Geld & Recht
alle pijlers
(verborgen) gebrek? en nu?
woensdag 30 juni 2010 om 18:44
Hallo iedereen.
Ik ben sinds 1 september 2009 eigenaar van een appartement. De vorige eigenaar kenden we vaag (klein dorp ons kent ons) en we weten dat hij zelf heeft gekocht en verbouwd in 2006. Zijn dochter heeft in dit appartement gewoond van begin 2007 tot half 2008. het heeft bijna een jaar leeg en te koop gestaan. Zij was studente en woonde maar 4 dagen per week in dit appartement. Ook in vakanties e.d. was zij gewoon thuis bij haar ouders. Er werd hier dus in principe maar half gewoond.
2 week geleden zag ik, toen ik van bed afkwam, dat er water tussen de naden van het laminaat omhoog kwam precies daar waar ik ging staan. Ik had mijn vader opgebeld want ik vertrouwde het niet. we hebben een laminaatplank losgetrokken en tot onze schrik was de ondervloer zeike nat. Nog maar een paar planken opengehaald en het leek maar niet op de houden. Ook was er in de hoek waar het het meeste nat was tot 10 cm van de vloer en dan ongeveer 1 behangbaan breed lichte schimmelvorming tezien onder het behang.
Aan de stroomrichting was te zien dat het uit de naastgelegen badkamer kwam. Daar verder kijken maar daar was niks te zien op het oog. Er zit een badkamermeubel met wasbak dit geen zichtbare lekkage toonde en bij het bad zat geen luik om daar onder te kijken. Ook de wasmachineafvoer leek niet te lekken.
Toch maar even bij de VvE informeren waar de centrale leiding van water en blokverwarming langs lopen. De technisch opzichter van de VvE is langs geweest en heeft geconstateerd dat onze lekkage niet vanuit centrale leidingen afkomstig zou kunnen zijn. Het moest en zou vanuit de badkamer komen. Na even overleg hebben we samen met mijn vader en de opzichter het muurtje voor het bad maar weggesloopt. Het water moest toch ergens vandaan komen en tja, dan maar een nieuw muurtje. Het 'muurtje' was gemaakt van multiplex, met tegels daarop. Het bood weinig weerstand meer aangezien het hout heel erg verrot was. De stank kwam tegemoet en dus hadden we door dat hier het lek zat.
De afvoer van de wasbak die was aangesloten op de afvoerbuis van de douche die vervolgens anderhalve meter doorloopt naar de werkelijke afvoer van de flat. Dit allemaal onzichtbaar onder het bad. Je had hier met geen mogelijkheid(zonder te slopen) kunnen kijken tijdens de bezichtiging van de woning. De aansluiting van de wasbakafvoer op de doucheafvoer was zo slecht aangelegd en afgewerkt dat hier dus water uit lekte. Niet in grote hoeveelheden maar toch. De opzichter legt uit dat de vloer bestaat uit zand/cement menging en dat die zich eerst helemaal volzuigt voor dat er dus zichtbaar plassen water blijven staan. Hij vertelde daarbij dat dit niet iets is was in de loop van tijd gebeurd is, het is gewoon heel heel slecht aangelegd en in zijn schriftelijke verklaring heeft hij het zelfs ernstig genoemd.
Conclusie : alles moet er uit. Alles moet vervangen worden. Alles slopen, nieuwe vloer storten, nieuw leidingwerk en afvoer en alles moet gewoon opnieuw gebeuren. Ik zat hier als zeer jonge huisbezitter totaal niet op te wachten. Verzekering gebeld, die vergoed alleen gevolgschade, dus nieuw behangetje en laminaat voor de naast gelegen kamer.
Nu wouden wij de vorige eigenaar hiervoor aansprakelijk stellen. Want we hebben een offerte laten maken voor de badkamer en deze bedraagt een dikke 6000 euro. Nu zit hier ook nieuwe tegels nzo bij waarvoor ik de vorige eigenaar niet wil laten opdraaien maar voor het volgende wou ik hem wel laten opdraaien : sloopwerk, nieuwe gestorte vloer, nieuwe toevoerleidingen en nieuwe afvoerleidingen en de daarbij behorende arbeidskosten van de aannemer.
Dit komt neer op ongeveer de helft van de offerte. Aardig redelijk dacht ik.
Sta ik in mijn recht hem aansprakelijk te stellen? Een verborgen gebrek is het niet omdat hij het ook niet had kunnen weten. Onderzoeksplicht hebben we niet gedaan, maar deze lekkende aansluiting had ook niemand kunnen zien aangezien we dan het muurtje ervoor weg hadden moeten breken. En dat is iets wat je dus niet kan doen bij een bezichtiging. De muur toonde nog geen schimmelvertoning en ook het laminaat was niks aan te zien. Waarschijnlijk omdat, zoals ik al eerder vertelde, hier maar ' half ' geleefd werd was de lekkage nooit zover gekomen als nu.
Hoe nu verder? Want 6000 euro vind ik veel geld voor iets wat ik zelf niet heb aangericht. Ik heb helaas geen RB verzekering (waar ik nu ontzettend van baal) en ook geen lid van VEH.
Ik ben sinds 1 september 2009 eigenaar van een appartement. De vorige eigenaar kenden we vaag (klein dorp ons kent ons) en we weten dat hij zelf heeft gekocht en verbouwd in 2006. Zijn dochter heeft in dit appartement gewoond van begin 2007 tot half 2008. het heeft bijna een jaar leeg en te koop gestaan. Zij was studente en woonde maar 4 dagen per week in dit appartement. Ook in vakanties e.d. was zij gewoon thuis bij haar ouders. Er werd hier dus in principe maar half gewoond.
2 week geleden zag ik, toen ik van bed afkwam, dat er water tussen de naden van het laminaat omhoog kwam precies daar waar ik ging staan. Ik had mijn vader opgebeld want ik vertrouwde het niet. we hebben een laminaatplank losgetrokken en tot onze schrik was de ondervloer zeike nat. Nog maar een paar planken opengehaald en het leek maar niet op de houden. Ook was er in de hoek waar het het meeste nat was tot 10 cm van de vloer en dan ongeveer 1 behangbaan breed lichte schimmelvorming tezien onder het behang.
Aan de stroomrichting was te zien dat het uit de naastgelegen badkamer kwam. Daar verder kijken maar daar was niks te zien op het oog. Er zit een badkamermeubel met wasbak dit geen zichtbare lekkage toonde en bij het bad zat geen luik om daar onder te kijken. Ook de wasmachineafvoer leek niet te lekken.
Toch maar even bij de VvE informeren waar de centrale leiding van water en blokverwarming langs lopen. De technisch opzichter van de VvE is langs geweest en heeft geconstateerd dat onze lekkage niet vanuit centrale leidingen afkomstig zou kunnen zijn. Het moest en zou vanuit de badkamer komen. Na even overleg hebben we samen met mijn vader en de opzichter het muurtje voor het bad maar weggesloopt. Het water moest toch ergens vandaan komen en tja, dan maar een nieuw muurtje. Het 'muurtje' was gemaakt van multiplex, met tegels daarop. Het bood weinig weerstand meer aangezien het hout heel erg verrot was. De stank kwam tegemoet en dus hadden we door dat hier het lek zat.
De afvoer van de wasbak die was aangesloten op de afvoerbuis van de douche die vervolgens anderhalve meter doorloopt naar de werkelijke afvoer van de flat. Dit allemaal onzichtbaar onder het bad. Je had hier met geen mogelijkheid(zonder te slopen) kunnen kijken tijdens de bezichtiging van de woning. De aansluiting van de wasbakafvoer op de doucheafvoer was zo slecht aangelegd en afgewerkt dat hier dus water uit lekte. Niet in grote hoeveelheden maar toch. De opzichter legt uit dat de vloer bestaat uit zand/cement menging en dat die zich eerst helemaal volzuigt voor dat er dus zichtbaar plassen water blijven staan. Hij vertelde daarbij dat dit niet iets is was in de loop van tijd gebeurd is, het is gewoon heel heel slecht aangelegd en in zijn schriftelijke verklaring heeft hij het zelfs ernstig genoemd.
Conclusie : alles moet er uit. Alles moet vervangen worden. Alles slopen, nieuwe vloer storten, nieuw leidingwerk en afvoer en alles moet gewoon opnieuw gebeuren. Ik zat hier als zeer jonge huisbezitter totaal niet op te wachten. Verzekering gebeld, die vergoed alleen gevolgschade, dus nieuw behangetje en laminaat voor de naast gelegen kamer.
Nu wouden wij de vorige eigenaar hiervoor aansprakelijk stellen. Want we hebben een offerte laten maken voor de badkamer en deze bedraagt een dikke 6000 euro. Nu zit hier ook nieuwe tegels nzo bij waarvoor ik de vorige eigenaar niet wil laten opdraaien maar voor het volgende wou ik hem wel laten opdraaien : sloopwerk, nieuwe gestorte vloer, nieuwe toevoerleidingen en nieuwe afvoerleidingen en de daarbij behorende arbeidskosten van de aannemer.
Dit komt neer op ongeveer de helft van de offerte. Aardig redelijk dacht ik.
Sta ik in mijn recht hem aansprakelijk te stellen? Een verborgen gebrek is het niet omdat hij het ook niet had kunnen weten. Onderzoeksplicht hebben we niet gedaan, maar deze lekkende aansluiting had ook niemand kunnen zien aangezien we dan het muurtje ervoor weg hadden moeten breken. En dat is iets wat je dus niet kan doen bij een bezichtiging. De muur toonde nog geen schimmelvertoning en ook het laminaat was niks aan te zien. Waarschijnlijk omdat, zoals ik al eerder vertelde, hier maar ' half ' geleefd werd was de lekkage nooit zover gekomen als nu.
Hoe nu verder? Want 6000 euro vind ik veel geld voor iets wat ik zelf niet heb aangericht. Ik heb helaas geen RB verzekering (waar ik nu ontzettend van baal) en ook geen lid van VEH.
woensdag 30 juni 2010 om 18:56
Op grond van de wet is het een gebrek indien het huis niet de eigenschappen bezit, die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn. Dit wil echter nog niet zeggen dat de vorige eigenaar u hiervan op de hoogte kon stellen. Verborgen gebreken komen vaak aan het licht gedurende een verbouwing. In veel gevallen waren de verkopers niet op de hoogte van de bestaande problemen. De verkoper van het huis is hierop aan te spreken, indien deze u bewust heeft misleid en het gebrek al bestond vóór de overdracht bij de notaris.
woensdag 30 juni 2010 om 18:58
De koper kan de verkoper aansprakelijk stellen voor de kosten die voortvloeien uit het herstel. Het is hiervoor wel noodzakelijk dat het vaststaat dat hij op de hoogte was van het gebrek en het niet tegen de koper heeft gezegd. Hierbij moet het gaan om een feit waarvan de verkoper op de hoogte was, of van op de hoogte zou moeten zijn. Het moet een ernstig gebrek zijn waardoor normaal gebruik van het huis niet meer mogelijk is. Op basis van de onderzoeksplicht is vaak ook te stellen dat de verkoper beter op had moeten letten bij de bezichtigingen.
Hoe bewijs je dat als het al waar zou zijn? Maar goed wellicht toch even bellen , ik ben geen jurist.
Hoe bewijs je dat als het al waar zou zijn? Maar goed wellicht toch even bellen , ik ben geen jurist.
woensdag 30 juni 2010 om 19:03
Maar als het overduidelijk broddelwerk is geweest, zou dat niet toch een opening bieden het op hem te verhalen?
Onder het mom van: 'je mag verwachten dat de badkamer deugdelijk is aangelegd'. Als er dan na verloop van tijd schade ontstaat door slijtage oid, dan is dat risico voor jou. Maar als het gewoon fout is aangelegd, heb je een ondeugdelijk product verkocht gekregen.
En als het broddelwerk is: valt het dan niet te verhalen op de aannemer/installateur die het destijds gedaan heeft?
Heb je de vereniging eigen huis al gebeld?
Onder het mom van: 'je mag verwachten dat de badkamer deugdelijk is aangelegd'. Als er dan na verloop van tijd schade ontstaat door slijtage oid, dan is dat risico voor jou. Maar als het gewoon fout is aangelegd, heb je een ondeugdelijk product verkocht gekregen.
En als het broddelwerk is: valt het dan niet te verhalen op de aannemer/installateur die het destijds gedaan heeft?
Heb je de vereniging eigen huis al gebeld?
Wees altijd jezelf. Tenzij je een eenhoorn kan zijn. Wees dan een eenhoorn.
woensdag 30 juni 2010 om 19:07
"de onroerende zaak die eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn”. Ook deze bepaling is opgenomen in de model NVM koopovereenkomst. In het geval dat de koper te maken krijgt met gebreken die het normale gebruik van de woning ernstig belemmeren danwel met gebreken als gevolg waarvan de woning niet meer geschikt is voor het doel waarvoor het is bedoeld, bv het gebruik als woonhuis, dan kan de koper de verkoper aanspreken ongeacht of de verkoper voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van de aanwezigheid van het gebrek."
Dit las ik ook ergens op internet. We kunnen nu niet fatsoenlijk douchen en wassen in de badkamer en de badkamer is dus nu half open gebroken omdat we anders niet konden zien waar het lek was. Dit is wat de opzichter ook zijn belemmeren van het doel waarvoor het bedoeld is dus gewoon wonen in een woonhuis.
Heeft iemand anders ook dergelijke ervaring met gebreken wat ook om hoge bedragen ging? behalve ossiepossie?
Dit las ik ook ergens op internet. We kunnen nu niet fatsoenlijk douchen en wassen in de badkamer en de badkamer is dus nu half open gebroken omdat we anders niet konden zien waar het lek was. Dit is wat de opzichter ook zijn belemmeren van het doel waarvoor het bedoeld is dus gewoon wonen in een woonhuis.
Heeft iemand anders ook dergelijke ervaring met gebreken wat ook om hoge bedragen ging? behalve ossiepossie?
woensdag 30 juni 2010 om 19:11
Wij hebben iets soortgelijks gehad met het dak.
Met een licht buitje was er niets aan de hand maar we kregen een januariestorm (overdracht was in juni) en het water kwam van boven, langs de muren naar beneden.
Wat bleek het hele dak was verrot.......met getuigenissen van de buren dat de vorige eigenaar nog vlak voor de overdracht met kitspuiten (ja stelletje prutsers) aan de gang is geweest op het dak kregen we een deel van hun terug.
Met een licht buitje was er niets aan de hand maar we kregen een januariestorm (overdracht was in juni) en het water kwam van boven, langs de muren naar beneden.
Wat bleek het hele dak was verrot.......met getuigenissen van de buren dat de vorige eigenaar nog vlak voor de overdracht met kitspuiten (ja stelletje prutsers) aan de gang is geweest op het dak kregen we een deel van hun terug.
woensdag 30 juni 2010 om 19:12
Mijn broer heeft iets soortgelijks gehad in zijn net gekochte woning. Daar bleek ook iets in de badkamermuur te lekken, wat het parket in de woonkamer had aangetast. De eigenaar wist dit niet, mijn broer had het ook niet bij inspectie kunnen ontdekken zonder de vloer er uit te breken.
Mijn broer heeft de vorige eigenaar wel aansprakelijk gesteld en heeft een deel van de schade inderdaad vergoed gekregen. Als ik jou was, zou ik even bij jouw aankoopmakelaar informeren hoe je dit aan moet pakken. Anders even contact opnemen met het juridisch loket of toch lid worden van de VEH. Dat laatste zou ik je toch aanbevelen. Geeft veel voordeel bij verzekeringen, bijvoorbeeld bij FBTO.
Bij mijn weten moet je een verborgen gebrek binnen 2 maanden na het ontdekken van het gebrek bij de verkopende partij melden, liefst per aangetekende brief. Ik zou er zeker nog werk van maken en op hele korte termijn.
Hier vind je meer informatie.
Mijn broer heeft de vorige eigenaar wel aansprakelijk gesteld en heeft een deel van de schade inderdaad vergoed gekregen. Als ik jou was, zou ik even bij jouw aankoopmakelaar informeren hoe je dit aan moet pakken. Anders even contact opnemen met het juridisch loket of toch lid worden van de VEH. Dat laatste zou ik je toch aanbevelen. Geeft veel voordeel bij verzekeringen, bijvoorbeeld bij FBTO.
Bij mijn weten moet je een verborgen gebrek binnen 2 maanden na het ontdekken van het gebrek bij de verkopende partij melden, liefst per aangetekende brief. Ik zou er zeker nog werk van maken en op hele korte termijn.
Hier vind je meer informatie.
woensdag 30 juni 2010 om 19:18
Je maakt geen kans. Het gaat hier om een normale lekkage als gevolg van slecht kluswerk. De enige kans die je hebt is als hij tijdens de verkoop op de hoogte was (en jij dat kunt bewijzen) van de lekkage en jij er expliciet naar gevraagd hebt (en je dat ook kunt bewijzen).
Dat is gewoon het risico van een eigen huis...
Dat is gewoon het risico van een eigen huis...
woensdag 30 juni 2010 om 19:21
woensdag 30 juni 2010 om 19:22
Wat voor koopcontract heb je? Als dit een NVM contract is (wordt meestal gebruikt) dan staat in artikel 5.3 dat de verkoper niet aansprakelijk van alle zichtbare en onzichtbare gebreken.
In beginsel kan de schade dus niet verhaald worden. Dit is anders als het gebrek het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Misschien dat daar in jouw geval sprake van is.
Wel moet jij kunnen bewijzen dat het gebrek al bestond ten tijde van de levering van de woning.
Verder is het van belang niet direct zelf tot herstel over te gaan. Je moet de verkoper namelijk eerst in de gelegenheid stellen dit te doen. Ook moet je binnen 2 maanden na ontdekking bij de verkoper klagen.
Met zo'n NVM contract heeft de verkoper meestal weinig te vrezen en vist de koper vaak achter het net. Ik behandel veel van dit soort zaken dus deze informatie heb ik niet via google.
In beginsel kan de schade dus niet verhaald worden. Dit is anders als het gebrek het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Misschien dat daar in jouw geval sprake van is.
Wel moet jij kunnen bewijzen dat het gebrek al bestond ten tijde van de levering van de woning.
Verder is het van belang niet direct zelf tot herstel over te gaan. Je moet de verkoper namelijk eerst in de gelegenheid stellen dit te doen. Ook moet je binnen 2 maanden na ontdekking bij de verkoper klagen.
Met zo'n NVM contract heeft de verkoper meestal weinig te vrezen en vist de koper vaak achter het net. Ik behandel veel van dit soort zaken dus deze informatie heb ik niet via google.
woensdag 30 juni 2010 om 19:25
sta trouwens te kijken van de hoeveelheid reacties al dankjulliewel...
zojuist even vaders aan de telefoon gehad, die regelt alles voor mij, de vorige eigenaar is nu op de hoogte en ja, die zegt de badkamer zelf hebben aangelegd. De offerte van de aannemer ligt ook al bij de verkopende makelaar en die gaan dan onderhandelen. Maar er is natuurlijk kans dat alles voor eigen rekening komt. Ik baal in ieder geval wel. tuurlijk risico van eigen huis maar als je in 2009 een huis koopt die in 2006 geheel vernieuwd is mag je niet verwachten dat onder het bad, weggestopt en al onzichtbaar de boel niet goed is aangelegd. Ik snap ook niet waarom hij geen luik oid heeft gemaakt want als je verstopping zou hebben kun je er ook niet bij.
zojuist even vaders aan de telefoon gehad, die regelt alles voor mij, de vorige eigenaar is nu op de hoogte en ja, die zegt de badkamer zelf hebben aangelegd. De offerte van de aannemer ligt ook al bij de verkopende makelaar en die gaan dan onderhandelen. Maar er is natuurlijk kans dat alles voor eigen rekening komt. Ik baal in ieder geval wel. tuurlijk risico van eigen huis maar als je in 2009 een huis koopt die in 2006 geheel vernieuwd is mag je niet verwachten dat onder het bad, weggestopt en al onzichtbaar de boel niet goed is aangelegd. Ik snap ook niet waarom hij geen luik oid heeft gemaakt want als je verstopping zou hebben kun je er ook niet bij.
