dat kan waarmaken.
De voordelen die ik zie is gebruikname. Aangezien het om een van de entree's gaat en die entree er nu verwaarloosd uitziet, hoop ik de algehele aantrekkingskracht te verhogen. Tevens zou bewoning voldoen aan hun wensen, nl. deel bedrijf en deel bewoning. Aan de entree zitten heeft in die zin voordelen, dat je ook letterlijk poortwachter bent. Het biedt een stukje veiligheid door de aanwezigheid. Daarnaast wil ik inzetten op een combi wonen en werken. Dit zal -denk ik- al meer voldoen aan de huidige bestemming. Met deze combi sla ik een brug tussen wonen en werken. Misschien dat dat een interessante insteek wordt gevonden.
Door het zelf aan te kopen en de geëigende personen erbij te zoeken die kunnen ondersteunen in koop, hoop ik tijd en moeite voor ze uit te sparen, waarmee ze dus wel een invulling krijgen van het pand en het geld oplevert. Al zal dat minder zijn dan wat ze misschien voor ogen hebben. Ik heb heel eerlijk gezegd ook echt geen idee wat een vervallen tien jaar (groot!) leegstaand soort kantoor moet opleveren. Echt werkelijk kein blasse ahnung. Met wat ik nu voor ogen heb, is 125 per deel, dus 250 voor het pand. En dan moet het nog opgeknapt worden.
Heb jij een calculatie gemaakt van wat het jou kost om het pand geheel naar jou wens op te knappen? Dus zonder aankoop van het pand. Kun je dit betalen?
Die opknapkosten raam ik zeker op 50 duizend. Dan heb je het over de basis, zoals dak nalopen, ketel, voorgevel schilderen, optrekken wandjes om het geheel te delen en een basiskeuken en basisbadkamer op te leveren. Gelukkig zijn we erg handig, werken in de bouwsector en hebben daardoor ook veel handige klussenmannen tot ons beschikking, waardoor een verbouwing de helft kan schelen tov aan regulier iemand. Overige verbouwwerkzaamheden moeten uitgespreid worden. Het zal dus van binnen niet meteen een lekkere mooie en gelikte woning worden. Dan mag je er een ton bijrekenen wil je zover komen. Aangezien uitstraling een deel van mijn argumenten zal zijn, zal het buitenwerk dus prio moeten krijgen.
Het pand beslaat waarschijnlijk een aantal m2 grondoppervlak. Op internet kun je vinden wat de grondprijs ongeveer met bestemming bedrijf en met bestemming wonen.
Ik vermoed dat het kantoorpand (zonder omliggende groenstrook) ca. 100m2 grondoppervlak heeft en 2 verdiepingen (plat dak).
Wil je afhankelijk zijn van derden? Leg sowieso alle afspraken juridisch correct vast. Zorg dus voor een jurist.
Liever niet. Maar in mijn eentje heb ik niet alle kennis, antwoorden, etc.
Is zal eerst al deze vragen beantwoord willen zien alvorens ook maar na te denken over de constructie. Dat is echt vooruitlopen op de zaken.
Wat ik verder mis, welke belangen hebben andere partijen bij jou ideeën? Wat is hun voordeel? Dat een verpauperd pand opgeknapt wordt is niet genoeg reden. Kortom, waarom zouden zij aan welke contructie dan ook meewerken? Wat heb jij hun te bieden? Het is voor hun veel makkelijk als er gewoon een ontwikkelaar komt.
Waarom hebben ze die niet, vraag ik me af. Waarom staat het al zo lang leeg en niks te doen aan de poort?
Waarom zie jij de woningbouwvereiniging als partij?
Vanwege de investering mocht het toch duurder uitpakken dan bedacht.
Dat is een goede vraag en wil ik ook voor mezelf beantwoord hebben, vooraleer ik echt serieus met ze om tafel ga (als dan nog van toepassing). Maar dit is wel een lastige vraag, omdat het antwoord: "een grote zak met geld" hier niet opgaat. Ik moet dus antwoorden vinden die het met een kleine zak met geld ook aantrekkelijk maken. En ik weet simpelweg niet of ik dat kan waarmaken.
De voordelen die ik zie is gebruikname. Aangezien het om een van de entree's gaat en die entree er nu verwaarloosd uitziet, hoop ik de algehele aantrekkingskracht te verhogen. Tevens zou bewoning voldoen aan hun wensen, nl. deel bedrijf en deel bewoning. Aan de entree zitten heeft in die zin voordelen, dat je ook letterlijk poortwachter bent. Het biedt een stukje veiligheid door de aanwezigheid. Daarnaast wil ik inzetten op een combi wonen en werken. Dit zal -denk ik- al meer voldoen aan de huidige bestemming. Met deze combi sla ik een brug tussen wonen en werken. Misschien dat dat een interessante insteek wordt gevonden.
Door het zelf aan te kopen en de geëigende personen erbij te zoeken die kunnen ondersteunen in koop, hoop ik tijd en moeite voor ze uit te sparen, waarmee ze dus wel een invulling krijgen van het pand en het geld oplevert. Al zal dat minder zijn dan wat ze misschien voor ogen hebben. Ik heb heel eerlijk gezegd ook echt geen idee wat een vervallen tien jaar (groot!) leegstaand soort kantoor moet opleveren. Echt werkelijk kein blasse ahnung. Met wat ik nu voor ogen heb, is 125 per deel, dus 250 voor het pand. En dan moet het nog opgeknapt worden.
Heb jij een calculatie gemaakt van wat het jou kost om het pand geheel naar jou wens op te knappen? Dus zonder aankoop van het pand. Kun je dit betalen?
Die opknapkosten raam ik zeker op 50 duizend. Dan heb je het over de basis, zoals dak nalopen, ketel, voorgevel schilderen, optrekken wandjes om het geheel te delen en een basiskeuken en basisbadkamer op te leveren. Gelukkig zijn we erg handig, werken in de bouwsector en hebben daardoor ook veel handige klussenmannen tot ons beschikking, waardoor een verbouwing de helft kan schelen tov aan regulier iemand. Overige verbouwwerkzaamheden moeten uitgespreid worden. Het zal dus van binnen niet meteen een lekkere mooie en gelikte woning worden. Dan mag je er een ton bijrekenen wil je zover komen. Aangezien uitstraling een deel van mijn argumenten zal zijn, zal het buitenwerk dus prio moeten krijgen.
Het pand beslaat waarschijnlijk een aantal m2 grondoppervlak. Op internet kun je vinden wat de grondprijs ongeveer met bestemming bedrijf en met bestemming wonen.
Ik vermoed dat het kantoorpand (zonder omliggende groenstrook) ca. 100m2 grondoppervlak heeft en 2 verdiepingen (plat dak).
Wil je afhankelijk zijn van derden? Leg sowieso alle afspraken juridisch correct vast. Zorg dus voor een jurist.
Liever niet. Maar in mijn eentje heb ik niet alle kennis, antwoorden, etc.
Is zal eerst al deze vragen beantwoord willen zien alvorens ook maar na te denken over de constructie. Dat is echt vooruitlopen op de zaken.
donderdag 10 november 2011 om 13:12
quote:ElleMichelle schreef op 10 november 2011 @ 11:07:
Erfpachtconstructies moet je nooit doen.Banken investeren hier niet in omdat het pand nooit geheel eigendom wordt.Je wordt deze panden ook haast niet meer kwijt of je moet de erfpacht kunnen afkopen en dat is erg duur.ok, dan zal ik dat maar gelijk uit mijn opties schrappen.
Erfpachtconstructies moet je nooit doen.Banken investeren hier niet in omdat het pand nooit geheel eigendom wordt.Je wordt deze panden ook haast niet meer kwijt of je moet de erfpacht kunnen afkopen en dat is erg duur.ok, dan zal ik dat maar gelijk uit mijn opties schrappen.
donderdag 10 november 2011 om 13:13
donderdag 10 november 2011 om 14:17
Schouderklopje, bedankt voor je uitgebreide reactie.
Kennelijk heeft het bedrijventerrein (de bedrijven op dit terrein of de eventuele beheerder van het bedrijventerrein) geen probleem met dit pand. Anders hadden ze wel actie ondernomen. Ik vind je argumenten begrijpelijk, maar niet heel sterk. Dit laatste gezien vanuit het bedrijven terrein. Je zult hierover toch moeten praten met de beheerder en/of met de directeuren van de bedrijven gevestigd op het terrein. Dit om meer informatie in te winnen over hoe zij over de situatie denken.
Overigens ga ik ervan uit dat je weet met wie je een gesprek kan voeren. "het bedrijventerrein" bestaat niet. Een vertegenwoordigend orgaan bestaat evenmin. Een beheerder ook lang niet altijd. Als die al bestaat zijn de bevoegdheden beperkt en zal het vooral gaan om het beheren van de openbare ruimte.
Ik denk dat je weinig kans maakt met welke constructie dan ook. Het is kopen of niet, lijkt mij. Ik zie niet in wie er belang heeft bij bijvoorbeeld een terugkoopconstructie. Ik neem aan dat je weet wie de verkoper is, dus de huidige eigenaar van het pand is?
Een grondoppervlak van 100 m2 kan niet kloppen denk ik, dat is 10x10. en daar moet dan een gebouw opstaan. Of bedoel dat de groenstrook er ook bijhoort en die 100m2 alleen voor het gebouw is? Belangrijk is het totale grondoppervlak, dus incl groenstrook, mits deze bij het perceel hoort. Op basis hiervan kun je in ieder geval bepalen wat de totale grond waard is.
Als het gebouw 100m2 is en 2 verdiepingen, vind ik dat niet heel groot. Zeker niet voor een bedrijfsgebouw. Zoek dat ook eens uit.
Kijk eens bij diverse bedrijfsmakelaars op internet wat zij aanbieden aan gebouwen en wat de vraagprijs is.
Voordat je welke actie onderneemt kun je onderzoeken of datgene wat jij wilt betalen realistisch is.
Kennelijk heeft het bedrijventerrein (de bedrijven op dit terrein of de eventuele beheerder van het bedrijventerrein) geen probleem met dit pand. Anders hadden ze wel actie ondernomen. Ik vind je argumenten begrijpelijk, maar niet heel sterk. Dit laatste gezien vanuit het bedrijven terrein. Je zult hierover toch moeten praten met de beheerder en/of met de directeuren van de bedrijven gevestigd op het terrein. Dit om meer informatie in te winnen over hoe zij over de situatie denken.
Overigens ga ik ervan uit dat je weet met wie je een gesprek kan voeren. "het bedrijventerrein" bestaat niet. Een vertegenwoordigend orgaan bestaat evenmin. Een beheerder ook lang niet altijd. Als die al bestaat zijn de bevoegdheden beperkt en zal het vooral gaan om het beheren van de openbare ruimte.
Ik denk dat je weinig kans maakt met welke constructie dan ook. Het is kopen of niet, lijkt mij. Ik zie niet in wie er belang heeft bij bijvoorbeeld een terugkoopconstructie. Ik neem aan dat je weet wie de verkoper is, dus de huidige eigenaar van het pand is?
Een grondoppervlak van 100 m2 kan niet kloppen denk ik, dat is 10x10. en daar moet dan een gebouw opstaan. Of bedoel dat de groenstrook er ook bijhoort en die 100m2 alleen voor het gebouw is? Belangrijk is het totale grondoppervlak, dus incl groenstrook, mits deze bij het perceel hoort. Op basis hiervan kun je in ieder geval bepalen wat de totale grond waard is.
Als het gebouw 100m2 is en 2 verdiepingen, vind ik dat niet heel groot. Zeker niet voor een bedrijfsgebouw. Zoek dat ook eens uit.
Kijk eens bij diverse bedrijfsmakelaars op internet wat zij aanbieden aan gebouwen en wat de vraagprijs is.
Voordat je welke actie onderneemt kun je onderzoeken of datgene wat jij wilt betalen realistisch is.
donderdag 10 november 2011 om 22:32
Goede posts van dahlia en voorgangers.
Hier wat info van een eigenaar woon/bedrijfspand uit de praktijk:
Bank heeft significant andere regels voor een hypotheek op een bedrijfspand. Aflossen moet doorgaans in 20 jaar en je hebt voor het zakelijk deel geen hypotheekrente aftrek als je het verhuurt. Bij eigen gebruik (zakelijk) zijn er weer andere regels voor; die weet ik zo niet precies.
Voordeel: je pand valt dan in box 3 dus als je goed verhuurt dan kom je makkelijk boven de 4 % vermogens rendements heffing uit en da's weer leuk voor jou, ook als je al een stuk hebt afgelost. box 3 is nul natuurlijk zo lang je niet / weinig aflost.
Verder zul je het pand misschien kadastraal moeten splitsen. Dan bestaat je pand uit 2 of meer appartementsrechten en ben je verplicht een Vereniging van eigenaren op te richten,
Splitsen (akte, vve, notaris+ tekeningen) kot ca 2500 in 1 keer plus ca 100/jaar aan administratie kosten. VVE mag je zelf voeren, daar heb je geen bureau voor nodig ook al willen de bureaus zich graag aan je opdringen
.
Daarnaast stort je het bedrag dat je normaal aan "huis onderhoud (bv schilderen, grote verbouwingen, tuinonderhoud etc) nu niet op je eigen spaar rekening maar op de VVE. (en daar betaal je dat ook uit)
Splitsen heeft wel weer als voordeel dat je voor het woon-gedeelte een normale huis-hypotheek (met rente-aftrek) kan sluiten. (Bij ons vond de bank het feit dat we kadastraal gingen splitsen een pluspunt.)
Voor eventuele verhuur moet je een goed bedrijfsplan maken. Wat zijn je verwachte huur opbrengsten (vraag een makelaar, kijk bij vergelijkbare panden naar de m2 prijs op funda)
Wat ben je bereid om te investeren om een huurder te "contracteren" (er valt altijd wat te onderhandelen).
Ga je binnen/buiten btw verhuren? Hangt nl afvan je huurder of dit mag. Goed inlezen dus.
Ik heb geen idee waar je pand ligt maar wij betaalden iets minder dan 5 ton (incl investeringen/verbouwen) voor een pand van 500 m2 in een middelgrote plaats, in woonwijk nabij centrum. geen randstad.
Jouw begroting vind ik persoonlijk erg laag. Denk ook aan dak, kozijnen, leidingwerk, isolatie (is in bedrijfspand vaak niet voldoende voor woning !).. Heb je het al gezien ?
Hoe oud is het pand ? Bouwkundige keuring is geen slecht plan lijkt me.
Naast advies van een goede makelaar: Ga naar de gemeente. Zij kunnen je informeren over bestemmingsplan, eventuele ontheffing daarvan, omgevingsvergunning (voor bouw/sloop activiteit) en misschien zelfs subsidie voor bv isolatie of her ontwikkeling van een oud pand.
Algemeen advies: zie het vooral ook zakelijk en pak het ook zo aan.
Hier wat info van een eigenaar woon/bedrijfspand uit de praktijk:
Bank heeft significant andere regels voor een hypotheek op een bedrijfspand. Aflossen moet doorgaans in 20 jaar en je hebt voor het zakelijk deel geen hypotheekrente aftrek als je het verhuurt. Bij eigen gebruik (zakelijk) zijn er weer andere regels voor; die weet ik zo niet precies.
Voordeel: je pand valt dan in box 3 dus als je goed verhuurt dan kom je makkelijk boven de 4 % vermogens rendements heffing uit en da's weer leuk voor jou, ook als je al een stuk hebt afgelost. box 3 is nul natuurlijk zo lang je niet / weinig aflost.
Verder zul je het pand misschien kadastraal moeten splitsen. Dan bestaat je pand uit 2 of meer appartementsrechten en ben je verplicht een Vereniging van eigenaren op te richten,
Splitsen (akte, vve, notaris+ tekeningen) kot ca 2500 in 1 keer plus ca 100/jaar aan administratie kosten. VVE mag je zelf voeren, daar heb je geen bureau voor nodig ook al willen de bureaus zich graag aan je opdringen
.Daarnaast stort je het bedrag dat je normaal aan "huis onderhoud (bv schilderen, grote verbouwingen, tuinonderhoud etc) nu niet op je eigen spaar rekening maar op de VVE. (en daar betaal je dat ook uit)
Splitsen heeft wel weer als voordeel dat je voor het woon-gedeelte een normale huis-hypotheek (met rente-aftrek) kan sluiten. (Bij ons vond de bank het feit dat we kadastraal gingen splitsen een pluspunt.)
Voor eventuele verhuur moet je een goed bedrijfsplan maken. Wat zijn je verwachte huur opbrengsten (vraag een makelaar, kijk bij vergelijkbare panden naar de m2 prijs op funda)
Wat ben je bereid om te investeren om een huurder te "contracteren" (er valt altijd wat te onderhandelen).
Ga je binnen/buiten btw verhuren? Hangt nl afvan je huurder of dit mag. Goed inlezen dus.
Ik heb geen idee waar je pand ligt maar wij betaalden iets minder dan 5 ton (incl investeringen/verbouwen) voor een pand van 500 m2 in een middelgrote plaats, in woonwijk nabij centrum. geen randstad.
Jouw begroting vind ik persoonlijk erg laag. Denk ook aan dak, kozijnen, leidingwerk, isolatie (is in bedrijfspand vaak niet voldoende voor woning !).. Heb je het al gezien ?
Hoe oud is het pand ? Bouwkundige keuring is geen slecht plan lijkt me.
Naast advies van een goede makelaar: Ga naar de gemeente. Zij kunnen je informeren over bestemmingsplan, eventuele ontheffing daarvan, omgevingsvergunning (voor bouw/sloop activiteit) en misschien zelfs subsidie voor bv isolatie of her ontwikkeling van een oud pand.
Algemeen advies: zie het vooral ook zakelijk en pak het ook zo aan.
zaterdag 12 november 2011 om 20:12
Bedankt voor alle reacties in de tussentijd. Ik neem het allemaal mee in mijn aanpak.
Zouden er evt. belangen zijn voor de tegenpartij die ik nu over het hoofd zie? In dat geval hoor ik graag wat in het algemaan belangen zouden kunnen zijn van de tegenpartij waar ik wel in tegemoet kan komen.
Voor wta betreft het (gebrek aan veel) geld:
de hele deal zou niet interessant zijn als er veel meer voor betaald moet worden. De locatie is mooi, maar zeker niet uitzonderlijk voor waar ik woon. Qua locatie kun je dus veel meer panden vinden die al wel bewoonbaar, met de juiste bestemming, etc. zijn. Zouden ze een vergelijkbare prijs willen, dan is het niet interessant.
Zouden er evt. belangen zijn voor de tegenpartij die ik nu over het hoofd zie? In dat geval hoor ik graag wat in het algemaan belangen zouden kunnen zijn van de tegenpartij waar ik wel in tegemoet kan komen.
Voor wta betreft het (gebrek aan veel) geld:
de hele deal zou niet interessant zijn als er veel meer voor betaald moet worden. De locatie is mooi, maar zeker niet uitzonderlijk voor waar ik woon. Qua locatie kun je dus veel meer panden vinden die al wel bewoonbaar, met de juiste bestemming, etc. zijn. Zouden ze een vergelijkbare prijs willen, dan is het niet interessant.
zondag 13 november 2011 om 20:16
quote:Dahlia74 schreef op 10 november 2011 @ 14:17:
Een grondoppervlak van 100 m2 kan niet kloppen denk ik, dat is 10x10. en daar moet dan een gebouw opstaan. Of bedoel dat de groenstrook er ook bijhoort en die 100m2 alleen voor het gebouw is? Belangrijk is het totale grondoppervlak, dus incl groenstrook, mits deze bij het perceel hoort. Op basis hiervan kun je in ieder geval bepalen wat de totale grond waard is.
Als het gebouw 100m2 is en 2 verdiepingen, vind ik dat niet heel groot. Zeker niet voor een bedrijfsgebouw. Zoek dat ook eens uit.
Hoe groot de grondoppervlakte is weet ik niet. Het staat nl. op een terrein en er zitten nog wat andere (leegstaande) gebouwtjes omheen, waaronder een soort tolhuisje.
Maar ik heb puur de oppervlakte van het bewuste gebouw geschat en dat is inderdaad ca. 100 m2. Als je dat zou splitsen in 2 eenheden, kom je ongeveer met de bovenverdieping erbij op 100 m2 per woning. Daar heb ik mijn prijs ook op gebaseerd: niet al te grote woningen waar nog veel aan moet gebeuren.
Een grondoppervlak van 100 m2 kan niet kloppen denk ik, dat is 10x10. en daar moet dan een gebouw opstaan. Of bedoel dat de groenstrook er ook bijhoort en die 100m2 alleen voor het gebouw is? Belangrijk is het totale grondoppervlak, dus incl groenstrook, mits deze bij het perceel hoort. Op basis hiervan kun je in ieder geval bepalen wat de totale grond waard is.
Als het gebouw 100m2 is en 2 verdiepingen, vind ik dat niet heel groot. Zeker niet voor een bedrijfsgebouw. Zoek dat ook eens uit.
Hoe groot de grondoppervlakte is weet ik niet. Het staat nl. op een terrein en er zitten nog wat andere (leegstaande) gebouwtjes omheen, waaronder een soort tolhuisje.
Maar ik heb puur de oppervlakte van het bewuste gebouw geschat en dat is inderdaad ca. 100 m2. Als je dat zou splitsen in 2 eenheden, kom je ongeveer met de bovenverdieping erbij op 100 m2 per woning. Daar heb ik mijn prijs ook op gebaseerd: niet al te grote woningen waar nog veel aan moet gebeuren.
maandag 14 november 2011 om 11:32
Het worden dan 2 appartementen ?
Hetgeen je verhuurt: Heb je al een huurder , enig idee wat je kunt vragen aan huur ? Als je nl onder de sociale huurgrens (dus geen vrije sector) komt dan kan je te maken krijgen met het huurpuntensysteem. En dan kan je gehoopte huuropbrengst wel eens tegen vallen. Versus de (hypotheek) kosten die je eraan hebt.
Woning verhuur is in die zin wel weer leuk dat je er een tijd lang redelijk stabiele inkomsten uit kunt halen. Maar als je van je huurder af wilt dan heeft die in NL een hoge graad van huurbescherming (zie meerdere topics hierover). Kijk evt ook eens naar de kansen voor zakelijke verhuur (kantoor/praktijk oid). Zeker als je er diensten (internet, optie op gedeelde vergaderruimte etc) bij aanbiedt is dat misschien een leuk bedrijfsconcept voor startende ondernemers die uit hun zolderkamer zijn gegroeid. 3 * 300,- is altijd meer dan 1* 700,- woningverhuur.
Heb je eraan gedacht dat water/gas/electra op zijn minst een tussenmeter moet hebben zodat je de kosten kunt verdelen naar verbruik ?
Ik hoop dat je wat aan mijn posts hebt. Beter goed in beeld hebben wat er allemaal bij komt kijken dan dat je een pand koopt wat dan toch tegen valt als je het gaat verbouwen / verhuren. Als de trein nl loopt dan gaat het altijd sneller dan je denkt en dan heb je geen tijd/zin meer om dit allemaal te bedenken.
Maar: Ik wil je niet ontmoedigen. OG hebben, opknappen & verhuren is juist ook een leuke uitdaging, als het allemaal lukt heb je iets heel concreets opgebouwd. (en hopelijk is t een beetje waardevast). Ik zeg altijd maar: Als de boel affikt kan ik er altijd nog een stacaravan op zetten
Ik doe het dus al een paar jaar en heb er soms even de balen van (als ik gedoe heb met te laat betalende huurders of er is iets stuk wat ik niet zelf kan maken) maar ook veel lol en leuke contacten.
Hetgeen je verhuurt: Heb je al een huurder , enig idee wat je kunt vragen aan huur ? Als je nl onder de sociale huurgrens (dus geen vrije sector) komt dan kan je te maken krijgen met het huurpuntensysteem. En dan kan je gehoopte huuropbrengst wel eens tegen vallen. Versus de (hypotheek) kosten die je eraan hebt.
Woning verhuur is in die zin wel weer leuk dat je er een tijd lang redelijk stabiele inkomsten uit kunt halen. Maar als je van je huurder af wilt dan heeft die in NL een hoge graad van huurbescherming (zie meerdere topics hierover). Kijk evt ook eens naar de kansen voor zakelijke verhuur (kantoor/praktijk oid). Zeker als je er diensten (internet, optie op gedeelde vergaderruimte etc) bij aanbiedt is dat misschien een leuk bedrijfsconcept voor startende ondernemers die uit hun zolderkamer zijn gegroeid. 3 * 300,- is altijd meer dan 1* 700,- woningverhuur.
Heb je eraan gedacht dat water/gas/electra op zijn minst een tussenmeter moet hebben zodat je de kosten kunt verdelen naar verbruik ?
Ik hoop dat je wat aan mijn posts hebt. Beter goed in beeld hebben wat er allemaal bij komt kijken dan dat je een pand koopt wat dan toch tegen valt als je het gaat verbouwen / verhuren. Als de trein nl loopt dan gaat het altijd sneller dan je denkt en dan heb je geen tijd/zin meer om dit allemaal te bedenken.
Maar: Ik wil je niet ontmoedigen. OG hebben, opknappen & verhuren is juist ook een leuke uitdaging, als het allemaal lukt heb je iets heel concreets opgebouwd. (en hopelijk is t een beetje waardevast). Ik zeg altijd maar: Als de boel affikt kan ik er altijd nog een stacaravan op zetten
Ik doe het dus al een paar jaar en heb er soms even de balen van (als ik gedoe heb met te laat betalende huurders of er is iets stuk wat ik niet zelf kan maken) maar ook veel lol en leuke contacten.
