Geld & Recht
alle pijlers
Koopgarant ervaringen?
maandag 12 maart 2012 om 15:42
Wij, Vriendlief en ik, willen graag een huis kopen. Op dit moment huren we een appartement bij andere mensen in huis en dat is niet echt ideaal. Het appartement zelf is 70m groot, en erg mooi en luxe, maar de huisbaas woont onder ons. We moeten erg oppassen met lawaai maken, zoals tv te hard en i.v.m. houten vloer mag ik geen hakken aan in huis. We hebben dit gekozen als tijdelijke oplossing omdat ik bijna klaar ben met school en dan een huis kunnen kopen.
Nu het probleem: we kunnen straks bijna geen huis betalen. Op 1 inkomen, dat van mijn vriend, kunnen we niet betalen wat ons naar het zin is (daarom zijn we eerst gaan huren) We willen graag nieuwbouw en zijn redelijk veeleisend, dus hebben een hypotheek nodig van ongeveer 250duizend. Ik ben bijna afgestudeerd aan de pabo (nog 1 of 2 maand) en kan dan aan het werk, maar heb de eerste 2 jaar nog geen kans op vast werk omdat het er simpelweg niet is in het noorden. Of ik moet iets heel anders gaan doen, maar dan doe ik geen ervaring op in het onderwijs en verdien ik waarschijnlijk ook veel minder.
Mijn vriend (24) werkt nu 2 jaar voor hetzelfde bedrijf. Hij is ontevreden over zijn salaris, maar 'durft' niet om verhoging te vragen en wacht functioneringsgesprek af. Bij dit gesprek ontvangt hij niets, 50 of 100 euro p/m meer, afhankelijk van zijn prestaties. In de toekomst gaat hij dus wel iets meer verdienen.
We willen dolgraag een huis kopen, maar komen op dit moment niet verder dan ongeveer 170duizend aan hypotheek. Als ik straks werk natuurlijk meer, maar de vraag is of ik wel een baan krijg straks.
Wie heeft er een huis gekocht met koopgarant? Voor ons ideaal; je krijgt korting op je huis/hypotheek en dus lagere maandlasten. Maar wat is de keerzijde van dit hele idee? Betaal je enorm veel aan de woningstichting als je je huis weer verkoopt? En kan het dan wel uit? We willen graag in ons toekomstige huis een luxe keuken en badkamer, dus de waarde van het huis zal zeker stijgen.
Is het verstandig om te doen of kunnen we beter 2 jaar wachten tot ik een vaste baan heb en dan een 'gewoon' huis kopen?
Nu het probleem: we kunnen straks bijna geen huis betalen. Op 1 inkomen, dat van mijn vriend, kunnen we niet betalen wat ons naar het zin is (daarom zijn we eerst gaan huren) We willen graag nieuwbouw en zijn redelijk veeleisend, dus hebben een hypotheek nodig van ongeveer 250duizend. Ik ben bijna afgestudeerd aan de pabo (nog 1 of 2 maand) en kan dan aan het werk, maar heb de eerste 2 jaar nog geen kans op vast werk omdat het er simpelweg niet is in het noorden. Of ik moet iets heel anders gaan doen, maar dan doe ik geen ervaring op in het onderwijs en verdien ik waarschijnlijk ook veel minder.
Mijn vriend (24) werkt nu 2 jaar voor hetzelfde bedrijf. Hij is ontevreden over zijn salaris, maar 'durft' niet om verhoging te vragen en wacht functioneringsgesprek af. Bij dit gesprek ontvangt hij niets, 50 of 100 euro p/m meer, afhankelijk van zijn prestaties. In de toekomst gaat hij dus wel iets meer verdienen.
We willen dolgraag een huis kopen, maar komen op dit moment niet verder dan ongeveer 170duizend aan hypotheek. Als ik straks werk natuurlijk meer, maar de vraag is of ik wel een baan krijg straks.
Wie heeft er een huis gekocht met koopgarant? Voor ons ideaal; je krijgt korting op je huis/hypotheek en dus lagere maandlasten. Maar wat is de keerzijde van dit hele idee? Betaal je enorm veel aan de woningstichting als je je huis weer verkoopt? En kan het dan wel uit? We willen graag in ons toekomstige huis een luxe keuken en badkamer, dus de waarde van het huis zal zeker stijgen.
Is het verstandig om te doen of kunnen we beter 2 jaar wachten tot ik een vaste baan heb en dan een 'gewoon' huis kopen?
maandag 12 maart 2012 om 20:30
maandag 12 maart 2012 om 20:32
Als je in deze provincies een hus zoekt voor 170.000 euro, en de lokatie is ondergeschikt dsn heb je voldoende keus. Er zijn zat huizen te koop die een aantal jaren geleden gebouwd zijn en voorzien zijn van mooie keuken en badkamer. Je moet je ook afvragen of het verstandig is om hoog in hypotheek te gaan zitten als jij ook werk hebt. Wellicht krijgen jullie kinderen en ga jij of vriend minder werken. Verliest 1 van twee zijn vaste baan (ja dat kan). Dan ga je snel de schulden in met een hoge hypotheek.
Dus ik zeg, ga gauw de huizenmarkt eens goed bekijken, er is zat wat aan je eisen zal voldoen of waar je evt zelf nog iets kunt aanpassen in de toekomst.
Dus ik zeg, ga gauw de huizenmarkt eens goed bekijken, er is zat wat aan je eisen zal voldoen of waar je evt zelf nog iets kunt aanpassen in de toekomst.
maandag 12 maart 2012 om 20:48
quote:spectral schreef op 12 maart 2012 @ 20:24:
Dus sowieso moet het huis dan minstens 15% stijgen om quitte te spelen.... zonder eigen investeringen.
Bij een nieuwbouwhuis heb je geen overdrachtsbelasting en dus weinig kosten koper.
En ook bij een huis zonder koopgarant moet je huis in waarde stijgen om quitte te spelen als je de kosten koper erbij berekent.
Met het in de huidige tijd aanmerkelijke risico dat je huis jaren te koop staat, en dat je dan te lang met te hoge lasten zit als de reden van verkoop is dat je bijvoorbeeld gaat scheiden of langdurig werkloos bent.
En als je huis in waarde daalt (wat tegenwoordig toch eerder regel dan uitzondering is), dan heb je daar dus juist minder last van door de koopgarant.
Ik zie dus nog steeds niet waarom in de huidige tijd de koopgarant een zekere voorspeller voor een restschuld is.
Dus sowieso moet het huis dan minstens 15% stijgen om quitte te spelen.... zonder eigen investeringen.
Bij een nieuwbouwhuis heb je geen overdrachtsbelasting en dus weinig kosten koper.
En ook bij een huis zonder koopgarant moet je huis in waarde stijgen om quitte te spelen als je de kosten koper erbij berekent.
Met het in de huidige tijd aanmerkelijke risico dat je huis jaren te koop staat, en dat je dan te lang met te hoge lasten zit als de reden van verkoop is dat je bijvoorbeeld gaat scheiden of langdurig werkloos bent.
En als je huis in waarde daalt (wat tegenwoordig toch eerder regel dan uitzondering is), dan heb je daar dus juist minder last van door de koopgarant.
Ik zie dus nog steeds niet waarom in de huidige tijd de koopgarant een zekere voorspeller voor een restschuld is.
Wees altijd jezelf. Tenzij je een eenhoorn kan zijn. Wees dan een eenhoorn.
maandag 12 maart 2012 om 22:58
quote:Strawberrie schreef op 12 maart 2012 @ 19:15:
@12twister: Omdat de organisaties (veelal woningbouwverenigingen) geld nodig hebben om te investeren in nieuwe projecten, tenminste dat is in het geval van huurwoningen die verkocht worden onder deze constructie (Slimmer Kopen). Daar komen ze eerlijk voor uit overigens. Het verschil hoeven we nooit terug te betalen, de woning moet wel terug verkocht worden aan de voorgaande eigenaar en ze delen het verlies of winst, van de waarde van de woning zoals wij het gekocht hebben.
Dank voor je uitleg, maar snap het nog steeds niet goed. Is dit een verplichting vanuit de gemeente dan?
Ze investeren dus 1/5 in de woning om vervolgens bij verkoop voor 1/3 te delen in de winst of het verlies. Gaat een woningbouwvereniging er dan vanuit dat de markt op termijn wel weer aantrekt? Anders is zo'n regeling toch nadeliger t.o.v. de huizen helemaal te verkopen?
Argwanend als ik ben zoek ik nog steeds naar het addertje in het gras.
@12twister: Omdat de organisaties (veelal woningbouwverenigingen) geld nodig hebben om te investeren in nieuwe projecten, tenminste dat is in het geval van huurwoningen die verkocht worden onder deze constructie (Slimmer Kopen). Daar komen ze eerlijk voor uit overigens. Het verschil hoeven we nooit terug te betalen, de woning moet wel terug verkocht worden aan de voorgaande eigenaar en ze delen het verlies of winst, van de waarde van de woning zoals wij het gekocht hebben.
Dank voor je uitleg, maar snap het nog steeds niet goed. Is dit een verplichting vanuit de gemeente dan?
Ze investeren dus 1/5 in de woning om vervolgens bij verkoop voor 1/3 te delen in de winst of het verlies. Gaat een woningbouwvereniging er dan vanuit dat de markt op termijn wel weer aantrekt? Anders is zo'n regeling toch nadeliger t.o.v. de huizen helemaal te verkopen?
Argwanend als ik ben zoek ik nog steeds naar het addertje in het gras.
dinsdag 13 maart 2012 om 08:07
quote:12twister schreef op 12 maart 2012 @ 22:58:
[...]
Dank voor je uitleg, maar snap het nog steeds niet goed. Is dit een verplichting vanuit de gemeente dan?
Ze investeren dus 1/5 in de woning om vervolgens bij verkoop voor 1/3 te delen in de winst of het verlies. Gaat een woningbouwvereniging er dan vanuit dat de markt op termijn wel weer aantrekt? Anders is zo'n regeling toch nadeliger t.o.v. de huizen helemaal te verkopen?
Argwanend als ik ben zoek ik nog steeds naar het addertje in het gras.
Tja, het is toch ook niet gunstig voor een woningbouwvereniging om huizen onder de marktwaarde te verhuren?
En dat gebeurt op grote schaal in de sociale huursector.
Woningbouwverenigingen hebben ook een maatschappelijke functie en met deze regelingen maken ze het starters eerder mogelijk een huis te kopen, waardoor ze doorstromen vanuit (sociale) huurwoningen, etc.
En op deze manier hebben ze als het huis ooit terugkopen weer de mogelijkheid om de woning opnieuw aan starters te verkopen met zo'n regeling.
En ze kunnen op korte termijn natuurlijk minder verdienen aan zo'n woning, door de korting die ze geven.
Aan de andere kant hebben ze jarenlang niet de zorgen van onderhoud van zo'n woning (of van huurders), terwijl ze over (misschien wel tientallen) jaren wel nog meedelen in de stijging van de marktwaarde.
De koopgarantconstructie wordt ook gebruikt om mensen hun eigen huurhuis te laten kopen. Op deze manier vergroot de woningbouw dus zijn kans om huizen te verkopen (en cash te genereren), want ze kunnen de huidige huurder er niet uit zetten en dan aan een ander verkopen.
[...]
Dank voor je uitleg, maar snap het nog steeds niet goed. Is dit een verplichting vanuit de gemeente dan?
Ze investeren dus 1/5 in de woning om vervolgens bij verkoop voor 1/3 te delen in de winst of het verlies. Gaat een woningbouwvereniging er dan vanuit dat de markt op termijn wel weer aantrekt? Anders is zo'n regeling toch nadeliger t.o.v. de huizen helemaal te verkopen?
Argwanend als ik ben zoek ik nog steeds naar het addertje in het gras.
Tja, het is toch ook niet gunstig voor een woningbouwvereniging om huizen onder de marktwaarde te verhuren?
En dat gebeurt op grote schaal in de sociale huursector.
Woningbouwverenigingen hebben ook een maatschappelijke functie en met deze regelingen maken ze het starters eerder mogelijk een huis te kopen, waardoor ze doorstromen vanuit (sociale) huurwoningen, etc.
En op deze manier hebben ze als het huis ooit terugkopen weer de mogelijkheid om de woning opnieuw aan starters te verkopen met zo'n regeling.
En ze kunnen op korte termijn natuurlijk minder verdienen aan zo'n woning, door de korting die ze geven.
Aan de andere kant hebben ze jarenlang niet de zorgen van onderhoud van zo'n woning (of van huurders), terwijl ze over (misschien wel tientallen) jaren wel nog meedelen in de stijging van de marktwaarde.
De koopgarantconstructie wordt ook gebruikt om mensen hun eigen huurhuis te laten kopen. Op deze manier vergroot de woningbouw dus zijn kans om huizen te verkopen (en cash te genereren), want ze kunnen de huidige huurder er niet uit zetten en dan aan een ander verkopen.
Wees altijd jezelf. Tenzij je een eenhoorn kan zijn. Wees dan een eenhoorn.
donderdag 15 maart 2012 om 10:49
Ik wil ook nog even reageren. Ik werk bij een woningcorporatie en er zit geen addertje onder het gras. Woningcorporaties hebben een maatschappelijke taak om starters een kans te geven op een woning. Dit verlicht ook de druk op de huurmarkt. Idd gebruiken corporaties het geld om projecten van te financieren en ze hebben de zekerheid dat ze de woning terug kunnen kopen. Vervolgens kunnen ze besluiten wat ze ermee doen. Weer doorverkopen of verhuren bijvoorbeeld.
De % winst en verlies heeft te maken met hoeveel korting je krijgt op de woning.
Wij stellen nu wel een maximale inkomensgrens. En een max % van bijfinancieren. Wij merkte dat mensen kochten met koopgarant en er vervolgens een keuken van 20 k in plaatsten. Dan gaat het ons doel voorbij. Want je wil dit doen voor mensen die anders net geen woning konden kopen.
De % winst en verlies heeft te maken met hoeveel korting je krijgt op de woning.
Wij stellen nu wel een maximale inkomensgrens. En een max % van bijfinancieren. Wij merkte dat mensen kochten met koopgarant en er vervolgens een keuken van 20 k in plaatsten. Dan gaat het ons doel voorbij. Want je wil dit doen voor mensen die anders net geen woning konden kopen.
donderdag 15 maart 2012 om 11:13
Een vriendin van me heeft ook gekocht met koopgarant, er zitten niet echt nadelen aan. Behalve als de huizen weer in prijzen gaan stijgen en je de winst moet delen natuurlijk
Maar goed, daarvoor in de plaats heb je wel jaren goedkoop gewoond (en zou je meer hebben kunnen sparen/aflossen).
En bij verlies is het natuurlijk wel fijn dat het verlies wordt gedeeld EN dat je woning binnen 3 maand wordt verkocht.
Het is een beetje kopen met veel van de voordelen van huren vind ik.
Overigens is het voor de woningbouw volgens mij ook niet zo nadelig. Ja, ze geven die korting, maar ze kopen natuurlijk ook weer terug met korting. Dus wat dat betreft spelen ze gelijk.
Over het algemeen worden koopwoningen ook beter onderhouden dan huurwoningen (niet altijd natuurlijk), dat kan dus ook gunstig zijn als de woningbouw terugkoopt; jarenlang geen onkosten aan onderhoud en toch een redelijk goed onderhouden woning.
Bovendien worden woningen bij de sociale woningbouw over het algemeen verhuurd met verlies.
Maar goed, daarvoor in de plaats heb je wel jaren goedkoop gewoond (en zou je meer hebben kunnen sparen/aflossen).
En bij verlies is het natuurlijk wel fijn dat het verlies wordt gedeeld EN dat je woning binnen 3 maand wordt verkocht.
Het is een beetje kopen met veel van de voordelen van huren vind ik.
Overigens is het voor de woningbouw volgens mij ook niet zo nadelig. Ja, ze geven die korting, maar ze kopen natuurlijk ook weer terug met korting. Dus wat dat betreft spelen ze gelijk.
Over het algemeen worden koopwoningen ook beter onderhouden dan huurwoningen (niet altijd natuurlijk), dat kan dus ook gunstig zijn als de woningbouw terugkoopt; jarenlang geen onkosten aan onderhoud en toch een redelijk goed onderhouden woning.
Bovendien worden woningen bij de sociale woningbouw over het algemeen verhuurd met verlies.
donderdag 15 maart 2012 om 11:21
quote:Missprincesa schreef op 15 maart 2012 @ 11:13:
En bij verlies is het natuurlijk wel fijn dat het verlies wordt gedeeld EN dat je woning binnen 3 maand wordt verkocht.
Dat eerste is niet echt een voordeel als je NHG reeds hebt; NHG neemt in bepaalde gevallen (zoals scheiding) de restschuld over.
En bij verlies is het natuurlijk wel fijn dat het verlies wordt gedeeld EN dat je woning binnen 3 maand wordt verkocht.
Dat eerste is niet echt een voordeel als je NHG reeds hebt; NHG neemt in bepaalde gevallen (zoals scheiding) de restschuld over.
donderdag 15 maart 2012 om 17:27
quote:monsterpinguin schreef op 15 maart 2012 @ 11:21:
[...]
Dat eerste is niet echt een voordeel als je NHG reeds hebt; NHG neemt in bepaalde gevallen (zoals scheiding) de restschuld over.
Maar als je daar gebruik van maakt, kun je (volgens mij) daarna wel vergeten om in de nabije toekomst nog een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Als je 'gewoon' verkoopt met verlies (zonder dat je de NHG hoeft te gebruiken) en je kunt dat verlies zelf dragen, ben je daarna weer vrij een nieuw huis te kopen.
Dacht ik.
Overigens is bij de meeste Koopgarant constructies een voorwaarde dat je hypotheek met NHG afsluit.
[...]
Dat eerste is niet echt een voordeel als je NHG reeds hebt; NHG neemt in bepaalde gevallen (zoals scheiding) de restschuld over.
Maar als je daar gebruik van maakt, kun je (volgens mij) daarna wel vergeten om in de nabije toekomst nog een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Als je 'gewoon' verkoopt met verlies (zonder dat je de NHG hoeft te gebruiken) en je kunt dat verlies zelf dragen, ben je daarna weer vrij een nieuw huis te kopen.
Dacht ik.
Overigens is bij de meeste Koopgarant constructies een voorwaarde dat je hypotheek met NHG afsluit.
Wees altijd jezelf. Tenzij je een eenhoorn kan zijn. Wees dan een eenhoorn.
donderdag 15 maart 2012 om 22:26
Ik zou een gesprek aangaan met de woningstichting die het huis waar je evt interesse in hebt aanbiedt en je goed laten voorlichten over de voorwaarden. Deze verschillen nl per woningstichting.
Globaal is het vaak zo dat je een korting krijgt van 25% op de koopprijs waardoor je gewoon een veel lager bedrag hoeft te financieren. De constructie heeft voor- en nadelen. Nadeel is dat je die korting uiteraard ook weer moet verrekenen bij verkoop en daarnaast dat je dan de waardevermeerdering (als die er is) moet delen met de woningstichting (soms 50%, soms 1/3, zoals gezegd, voorwaarden verschillen).
Overigens mag je investeringen die je zelf gedaan hebt hier wel mee verrekenen (maar ook hierbij even vragen wat de exacte voorwaarden zijn). Vaak mag je overigens bij koopgarant verbouwingen maar zeer beperkt tot bijna niet meefinancieren, dus dan moet je daarvoor wel eerst zelf sparen.
Er zijn echter ook best wel voordelen hoor. Je woont vaak ik een groter huis, voor lagere lasten. Daarnaast is er vaak een terugkoopverplichting door de woningstichting. Als je door wilt stromen en je zit in een periode van veel aanbod en weinig vraag, kan dat best gunstig zijn.
Kortom, afwegingen maken. En ik zou je sowieso wat meer verdiepen in wat er allemaal bij komt kijken. Want dat je niet weet dat een nieuwe keuken en badkamer niet automatisch aan waardevermeerdering opleveren wat jij ervoor betaalt, geeft me het idee dat je je nog weinig in zaken hebt verdiept.
Verder ben ik ook wel van mening dat je je af moet vragen hoe veeleisend je kunt zijn in jou positie. Ik ben voorstander van het kopen voor een huis voor wat langere termijn. Dit omdat een paar jaar later doorstromen in deze markt gewoon heel lastig is omdat je de kk er dan nog lang niet uit hebt (ik kom mensen tegen die hun huis 5-7 jaar geleden gekocht hebben met het idee nu door te stromen en dat inkomenstechnisch wel kunnen, maar van hun oude woning een flinke restschuld overhouden waardoor het eigenlijk onmogelijk wordt).
Maar ik vind ook zeker dat je realistisch moet zijn en niet geld uit moet gaan geven wat je nog niet hebt. Je geeft zelf al aan dat jou kansen op een baan niet heel groot zijn. En als je alleen op inkomen van je vriend 170.000 kunt lenen, verdient hij overigens voor een 24 jarige denk ik zeker niet slecht hoor (ook al vindt jij van wel. Maar goed, ik weet niet wat voor werk en opleiding hij heeft). Ik zou zeer voorzichtig zijn met kopen op 2 inkomens. Stel dat jij telkens tijdelijke contracten krijgt en tussendoor werkloos bent, dan heb je het inkomen ook niet. En ik weet niet of jullie ook nog een kinderwens hebben? Kortom, allemaal wel dingen waar je rekening mee moet houden voor je je tot je nek in de hypotheeklasten steekt....
Globaal is het vaak zo dat je een korting krijgt van 25% op de koopprijs waardoor je gewoon een veel lager bedrag hoeft te financieren. De constructie heeft voor- en nadelen. Nadeel is dat je die korting uiteraard ook weer moet verrekenen bij verkoop en daarnaast dat je dan de waardevermeerdering (als die er is) moet delen met de woningstichting (soms 50%, soms 1/3, zoals gezegd, voorwaarden verschillen).
Overigens mag je investeringen die je zelf gedaan hebt hier wel mee verrekenen (maar ook hierbij even vragen wat de exacte voorwaarden zijn). Vaak mag je overigens bij koopgarant verbouwingen maar zeer beperkt tot bijna niet meefinancieren, dus dan moet je daarvoor wel eerst zelf sparen.
Er zijn echter ook best wel voordelen hoor. Je woont vaak ik een groter huis, voor lagere lasten. Daarnaast is er vaak een terugkoopverplichting door de woningstichting. Als je door wilt stromen en je zit in een periode van veel aanbod en weinig vraag, kan dat best gunstig zijn.
Kortom, afwegingen maken. En ik zou je sowieso wat meer verdiepen in wat er allemaal bij komt kijken. Want dat je niet weet dat een nieuwe keuken en badkamer niet automatisch aan waardevermeerdering opleveren wat jij ervoor betaalt, geeft me het idee dat je je nog weinig in zaken hebt verdiept.
Verder ben ik ook wel van mening dat je je af moet vragen hoe veeleisend je kunt zijn in jou positie. Ik ben voorstander van het kopen voor een huis voor wat langere termijn. Dit omdat een paar jaar later doorstromen in deze markt gewoon heel lastig is omdat je de kk er dan nog lang niet uit hebt (ik kom mensen tegen die hun huis 5-7 jaar geleden gekocht hebben met het idee nu door te stromen en dat inkomenstechnisch wel kunnen, maar van hun oude woning een flinke restschuld overhouden waardoor het eigenlijk onmogelijk wordt).
Maar ik vind ook zeker dat je realistisch moet zijn en niet geld uit moet gaan geven wat je nog niet hebt. Je geeft zelf al aan dat jou kansen op een baan niet heel groot zijn. En als je alleen op inkomen van je vriend 170.000 kunt lenen, verdient hij overigens voor een 24 jarige denk ik zeker niet slecht hoor (ook al vindt jij van wel. Maar goed, ik weet niet wat voor werk en opleiding hij heeft). Ik zou zeer voorzichtig zijn met kopen op 2 inkomens. Stel dat jij telkens tijdelijke contracten krijgt en tussendoor werkloos bent, dan heb je het inkomen ook niet. En ik weet niet of jullie ook nog een kinderwens hebben? Kortom, allemaal wel dingen waar je rekening mee moet houden voor je je tot je nek in de hypotheeklasten steekt....
vrijdag 16 maart 2012 om 09:55
quote:Broedkippetje schreef op 15 maart 2012 @ 17:27:
[...]
Maar als je daar gebruik van maakt, kun je (volgens mij) daarna wel vergeten om in de nabije toekomst nog een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Als je 'gewoon' verkoopt met verlies (zonder dat je de NHG hoeft te gebruiken) en je kunt dat verlies zelf dragen, ben je daarna weer vrij een nieuw huis te kopen.
Yep, is ook zo.
[...]
Maar als je daar gebruik van maakt, kun je (volgens mij) daarna wel vergeten om in de nabije toekomst nog een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Als je 'gewoon' verkoopt met verlies (zonder dat je de NHG hoeft te gebruiken) en je kunt dat verlies zelf dragen, ben je daarna weer vrij een nieuw huis te kopen.
Yep, is ook zo.
zaterdag 17 maart 2012 om 20:38
quote:Broedkippetje schreef op 15 maart 2012 @ 17:27:
[...]
Maar als je daar gebruik van maakt, kun je (volgens mij) daarna wel vergeten om in de nabije toekomst nog een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Als je 'gewoon' verkoopt met verlies (zonder dat je de NHG hoeft te gebruiken) en je kunt dat verlies zelf dragen, ben je daarna weer vrij een nieuw huis te kopen.Dacht ik.
Overigens is bij de meeste Koopgarant constructies een voorwaarde dat je hypotheek met NHG afsluit.Dat is niet waar hoor. Als je een beroep doet op de NHG omdat er een restschuld overblijft maar de NHG schelt deze kwijt omdat je voldoet aan alle voorwaarden die zij gesteld hebben, dan kun je gewoon opnieuw een hypotheek krijgen mét NHG.
[...]
Maar als je daar gebruik van maakt, kun je (volgens mij) daarna wel vergeten om in de nabije toekomst nog een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Als je 'gewoon' verkoopt met verlies (zonder dat je de NHG hoeft te gebruiken) en je kunt dat verlies zelf dragen, ben je daarna weer vrij een nieuw huis te kopen.Dacht ik.
Overigens is bij de meeste Koopgarant constructies een voorwaarde dat je hypotheek met NHG afsluit.Dat is niet waar hoor. Als je een beroep doet op de NHG omdat er een restschuld overblijft maar de NHG schelt deze kwijt omdat je voldoet aan alle voorwaarden die zij gesteld hebben, dan kun je gewoon opnieuw een hypotheek krijgen mét NHG.
zondag 18 maart 2012 om 10:25
quote:DTJ schreef op 17 maart 2012 @ 20:38:
[...]
Dat is niet waar hoor. Als je een beroep doet op de NHG omdat er een restschuld overblijft maar de NHG schelt deze kwijt omdat je voldoet aan alle voorwaarden die zij gesteld hebben, dan kun je gewoon opnieuw een hypotheek krijgen mét NHG.
Heb je dan geen BKR-notering?
Ik meen mij een topic te herinneren van iemand die in deze situatie zat en die toen een BKR-code kreeg.
[...]
Dat is niet waar hoor. Als je een beroep doet op de NHG omdat er een restschuld overblijft maar de NHG schelt deze kwijt omdat je voldoet aan alle voorwaarden die zij gesteld hebben, dan kun je gewoon opnieuw een hypotheek krijgen mét NHG.
Heb je dan geen BKR-notering?
Ik meen mij een topic te herinneren van iemand die in deze situatie zat en die toen een BKR-code kreeg.
Wees altijd jezelf. Tenzij je een eenhoorn kan zijn. Wees dan een eenhoorn.
zondag 18 maart 2012 om 10:28
Aha, van de website NHG:
Als u uw woning met verlies verkoopt, meldt uw hypotheekverstrekker dit bij Bureau Krediet Registratie (BKR). U heeft dan een BKR-registratie. Deze registratie kan ervoor zorgen dat u in de toekomst moeilijker een (hypothecaire) lening of andere financiële verplichtingen kunt aangaan.
Als u van Nationale Hypotheek Garantie een schriftelijke verklaring heeft ontvangen dat uw restschuld is kwijtgescholden, levert de BKR-registratie in principe geen problemen op bij het afsluiten van een nieuwe hypothecaire lening met Nationale Hypotheek Garantie. In sommige gevallen hanteert een hypotheekverstrekker zijn eigen regels.
Je krijgt bij de kwijtschelding van je schuld dus wel een BKR registratie, maar volgens NHG is het meestal mogelijk om daarna nog wel een hypotheek te krijgen.
Hoewel ik mij kan voorstellen dat dat, nu banken steeds strenger en voorzichtiger zijn in de huidige tijd, in de praktijk nu ook steeds moeilijker zal worden.
Als u uw woning met verlies verkoopt, meldt uw hypotheekverstrekker dit bij Bureau Krediet Registratie (BKR). U heeft dan een BKR-registratie. Deze registratie kan ervoor zorgen dat u in de toekomst moeilijker een (hypothecaire) lening of andere financiële verplichtingen kunt aangaan.
Als u van Nationale Hypotheek Garantie een schriftelijke verklaring heeft ontvangen dat uw restschuld is kwijtgescholden, levert de BKR-registratie in principe geen problemen op bij het afsluiten van een nieuwe hypothecaire lening met Nationale Hypotheek Garantie. In sommige gevallen hanteert een hypotheekverstrekker zijn eigen regels.
Je krijgt bij de kwijtschelding van je schuld dus wel een BKR registratie, maar volgens NHG is het meestal mogelijk om daarna nog wel een hypotheek te krijgen.
Hoewel ik mij kan voorstellen dat dat, nu banken steeds strenger en voorzichtiger zijn in de huidige tijd, in de praktijk nu ook steeds moeilijker zal worden.
Wees altijd jezelf. Tenzij je een eenhoorn kan zijn. Wees dan een eenhoorn.
zondag 18 maart 2012 om 10:42
quote:12twister schreef op 12 maart 2012 @ 22:58:
Gaat een woningbouwvereniging er dan vanuit dat de markt op termijn wel weer aantrekt? Anders is zo'n regeling toch nadeliger t.o.v. de huizen helemaal te verkopen?Natuurlijk trekt de markt op termijn weer aan. Dat is net zo zeker als dat het gaat dooien na het vriezen. Niemand weet precies wanneer, maar dát het gaat gebeuren is zeker. Net zo zeker als dat de aandelen de afgelopen vier eeuwen maar eeuwig doorstijgen (tijdelijke dipjes daargelaten) en de huizenprijzen ook. En de prijzen van een brood ook.
Gaat een woningbouwvereniging er dan vanuit dat de markt op termijn wel weer aantrekt? Anders is zo'n regeling toch nadeliger t.o.v. de huizen helemaal te verkopen?Natuurlijk trekt de markt op termijn weer aan. Dat is net zo zeker als dat het gaat dooien na het vriezen. Niemand weet precies wanneer, maar dát het gaat gebeuren is zeker. Net zo zeker als dat de aandelen de afgelopen vier eeuwen maar eeuwig doorstijgen (tijdelijke dipjes daargelaten) en de huizenprijzen ook. En de prijzen van een brood ook.
zondag 18 maart 2012 om 10:43
Wij hebben op koopgarant gekocht.
T is niks 50-50, maar 70-30 van de winst van het huis. 70 voor ons dan. En de winst gaat ook alleen maar af van het standaard opgeleverde huis, niet van alles wat wij er aan verbeterd hebben, zoals een keuken, een badkamer en de tuin of evt een uitbouw.
Daarvoor in de ruil hebben wij de garantie dat de woningbouwvereniging ons huis binnen 3 maanden terug koopt, mochten wij het niet meer willen.
Overigens is ook 30% van het verlies voor rekening van de woningbouw.
T is niks 50-50, maar 70-30 van de winst van het huis. 70 voor ons dan. En de winst gaat ook alleen maar af van het standaard opgeleverde huis, niet van alles wat wij er aan verbeterd hebben, zoals een keuken, een badkamer en de tuin of evt een uitbouw.
Daarvoor in de ruil hebben wij de garantie dat de woningbouwvereniging ons huis binnen 3 maanden terug koopt, mochten wij het niet meer willen.
Overigens is ook 30% van het verlies voor rekening van de woningbouw.
zondag 18 maart 2012 om 21:34
quote:Broedkippetje schreef op 18 maart 2012 @ 10:28:
Aha, van de website NHG:
Als u uw woning met verlies verkoopt, meldt uw hypotheekverstrekker dit bij Bureau Krediet Registratie (BKR). U heeft dan een BKR-registratie. Deze registratie kan ervoor zorgen dat u in de toekomst moeilijker een (hypothecaire) lening of andere financiële verplichtingen kunt aangaan.
Als u van Nationale Hypotheek Garantie een schriftelijke verklaring heeft ontvangen dat uw restschuld is kwijtgescholden, levert de BKR-registratie in principe geen problemen op bij het afsluiten van een nieuwe hypothecaire lening met Nationale Hypotheek Garantie. In sommige gevallen hanteert een hypotheekverstrekker zijn eigen regels.
Je krijgt bij de kwijtschelding van je schuld dus wel een BKR registratie, maar volgens NHG is het meestal mogelijk om daarna nog wel een hypotheek te krijgen.
Hoewel ik mij kan voorstellen dat dat, nu banken steeds strenger en voorzichtiger zijn in de huidige tijd, in de praktijk nu ook steeds moeilijker zal worden.Ik zei ook niet dat je geen BKR notering krijgt. Die krijg je nl wel (een 3 codering om precies te zijn en dat is een redelijk ´zware´ codering). Echter als je met de schriftelijke verklaring van de NHG aan kunt tonen dat hij kwijtgescholden is en dus het gevolg is van het doen van een beroep op de NHG, dan hoeft het geen probleem te zijn. Je kunt dan opnieuw een hypotheek mét NHG aanvragen. Idd kunnen banken hun eigen normen hanteren, maar een hypotheek met NHG biedt voor de bank nog altijd de meeste zekerheid en dus zullen ze hem niet zo snel weigeren (als je niet voldoet aan de normen van de NHG is de kans idd wel groter, echter de normen van banken zijn tegewoordig vrijwel gelijk aan die van de NHG (eerder waren ze ruimer, maar dat is helemaal niet meer zo). En weigeren mogen ze je overigens altijd.
Aha, van de website NHG:
Als u uw woning met verlies verkoopt, meldt uw hypotheekverstrekker dit bij Bureau Krediet Registratie (BKR). U heeft dan een BKR-registratie. Deze registratie kan ervoor zorgen dat u in de toekomst moeilijker een (hypothecaire) lening of andere financiële verplichtingen kunt aangaan.
Als u van Nationale Hypotheek Garantie een schriftelijke verklaring heeft ontvangen dat uw restschuld is kwijtgescholden, levert de BKR-registratie in principe geen problemen op bij het afsluiten van een nieuwe hypothecaire lening met Nationale Hypotheek Garantie. In sommige gevallen hanteert een hypotheekverstrekker zijn eigen regels.
Je krijgt bij de kwijtschelding van je schuld dus wel een BKR registratie, maar volgens NHG is het meestal mogelijk om daarna nog wel een hypotheek te krijgen.
Hoewel ik mij kan voorstellen dat dat, nu banken steeds strenger en voorzichtiger zijn in de huidige tijd, in de praktijk nu ook steeds moeilijker zal worden.Ik zei ook niet dat je geen BKR notering krijgt. Die krijg je nl wel (een 3 codering om precies te zijn en dat is een redelijk ´zware´ codering). Echter als je met de schriftelijke verklaring van de NHG aan kunt tonen dat hij kwijtgescholden is en dus het gevolg is van het doen van een beroep op de NHG, dan hoeft het geen probleem te zijn. Je kunt dan opnieuw een hypotheek mét NHG aanvragen. Idd kunnen banken hun eigen normen hanteren, maar een hypotheek met NHG biedt voor de bank nog altijd de meeste zekerheid en dus zullen ze hem niet zo snel weigeren (als je niet voldoet aan de normen van de NHG is de kans idd wel groter, echter de normen van banken zijn tegewoordig vrijwel gelijk aan die van de NHG (eerder waren ze ruimer, maar dat is helemaal niet meer zo). En weigeren mogen ze je overigens altijd.
zondag 18 maart 2012 om 21:36
quote:stukje_cake schreef op 18 maart 2012 @ 10:43:
Wij hebben op koopgarant gekocht.
T is niks 50-50, maar 70-30 van de winst van het huis. 70 voor ons dan. En de winst gaat ook alleen maar af van het standaard opgeleverde huis, niet van alles wat wij er aan verbeterd hebben, zoals een keuken, een badkamer en de tuin of evt een uitbouw.
Daarvoor in de ruil hebben wij de garantie dat de woningbouwvereniging ons huis binnen 3 maanden terug koopt, mochten wij het niet meer willen.
Overigens is ook 30% van het verlies voor rekening van de woningbouw.Maar die percentages verschillen oer woningbouwvereninging, dus het kan in geval van TO evengoed wel 50/50 zijn. Kwestie van navragen.
Wij hebben op koopgarant gekocht.
T is niks 50-50, maar 70-30 van de winst van het huis. 70 voor ons dan. En de winst gaat ook alleen maar af van het standaard opgeleverde huis, niet van alles wat wij er aan verbeterd hebben, zoals een keuken, een badkamer en de tuin of evt een uitbouw.
Daarvoor in de ruil hebben wij de garantie dat de woningbouwvereniging ons huis binnen 3 maanden terug koopt, mochten wij het niet meer willen.
Overigens is ook 30% van het verlies voor rekening van de woningbouw.Maar die percentages verschillen oer woningbouwvereninging, dus het kan in geval van TO evengoed wel 50/50 zijn. Kwestie van navragen.
zondag 18 maart 2012 om 21:51
Niet doen!!!! Wij ook gedaan huis was 122500 we hadden bouwdepot 30.000 we hebben heel t huis gestript nieuwe ketel nieuwe leidingen overal nieuwe striom stoppenkast vervangen muren uitgebroken splinternieuwe keuken wc en badkamer voortuin aangelegd . Helaas zette vriendlief er naar 2 jr een punt achter. We moesten het terug verkopen aan woningbouw hun bod was verrevan reeel nl 134,500 onze hypotheek was 168,500 dus tel uit ke winst!!! Ze doen net alsof t zo verstandig is en als je er blijft wonen de konende 30 jr is dat ook vast zo maar mocht er iets gebeuren zoals bij ons dan zit je mooi met de gebakken peren!
maandag 19 maart 2012 om 19:10
Bij ons is het zo dat als we willen verkopen, de woningbouw een onafhankelijke taxateur aanwijst die het huis taxeert en dat de woningbouw hem tegen die prijs moet kopen.
(Hoe onafhankelijk die taxateur is, is weer een tweede natuurlijk).
Als wij het dan niet eens zijn met de taxatie, kunnen we die betwisten. Dan volgen er 3 taxaties door 3 verschillende taxateurs (waarvan wij er een mogen aandragen, dacht ik), en geldt het gemiddelde van die 3 taxaties als verkoopprijs.
Al die taxaties worden betaald door de woningbouw.
En als we het er dan nog niet mee eens zijn, kunnen we volgens mij ook nog in beroep, dacht ik.
Maar uiteindelijk zijn we in principe wel een beetje overgeleverd aan wat die taxateurs vinden, dus.
Maar ja, in het 'echte' leven ben je ook afhankelijk van wat een koper er voor wil geven.
Maar het is dus niet zo dat de woningbouw zelf maar even een prijs kan bepalen en dat je dan geen poot hebt om op te staan.
(Hoe onafhankelijk die taxateur is, is weer een tweede natuurlijk).
Als wij het dan niet eens zijn met de taxatie, kunnen we die betwisten. Dan volgen er 3 taxaties door 3 verschillende taxateurs (waarvan wij er een mogen aandragen, dacht ik), en geldt het gemiddelde van die 3 taxaties als verkoopprijs.
Al die taxaties worden betaald door de woningbouw.
En als we het er dan nog niet mee eens zijn, kunnen we volgens mij ook nog in beroep, dacht ik.
Maar uiteindelijk zijn we in principe wel een beetje overgeleverd aan wat die taxateurs vinden, dus.
Maar ja, in het 'echte' leven ben je ook afhankelijk van wat een koper er voor wil geven.
Maar het is dus niet zo dat de woningbouw zelf maar even een prijs kan bepalen en dat je dan geen poot hebt om op te staan.
Wees altijd jezelf. Tenzij je een eenhoorn kan zijn. Wees dan een eenhoorn.
maandag 19 maart 2012 om 19:17
En als je een koopwaarde had van 122.500, een bouwdepot van van 30.000 en een hypotheek van 168500, dan is er nog 16.000 extra gefiniancieerd. Waren dat de kosten koper e.d.?
Want die krijg je natuurlijk niet terug bij de verkoop.
Als je je aankoop + bouwdepot samen neemt, heb je dus 152.500 geïnvesteerd in het huis.
Als de verkoopprijs dan nu 134.500 is, is dat dus 18.000 verlies.
Waarbij je moet meenemen dat dingen als een nieuwe keuken en badkamer erom bekend staan dat ze haast nooit evenveel waardevermeerdering opleveren als dat ze gekost hebben.
En dan de 'normale' waardedaling van de huidige tijd erbij...
Maar balen is het natuurlijk wel.
Want die krijg je natuurlijk niet terug bij de verkoop.
Als je je aankoop + bouwdepot samen neemt, heb je dus 152.500 geïnvesteerd in het huis.
Als de verkoopprijs dan nu 134.500 is, is dat dus 18.000 verlies.
Waarbij je moet meenemen dat dingen als een nieuwe keuken en badkamer erom bekend staan dat ze haast nooit evenveel waardevermeerdering opleveren als dat ze gekost hebben.
En dan de 'normale' waardedaling van de huidige tijd erbij...
Maar balen is het natuurlijk wel.
Wees altijd jezelf. Tenzij je een eenhoorn kan zijn. Wees dan een eenhoorn.
