Geld & Recht
alle pijlers
Aankoopmakelaar: No-cure-no-pay
dinsdag 5 juli 2016 om 15:00
Mijn vrouw en ik hebben momenteel een prachtig huis (vinden wij zelf ), maar waren toch aan het kijken voor een grotere woning dat gedeeltelijk in de toekomst 'mantelzorg-proof' is. Nu hebben we één gevonden! Als we verhuizen zal het ons 3e koophuis zijn. We hebben besloten dat we óf zelf kopen, óf een no-cure-no-pay makelaar in de arm willen nemen, mochten we besluiten voor het huis te gaan. De vraagprijs is 600k en een 'soortgelijke' woning is recent in dezelfde straat verkocht door dezelfde makelaar voor 555k (wel groter perceel en meer woonoppervlakte). Aangezien we nog het e.e.a. willen verbouwen, hebben we een nog lagere prijs in gedachten en dus willen we een aankoopmakelaar in de arm nemen die wellicht de 'bodemprijs' eruit kan onderhandelen. We willen gaan voor een 'no-cure-no-pay'-aankoopmakelaar.
Nou zijn er 2 bekendere:
- de één (Vastgoedkoper) gaat met je mee bezichtigen en heeft (naar eigen zeggen) een bouwkundige achtergrond. Later is een bouwkundige inspectie nog mogelijk voor een meerprijs. En gaat daarna onderhandelen tot de 'bodemprijs'. Dit lijkt ons logischer en is daarnaast goedkoper. Reviews zijn echter niet recent en een beetje verdacht.
- de andere (De Onderhandelmakelaar) gaat eerste onderhandelen tot de 'bodemprijs' en daarna een bouwkundige inspectie. Zoals gezegd lijkt ons eerst een bezichtiging/inspectie logischer om alle zaken die een expert ziet (die ons niet opvallen) mee te nemen bij de onderhandelingen. De Onderhandelmakelaar is wel veel bekender en in 2014 uitgeroepen tot aankoopmakelaar van het jaar...
Wat zouden jullie doen? Zijn er tips of opmerkingen?
Nou zijn er 2 bekendere:
- de één (Vastgoedkoper) gaat met je mee bezichtigen en heeft (naar eigen zeggen) een bouwkundige achtergrond. Later is een bouwkundige inspectie nog mogelijk voor een meerprijs. En gaat daarna onderhandelen tot de 'bodemprijs'. Dit lijkt ons logischer en is daarnaast goedkoper. Reviews zijn echter niet recent en een beetje verdacht.
- de andere (De Onderhandelmakelaar) gaat eerste onderhandelen tot de 'bodemprijs' en daarna een bouwkundige inspectie. Zoals gezegd lijkt ons eerst een bezichtiging/inspectie logischer om alle zaken die een expert ziet (die ons niet opvallen) mee te nemen bij de onderhandelingen. De Onderhandelmakelaar is wel veel bekender en in 2014 uitgeroepen tot aankoopmakelaar van het jaar...
Wat zouden jullie doen? Zijn er tips of opmerkingen?
dinsdag 5 juli 2016 om 15:34
De(ze) no-cure-no-pay makelaars krijgen een bonus op hetgeen ze van de prijs af weten te dingen.
Vastgoedkoper: €0-€20.000 = 10%, €20.000-€40.000 = €5% en alles daarboven 3% (incl. BTW)
Onderhandelmakelaar: €0-€25.000 = 10%, €20.000-50.000 = 6% en alles daarboven €3% (excl. BTW)
Er is dus wel degelijk een incentive voor hun om meer van de prijs af te praten. Vraag is natuurlijk of ze echt de bodemprijs weten te onderhandelen, zoals ze zelf adverteren (is overigens natuurlijk nooit te achterhalen.) Als ze te laag onderhandelen dan is er immers geen deal en dus geen inkomsten voor hun. Echter kunnen wij als koper zijnde afwachten wat ze wel weten te onderhandelen. Als het niet hetgeen is wat we voor ogen hebben, dan kunnen wij kostenloos annuleren.
Vastgoedkoper: €0-€20.000 = 10%, €20.000-€40.000 = €5% en alles daarboven 3% (incl. BTW)
Onderhandelmakelaar: €0-€25.000 = 10%, €20.000-50.000 = 6% en alles daarboven €3% (excl. BTW)
Er is dus wel degelijk een incentive voor hun om meer van de prijs af te praten. Vraag is natuurlijk of ze echt de bodemprijs weten te onderhandelen, zoals ze zelf adverteren (is overigens natuurlijk nooit te achterhalen.) Als ze te laag onderhandelen dan is er immers geen deal en dus geen inkomsten voor hun. Echter kunnen wij als koper zijnde afwachten wat ze wel weten te onderhandelen. Als het niet hetgeen is wat we voor ogen hebben, dan kunnen wij kostenloos annuleren.
dinsdag 5 juli 2016 om 15:54
Pin me er niet op vast maar volgens mij wegen voor een aankoopmakelaar de opportuniteitskosten zwaarder door dan hun prestatiebeloning. Als een makelaar hard moet onderhandelen voor een laatste 5000 euro dan verdient hij daar bruto maar 250 euro aan, dus kom je nooit op de bodem uit. Hij zal dan eerder voor een iets minder winst in veel kortere tijd gaan en een groter volume aan deals willen sluiten. Makelaars zullen beter scoren dan ongeinformeerde zelfstandig kopers maar slechter dan goedgeinformeerden
I'm not a big fish, William. I'm Moby Dick.
dinsdag 5 juli 2016 om 16:07
Ik heb mijn eerste huis met een aankoopmakelaar gekocht, maar dat kwam vooral omdat deze mij toen als eerste op dit huis wees (het kwam pas later op Funda). Ons tweede huis hebben we zonder aankoopmakelaar gedaan en dat vond ik prima. Sterker nog, ik zou denk ik nooit meer een aankoopmakelaar inschakelen bij de aankoop van een huis.
Wel is het handig om een derde in te schakelen (goede vriend, familielid) om de onderhandelingen te doen, daarmee geef je jezelf tijd en ruimte en rust in de onderhandeling.
Ik zou zelf met de onderhandelingen beginnen en daarna de prijs onder voorbehoud van een keuring doen. Doe je eerst de keuring, dan weten de kopers dat je het huis echt heel graag wilt, anders ga je geen 200-300 euro daar voor neertellen.
Wel is het handig om een derde in te schakelen (goede vriend, familielid) om de onderhandelingen te doen, daarmee geef je jezelf tijd en ruimte en rust in de onderhandeling.
Ik zou zelf met de onderhandelingen beginnen en daarna de prijs onder voorbehoud van een keuring doen. Doe je eerst de keuring, dan weten de kopers dat je het huis echt heel graag wilt, anders ga je geen 200-300 euro daar voor neertellen.
dinsdag 5 juli 2016 om 16:13
In onze situatie willen we minimaal 45k eraf, en eigenlijk meer 
. Van de ene kant te beredeneren omdat dezelfde makelaar een grotere woning met groter perceel met dezelfde vraagprijs recent voor die prijs verkocht heeft. Aan de andere kant staat het huis wat we gezien hebben pas te koop. Daarnaast is het ene huis het andere en de ene verkoper de andere natuurlijk niet (hypotheek: hoeveel staat het huis onder water, afgesloten hypotheek etc).
Vandaar dat een extra 4k-5k wat de aankoopmakelaar zou moeten kosten in deze situatie zijn geld toch wel kan terugverdienen? En als het eindbod van de verkopende partij niet, dan kopen we natuurlijk gewoon niet. Verder geen kosten.
Is het vreemd dat je gaat onderhandelen zonder de woning gezien te hebben (als aankoopmakelaar zijnde)?
. Van de ene kant te beredeneren omdat dezelfde makelaar een grotere woning met groter perceel met dezelfde vraagprijs recent voor die prijs verkocht heeft. Aan de andere kant staat het huis wat we gezien hebben pas te koop. Daarnaast is het ene huis het andere en de ene verkoper de andere natuurlijk niet (hypotheek: hoeveel staat het huis onder water, afgesloten hypotheek etc).Vandaar dat een extra 4k-5k wat de aankoopmakelaar zou moeten kosten in deze situatie zijn geld toch wel kan terugverdienen? En als het eindbod van de verkopende partij niet, dan kopen we natuurlijk gewoon niet. Verder geen kosten.
Is het vreemd dat je gaat onderhandelen zonder de woning gezien te hebben (als aankoopmakelaar zijnde)?
dinsdag 5 juli 2016 om 20:04
Een aankoopmakelaar die voor jou de laagste prijs uit onderhandelt? Ik neem aan dat je niet meer in sprookjes gelooft. Makelaars hebben maar 1 doel en dat is zo snel mogelijk hun commissie vangen. Niet jouw belang bijor de laagste prijs maar hun eigen belang staat voorop.
Bespaar geld en doe dit zelf. Zeker nu dit al je derde huis is zou je hier inmiddels enige ervaring mee moeten hebben ... .
Bespaar geld en doe dit zelf. Zeker nu dit al je derde huis is zou je hier inmiddels enige ervaring mee moeten hebben ... .
dinsdag 5 juli 2016 om 21:32
Maar er is geen commissie voor hun als het eindbod ons niet aanstaat. En de reden dat we ervoor kiezen om nu wel een aankoopmakelaar in de hand te nemen is omdat de vraagprijs ook een stuk hoger is (huis is ook groter, groter perceel etc), waardoor er denk ik ook meer marge is. 10% van 600k is 60k. Terwijl we voor ons huis 350k betaald hebben, terwijl 375k de vraagprijs was.
Klopt dat veel makelaars elkaar kennen, maar ook veel makelaars zijn zowel aan- als verkoopmakelaar. Die willen zich inderdaad niet in de vingers snijden. De 2 eerder genoemde makelaars zijn daarentegen louter aankoopmakelaar en zijn landelijk actief, dus kennen lokale makelaars hoogstwaarschijnlijk niet of minder goed.
Klopt dat veel makelaars elkaar kennen, maar ook veel makelaars zijn zowel aan- als verkoopmakelaar. Die willen zich inderdaad niet in de vingers snijden. De 2 eerder genoemde makelaars zijn daarentegen louter aankoopmakelaar en zijn landelijk actief, dus kennen lokale makelaars hoogstwaarschijnlijk niet of minder goed.
dinsdag 5 juli 2016 om 23:16
quote:ProudDaddy schreef op 05 juli 2016 @ 15:34:
De(ze) no-cure-no-pay makelaars krijgen een bonus op hetgeen ze van de prijs af weten te dingen.
Vastgoedkoper: €0-€20.000 = 10%, €20.000-€40.000 = €5% en alles daarboven 3% (incl. BTW)Zoveel incentive is er niet hoor. 5% van 40.000 is evenveel als 10% van 20.000. Waarom zou de makelaar dan moeite doen om er 40.000 af te krijgen?
De(ze) no-cure-no-pay makelaars krijgen een bonus op hetgeen ze van de prijs af weten te dingen.
Vastgoedkoper: €0-€20.000 = 10%, €20.000-€40.000 = €5% en alles daarboven 3% (incl. BTW)Zoveel incentive is er niet hoor. 5% van 40.000 is evenveel als 10% van 20.000. Waarom zou de makelaar dan moeite doen om er 40.000 af te krijgen?
woensdag 6 juli 2016 om 12:15
quote:ProudDaddy schreef op 06 juli 2016 @ 12:14:
Edit:
@ Nerdopviva: ik zie nu wat je bedoeld, maar het is over de eerste 20k 10% en tussen de 20k en 40k 5% en daarna 3%. Dus stel hij kan er 45k eraf onderhandelen, dan verdient hij 10% over 20k, 5% over 20k en 3% over 5k = €3150,-Ach zo. Ik vond het al zo'n rare constructie
Edit:
@ Nerdopviva: ik zie nu wat je bedoeld, maar het is over de eerste 20k 10% en tussen de 20k en 40k 5% en daarna 3%. Dus stel hij kan er 45k eraf onderhandelen, dan verdient hij 10% over 20k, 5% over 20k en 3% over 5k = €3150,-Ach zo. Ik vond het al zo'n rare constructie
woensdag 6 juli 2016 om 12:36
quote:ProudDaddy schreef op 05 juli 2016 @ 21:32:
De 2 eerder genoemde makelaars zijn daarentegen louter aankoopmakelaar en zijn landelijk actief, dus kennen lokale makelaars hoogstwaarschijnlijk niet of minder goed.Maar dan hebben ze ook niet de "cutting edge" informatie om goed te kunnen onderhandelen. Goede argumenten om de beste prijs te krijgen vergen veel lokale informatie. Je moet bij wijze van spreken de geschiedenis van iedere stoeptegel weten om een lagere prijs te kunnen bedingen. Domweg zeggen dat het te duur is gaat niet werken.
De 2 eerder genoemde makelaars zijn daarentegen louter aankoopmakelaar en zijn landelijk actief, dus kennen lokale makelaars hoogstwaarschijnlijk niet of minder goed.Maar dan hebben ze ook niet de "cutting edge" informatie om goed te kunnen onderhandelen. Goede argumenten om de beste prijs te krijgen vergen veel lokale informatie. Je moet bij wijze van spreken de geschiedenis van iedere stoeptegel weten om een lagere prijs te kunnen bedingen. Domweg zeggen dat het te duur is gaat niet werken.
woensdag 6 juli 2016 om 13:34
Van de ene kant denken we: we weten wat het ongeveer zou moeten kosten om de woning tot onze droomwoning te maken (tenminste dat weten we vrijdag, wanneer we een afspraak hebben met een binnenhuisarchitect), we weten waarvoor een soortgelijke woning verkocht is. Als we dan een middenweg vinden (verkoopprijs andere woning - 1/2 van de kosten om te verbouwen), dat is onze eindprijs. We beginnen met een openingsbod dat ca. 20k-30k lager is en zien wel waar het schip strand. Onder voorbehoud dat tijdens een bouwtechnische keurig geen kosten boven de 2k naar boven komen. Indien wel, dan gaat het van de onderhandelde prijs af.
Aan de andere kant, het is een dure woning, waar we waarschijnlijk een hele poos in gaan wonen. Die investering van een aankoopmakelaar is relatief klein, waarbij we voldoende ondersteuning krijgen, ook t.a.v. de nazorg.
Indien we deze keuze maken, dan is de vraag wat voor een soort makelaar: regulier of no-cure-no-pay. Beide hebben voor's en tegen's.
Regulier:
+ lager tarief
+ kent lokale markt
- zal wellicht niet het onderste uit de kan halen (courtage is immers vast)
- kent de verkopende makelaar hoogstwaarschijnlijk en wil zich niet in de vingers snijden
- indien de koop niet doorgaat omdat het eindbod niet acceptabel is voor (ver)kopende partij, dan is €1250 foetsie
No-cure-no-pay:
+ No-cure-no-pay, dus geen kosten als we er niet uit komen
+ Geen belangenverstrengelingen
- Minder kennis van lokale markt (ik weet niet of dit echt een issue is. We denken te weten wat we ervoor willen betalen en als hij dit niet weet te onderhandelen, dan kopen we niet).
- Ik geloof niet dat ze een 'bodemprijs' kunnen onderhandelen (is ook niet aan te tonen wat de bodemprijs zou kunnen zijn, weet alleen de verkoper). Zullen zelfs niet misschien het uiterste doen, met het risico dat de verkoper het bod niet accepteert, dan is er geen koop en verdient hij dus niets.
Aan de andere kant, het is een dure woning, waar we waarschijnlijk een hele poos in gaan wonen. Die investering van een aankoopmakelaar is relatief klein, waarbij we voldoende ondersteuning krijgen, ook t.a.v. de nazorg.
Indien we deze keuze maken, dan is de vraag wat voor een soort makelaar: regulier of no-cure-no-pay. Beide hebben voor's en tegen's.
Regulier:
+ lager tarief
+ kent lokale markt
- zal wellicht niet het onderste uit de kan halen (courtage is immers vast)
- kent de verkopende makelaar hoogstwaarschijnlijk en wil zich niet in de vingers snijden
- indien de koop niet doorgaat omdat het eindbod niet acceptabel is voor (ver)kopende partij, dan is €1250 foetsie
No-cure-no-pay:
+ No-cure-no-pay, dus geen kosten als we er niet uit komen
+ Geen belangenverstrengelingen
- Minder kennis van lokale markt (ik weet niet of dit echt een issue is. We denken te weten wat we ervoor willen betalen en als hij dit niet weet te onderhandelen, dan kopen we niet).
- Ik geloof niet dat ze een 'bodemprijs' kunnen onderhandelen (is ook niet aan te tonen wat de bodemprijs zou kunnen zijn, weet alleen de verkoper). Zullen zelfs niet misschien het uiterste doen, met het risico dat de verkoper het bod niet accepteert, dan is er geen koop en verdient hij dus niets.
woensdag 6 juli 2016 om 14:10
ik heb bij een "gewone" lokale makelaar ook op basis van 'no cure, no pay' gewerkt bij aankoop van mijn huis, regio Den Haag, met een percentage van de uiteindelijk koopsom. Mond-op-mond-reclame is voor makelaars heel belangrijk en ik had het idee dat hij er echt alles uit hefet gehaald. Zijn startbod was veel lager (15.000,-) dan wat ik geprobeerd zou hebben en we hebben het daar nog voor gekregen ook!
WTF?
woensdag 6 juli 2016 om 21:19
quote:ProudDaddy schreef op 06 juli 2016 @ 13:34:
Van de ene kant denken we: we weten wat het ongeveer zou moeten kosten om de woning tot onze droomwoning te maken (tenminste dat weten we vrijdag, wanneer we een afspraak hebben met een binnenhuisarchitect), we weten waarvoor een soortgelijke woning verkocht is. Als we dan een middenweg vinden (verkoopprijs andere woning - 1/2 van de kosten om te verbouwen), dat is onze eindprijs. We beginnen met een openingsbod dat ca. 20k-30k lager is en zien wel waar het schip strand. Onder voorbehoud dat tijdens een bouwtechnische keurig geen kosten boven de 2k naar boven komen. Indien wel, dan gaat het van de onderhandelde prijs af.
Aan de andere kant, het is een dure woning, waar we waarschijnlijk een hele poos in gaan wonen. Die investering van een aankoopmakelaar is relatief klein, waarbij we voldoende ondersteuning krijgen, ook t.a.v. de nazorg.
Indien we deze keuze maken, dan is de vraag wat voor een soort makelaar: regulier of no-cure-no-pay. Beide hebben voor's en tegen's.
Regulier:
+ lager tarief
+ kent lokale markt
- zal wellicht niet het onderste uit de kan halen (courtage is immers vast)
- kent de verkopende makelaar hoogstwaarschijnlijk en wil zich niet in de vingers snijden
- indien de koop niet doorgaat omdat het eindbod niet acceptabel is voor (ver)kopende partij, dan is €1250 foetsie
No-cure-no-pay:
+ No-cure-no-pay, dus geen kosten als we er niet uit komen
+ Geen belangenverstrengelingen
- Minder kennis van lokale markt (ik weet niet of dit echt een issue is. We denken te weten wat we ervoor willen betalen en als hij dit niet weet te onderhandelen, dan kopen we niet).
- Ik geloof niet dat ze een 'bodemprijs' kunnen onderhandelen (is ook niet aan te tonen wat de bodemprijs zou kunnen zijn, weet alleen de verkoper). Zullen zelfs niet misschien het uiterste doen, met het risico dat de verkoper het bod niet accepteert, dan is er geen koop en verdient hij dus niets.
Maar als je zo duidelijk weet voor welke prijs je het zou willen kopen, waarom doe je het dan niet gewoon zelf? Zo moeilijk is dat allemaal niet. Ik zie echt even niet in wat een makelaar dan nog toe zou voegen.
Overigens is maximaal 2K voor bouwkundige dingen wel echt heel laag. Zelfs bij veel goedkopere huizen is de standaard meestal 5 of 7k. Ze schrijven echt alles op, en rekenen vaak nogal ruim. Ik zou daar als verkoper in elk geval niet mee akkoord gaan. En ook niet met 'alles wat boven bedrag X zit, gaat van de prijs af'. Dat zou me een veel te groot risisco zijn dat jullie iemand bv zo ver krijgen om het op 15k te keuren, puur om de prijs nog verder omlaag te krijgen, en dan zit ik daar aan vast. Normaal is het alleen een ontbindende voorwaarde: als het hoger is dan bedrag X, mogen jullie de koop ontbinden. En dan kun je natuurlijk evt opnieuw in onderhandeling gaan, maar ik zou daar nooit bij voorbaat voor tekenen. Je stemt dan in met iets waarvan je totaal niet kunt overzien hoeveel dat zou kunnen worden.
Van de ene kant denken we: we weten wat het ongeveer zou moeten kosten om de woning tot onze droomwoning te maken (tenminste dat weten we vrijdag, wanneer we een afspraak hebben met een binnenhuisarchitect), we weten waarvoor een soortgelijke woning verkocht is. Als we dan een middenweg vinden (verkoopprijs andere woning - 1/2 van de kosten om te verbouwen), dat is onze eindprijs. We beginnen met een openingsbod dat ca. 20k-30k lager is en zien wel waar het schip strand. Onder voorbehoud dat tijdens een bouwtechnische keurig geen kosten boven de 2k naar boven komen. Indien wel, dan gaat het van de onderhandelde prijs af.
Aan de andere kant, het is een dure woning, waar we waarschijnlijk een hele poos in gaan wonen. Die investering van een aankoopmakelaar is relatief klein, waarbij we voldoende ondersteuning krijgen, ook t.a.v. de nazorg.
Indien we deze keuze maken, dan is de vraag wat voor een soort makelaar: regulier of no-cure-no-pay. Beide hebben voor's en tegen's.
Regulier:
+ lager tarief
+ kent lokale markt
- zal wellicht niet het onderste uit de kan halen (courtage is immers vast)
- kent de verkopende makelaar hoogstwaarschijnlijk en wil zich niet in de vingers snijden
- indien de koop niet doorgaat omdat het eindbod niet acceptabel is voor (ver)kopende partij, dan is €1250 foetsie
No-cure-no-pay:
+ No-cure-no-pay, dus geen kosten als we er niet uit komen
+ Geen belangenverstrengelingen
- Minder kennis van lokale markt (ik weet niet of dit echt een issue is. We denken te weten wat we ervoor willen betalen en als hij dit niet weet te onderhandelen, dan kopen we niet).
- Ik geloof niet dat ze een 'bodemprijs' kunnen onderhandelen (is ook niet aan te tonen wat de bodemprijs zou kunnen zijn, weet alleen de verkoper). Zullen zelfs niet misschien het uiterste doen, met het risico dat de verkoper het bod niet accepteert, dan is er geen koop en verdient hij dus niets.
Maar als je zo duidelijk weet voor welke prijs je het zou willen kopen, waarom doe je het dan niet gewoon zelf? Zo moeilijk is dat allemaal niet. Ik zie echt even niet in wat een makelaar dan nog toe zou voegen.
Overigens is maximaal 2K voor bouwkundige dingen wel echt heel laag. Zelfs bij veel goedkopere huizen is de standaard meestal 5 of 7k. Ze schrijven echt alles op, en rekenen vaak nogal ruim. Ik zou daar als verkoper in elk geval niet mee akkoord gaan. En ook niet met 'alles wat boven bedrag X zit, gaat van de prijs af'. Dat zou me een veel te groot risisco zijn dat jullie iemand bv zo ver krijgen om het op 15k te keuren, puur om de prijs nog verder omlaag te krijgen, en dan zit ik daar aan vast. Normaal is het alleen een ontbindende voorwaarde: als het hoger is dan bedrag X, mogen jullie de koop ontbinden. En dan kun je natuurlijk evt opnieuw in onderhandeling gaan, maar ik zou daar nooit bij voorbaat voor tekenen. Je stemt dan in met iets waarvan je totaal niet kunt overzien hoeveel dat zou kunnen worden.
donderdag 7 juli 2016 om 08:28
quote:ProudDaddy schreef op 06 juli 2016 @ 13:34:
Van de ene kant denken we: we weten wat het ongeveer zou moeten kosten om de woning tot onze droomwoning te maken (tenminste dat weten we vrijdag, wanneer we een afspraak hebben met een binnenhuisarchitect), we weten waarvoor een soortgelijke woning verkocht is. Als we dan een middenweg vinden (verkoopprijs andere woning - 1/2 van de kosten om te verbouwen), dat is onze eindprijs. We beginnen met een openingsbod dat ca. 20k-30k lager is en zien wel waar het schip strand. Onder voorbehoud dat tijdens een bouwtechnische keurig geen kosten boven de 2k naar boven komen. Indien wel, dan gaat het van de onderhandelde prijs af.
Ik begrijp het even niet zo goed meer. Je zegt eerder toch dat je graag 45k van de vraagprijs af is? Waarom zou je dan beginnen met een bod dat 20-30k lager is?
Heb je bij het kadaster al gekeken wat dit huis de huidige eigenaars gekost heeft en in welk jaar ze dat betaald hebben? Heb je nog naar andere huizen in de straat gekeken? Weet je of de huidige eigenaar al een nieuwe woning heeft?
Als je antwoord op deze vragen hebt, kun je realistischer inschatten wat de verkoper wil/kan missen.
Puur op basis van wat je nu schetst, zou ik met gemak met 520 durven openen denk ik.
Ik snap nog steeds niet waarom je per se een makelaar zou willen?
Van de ene kant denken we: we weten wat het ongeveer zou moeten kosten om de woning tot onze droomwoning te maken (tenminste dat weten we vrijdag, wanneer we een afspraak hebben met een binnenhuisarchitect), we weten waarvoor een soortgelijke woning verkocht is. Als we dan een middenweg vinden (verkoopprijs andere woning - 1/2 van de kosten om te verbouwen), dat is onze eindprijs. We beginnen met een openingsbod dat ca. 20k-30k lager is en zien wel waar het schip strand. Onder voorbehoud dat tijdens een bouwtechnische keurig geen kosten boven de 2k naar boven komen. Indien wel, dan gaat het van de onderhandelde prijs af.
Ik begrijp het even niet zo goed meer. Je zegt eerder toch dat je graag 45k van de vraagprijs af is? Waarom zou je dan beginnen met een bod dat 20-30k lager is?
Heb je bij het kadaster al gekeken wat dit huis de huidige eigenaars gekost heeft en in welk jaar ze dat betaald hebben? Heb je nog naar andere huizen in de straat gekeken? Weet je of de huidige eigenaar al een nieuwe woning heeft?
Als je antwoord op deze vragen hebt, kun je realistischer inschatten wat de verkoper wil/kan missen.
Puur op basis van wat je nu schetst, zou ik met gemak met 520 durven openen denk ik.
Ik snap nog steeds niet waarom je per se een makelaar zou willen?
donderdag 7 juli 2016 om 11:13
Ik bedoelde 20-30k lager dan de uiteindelijke prijs die we willen betalen.
De verkoper is eigenaar van 2010. In het koopsommenoverzicht van het kadaster staat helaas niets van 2010. Is blijkbaar te lang geleden(?). Hypotheek die op het huis rust is 750k. Ik weet niet of de eigenaar al een nieuw huis heeft. Reden van verkoop is omdat het huis te groot is na scheiding. Hij woont echter al enkele jaren alleen in deze woning.
We twijfelen nog over een makelaar, omdat deze wellicht een lagere prijs dan ons kan bedingen.
De verkoper is eigenaar van 2010. In het koopsommenoverzicht van het kadaster staat helaas niets van 2010. Is blijkbaar te lang geleden(?). Hypotheek die op het huis rust is 750k. Ik weet niet of de eigenaar al een nieuw huis heeft. Reden van verkoop is omdat het huis te groot is na scheiding. Hij woont echter al enkele jaren alleen in deze woning.
We twijfelen nog over een makelaar, omdat deze wellicht een lagere prijs dan ons kan bedingen.
donderdag 7 juli 2016 om 11:16
quote:nausicaa schreef op 06 juli 2016 @ 21:19:
[...]
Overigens is maximaal 2K voor bouwkundige dingen wel echt heel laag. Zelfs bij veel goedkopere huizen is de standaard meestal 5 of 7k. Ze schrijven echt alles op, en rekenen vaak nogal ruim. Ik zou daar als verkoper in elk geval niet mee akkoord gaan. En ook niet met 'alles wat boven bedrag X zit, gaat van de prijs af'. Dat zou me een veel te groot risisco zijn dat jullie iemand bv zo ver krijgen om het op 15k te keuren, puur om de prijs nog verder omlaag te krijgen, en dan zit ik daar aan vast. Normaal is het alleen een ontbindende voorwaarde: als het hoger is dan bedrag X, mogen jullie de koop ontbinden. En dan kun je natuurlijk evt opnieuw in onderhandeling gaan, maar ik zou daar nooit bij voorbaat voor tekenen. Je stemt dan in met iets waarvan je totaal niet kunt overzien hoeveel dat zou kunnen worden.2k was een voorbeeld, had ik er inderdaad niet bij gezegd. Wat zou een redelijk bedrag zijn? Dit soort dingen zou een makelaar ons natuurlijk kunnen adviseren. En ook bijv. het contract nakijken.
[...]
Overigens is maximaal 2K voor bouwkundige dingen wel echt heel laag. Zelfs bij veel goedkopere huizen is de standaard meestal 5 of 7k. Ze schrijven echt alles op, en rekenen vaak nogal ruim. Ik zou daar als verkoper in elk geval niet mee akkoord gaan. En ook niet met 'alles wat boven bedrag X zit, gaat van de prijs af'. Dat zou me een veel te groot risisco zijn dat jullie iemand bv zo ver krijgen om het op 15k te keuren, puur om de prijs nog verder omlaag te krijgen, en dan zit ik daar aan vast. Normaal is het alleen een ontbindende voorwaarde: als het hoger is dan bedrag X, mogen jullie de koop ontbinden. En dan kun je natuurlijk evt opnieuw in onderhandeling gaan, maar ik zou daar nooit bij voorbaat voor tekenen. Je stemt dan in met iets waarvan je totaal niet kunt overzien hoeveel dat zou kunnen worden.2k was een voorbeeld, had ik er inderdaad niet bij gezegd. Wat zou een redelijk bedrag zijn? Dit soort dingen zou een makelaar ons natuurlijk kunnen adviseren. En ook bijv. het contract nakijken.
donderdag 7 juli 2016 om 11:26
quote:ProudDaddy schreef op 07 juli 2016 @ 11:16:
[...]
2k was een voorbeeld, had ik er inderdaad niet bij gezegd. Wat zou een redelijk bedrag zijn? Dit soort dingen zou een makelaar ons natuurlijk kunnen adviseren. En ook bijv. het contract nakijken.
Het is sowieso niet standaard om te zeggen dat het standaard van de prijs af gaat. Gebruikelijker is dat je opnieuw gaat onderhandelen, waarbij de verkoper ook ervoor kan zorgen dat dingen worden opgelost. Bij ons huis stond bijvoorbeeld in het rapport dat de dakgoot moest worden schoongemaakt, voor een paar honderd euro. Dat was in een kwartiertje gepiept zonder expert. Bij grotere klussen zijn keurders vaak ook nogal royaal in hun raming, dus het is niet aantrekkelijk voor de verkoper om mee te gaan in je voorstel.
Wat een redelijk bedrag is hangt ook af van de leeftijd van het huis en van hoeveel klussen bij voorbaat al duidelijk is dat ze moeten, maar 2k is hoe dan ook erg laag.
[...]
2k was een voorbeeld, had ik er inderdaad niet bij gezegd. Wat zou een redelijk bedrag zijn? Dit soort dingen zou een makelaar ons natuurlijk kunnen adviseren. En ook bijv. het contract nakijken.
Het is sowieso niet standaard om te zeggen dat het standaard van de prijs af gaat. Gebruikelijker is dat je opnieuw gaat onderhandelen, waarbij de verkoper ook ervoor kan zorgen dat dingen worden opgelost. Bij ons huis stond bijvoorbeeld in het rapport dat de dakgoot moest worden schoongemaakt, voor een paar honderd euro. Dat was in een kwartiertje gepiept zonder expert. Bij grotere klussen zijn keurders vaak ook nogal royaal in hun raming, dus het is niet aantrekkelijk voor de verkoper om mee te gaan in je voorstel.
Wat een redelijk bedrag is hangt ook af van de leeftijd van het huis en van hoeveel klussen bij voorbaat al duidelijk is dat ze moeten, maar 2k is hoe dan ook erg laag.
vrijdag 8 juli 2016 om 11:44
quote:ProudDaddy schreef op 07 juli 2016 @ 11:13:
Ik bedoelde 20-30k lager dan de uiteindelijke prijs die we willen betalen.
De verkoper is eigenaar van 2010. In het koopsommenoverzicht van het kadaster staat helaas niets van 2010. Is blijkbaar te lang geleden(?). Hypotheek die op het huis rust is 750k. Ik weet niet of de eigenaar al een nieuw huis heeft. Reden van verkoop is omdat het huis te groot is na scheiding. Hij woont echter al enkele jaren alleen in deze woning.
We twijfelen nog over een makelaar, omdat deze wellicht een lagere prijs dan ons kan bedingen.
Kan me niet voorstellen dat dat te lang geleden is, in onze huizenzoektocht twee jaar geleden zagen we ook wel eens koopsommen uit de jaren negentig. Heb je voor dit specifieke adres gegevens opgevraagd (kost een paar euro)?
Die hypotheek is wel schrikken. Als de vraagprijs 6 ton is, zitten ze dus al een heel eind onder dat bedrag. Dat geeft te denken voor hoeveel ze nog willen zakken. Jammer!
Ik bedoelde 20-30k lager dan de uiteindelijke prijs die we willen betalen.
De verkoper is eigenaar van 2010. In het koopsommenoverzicht van het kadaster staat helaas niets van 2010. Is blijkbaar te lang geleden(?). Hypotheek die op het huis rust is 750k. Ik weet niet of de eigenaar al een nieuw huis heeft. Reden van verkoop is omdat het huis te groot is na scheiding. Hij woont echter al enkele jaren alleen in deze woning.
We twijfelen nog over een makelaar, omdat deze wellicht een lagere prijs dan ons kan bedingen.
Kan me niet voorstellen dat dat te lang geleden is, in onze huizenzoektocht twee jaar geleden zagen we ook wel eens koopsommen uit de jaren negentig. Heb je voor dit specifieke adres gegevens opgevraagd (kost een paar euro)?
Die hypotheek is wel schrikken. Als de vraagprijs 6 ton is, zitten ze dus al een heel eind onder dat bedrag. Dat geeft te denken voor hoeveel ze nog willen zakken. Jammer!