Geld & Recht
alle pijlers
Waardebepaling woning
dinsdag 23 april 2019 23:03
Omdat we graag de waarde van onze woning willen weten, zijn er 3 makelaars langs geweest om de waarde te bepalen. Alle drie komen ze met uiteenlopende waardes.
Makelaar 1 komt op x bedrag
Makelaar 2 zit 150.000 boven x bedrag
Makelaar 3 komt ver boven x bedrag uit.
Nu hadden we zelf gedacht aan een bedrag tussen makelaar 2 en 3 in, maar wat is realistisch. Makelaar 1 heeft alleen rekening gehouden met het dorp waar we wonen. Huizen hier zijn erg oud en erg gedateerd. Terwijl ons huis helemaal nieuw is. Makelaar 2 heeft eigenlijk precies hetzelfde gedaan. En verklaard haar extra waarde, doordat er bijna geen vergelijk mogelijk is.
Makelaar 3 heeft x km vanaf de woning gekeken naar de huizenprijzen, en dat is voor ons heel gunstig. Vandaar dat de waarde bij hem veel hoger ligt. Volgens hem is de woning niet te vergelijken met woningen in het hele dorp omdat deze gedateerd zijn en niet vergelijkbaar zijn. We wonen 50 m vanaf de randstad en hij heeft de prijzen van de randstad aangehouden. Maar wat kunnen we nu aanhouden? Wie heeft er een waardebepaling gedaan en wat is er toen aangegeven als referentiepunten.
Makelaar 1 komt op x bedrag
Makelaar 2 zit 150.000 boven x bedrag
Makelaar 3 komt ver boven x bedrag uit.
Nu hadden we zelf gedacht aan een bedrag tussen makelaar 2 en 3 in, maar wat is realistisch. Makelaar 1 heeft alleen rekening gehouden met het dorp waar we wonen. Huizen hier zijn erg oud en erg gedateerd. Terwijl ons huis helemaal nieuw is. Makelaar 2 heeft eigenlijk precies hetzelfde gedaan. En verklaard haar extra waarde, doordat er bijna geen vergelijk mogelijk is.
Makelaar 3 heeft x km vanaf de woning gekeken naar de huizenprijzen, en dat is voor ons heel gunstig. Vandaar dat de waarde bij hem veel hoger ligt. Volgens hem is de woning niet te vergelijken met woningen in het hele dorp omdat deze gedateerd zijn en niet vergelijkbaar zijn. We wonen 50 m vanaf de randstad en hij heeft de prijzen van de randstad aangehouden. Maar wat kunnen we nu aanhouden? Wie heeft er een waardebepaling gedaan en wat is er toen aangegeven als referentiepunten.
woensdag 24 april 2019 11:35
Hilarisch. Dus als je net over de sluis bij Lemmer woont, woon je in de Randstad?ikBedoelHetGoed schreef: ↑24-04-2019 05:03Is het natuurlijk ook niet. Zie hieronder.
--- knip en plak --- Waar ligt de Randstad?
Het NIDI evenals de Randstadmonitor hanteert een definitie waarbij de Randstad bestaat uit de vier provicies Noord-Holland, Zuid-Holland, Flevoland en Utrecht.
Anarchie is leuk, maar je blijft van mijn kaas af
woensdag 24 april 2019 11:36
We wilde in eerste instantie alleen de waarde weten puur uit nieuwsgierigheid en hebben toen makelaar 1 gevraagd. Die kwam met waarde X die we wat laag vonden. Ik heb toen online gegevens ingevuld en online een waardebepaling laten doen. Daar kwam een soortgelijke waarde van makelaar 3 uit en toen heb ik makelaar 3 uitgenodigd. Omdat het verschil zo groot is tussen makelaar 1 en 3 heb ik gevraagd aan makelaar 2 of zij de waarde wilde bepalen. Heb duidelijk aangeven dat we geen voornemens hadden om te verkopen en het puur nieuwsgierigheid was. Dat was geen probleem.
Gezien de 'overwaarde' heb ik de hypotheekadviseur gebeld om advies. Dit huis verkopen en dan met de overwaarde een kleiner huis kopen. We hebben op funda gekeken, maar zagen niet echt een huis wat we wilde bezichtigen. De adviseur gaf als mogelijkheid aan dat er verlaging van risico-opslag mogelijk is en de rente daardoor zou zakken. We moeten wel een taxatie laten uitvoeren waardoor onze maandlasten lager worden. En dan kunnen we eventueel rustig verder kijken naar een nieuw huis.
woensdag 24 april 2019 11:38
yes dit!ikBedoelHetGoed schreef: ↑23-04-2019 23:23Mijn idee: een waardebepaling door een makelaar uit dezelfde regio als waar het huis staat, en die tevens het huis fysiek komt bezoeken, zal het meest accuraat zijn.
Waarom heb je niet drie relevante taxaties laten doen?
woensdag 24 april 2019 11:44
Wat heb je dan aan indicaties??Pollepeltje82 schreef: ↑24-04-2019 10:40Ja, we moeten een gevalideerd taxatierapport inleveren van een taxateur binnen 20 km van onze woning. Zodra het rapport is ingediend moeten we een verzoek doen om verlaging van de risico-opslag. We mogen dus zelf een taxateur kiezen. Ze moeten inderdaad goed onderbouwen aan de hand van de reeds verkochte woningen.
woensdag 24 april 2019 11:49
Pollepeltje82 schreef: ↑24-04-2019 11:16En daar komt denk ik het verschil tussen makelaar 2 en 3. Makelaar 2 komt uit het dorp zelf en wij wonen iets verder van het centrum van het dorp. Makelaar 2 heeft als doelgroep dorpsgenoten (gezinnen) die veel met de fiets doen. Vanuit haar standpunt wonen we ver vanaf het centrum van het dorp en ver van de scholen. Als je uit gaat van de voorzieningen in het dorp zelf.
Makelaar 3 komt uit de andere gemeente. Hij ziet zijn doelgroep steeds meer vanuit de andere gemeente naar ons dorp trekken en geeft aan dat onze locatie het grote pluspunt is. Dicht bij de snelweg (10 min), vlakbij het centrum, en toch landelijk en vrij wonen. Supermarkt is nu nog op 10 min afstand.
Vanwege de enorme bouwontwikkeling moeten de voorzieningen, die makelaar 2, mist nog komen. Er komt een nieuwe school, en andere voorzieningen zoals huisarts, supermarkt etc op letterlijk 5 minuten loopafstand. Alleen dit is dus in de andere gemeente. Wij komen zelf uit deze gemeente en alle buren overigens ook, dus hebben meer binding met deze gemeente dan het dorp waar we wonen. We hebben dan ook bewust voor deze locatie gekozen. Te ver het dorp in, gaf ons het gevoel dat we te ver van de drukke- en bewoonde wereld af leefde. Wij zijn echte stadsmensen, dus wil niemand tegen het hoofd stoten met deze opmerking,
Ik denk dat een taxateur uitsluitsel kan geven.
Niet iedere makelaar is overigens taxateur.
Je kunt je helemaal gek maken met allerlei redenaties maar laat een officiële taxatie doen en je hebt antwoord.
In een taxatie zit heus wel wat marge, maar geen tonnen, tenzij je een huis van boven de 800k hebt ofzo.
woensdag 24 april 2019 12:03
Nou ben ik recent in het koop/verkoopgebeuren geweest en ik vond het qua expertise erg tegenvallen. Vooral natte vingerwerk en een hoop praatjes.
Ons huis is getaxeerd voor de hypotheek en het werd 'verrassing' getaxeerd op de verkoopprijs. Hij zei letterlijk: 'dat is er voor betaald, dus dat is blijkbaar de waarde'
Als je erbij zegt dat het niet voor verkoop is, maar voor de bank, wil hij best zijn prijs naar boven aanpassen.
woensdag 24 april 2019 12:05
woensdag 24 april 2019 12:10
Ik zat net precies hetzelfde te denken! Zijn er echte harde grenzen aan wat wel en niet binnen de randstad valt? Nooit geweten.
woensdag 24 april 2019 12:11
De waarde van een huis wordt bepaald door wat de meerderheid prettig vindt. Jij hebt misschien minder gangbare wensen.redbulletje schreef: ↑24-04-2019 12:05Dat zou ik dus waardevermindering vinden voor mensen die juist je huis willen hebben omdat het nu nog landelijk ligt. Een school trekt het verkeerde publiek.
woensdag 24 april 2019 12:16
Of waardevermeerderend voor mensen uit de stad die wel meer groen en ruimte willen dan dat ze in de stad kunnen krijgen/betalen en zonder op voorzieningen te veel in te leveren. Je ziet daarnaast nu veel multifunctionele gebouwen ontstaan voor school, zorg, cultuur, verenigingen etc. In die zin kan het dus ook een verplaatsing van de huidige school zijn en had je dat "verkeerde" publiek al. Dus jouw punt zie ik zo 1, 2, 3 niet.redbulletje schreef: ↑24-04-2019 12:05Dat zou ik dus waardevermindering vinden voor mensen die juist je huis willen hebben omdat het nu nog landelijk ligt. Een school trekt het verkeerde publiek.
woensdag 24 april 2019 12:51
Dropdrop schreef: ↑24-04-2019 12:03Nou ben ik recent in het koop/verkoopgebeuren geweest en ik vond het qua expertise erg tegenvallen. Vooral natte vingerwerk en een hoop praatjes.
Ons huis is getaxeerd voor de hypotheek en het werd 'verrassing' getaxeerd op de verkoopprijs. Hij zei letterlijk: 'dat is er voor betaald, dus dat is blijkbaar de waarde'
Als je erbij zegt dat het niet voor verkoop is, maar voor de bank, wil hij best zijn prijs naar boven aanpassen.
Een waardebepaling voor mogelijke verkoop is iets anders dan een taxatie voor een hypotheek bij aankoop van een huis, en dat is ook weer iets anders dan een taxatie voor de renteopslagverlaging bij een bestaande hypotheek.
Een bepaling voor de verkoop komt vaak vrij hoog uit (je kunt altijd nog zakken in vraagprijs), bij een hypotheekaanvraag is het wonderlijk genoeg altijd net meer waard dan de benodigde hypotheek.
TO, ik denk dat makelaar 2 de plaatselijke markt het beste kent, dus ik zou van die taxatie uitgaan. Makelaar 3 zegt iets rooskleurigs, in de hoop dat jullie het bij hem te koop zetten.
woensdag 24 april 2019 13:42
Precies mijn gedachte.Marana-- schreef: ↑24-04-2019 12:51Een waardebepaling voor mogelijke verkoop is iets anders dan een taxatie voor een hypotheek bij aankoop van een huis, en dat is ook weer iets anders dan een taxatie voor de renteopslagverlaging bij een bestaande hypotheek.
Een bepaling voor de verkoop komt vaak vrij hoog uit (je kunt altijd nog zakken in vraagprijs), bij een hypotheekaanvraag is het wonderlijk genoeg altijd net meer waard dan de benodigde hypotheek.
TO, ik denk dat makelaar 2 de plaatselijke markt het beste kent, dus ik zou van die taxatie uitgaan. Makelaar 3 zegt iets rooskleurigs, in de hoop dat jullie het bij hem te koop zetten.
Wat overigens niet betekent dat je het niet voor die 3e prijs zou kunnen verkopen.... de markt is een beetje gek. Maar als je het hebt over realistisch zou ik idd vertrouwen op nr 2.
Overigens hou ik al een tijdje Funda in de gaten, en het valt meteen op als een huis in ons dorp wordt aangeboden door een makelaar uit een andere plaats. Die zetten meestal in op absurd hoge prijzen (terwijl het hier al niet goedkoop is), met als gevolg dat zo'n huis pas verkocht wordt als na 6 maanden de vraagprijs eens wordt verlaagd.
woensdag 24 april 2019 14:31
Bij mijn hypotheek verstrekker kun je de gestegen waarde ook aannemelijk maken met een calcasa bepaling. Dat kan erg voordelig met vereniging eigen huis. Die trouwens ook een aantrekkelijk tarief rekenen voor het uitvoeren van een taxatie (die wordt vervolgens weer gedaan door een taxateur bij jou uit de buurt.
Overigens, zou ik ook even narekenen hoeveel voordeel het echt oplevert, want die 0,2 procent rente voordeel over nog een paar jaar van je hypotheek is heel leuk, maar het zet nog niet echt zoden aan de dijk. Bij ons duurt het bijvoorbeeld 14 maanden voor we de investering van de taxatie er weer uit hebben... zelfs bij de voordelige taxatie van vereniging eigen huis...
Overigens, zou ik ook even narekenen hoeveel voordeel het echt oplevert, want die 0,2 procent rente voordeel over nog een paar jaar van je hypotheek is heel leuk, maar het zet nog niet echt zoden aan de dijk. Bij ons duurt het bijvoorbeeld 14 maanden voor we de investering van de taxatie er weer uit hebben... zelfs bij de voordelige taxatie van vereniging eigen huis...
woensdag 24 april 2019 14:37
Voor het laten uitvoeren van een taxatie ook meerdere offertes opvragen.Pollepeltje82 schreef: ↑24-04-2019 12:33Nou ik had altijd gedacht dat een taxatie rond de 500 max zat. Maar we zitten nu er ver boven, dus het valt vies tegen. Dus om heel eerlijk te zijn vind ik 1 taxatie al prijzig laat staan 3.
Of anders via Vereniging Eigen Huis
https://www.eigenhuis.nl/eigen-huis-kop ... n-een-huis
woensdag 24 april 2019 15:51
Ik vind het maar een raar verhaal. Een makelaar die vergelijkt met huizen die heel anders zijn (want veel ouder en minder onderhouden) of juist met huizen die ergens anders liggen ‘want het huis lijkt er verder wel op’. Dat slaat allebei nergens op natuurlijk. Het is meer waard dan een oud/slecht onderhouden huis, en minder dan hetzelfde huis op een duurdere locatie. En er is niet zo iets als de prijs in de randstad, want die is ten eerste helemaal niet zo precies afgebakend, en ten tweede zitten daar ook enorme verschillen in. Ik woon aan de rand van Amsterdam, en precies hetzelfde huis twee kilometer meer richting centrum kost zo twee ton meer. Maar dat weet een makelaar ook wel, die gaat mijn huis daar echt niet op taxeren, dat zou belachelijk zijn.
En ik mag toch echt hopen dat een makelaar verder kijkt als doelgroep dan ‘de mensen uit de dorpskern’. Maakt niet uit waar hij/zij zelf woont of vandaan komt, de wereld en de huizenmarkt is toch echt wel iets groter dan dat.
En ik mag toch echt hopen dat een makelaar verder kijkt als doelgroep dan ‘de mensen uit de dorpskern’. Maakt niet uit waar hij/zij zelf woont of vandaan komt, de wereld en de huizenmarkt is toch echt wel iets groter dan dat.
