Veiling van een woning: waarde?

Bij een executieveiling heeft de eigenaar niets meer in te brengen,de hypotheekverstrekker(de bank) heeft dan de beslissing over wel/niet verkopen voor de veilingprijs.

Vorig jaar heeft de Rabobank zelf een pand gekocht (landgoed)voor 1 miljoen (waarde 2.5 miljoen) omdat niemand dat meer wilde bieden,Rabobank was de hypotheekverstrekker en de eigenaar had dus een flinke restschuld.

De onroerend goed beleggers kopen niet zoveel meer in in deze tijd want verkopen is een stuk moelijker dus ze willen koopjes of goede zeer gewilde locatiepanden



Onderhandse bieden kan altijd,schriftelijk je bieding bij de bewuste notaris neerliggen en afwachten.Bij 725000 vind ik 650000 geen strakke bieding,ik zou de 525000 doen.De notaris laat wel weten of de geldverstrekker(bank)ermee accoord gaat verhogen kan altijd nog

Ik zou ook niet voor grind gaan,houten vloerplanken zijn bij 95% van kopers geliefd

Ik heb geen idee wat je moet bieden. Maar waarom niet wachten op de veiling? Mijn 'oude' buurvrouw heeft een prachtig huis via de veiling gekocht. Ja door andermans ellende kun je in deze tijd een mooi huis kopen hoor.

Bij een veiling zitten altijd meer kapers op de kust.

Als je een bod in je hoofd hebt wat je ervoor kwijt wil kun je altijd onderhands bieden als ze dat bod niet accepteren dan krijg je op een veiling dat huis echt niet goedkoper

quote:christientjuh schreef op 02 juni 2011 @ 14:50:

Wij hebben ons oog laten vallen op een woning die momenteel nog in de verkoop is. Indien de woning niet binnen nu en twee weken wordt verkocht dan wordt geveild. De huidige eigenaar is nl. in financiele problemen. Wij kunnen nu dus kopen maar willen een super strak bod doen. Heeft iemand een idee qua prijzen en biedingen? Taxatiewaarde woning is 1.000.000,-. Huidige verkoopprijs is 725.000,-. Mogelijke veilingprijs is ?????Als de huidige verkoopprijs 725.000 is, is de getaxeerde vrije verkoopwaarde van 1 mln niet meer dan gebakken lucht. Beschouw die 725.000 nu maar als reele vrije verkoopwaarde. De daarmee samenhangende executiewaarde (en dat is niets anders dan het ingeschatte bedrag dat de woning op moet brengen bij executie van de woning) ligt op 85-90% van de prijs, in dit geval dus minimaal 616.250. Maar ga er maar vanuit dat in een markt van tegenwoordig de woningen in die prijsklasse bij gedwongen verkoop nog minder opbrengen dan de getaxeerde executiewaarde. Je zou een bod kunnen doen van ergens tussen de 575.000 en 625.000. Wellicht zou je 'm bij de veiling voor nog (veel) minder kunnen kopen, maar dan ben je meteen ook verplicht allerlei bijkomende kosten, zoals een achterstand op de hypotheekrente en de veilingkosten, voor je rekening te nemen.

quote:christientjuh schreef op 02 juni 2011 @ 14:50:

Wij hebben ons oog laten vallen op een woning die momenteel nog in de verkoop is. Indien de woning niet binnen nu en twee weken wordt verkocht dan wordt geveild. De huidige eigenaar is nl. in financiele problemen. Wij kunnen nu dus kopen maar willen een super strak bod doen. Heeft iemand een idee qua prijzen en biedingen? Taxatiewaarde woning is 1.000.000,-. Huidige verkoopprijs is 725.000,-. Mogelijke veilingprijs is ?????Je kan natuurlijk zelf ook gaan bieden op dat huis. Maar ook eerst eens kunnen kijken hoe het er op een veiling aan toegaat.

De bank wil vooral geld terug. Als er 5 ton hypotheek zit op het huis en er is 50.000 achterstand in rentebetaling, dan gaat het huis lachend weg voor 550.000. Je kunt bij het kadaster opvragen hoeveel hypotheek er op het huis is afgesloten.



Voor wat betreft achterstallige betalingen ben je alleen verantwoordelijk voor belastingen op het huis. OZB en uitwaterende sluizen dus. GWL en achterstallige rente dus niet. Dat zijn persoonlijke schulden. Eventuele VVE-schulden zijn ook voor de nieuwe eigenaar. Net als de ontruimingskosten als de huidige eigenaars er nog in wonen en niet vrijwillig vertrekken.

Wilde wat typen maar zag dat Dropje inmiddels al een heldere post had geschreven. Over dat strakke bod. Als het pand al in het veilingtraject zit dwz er is een advertentie geplaatst en veilingdata zijn bekend, dan kan je niet zomaar een bod doen aan de eigenaar. Dit moet dan via de notaris, die de veiling in behandeling heeft, die stuurt dat door naar de executant, en die bepaalt of zij al dan niet voor dat bod gaan verkopen. En dit gaat ook niet zonder haken of ogen, want hiervoor heb je weer goedkeuring nodig van de rechtbank.

Oh trouwens: wat staat er in de veilingvoorwaarden? Meestal kan je tot 2 weken voor de veiling een onderhands bod doen. Is die termijn verstreken, dan zul je inderdaad moeten meebieden op de veiling.

En als er geveild wordt door een beslaglegger dan kan je niet onderhands bieden, want daar voorziet de wet niet in. Kan alleen wanneer er geveild wordt door een hypotheekhouder.

quote:ElleMichelle schreef op 02 juni 2011 @ 15:30:

bij onderhandse bieding wordt het pand van de veiling afgehaald dus geen veilingkostenDit klopt niet. Die veilingkosten moeten hoe dan ook betaald worden, want er is in de meeste gevallen een advertentie geplaatst en er is een zaal besproken.

quote:evelynsalt schreef op 05 juni 2011 @ 17:17:

[...]





Dit klopt niet. Die veilingkosten moeten hoe dan ook betaald worden, want er is in de meeste gevallen een advertentie geplaatst en er is een zaal besproken.Ik heb ooit een bedrijfspand onderhands gekocht die al op de veilinglijst stond,die is er afgehaald maar ik hoefde die kosten niet te betalen.

Zijn trouwens genoeg huizen die op de veilinglijst staan waarvan 5 dagen van tevoren dan opeens wel de achterstallige hypotheek betaald wordt (door eigenaar of ouders) en dat huis gaat dan weer van de veilinglijst af.

quote:ElleMichelle schreef op 06 juni 2011 @ 12:41:

[...]



Ik heb ooit een bedrijfspand onderhands gekocht die al op de veilinglijst stond,die is er afgehaald maar ik hoefde die kosten niet te betalen.Daar heb je dan mazzel mee gehad

quote:ElleMichelle schreef op 06 juni 2011 @ 12:44:

Zijn trouwens genoeg huizen die op de veilinglijst staan waarvan 5 dagen van tevoren dan opeens wel de achterstallige hypotheek betaald wordt (door eigenaar of ouders) en dat huis gaat dan weer van de veilinglijst af.Ja, dan is er geen reden meer om te veilen want vordering voldaan.

ik lees even met jullie mee, wij hebben ons huis 7 jaar geleden via een (executie) veiling gekocht omdat de vorige bewoners het ook niet meer konden opbrengen (huis was ook in vreselijk verwaarloosde toestand)

Voorafgaand aan de veiling was er de mogelijkheid om een onderhandsbod te doen en indien de bank akkoord was gegaan hadden we hier supergoedkoop gezeten. helaas vond de bank ons onderhandse bod toch iets te laag (we waren wel de hoogste van alle biedingen is ons verteld maar de bank waar de hypotheekschuld van de vorige bewoners nog open stond vond t niet voldoende..)



Het huis kwam dus alsnog op de veiling terecht en wij hebben (veel mensen die ons kenden wisten dat wij belangstelling hadden) tegen iedereen gezegd dat we er van afzagen en ondertussen in alle stilte een makelaar ingeschakeld die zelf ook veilingen leidde (uiteraard niet die van ons want je mag natuurlijk niet op je eigen veiling gaan afmijnen). Wij hebben van te voren een bankgarantie overhandigd aan deze makelaar en met hem een prijs afgesproken vanaf welk bedrag hij mocht gaan afmijnen. Deze makelaar zat "zogenaamd" voor zichzelf in de zaal maar bood (of mijnde) voor ons. Aangezien hij een bekende in de veilingwereld was vond niemand het raar dat hij daar in de zaal zat (hij vertelde aan "collega's in de zaal" dat hij het interessant vond om eens te kijken hoe anderen veilingen deden, ze hadden geen idee dat hij zelf zou gaan bieden )



Om een lang verhaal kort te maken....deze makelaar heeft ons huis alsnog voor een superprijs op de kop kunnen tikken voor ons!



FF on topic voor TO:



Mocht je wel besluiten het op de veiling te laten aankomen dan de volgende tips



* Lees uiteraard eerst de veilingsvoorwaarden goed door (verkrijgbaar bij de notaris die belast is met de veiling) en kijk wat voor achterstallige schulden er op de woning zitten (staan in de veilingsvoorwaarden)

* Probeer er achter te komen wat voor een hypotheekschuld er nog op de woning rest

* Doe eerst een (reeel) onderhands bod.

* Vertel zo weinig mogelijk mensen dat je interesse in de woning hebt (bij weinig interesse wordt de prijs uiteraard lager)

* Indien de woning op de veiling verkocht wordt krijg je ook de veilingskosten erbij (bij ons was dit zo'n 15.000 euro, maar geen kosten koper dus in principe kwam t op hetzelfde neer) indien het bod onderhands geaccepteerd wordt heb je deze veilingskosten dus niet

* aangezien het een zenuwslopend proces is, zou ik zelf niet in de zaal gaan zitten maar iemand anders onder jou naam laten bieden (als je iets heel graag wilt hebben bied je al snel te hoog)



Uiteraard geld bij bovenstaande dat je van te voren je financiele situatie in kaart hebt en een bankgarantie (hypotheekgarantie) kunt overleggen (dit is ook een voorwaarde om mee te bieden op een veiling)



Nou ik wens je heel veel succes met wat je ook gaat besluiten!



Groetjes Tanniepannie

Dat heb je handig aangepakt

En al een onderhands bod gedaan?