Geld & Recht
alle pijlers
Kosten Koper
maandag 31 juli 2017 om 19:51
Ha allemaal,
Wij zijn bezig met de koop van een huis en de verkoop van ons huis. We lijken ons huis met winst te gaan verkopen, zo'n 30.000 winst. Kan je die winst gebruiken om daar je kosten koper van te betalen? Of moet je dat bedrag betalen van je eigen geld?
Onze adviseur vertelde ons dat het uit je winst gehaald wordt. Dus dat je de winst mag gebruiken ervoor, maar vandaag sprak ik iemand anders die zei dat je de winst wel van je nieuwe hypotheekbedrag af haalt feitelijk, dus dat het bedrag verminderd maar dat je de kk zelf moet neerleggen.
Kan iemand mij er duidelijkheid over geven? Van Google word ik niet wijzer; heb er veel te weinig verstand van.
Wij zijn bezig met de koop van een huis en de verkoop van ons huis. We lijken ons huis met winst te gaan verkopen, zo'n 30.000 winst. Kan je die winst gebruiken om daar je kosten koper van te betalen? Of moet je dat bedrag betalen van je eigen geld?
Onze adviseur vertelde ons dat het uit je winst gehaald wordt. Dus dat je de winst mag gebruiken ervoor, maar vandaag sprak ik iemand anders die zei dat je de winst wel van je nieuwe hypotheekbedrag af haalt feitelijk, dus dat het bedrag verminderd maar dat je de kk zelf moet neerleggen.
Kan iemand mij er duidelijkheid over geven? Van Google word ik niet wijzer; heb er veel te weinig verstand van.
maandag 31 juli 2017 om 20:21
Je mag doen met de overwaarde wat je wilt, maar het heeft wel consequenties voor de aftrekbaarheid van je volgende hypotheek. Zie deze link: https://belastingdienst.nl/wps/wcm/conn ... nregeling/
maandag 31 juli 2017 om 20:26
De winst bij verkoop is toch je eigen geld? Wat je met dat geld doet mag je toch zelf weten, of in een nieuw huis stoppen, of de k.k. van betalen, of op je bankrekening zetten, of een reis maken, etc. Of denk ik nu te simpel?
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
maandag 31 juli 2017 om 20:29
Ja.
Het gaat hier waarschijnlijk om de aftrek van de hypotheekrente. Wat Flatverkopen ook aangeeft.
maandag 31 juli 2017 om 20:44
Ah duidelijk. Kijkend naar de hypotheekrenteaftrek is het gunstiger om de winst meteen in het huis te stoppen.flatverkopen schreef: ↑31-07-2017 20:21Je mag doen met de overwaarde wat je wilt, maar het heeft wel consequenties voor de aftrekbaarheid van je volgende hypotheek. Zie deze link: https://belastingdienst.nl/wps/wcm/conn ... nregeling/
Maar de eigenwoningschuld bestaat uit onder andere de aankoopsom van de woning en de aankoopkosten (kosten koper). Dan zou het qua hypotheekrenteaftrek toch niet moeten uitmaken voor welke van de twee TO de winst gebruikt, zolang alle winst maar naar het huis gaat?
anoniem_214249 wijzigde dit bericht op 31-07-2017 20:46
0.13% gewijzigd
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
maandag 31 juli 2017 om 20:46
Ja, ik snap nu wat TO eigenlijk wilde vragen, maar niet letterlijk vroeg
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
maandag 31 juli 2017 om 20:57
Nee, daar gaat het niet om. Ik heb er echt heel weinig verstand van. Dus ik zal specifieker zijn; huis ws verkocht voor 220, hierdoor 30 winst. Huis gekocht van 261, inclusief de kk 272 (ongeveer).
Die winst (de 30.000) gaat dit af van de 272? Dus komen we op een hypotheek van 242 of mag je daar je kk van betalen (rond de 10.000) en gaat je hypotheek naar 252?
Ik hoop dat het enigszins helder is..
Die winst (de 30.000) gaat dit af van de 272? Dus komen we op een hypotheek van 242 of mag je daar je kk van betalen (rond de 10.000) en gaat je hypotheek naar 252?
Ik hoop dat het enigszins helder is..
maandag 31 juli 2017 om 21:14
Ik denk (maar ben geen expert, nogmaals ga terug naar je adviseur) dat je dat helemaal zelf mag weten.
Mits je een hypotheek kan krijgen van 252 in combinatie met de waarde van je kopen huis.
dinsdag 1 augustus 2017 om 00:01
Wil je recht op hypotheek rente aftrek behouden dan ben je verplicht de overwaarde in het huis te steken.
Stel 20.000 overwaarde. Je koopt het huis voor 250.000. (Daarvan betaal je 20.000 uit de overwaarde). De overige 230 kun je met behoud van hra financieren. De kk voldoe je uit andere middelen.
Het hoeft uiteraard niet maar dan verlies je een gedeelte hra
Stel 20.000 overwaarde. Je koopt het huis voor 250.000. (Daarvan betaal je 20.000 uit de overwaarde). De overige 230 kun je met behoud van hra financieren. De kk voldoe je uit andere middelen.
Het hoeft uiteraard niet maar dan verlies je een gedeelte hra
dinsdag 1 augustus 2017 om 02:16
Helder uitgelegd en ik denk ook dat dit het antwoord is dat TO zoekt.studiemiepmiep schreef: ↑01-08-2017 00:01Wil je recht op hypotheek rente aftrek behouden dan ben je verplicht de overwaarde in het huis te steken.
Stel 20.000 overwaarde. Je koopt het huis voor 250.000. (Daarvan betaal je 20.000 uit de overwaarde). De overige 230 kun je met behoud van hra financieren. De kk voldoe je uit andere middelen.
Het hoeft uiteraard niet maar dan verlies je een gedeelte hra
Ze geeft zelf echter aan dat het daar niet om gaat.
TO, neem de info over hypotheekrente tot je. Je wilt dit écht weten hoor...
dinsdag 1 augustus 2017 om 15:11
Ts je mag uit je winst de kk betalen (dat is immers eigen keus hoe je iets wilt betalen).
Maar over een deel van je hypotheek (de overwaarde dus uit je vorige huis) heb je dus geen hypotheek rente aftrek meer.
Kortom tis voor jezelf veel voordeliger om de winst dus in het huis te steken en de kk uit eigen middelen te betalen....
Dus ja je mag kiezen wat jullie willen...of het verstandig is...is ten 2de.
Daarnaast wat veel mensen vergeten, stel je hebt al 10 jaar een HRA gehad..dan is er nog maar 20 jaar over. Het is niet zo dat je dan ook weer 30 jaar krijgt. (immers je max recht op HRA is 30 jaar). Laat daar ook even op.
Maar over een deel van je hypotheek (de overwaarde dus uit je vorige huis) heb je dus geen hypotheek rente aftrek meer.
Kortom tis voor jezelf veel voordeliger om de winst dus in het huis te steken en de kk uit eigen middelen te betalen....
Dus ja je mag kiezen wat jullie willen...of het verstandig is...is ten 2de.
Daarnaast wat veel mensen vergeten, stel je hebt al 10 jaar een HRA gehad..dan is er nog maar 20 jaar over. Het is niet zo dat je dan ook weer 30 jaar krijgt. (immers je max recht op HRA is 30 jaar). Laat daar ook even op.
dinsdag 1 augustus 2017 om 17:42
Je mag de koopprijs van je huis + de kosten koper financieren van de bank . ( tot maximaal 101% van de marktwaarde). Over het bedrag van je overwaarde heb je echter geen recht op rente aftrek. Er wordt dus meestal geadviseerd dit bedrag minder te lenen en zelf te betalen uit je overwaarde. Of je alles leent of een deel zelf betaald is dus aan jou het heeft alleen wel fiscale consequenties. In jouw geval zou je dus niet enkel de kosten koper maar ook een deel van de koopprijs zelf ' moeten ' betalen.
mooiedromen wijzigde dit bericht op 01-08-2017 17:44
Reden: X
Reden: X
1.37% gewijzigd
donderdag 3 augustus 2017 om 13:11
Niet om TO in de war te maken, maar uit nieuwsgierigheid. Waarom wordt op de website van de belastingdienst dan wel de kosten koper meegenomen om de eigenwoningschuld te bepalen?studiemiepmiep schreef: ↑01-08-2017 15:11Ts je mag uit je winst de kk betalen (dat is immers eigen keus hoe je iets wilt betalen).
Maar over een deel van je hypotheek (de overwaarde dus uit je vorige huis) heb je dus geen hypotheek rente aftrek meer.
Kortom tis voor jezelf veel voordeliger om de winst dus in het huis te steken en de kk uit eigen middelen te betalen....
Dus ja je mag kiezen wat jullie willen...of het verstandig is...is ten 2de.
Daarnaast wat veel mensen vergeten, stel je hebt al 10 jaar een HRA gehad..dan is er nog maar 20 jaar over. Het is niet zo dat je dan ook weer 30 jaar krijgt. (immers je max recht op HRA is 30 jaar). Laat daar ook even op.
(in het voorbeeld op de pagina over de bijleenregeling wordt dit weer niet meegenomen)
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... ningschuld
De eigenwoningschuld is het deel van uw hypotheek of lening waarover u de rente mag aftrekken. [...]
Eigenwoningschuld berekenen
Tel de volgende bedragen bij elkaar op:
- aankoopsom van de woning
- aankoopkosten (kosten koper)
- hypotheek of lening voor onderhoud of verbouwing van uw woning
- hypotheek of lening voor afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming
En verminder dit met de:
- eigenwoningreserve (neem de waarde van de reserve direct vóór aankoop van de nieuwe woning)
- schenking (van ouders) die u hebt gekregen om een eigen woning te kopen
Tel daarna het bedrag van de meegefinancierde financieringskosten erbij op.
Het totaal van deze berekening is uw eigenwoningschuld. U mag voor een lening tot maximaal dit bedrag de betaalde rente aftrekken. Hebt u meer geleend dan wat uit de berekening van de eigenwoningschuld komt? Geef dat bedrag dan aan als schuld in box 3 (sparen en beleggen). U mag over dit deel van de lening de betaalde rente niet aftrekken.
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
vrijdag 4 augustus 2017 om 10:13
Onze hypotheekadviseur zegt ook dat wij met onze kleine overwaarde de kk kunnen betalen en dat dan het gehele bedrag van de hypotheek gewoon in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek. Dus dat klopt met de info op de website van de belastingdienst.
Dus qua rekenvoorbeeld:
huidige woning
huidige hypotheek: 90.000
verkoopprijs: 100.000
overwaarde: 10.000
verkoopkosten: 500 euro
overwaarde: 9.500 euro
nieuwe woning
aankoopprijs: 200.000
kk: 10.000
totale hypotheek: 101% * aankoopprijs: 202.000 euro
KK zelf te financieren: 8.000
Bedrag inleggen op hypotheek: 9.500 overwaarde- 8000 kk = 1.500
utiendelijke hypotheek (volledig aftrekbaar hypotheekrente): 200.500
vrijdag 4 augustus 2017 om 11:35
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... koopkosten
Staat het heel duidelijk het zit met overwaarde en aftrek.
(overigens is het het goedkoopste om je hypotheek zo laag mogelijk te hebben...geld lenen kost immers geld), nu staat de rente niet zo laag maar toch..op je spaarrekening levert het ook niets op.
Volgens de belastingdienst als je hun berekening volgt kom je op het volgende plaatje
eigenwoningreserve 10.000-500 (9500) (oude woning)
aankoop prijs nieuwe woning 200.000
Je mag dan dus rente aftrekken van 200.000-9.500=190.500 + (1% financieringskosten...die 101% dat is dus in dat voorbeeld die 2100 (=1% van die die 231) ) dus x 1.01= 192.405 over dit deel mag je rente aftrekken, iedere hypotheek die je hoger neemt daar heb je geen rente aftrek voor.
Ik zou die adviseur nog maar eens heel goed aan de tand voelen, want als alles is afgesloten hebben jullie geen poot om op te staan en je kunt je adviseur er ook niet voor verantwoordelijk houden.
Als dat niet klopt dan weet ik het heel eerlijk gezegd ook niet meer, maar ik zou de berekening van de belasting dienst als waarheid beschouwen.
(ik vind namelijk als je googled verschillende soorten uitleg/berekeningen die afwijken van de site van de belastingdienst.....)
Staat het heel duidelijk het zit met overwaarde en aftrek.
(overigens is het het goedkoopste om je hypotheek zo laag mogelijk te hebben...geld lenen kost immers geld), nu staat de rente niet zo laag maar toch..op je spaarrekening levert het ook niets op.
Volgens de belastingdienst als je hun berekening volgt kom je op het volgende plaatje
eigenwoningreserve 10.000-500 (9500) (oude woning)
aankoop prijs nieuwe woning 200.000
Je mag dan dus rente aftrekken van 200.000-9.500=190.500 + (1% financieringskosten...die 101% dat is dus in dat voorbeeld die 2100 (=1% van die die 231) ) dus x 1.01= 192.405 over dit deel mag je rente aftrekken, iedere hypotheek die je hoger neemt daar heb je geen rente aftrek voor.
Ik zou die adviseur nog maar eens heel goed aan de tand voelen, want als alles is afgesloten hebben jullie geen poot om op te staan en je kunt je adviseur er ook niet voor verantwoordelijk houden.
Als dat niet klopt dan weet ik het heel eerlijk gezegd ook niet meer, maar ik zou de berekening van de belasting dienst als waarheid beschouwen.
(ik vind namelijk als je googled verschillende soorten uitleg/berekeningen die afwijken van de site van de belastingdienst.....)
vrijdag 4 augustus 2017 om 12:01
Studiemiepmiep, daar staat het inderdaad heel duidelijk, maar blijkbaar heb je het niet goed gelezen, want dat komt niet overeen met jouw berekening (en in grote lijnen wel met de mijne). Jij vergeet namelijk de aankoopkosten op te tellen bij het bedrag van de koopprijs van de woning (makelaar, belasting, notaris) voordat je de eigenwoningreserve eraf trekt. Bij dat bedrag mag je vervolgens de meegefinancierde financieringskosten optellen (bv. afsluitkosten) en dat is het bedrag waarover je recht hebt op hypotheekrenteaftrek.
TO, er is een rekenhulp beschikbaar op de website van de belastingdienst. Gebruik die en je hebt alle antwoorden die je nodig hebt: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... enregeling
TO, er is een rekenhulp beschikbaar op de website van de belastingdienst. Gebruik die en je hebt alle antwoorden die je nodig hebt: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... enregeling
vrijdag 4 augustus 2017 om 12:23
Aray48 schreef: ↑31-07-2017 20:57Nee, daar gaat het niet om. Ik heb er echt heel weinig verstand van. Dus ik zal specifieker zijn; huis ws verkocht voor 220, hierdoor 30 winst. Huis gekocht van 261, inclusief de kk 272 (ongeveer).
Die winst (de 30.000) gaat dit af van de 272? Dus komen we op een hypotheek van 242 of mag je daar je kk van betalen (rond de 10.000) en gaat je hypotheek naar 252?
Ik hoop dat het enigszins helder is..
Ah, je oorspronkelijke vraag ging over het meefinanciëren van de kosten koper in de hypotheek. En niet over de hypotheekrenteaftrek.
Qua hypotheek kun je niet zomaar de aankoopprijs en de kosten koper bij elkaar optellen. De maximale hypotheek is 101 procent van de marktwaarde van de woning, dus je kunt niet de volledige kosten koper mee financiëren. Je hebt hier eigen geld voor nodig en dat geldt tegenwoordig voor een ieder die een huis wil kopen.
Als de marktwaarde van je woning €261.000 is, kun je maximaal een hypotheek krijgen van €263.610 (101%). De overige €8.930 aan kosten koper moet je zelf financiëren met eigen geld.
De winst uit je vorige woning is je eigen geld, waar je in principe mee mag doen wat je wilt. Maar vanwege de winst uit de verkoop van je vorige woning, wordt het bedrag waar je hypotheekrenteaftrek (m.b.t. je nieuwe hypotheek) over kunt krijgen anders berekend en daardoor lager. Enkel naar de hypotheekrenteaftrek gekeken, is het dus fiscaal voordeliger de winst te gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. De belastingdienst noemt winst/overwaarde uit de verkoop van een vorige woning de eigenwoningreserve.
Zoals ik het lees gaat zowel jouw financieel adviseur als jouw kennis die bij de bank werkt er vanuit dat je de winst uit je vorige woning gebruikt voor de aankoop van je nieuwe woning. Het verschil is dat (A) jouw financieel adviseur zegt dat je de winst kunt gebruiken voor zowel de hypotheek als (een deel van) de kosten koper zonder fiscale nadelen. En (B) jouw kennis van de bank zegt dat je de winst enkel kunt gebruiken voor de hypotheek zonder fiscale nadelen.
Ik ga er vanuit dat je de meest gunstigste optie wilt m.b.t. de hypotheekrenteaftrek. Daarom is het belangrijk te weten hoe het precies in elkaar zit en te weten of optie A of B de juiste is.
Om het voor jou iets concreter te maken m.b.t. je spaargeld:
In geval A betaal je niets of slechts een klein deel van de kosten koper* van je spaargeld
In geval B betaal je de volledige kosten koper van je spaargeld
* afhankelijk of je belastingtechnisch alle aankoopkosten mag meerekenen of dat je een deel buiten beschouwing moet laten
(deels offtopic, wat staan er her en der vreselijk onduidelijke voorbeelden op de website van de belastingdienst en dingen die elkaar tegen lijken te spreken)
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
vrijdag 4 augustus 2017 om 12:28
@studiemiepmiep
In dat voorbeeld worden de aankoopkosten (=kosten koper) juist wel meegenomen om het bedrag voor hypotheekrenteaftrek te bepalen. Precies zoals de financieel adviseur zegt.
Dit spreekt het voorbeeld dat onder bijleenregeling staat tegen.
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... nregeling/
Ik vermoed dat het voorbeeld onder bijleenregeling staat een versimpeld voorbeeld is. Maar dat 'versimpelen' zorgt alleen maar voor verwarring en onduidelijkheden.
In dat voorbeeld worden de aankoopkosten (=kosten koper) juist wel meegenomen om het bedrag voor hypotheekrenteaftrek te bepalen. Precies zoals de financieel adviseur zegt.
Dit spreekt het voorbeeld dat onder bijleenregeling staat tegen.
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... nregeling/
Ik vermoed dat het voorbeeld onder bijleenregeling staat een versimpeld voorbeeld is. Maar dat 'versimpelen' zorgt alleen maar voor verwarring en onduidelijkheden.
anoniem_214249 wijzigde dit bericht op 04-08-2017 12:31
Reden: toevoeging
Reden: toevoeging
49.42% gewijzigd
"You are not entitled to your opinion. You are entitled to your informed opinion. No one is entitled to be ignorant."
vrijdag 4 augustus 2017 om 12:30
Ik volg exact het voorbeeld van de belastingdienst. Ook als je het via de andere manier benaderd kom je op een ander bedrag uit dan jullie adviseur. (dus eerst aankoop bedrag + 1% die voor kosten koper mag tellen) minus overwaarde (belastingdienst gebruikt in mijn 1ste link eerst de overwaarde van aankoop bedrag dan pas die 1% financierings kosten)
Theoretisch zou je volgens de regels 101% mogen lenen voor volledige hypotheek rente aftrek (als het je 1ste huis is!)
Je mag als maximale hypotheek maar 101% van het aankoop bedrag, dus 200.000 x101% = 202.000 euro.
Echter jullie hebben overwaarde uit je vorige woning (die 9500) die moet je dus in mindering brengen.
202.000-9500= 192.500 euro aan hypotheek waarover je hypotheek rente aftrek krijgt.
(er staat wel de aankoop kosten maar je mag maar 1% van de aankoop kosten financieren) in het voorbeeld (zijn de aankoop kosten 5000 euro echter ze mogen maar 2100 euro tellen...= 1% van die 231) althans zo lijkt het wel uit het voorbeeld.....(en als het niet zo is..dan geven ze wel een heel slecht voorbeeld op de website)
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... koopkosten.
Theoretisch zou je volgens de regels 101% mogen lenen voor volledige hypotheek rente aftrek (als het je 1ste huis is!)
Je mag als maximale hypotheek maar 101% van het aankoop bedrag, dus 200.000 x101% = 202.000 euro.
Echter jullie hebben overwaarde uit je vorige woning (die 9500) die moet je dus in mindering brengen.
202.000-9500= 192.500 euro aan hypotheek waarover je hypotheek rente aftrek krijgt.
(er staat wel de aankoop kosten maar je mag maar 1% van de aankoop kosten financieren) in het voorbeeld (zijn de aankoop kosten 5000 euro echter ze mogen maar 2100 euro tellen...= 1% van die 231) althans zo lijkt het wel uit het voorbeeld.....(en als het niet zo is..dan geven ze wel een heel slecht voorbeeld op de website)
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... koopkosten.
