Geld & Recht
alle pijlers
Huurgeschil
woensdag 21 juli 2010 om 20:01
Ik zit met een probleem waar ik graag jullie raad bij zou willen vragen: ik huur al 9 jaar een etage in een huis waarin er nog twee verdiepingen worden verhuurd en ik heb deze week van mijn huurbaas te horen gekregen dat ze gasmeters gaat aanbrengen om de gasrekening in de toekomst voor ons zelf te laten betalen.
Nu mag ze dat helemaal niet, want mijn huursom is volgens mijn contract inclusief verwarming en dat heb ik haar ook netjes schriftelijk gemeld, aangezien ik natuurlijk geen extra kosten wil maken als dat niet juridisch noodzakelijk is.
Ze doet echter net alsof ze gek is en wil die meters toch gaan plaatsen. Ik heb daarom de huurcommissie en het Juridisch Loket gebeld om nader advies, maar die hadden niet meer te melden dan dat ze dat inderdaad niet mag doen.
Ik ga haar weer een brief sturen (ook namens de andere huurders), waarin ik nogmaals ga schrijven dat ze eenzijdig het huurcontract niet mag wijzigen en dat we anders gerechtelijke stappen gaan nemen (een advocaat inschakelen en wellicht een rechtzaak aanspannen), maar zijn er nog dingen die ik nog kan doen om haar tegen te houden en die ik wellicht over het hoofd heb gezien?
Alle tips zijn van harte welkom!
Nu mag ze dat helemaal niet, want mijn huursom is volgens mijn contract inclusief verwarming en dat heb ik haar ook netjes schriftelijk gemeld, aangezien ik natuurlijk geen extra kosten wil maken als dat niet juridisch noodzakelijk is.
Ze doet echter net alsof ze gek is en wil die meters toch gaan plaatsen. Ik heb daarom de huurcommissie en het Juridisch Loket gebeld om nader advies, maar die hadden niet meer te melden dan dat ze dat inderdaad niet mag doen.
Ik ga haar weer een brief sturen (ook namens de andere huurders), waarin ik nogmaals ga schrijven dat ze eenzijdig het huurcontract niet mag wijzigen en dat we anders gerechtelijke stappen gaan nemen (een advocaat inschakelen en wellicht een rechtzaak aanspannen), maar zijn er nog dingen die ik nog kan doen om haar tegen te houden en die ik wellicht over het hoofd heb gezien?
Alle tips zijn van harte welkom!
woensdag 21 juli 2010 om 20:05
Volgens mij moeten er twee dingen apart bezien worden hier: het plaatsen van de gasmeters, en het betalen van huur incl. verwarming.
Als de huisbaas dat wil, mag ze volgens mij inderdaad wel gasmeters laten plaatsen. Maar ze mag vervolgens niet de verwarming apart af laten rekenen zolang het huurcontract van toepassing is waarin staat dat je inclusief verwarmingskosten huurt.
Als de huisbaas dat wil, mag ze volgens mij inderdaad wel gasmeters laten plaatsen. Maar ze mag vervolgens niet de verwarming apart af laten rekenen zolang het huurcontract van toepassing is waarin staat dat je inclusief verwarmingskosten huurt.
Iets anders
woensdag 21 juli 2010 om 20:10
Als jouw huur inclusief gas is dan moet er een splitsing zijn in de prijs voor de huur en die voor gas.
Het bedrag aan gas is een voorschot die jaarlijks moet worden afgerekend op basis van de daadwerkelijke kosten.
In feite betaal jij nu met de andere huurders al het gas. Als iemand meer verbruikt betaal jij eraan mee. Als je een eigen meter krijgt betaal je alleen voor jouw eigen deel en kan je ook beter de gaskosten in de gaten houden.
Dus wat is het probleem?
Het bedrag aan gas is een voorschot die jaarlijks moet worden afgerekend op basis van de daadwerkelijke kosten.
In feite betaal jij nu met de andere huurders al het gas. Als iemand meer verbruikt betaal jij eraan mee. Als je een eigen meter krijgt betaal je alleen voor jouw eigen deel en kan je ook beter de gaskosten in de gaten houden.
Dus wat is het probleem?
woensdag 21 juli 2010 om 20:13
quote:boarder schreef op 21 juli 2010 @ 20:10:
Als jouw huur inclusief gas is dan moet er een splitsing zijn in de prijs voor de huur en die voor gas.
Het bedrag aan gas is een voorschot die jaarlijks moet worden afgerekend op basis van de daadwerkelijke kosten.
In feite betaal jij nu met de andere huurders al het gas. Als iemand meer verbruikt betaal jij eraan mee. Als je een eigen meter krijgt betaal je alleen voor jouw eigen deel en kan je ook beter de gaskosten in de gaten houden.
Dus wat is het probleem?
Bij mij werkt het niet zo. Ik betaal geen voorschot dat later verekend wordt, maar 1 prijs waar alles inzit.
Ik betaal dus nu E 800,-- inclusief alles en dan betaal ik E 800,-- plus E 150 (bijvoorbeeld) aan gas.
Begrijp je dat ik daar geen trek in heb?
Als jouw huur inclusief gas is dan moet er een splitsing zijn in de prijs voor de huur en die voor gas.
Het bedrag aan gas is een voorschot die jaarlijks moet worden afgerekend op basis van de daadwerkelijke kosten.
In feite betaal jij nu met de andere huurders al het gas. Als iemand meer verbruikt betaal jij eraan mee. Als je een eigen meter krijgt betaal je alleen voor jouw eigen deel en kan je ook beter de gaskosten in de gaten houden.
Dus wat is het probleem?
Bij mij werkt het niet zo. Ik betaal geen voorschot dat later verekend wordt, maar 1 prijs waar alles inzit.
Ik betaal dus nu E 800,-- inclusief alles en dan betaal ik E 800,-- plus E 150 (bijvoorbeeld) aan gas.
Begrijp je dat ik daar geen trek in heb?
woensdag 21 juli 2010 om 20:19
woensdag 21 juli 2010 om 20:19
Ik snap dat je niet van plan bent dezelfde huur & het gas te gaan betalen. Ik vind gelijk dreigen met stappen via een advocaat nogal heftig. Stuur haar eerst eens een brief dat je verwacht dat er een aanpassing is in de huurprijs als je zelf het gas gaat moeten betalen en dat die ook in verhouding moet staan met het daadwerkelijk verbruik dus dat je graag wilt zien wat het verbruik de afgelopen jaren was.
woensdag 21 juli 2010 om 20:21
Iris als ik jou was zou ik dan via de huurcommissie een procedure starten waarin je verzoekt om de huur en de servicekosten te splitsen. Zijn speciale procedures voor.
De kale huur wordt dan berekend. Dat is dan de huur die jij moet gaan betalen. Daarna kan je dus de gas, electra en water rekeningen gaan betalen op basis van daadwerkelijke kosten die de verhuurder moet kunnen overleggen.
Kijk maar even op de site van de huurcommissie bij downloads en dan het onderdeel servicekosten.
Kan je gelijk ook nog een procedure starten om de huurprijs te laten controleren. 800 euro incl is een behoorlijk bedrag. Wie weet wordt die ook lager vastgesteld.
De kale huur wordt dan berekend. Dat is dan de huur die jij moet gaan betalen. Daarna kan je dus de gas, electra en water rekeningen gaan betalen op basis van daadwerkelijke kosten die de verhuurder moet kunnen overleggen.
Kijk maar even op de site van de huurcommissie bij downloads en dan het onderdeel servicekosten.
Kan je gelijk ook nog een procedure starten om de huurprijs te laten controleren. 800 euro incl is een behoorlijk bedrag. Wie weet wordt die ook lager vastgesteld.
woensdag 21 juli 2010 om 20:22
quote:Kaaaaaaaatje schreef op 21 juli 2010 @ 20:19:
Ik snap dat je niet van plan bent dezelfde huur & het gas te gaan betalen. Ik vind gelijk dreigen met stappen via een advocaat nogal heftig. Stuur haar eerst eens een brief dat je verwacht dat er een aanpassing is in de huurprijs als je zelf het gas gaat moeten betalen en dat die ook in verhouding moet staan met het daadwerkelijk verbruik dus dat je graag wilt zien wat het verbruik de afgelopen jaren was.Ze heeft al geschreven dat de huurprijs onveranderd blijft en ze heeft geen idee wat ieders verbruik is want we hebben maar 1 meter.
Ik snap dat je niet van plan bent dezelfde huur & het gas te gaan betalen. Ik vind gelijk dreigen met stappen via een advocaat nogal heftig. Stuur haar eerst eens een brief dat je verwacht dat er een aanpassing is in de huurprijs als je zelf het gas gaat moeten betalen en dat die ook in verhouding moet staan met het daadwerkelijk verbruik dus dat je graag wilt zien wat het verbruik de afgelopen jaren was.Ze heeft al geschreven dat de huurprijs onveranderd blijft en ze heeft geen idee wat ieders verbruik is want we hebben maar 1 meter.
woensdag 21 juli 2010 om 20:23
quote:iris1969 schreef op 21 juli 2010 @ 20:20:
Maar dat gebeurt dus niet Whympsysinger. De huurprijs blijft hetzelfde en dit komt erbij.
Ik snap niet hoe mijn huisbaas denkt dat dit redelijk is, maar daar houdt ze zich duidelijk niet mee bezig.Dat kan dus niet, inderdaad een brief sturen en n.a.v. de reactie bekijken of een advocaat nodig is.
Maar dat gebeurt dus niet Whympsysinger. De huurprijs blijft hetzelfde en dit komt erbij.
Ik snap niet hoe mijn huisbaas denkt dat dit redelijk is, maar daar houdt ze zich duidelijk niet mee bezig.Dat kan dus niet, inderdaad een brief sturen en n.a.v. de reactie bekijken of een advocaat nodig is.
woensdag 21 juli 2010 om 20:23
quote:boarder schreef op 21 juli 2010 @ 20:21:
Iris als ik jou was zou ik dan via de huurcommissie een procedure starten waarin je verzoekt om de huur en de servicekosten te splitsen. Zijn speciale procedures voor.
De kale huur wordt dan berekend. Dat is dan de huur die jij moet gaan betalen. Daarna kan je dus de gas, electra en water rekeningen gaan betalen op basis van daadwerkelijke kosten die de verhuurder moet kunnen overleggen.
Kijk maar even op de site van de huurcommissie bij downloads en dan het onderdeel servicekosten.
Kan je gelijk ook nog een procedure starten om de huurprijs te laten controleren. 800 euro incl is een behoorlijk bedrag. Wie weet wordt die ook lager vastgesteld.Dat ben ik ook van plan te doen tegelijkertijd met die andere weg, maar ik vrees dat E 800 heel redelijk is voor het centrum van een grote stad in de Randstad en dat ik dus zeker niet minder ga betalen
Iris als ik jou was zou ik dan via de huurcommissie een procedure starten waarin je verzoekt om de huur en de servicekosten te splitsen. Zijn speciale procedures voor.
De kale huur wordt dan berekend. Dat is dan de huur die jij moet gaan betalen. Daarna kan je dus de gas, electra en water rekeningen gaan betalen op basis van daadwerkelijke kosten die de verhuurder moet kunnen overleggen.
Kijk maar even op de site van de huurcommissie bij downloads en dan het onderdeel servicekosten.
Kan je gelijk ook nog een procedure starten om de huurprijs te laten controleren. 800 euro incl is een behoorlijk bedrag. Wie weet wordt die ook lager vastgesteld.Dat ben ik ook van plan te doen tegelijkertijd met die andere weg, maar ik vrees dat E 800 heel redelijk is voor het centrum van een grote stad in de Randstad en dat ik dus zeker niet minder ga betalen
woensdag 21 juli 2010 om 20:28
quote:iris1969 schreef op 21 juli 2010 @ 20:23:
[...]
Dat ben ik ook van plan te doen tegelijkertijd met die andere weg, maar ik vrees dat E 800 heel redelijk is voor het centrum van een grote stad in de Randstad en dat ik dus zeker niet minder ga betalen
Ik weet niet of jij een eigen appartement hebt of dat je onderdelen moet delen maar kijk maar gelijk op het onderdeel woningwaardering bij de huurcommissie en bereken maar eens jouw huurprijs.
Bij de woningwaardering wordt amper gekeken naar de lokatie maar meer naar de woning zelf. Kost je een half uurtje om het eens na te rekenen maar je kan er aardig wat mee verdienen.
Voor de punten voor de woonomgeving kan je de huurcommissie bellen en vragen wat die zijn. Ik ken situaties van appartementjes in de Rivierenbuurt in A'dam die voor 400 euro worden vastgesteld.
Ik ben wel benieuwd op wat voor een bedrag jij gaat uitkomen.
[...]
Dat ben ik ook van plan te doen tegelijkertijd met die andere weg, maar ik vrees dat E 800 heel redelijk is voor het centrum van een grote stad in de Randstad en dat ik dus zeker niet minder ga betalen
Ik weet niet of jij een eigen appartement hebt of dat je onderdelen moet delen maar kijk maar gelijk op het onderdeel woningwaardering bij de huurcommissie en bereken maar eens jouw huurprijs.
Bij de woningwaardering wordt amper gekeken naar de lokatie maar meer naar de woning zelf. Kost je een half uurtje om het eens na te rekenen maar je kan er aardig wat mee verdienen.
Voor de punten voor de woonomgeving kan je de huurcommissie bellen en vragen wat die zijn. Ik ken situaties van appartementjes in de Rivierenbuurt in A'dam die voor 400 euro worden vastgesteld.
Ik ben wel benieuwd op wat voor een bedrag jij gaat uitkomen.
woensdag 21 juli 2010 om 20:37
Maar als je particulier in deze prijsklasse huurt geldt dat niet:
Als de huurprijs bij het aangaan van het huurcontract boven een bepaald bedrag ligt, dan is de woonruimte geliberaliseerd en zijn het puntensysteem en de maximale huurprijsgrenzen niet van toepassing. In dit geval kan er geen beroep worden gedaan op de Huurcommissie, tenzij uitdrukkelijk in het huurcontract is overeengekomen dat de Huurcommissie een advies kan geven. Wel kan de huurder de eerste zes maanden nadat het huurcontract is ingegaan de huurprijs laten toetsen. Op grond van het puntensysteem wordt dan bepaald wat de maximale huurprijs is. Het kan gebeuren dat de Huurcommissie dan een maximale huurprijs vaststelt die onder de liberalisatiegrens ligt. In dat geval is de woonruimte niet meer geliberaliseerd.
Elk jaar wordt er een nieuwe liberalisatiegrens vastgesteld. Vanaf 2010 wordt de liberalisatiegrens niet meer per 1 juli aangepast maar per 1 januari. De liberalisatiegrens per 1 juli 2009 van ¤ 647,53 blijft momenteel gehandhaafd tot 1 januari 2011.
Als de huurprijs bij het aangaan van het huurcontract boven een bepaald bedrag ligt, dan is de woonruimte geliberaliseerd en zijn het puntensysteem en de maximale huurprijsgrenzen niet van toepassing. In dit geval kan er geen beroep worden gedaan op de Huurcommissie, tenzij uitdrukkelijk in het huurcontract is overeengekomen dat de Huurcommissie een advies kan geven. Wel kan de huurder de eerste zes maanden nadat het huurcontract is ingegaan de huurprijs laten toetsen. Op grond van het puntensysteem wordt dan bepaald wat de maximale huurprijs is. Het kan gebeuren dat de Huurcommissie dan een maximale huurprijs vaststelt die onder de liberalisatiegrens ligt. In dat geval is de woonruimte niet meer geliberaliseerd.
Elk jaar wordt er een nieuwe liberalisatiegrens vastgesteld. Vanaf 2010 wordt de liberalisatiegrens niet meer per 1 juli aangepast maar per 1 januari. De liberalisatiegrens per 1 juli 2009 van ¤ 647,53 blijft momenteel gehandhaafd tot 1 januari 2011.
woensdag 21 juli 2010 om 20:52
Ik heb het inderdaad al uitgezocht en ik kom op 103 punten. Dat is E 603,-- kale huur.
Als ik ongeveer E 150,-- aan servicekosten zou komen zou ik een huur hebben van E 750,-- en is mijn huurprijs dus net iets te hoog.
Op zich wil ik dus best E 800,-- all-in betalen of E 750 kale huur en daarbij E 150,-- aan servicekosten, maar niet E 800 en nog meer erbij.
Ik ga de huurcommissie dus zeker nog verder benaderen, maar ik vrees dat dit een rechtzaak gaat worden.
Kennen jullie nog andere afschriktechnieken (graag legaal ) waardoor de huurbaas wakker wordt?
Als ik ongeveer E 150,-- aan servicekosten zou komen zou ik een huur hebben van E 750,-- en is mijn huurprijs dus net iets te hoog.
Op zich wil ik dus best E 800,-- all-in betalen of E 750 kale huur en daarbij E 150,-- aan servicekosten, maar niet E 800 en nog meer erbij.
Ik ga de huurcommissie dus zeker nog verder benaderen, maar ik vrees dat dit een rechtzaak gaat worden.
Kennen jullie nog andere afschriktechnieken (graag legaal ) waardoor de huurbaas wakker wordt?
woensdag 21 juli 2010 om 21:05
@Iris: als je huisbaas voornemend is niet iets te veranderen aan de huurprijs zou ik dus daartegen in bezwaar gaan. Maar ik zou in eerste instantie nog niet gelijk roepen dat je een advocaat in de hand neemt. Heb je het gevoel dat je nu drastische stappen moet ondernemen omdat het anders niet goed komt?
Er is een maximum gesteld aan de huurverhoging per jaar, hier gaat je huisbaas op deze manier overheen. Daar zou je eventueel nog naar kunnen verwijzen.
Er is een maximum gesteld aan de huurverhoging per jaar, hier gaat je huisbaas op deze manier overheen. Daar zou je eventueel nog naar kunnen verwijzen.
woensdag 21 juli 2010 om 21:05
Ik kijk op deze site http://www.huurcommissie.nl/Downloads#W ... Huurwoning
en kijk dan in de Prijstabel ‘Maximale huurprijs zelfstandige woonruimte 2010’
en kijk dan in de Prijstabel ‘Maximale huurprijs zelfstandige woonruimte 2010’
woensdag 21 juli 2010 om 21:08
quote:Kaaaaaaaatje schreef op 21 juli 2010 @ 21:05:
@Iris: als je huisbaas voornemend is niet iets te veranderen aan de huurprijs zou ik dus daartegen in bezwaar gaan. Maar ik zou in eerste instantie nog niet gelijk roepen dat je een advocaat in de hand neemt. Heb je het gevoel dat je nu drastische stappen moet ondernemen omdat het anders niet goed komt?
Ze is nogal dominant en erg vervelend, vandaar.
Er is een maximum gesteld aan de huurverhoging per jaar, hier gaat je huisbaas op deze manier overheen. Daar zou je eventueel nog naar kunnen verwijzen.
Dit staat los van de jaarlijkse huursverhoging, die kan ze er dus ook nog op los laten als ze dat wil. En dat vind ik op zich prima als het daar bij blijft.
@Iris: als je huisbaas voornemend is niet iets te veranderen aan de huurprijs zou ik dus daartegen in bezwaar gaan. Maar ik zou in eerste instantie nog niet gelijk roepen dat je een advocaat in de hand neemt. Heb je het gevoel dat je nu drastische stappen moet ondernemen omdat het anders niet goed komt?
Ze is nogal dominant en erg vervelend, vandaar.
Er is een maximum gesteld aan de huurverhoging per jaar, hier gaat je huisbaas op deze manier overheen. Daar zou je eventueel nog naar kunnen verwijzen.
Dit staat los van de jaarlijkse huursverhoging, die kan ze er dus ook nog op los laten als ze dat wil. En dat vind ik op zich prima als het daar bij blijft.
woensdag 21 juli 2010 om 21:10
aanvulling zie net dat dit niet geldt voor woningen met een geliberaliseerde huurovereenkomst.
ik vind hier deze tekst:
Geliberaliseerde huurovereenkomst
Buiten de gewone huurovereenkomst bestaat er nog de geliberaliseerde huurovereenkomst. Dit is een huurovereenkomst waarbinnen huurder en verhuurder veel meer vrijheid hebben voor onderlinge afspraken over onder meer de huurprijs en geleverde service. Onzelfstandige woonruimten, zoals kamers, worden nooit verhuurd volgens een geliberaliseerde huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
de huurovereenkomst is ingegaan op of na 1 juli 1994;
het gaat om een zelfstandige woonruimte (eigen toegang, eigen keuken, wasgelegenheid en toilet);
de kale aanvangshuur ligt boven de toenmalige huursubsidiegrens. Het gaat om een zelfstandige woning die voor het eerst in 1989 werd bewoond, met een kale aanvangshuur boven de toenmalige huursubsidiegrens.
de huurprijs is uitgesplitst in kale huur en servicekosten. Bij all-in prijzen is namelijk soms onduidelijk of de kale huur boven de liberalisatiegrens ligt.
Dat lijkt me belangrijk. Volgens mij is het vaak 2/3 kale huur, 1/3 bijkomende lasten. Bij 800 euro huur inclusief zou je dus zo een niet geliberaliseerde huurovereenkomst kunnen hebben waardoor je huisbaas met lege handen staat.
Misschien iets om uit te zoeken samen met de rechtswinkel.
ik vind hier deze tekst:
Geliberaliseerde huurovereenkomst
Buiten de gewone huurovereenkomst bestaat er nog de geliberaliseerde huurovereenkomst. Dit is een huurovereenkomst waarbinnen huurder en verhuurder veel meer vrijheid hebben voor onderlinge afspraken over onder meer de huurprijs en geleverde service. Onzelfstandige woonruimten, zoals kamers, worden nooit verhuurd volgens een geliberaliseerde huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
de huurovereenkomst is ingegaan op of na 1 juli 1994;
het gaat om een zelfstandige woonruimte (eigen toegang, eigen keuken, wasgelegenheid en toilet);
de kale aanvangshuur ligt boven de toenmalige huursubsidiegrens. Het gaat om een zelfstandige woning die voor het eerst in 1989 werd bewoond, met een kale aanvangshuur boven de toenmalige huursubsidiegrens.
de huurprijs is uitgesplitst in kale huur en servicekosten. Bij all-in prijzen is namelijk soms onduidelijk of de kale huur boven de liberalisatiegrens ligt.
Dat lijkt me belangrijk. Volgens mij is het vaak 2/3 kale huur, 1/3 bijkomende lasten. Bij 800 euro huur inclusief zou je dus zo een niet geliberaliseerde huurovereenkomst kunnen hebben waardoor je huisbaas met lege handen staat.
Misschien iets om uit te zoeken samen met de rechtswinkel.
woensdag 21 juli 2010 om 21:12
quote:boarder schreef op 21 juli 2010 @ 21:05:
Ik kijk op deze site http://www.huurcommissie.nl/Downloads#W ... Huurwoning
en kijk dan in de Prijstabel ‘Maximale huurprijs zelfstandige woonruimte 2010’Vreemd hoor, mijn computerberekening was veel hoger.
Ik kijk op deze site http://www.huurcommissie.nl/Downloads#W ... Huurwoning
en kijk dan in de Prijstabel ‘Maximale huurprijs zelfstandige woonruimte 2010’Vreemd hoor, mijn computerberekening was veel hoger.
woensdag 21 juli 2010 om 21:12
nogal dominant en vervelend lijken me redenen om je goed voor te bereiden en te kijken waar je wettelijk recht op hebt, maar ik zou niet gelijk gaan dreigen met een advocaat, lijkt me niet zo goed voor de verstand houding.
In principe is het natuurlijk wel een verkapte huurverhoging omdat je hetzelfde blijft betalen voor minder voorzieningen, maar misschien kunnen ze je hier bij de rechtswinkel ook bij helpen.
In principe is het natuurlijk wel een verkapte huurverhoging omdat je hetzelfde blijft betalen voor minder voorzieningen, maar misschien kunnen ze je hier bij de rechtswinkel ook bij helpen.
