Geld & Recht
alle pijlers
Bod uitbrengen op woning (hoe?)
dinsdag 6 september 2011 om 10:47
Goedemorgen dames,
Na veel wikken en wegen willen we graag een bod uitbrengen op een woning. Wat feiten:
- jaren 50 woning
- niet onderhouden (oude kozijnen, oude keuken badkamer, 2 gropen meterkast)
- staat al met al al ruim 4j te koop (met tussenpozen van 2x 1 j vanwege verhuur)
Wij willen een stuk onder de vraagprijs bieden, omdat dit reeel is, de woning zal voor zo'n 80K verbouwd/ opgeknapt moeten worden.
Maar nu:
Ik begrijp dat vaak via de telefoon geboden wordt, maar ik wil graag via mail/brief. Dit om te onderbouwen dat we een laag bod hebben (opsomming van alles wat gedaan moet worden) en natuurlijk de voorwaardes bij het bod.
Is dit gebruikelijk? Hoe hebben jullie het aangepakt?
Na veel wikken en wegen willen we graag een bod uitbrengen op een woning. Wat feiten:
- jaren 50 woning
- niet onderhouden (oude kozijnen, oude keuken badkamer, 2 gropen meterkast)
- staat al met al al ruim 4j te koop (met tussenpozen van 2x 1 j vanwege verhuur)
Wij willen een stuk onder de vraagprijs bieden, omdat dit reeel is, de woning zal voor zo'n 80K verbouwd/ opgeknapt moeten worden.
Maar nu:
Ik begrijp dat vaak via de telefoon geboden wordt, maar ik wil graag via mail/brief. Dit om te onderbouwen dat we een laag bod hebben (opsomming van alles wat gedaan moet worden) en natuurlijk de voorwaardes bij het bod.
Is dit gebruikelijk? Hoe hebben jullie het aangepakt?
dinsdag 6 september 2011 om 15:48
quote:Liene85 schreef op 06 september 2011 @ 12:46:
[...]
Een bouwdepot in hypotheek is nog steeds mogelijk hoor, wel zal beoordeeld worden door de bank of de verbouwing een meerwaarde oplevert voor hetzelfde bedrag als de hypotheek.
Dat de makelaar zegt dat je de verbouwing nog gewoon kan financieren is leuk maar zou het toch aan je hypotheekadviseur over laten. Misschien weet je het al maar nog even een kleine uitleg van de nieuwe regels:
Op dit moment mag je namelijk maar 104% van je waardestijging lenen voor een verbouwing. Zeker bij een pand met achterstalling onderhoud levert een verbouwing normaal niet 1 op 1 op van wat hij kost.
Stel waarde pand voor verbouw ¤ 100000,-
Verbouwing ¤ 50000,-
waarde pand na verbouw ¤ 130000,-
Max financiering ¤ 100.000+4% + overdrachtsbelasting + (¤ 30000+4%) = ¤ 137200
De rest zou je dan dus zelf vooraf moeten financieren want de bank houdt wel die ¤ 50000 in bouwdepot.
Bij een pand met achterstallig onderhoud zou ik altijd een bouwkundigrapport laten maken. Anders vraag je toch een optie tot het rapport binnen is ?
[...]
Een bouwdepot in hypotheek is nog steeds mogelijk hoor, wel zal beoordeeld worden door de bank of de verbouwing een meerwaarde oplevert voor hetzelfde bedrag als de hypotheek.
Dat de makelaar zegt dat je de verbouwing nog gewoon kan financieren is leuk maar zou het toch aan je hypotheekadviseur over laten. Misschien weet je het al maar nog even een kleine uitleg van de nieuwe regels:
Op dit moment mag je namelijk maar 104% van je waardestijging lenen voor een verbouwing. Zeker bij een pand met achterstalling onderhoud levert een verbouwing normaal niet 1 op 1 op van wat hij kost.
Stel waarde pand voor verbouw ¤ 100000,-
Verbouwing ¤ 50000,-
waarde pand na verbouw ¤ 130000,-
Max financiering ¤ 100.000+4% + overdrachtsbelasting + (¤ 30000+4%) = ¤ 137200
De rest zou je dan dus zelf vooraf moeten financieren want de bank houdt wel die ¤ 50000 in bouwdepot.
Bij een pand met achterstallig onderhoud zou ik altijd een bouwkundigrapport laten maken. Anders vraag je toch een optie tot het rapport binnen is ?
dinsdag 6 september 2011 om 18:01
quote:Liene85 schreef op 06 september 2011 @ 12:05:
[...]
Wat bedoel je met dit stukje? De verkoopmakelaar heeft ons niets verteld mbt hypotheek?je zegt zelf: Klein deel eigen geld, groter deel bouwdepot, dit is allemaal met makelaar besproken en mogelijk.
Daar doelde ik op. Dat kun je beter met een hypotheekadviseur bespreken dan met iemand die graag een huis wil verkopen.
[...]
Wat bedoel je met dit stukje? De verkoopmakelaar heeft ons niets verteld mbt hypotheek?je zegt zelf: Klein deel eigen geld, groter deel bouwdepot, dit is allemaal met makelaar besproken en mogelijk.
Daar doelde ik op. Dat kun je beter met een hypotheekadviseur bespreken dan met iemand die graag een huis wil verkopen.
dinsdag 6 september 2011 om 19:20
quote:mooiedromen schreef op 06 september 2011 @ 15:48:
[...]
Dat de makelaar zegt dat je de verbouwing nog gewoon kan financieren is leuk maar zou het toch aan je hypotheekadviseur over laten. Misschien weet je het al maar nog even een kleine uitleg van de nieuwe regels:
Op dit moment mag je namelijk maar 104% van je waardestijging lenen voor een verbouwing. Zeker bij een pand met achterstalling onderhoud levert een verbouwing normaal niet 1 op 1 op van wat hij kost.
Stel waarde pand voor verbouw ¤ 100000,-
Verbouwing ¤ 50000,-
waarde pand na verbouw ¤ 130000,-
Max financiering ¤ 100.000+4% + overdrachtsbelasting + (¤ 30000+4%) = ¤ 137200
De rest zou je dan dus zelf vooraf moeten financieren want de bank houdt wel die ¤ 50000 in bouwdepot.
Bij een pand met achterstallig onderhoud zou ik altijd een bouwkundigrapport laten maken. Anders vraag je toch een optie tot het rapport binnen is ?
Dan heb je me verkeerd begrepen (of ik heb het niet duidelijk geschreven natuurlijk ),[edit: mijn fout bedoel natuurlijk hypotheekadviseur] ik weet wel waar ik over praat hoor . We hebben dit uitvoerig besproken met de hypotheekadviseur en het is mogelijk een bouwdepot op te nemen van meerdere tientallen duizenden euro's gelukkig.
Wat betreft bouwrapport: heb de hypotheekadviseur nog even gebeld, hij gaf aan dat als we deze voor het bod doen we erg een koopsignaal geven.
Dus wat we willen doen is een bod doen en een ontbindende voowaarde er in te laten opnemen (bijv verborgen gebereken meer dan >15000 we kosteloos kunnen ontbinden). Dus we gaan het zo doen.
[...]
Dat de makelaar zegt dat je de verbouwing nog gewoon kan financieren is leuk maar zou het toch aan je hypotheekadviseur over laten. Misschien weet je het al maar nog even een kleine uitleg van de nieuwe regels:
Op dit moment mag je namelijk maar 104% van je waardestijging lenen voor een verbouwing. Zeker bij een pand met achterstalling onderhoud levert een verbouwing normaal niet 1 op 1 op van wat hij kost.
Stel waarde pand voor verbouw ¤ 100000,-
Verbouwing ¤ 50000,-
waarde pand na verbouw ¤ 130000,-
Max financiering ¤ 100.000+4% + overdrachtsbelasting + (¤ 30000+4%) = ¤ 137200
De rest zou je dan dus zelf vooraf moeten financieren want de bank houdt wel die ¤ 50000 in bouwdepot.
Bij een pand met achterstallig onderhoud zou ik altijd een bouwkundigrapport laten maken. Anders vraag je toch een optie tot het rapport binnen is ?
Dan heb je me verkeerd begrepen (of ik heb het niet duidelijk geschreven natuurlijk ),[edit: mijn fout bedoel natuurlijk hypotheekadviseur] ik weet wel waar ik over praat hoor . We hebben dit uitvoerig besproken met de hypotheekadviseur en het is mogelijk een bouwdepot op te nemen van meerdere tientallen duizenden euro's gelukkig.
Wat betreft bouwrapport: heb de hypotheekadviseur nog even gebeld, hij gaf aan dat als we deze voor het bod doen we erg een koopsignaal geven.
Dus wat we willen doen is een bod doen en een ontbindende voowaarde er in te laten opnemen (bijv verborgen gebereken meer dan >15000 we kosteloos kunnen ontbinden). Dus we gaan het zo doen.
dinsdag 6 september 2011 om 19:24
quote:Katherina schreef op 06 september 2011 @ 18:01:
[...]
je zegt zelf: Klein deel eigen geld, groter deel bouwdepot, dit is allemaal met makelaar besproken en mogelijk.
Daar doelde ik op. Dat kun je beter met een hypotheekadviseur bespreken dan met iemand die graag een huis wil verkopen.Excuus bedoel hypotheekadviseur.
[...]
je zegt zelf: Klein deel eigen geld, groter deel bouwdepot, dit is allemaal met makelaar besproken en mogelijk.
Daar doelde ik op. Dat kun je beter met een hypotheekadviseur bespreken dan met iemand die graag een huis wil verkopen.Excuus bedoel hypotheekadviseur.
dinsdag 6 september 2011 om 22:50
Liene: wij hebben een zelfde soort huis gekocht eind vorig jaar (zelfde staat van onderhoud dan) en hebben wel een aankoopmaelaar in de arm genomen. Onderhandelen is zijn vak en hij heeft zijn geld dan ook ruimschoots opgeleverd.
En zeker een bouwkundige keuring laten doen. De basis van je huis moet zeker goed zijn.
Wij hebben trouwens toen een eenmalig take it or leave it bod gedaan omdat we anders (bij heen en weer bieden) een belachelijk laag openingsbod zouden hebben.
Succes!
En zeker een bouwkundige keuring laten doen. De basis van je huis moet zeker goed zijn.
Wij hebben trouwens toen een eenmalig take it or leave it bod gedaan omdat we anders (bij heen en weer bieden) een belachelijk laag openingsbod zouden hebben.
Succes!
woensdag 7 september 2011 om 10:57
Ha Liene,
Dat was op advies van aankoopmakelaar. Bijna 20% onder de vraagprijs. Hun vraagprijs was veel te hoog en als we zouden gaan onderhandelen, dan zouden wij echt willen starten met een eerste bod van ongeveer 35% onder de vraagprijs. We wisten van de verkopende makelaar dat ze op zulke 'belachelijke' biedingen niet eens ingingen. Voor ons heeft het in elk geval gewerkt. Al moesten ze er wel twee weken over nadenken en heeft onze aankoopmakelaar veel contact gehad met de verkopende makelaar om te 'overtuigen'. Zelf had ik dit niet gekund (al vind ik mijzelf geen slechte onderhandelaar).
Wij kregen de sleutel op 1 maart dit jaar en de verbouwing is inmiddels in de afrondende fase. Over twee weken gaan we verhuizen!
Succes in elk geval. En als jullie het huis weten te bemachtigen begin dan op tijd met het (laten) maken van bouwtekeningen, het aanvragen van vergunningen het en eventueel regelen van een aannemer. Onze aannemer (ik vind het een hele goede) is nog steeds hartstikke druk en heeft vaak pas na een half jaar tijd ofzo. Bovenstaande rompslomp heeft ons veel tijd gekost. Wij zaten niet zo vast aan een planning, dus was dat niet zo erg, maar als je wel strak in je planning zit moet je daar zeker rekening mee houden.
Laat je weten hoe het met je bieding is gegaan?
Dat was op advies van aankoopmakelaar. Bijna 20% onder de vraagprijs. Hun vraagprijs was veel te hoog en als we zouden gaan onderhandelen, dan zouden wij echt willen starten met een eerste bod van ongeveer 35% onder de vraagprijs. We wisten van de verkopende makelaar dat ze op zulke 'belachelijke' biedingen niet eens ingingen. Voor ons heeft het in elk geval gewerkt. Al moesten ze er wel twee weken over nadenken en heeft onze aankoopmakelaar veel contact gehad met de verkopende makelaar om te 'overtuigen'. Zelf had ik dit niet gekund (al vind ik mijzelf geen slechte onderhandelaar).
Wij kregen de sleutel op 1 maart dit jaar en de verbouwing is inmiddels in de afrondende fase. Over twee weken gaan we verhuizen!
Succes in elk geval. En als jullie het huis weten te bemachtigen begin dan op tijd met het (laten) maken van bouwtekeningen, het aanvragen van vergunningen het en eventueel regelen van een aannemer. Onze aannemer (ik vind het een hele goede) is nog steeds hartstikke druk en heeft vaak pas na een half jaar tijd ofzo. Bovenstaande rompslomp heeft ons veel tijd gekost. Wij zaten niet zo vast aan een planning, dus was dat niet zo erg, maar als je wel strak in je planning zit moet je daar zeker rekening mee houden.
Laat je weten hoe het met je bieding is gegaan?
woensdag 7 september 2011 om 11:30
Dankje Blikje!
Wat hebben jullie allemaal aangepakt? Wij willen het waarsch zonder aannemer doen. Hebben in de familie diverse bouwvakkers dus willen het zo doen en sommige dingen zelf.
Wat kost zo'n aankoopmakelaar? Bepaald percentage van het bedrag wat hij van de woning krijgt toch?
Tja belachelijke biedingen, zo ver ik weet heeft deze koper nog 0 biedingen gehad.
Ik zou willen uitkomen op tussen 15% en 20% onder vraagprijs.
Hoe hadden julle beoordeeld dat de vragaprijs te hoog was? Samen met aankoopmakelaar?
Wat hebben jullie allemaal aangepakt? Wij willen het waarsch zonder aannemer doen. Hebben in de familie diverse bouwvakkers dus willen het zo doen en sommige dingen zelf.
Wat kost zo'n aankoopmakelaar? Bepaald percentage van het bedrag wat hij van de woning krijgt toch?
Tja belachelijke biedingen, zo ver ik weet heeft deze koper nog 0 biedingen gehad.
Ik zou willen uitkomen op tussen 15% en 20% onder vraagprijs.
Hoe hadden julle beoordeeld dat de vragaprijs te hoog was? Samen met aankoopmakelaar?
woensdag 7 september 2011 om 11:38
quote:Liene85 schreef op 06 september 2011 @ 19:20:
[...]
Dan heb je me verkeerd begrepen (of ik heb het niet duidelijk geschreven natuurlijk ),[edit: mijn fout bedoel natuurlijk hypotheekadviseur] ik weet wel waar ik over praat hoor . We hebben dit uitvoerig besproken met de hypotheekadviseur en het is mogelijk een bouwdepot op te nemen van meerdere tientallen duizenden euro's gelukkig.
Wat betreft bouwrapport: heb de hypotheekadviseur nog even gebeld, hij gaf aan dat als we deze voor het bod doen we erg een koopsignaal geven.
Dus wat we willen doen is een bod doen en een ontbindende voowaarde er in te laten opnemen (bijv verborgen gebereken meer dan >15000 we kosteloos kunnen ontbinden). Dus we gaan het zo doen.
Oke, als je maar weet hoe het werkt (en t werkt echt zo sinds 1-8, ben ook adviseur dus weet er wel wat van )
Ik zou het niet op verborgen gebreken gooien maar op direct achterstallig onderhoud. Dat is namelijk wat in een bouwkundigrapport wordt genoemd en anders kan je dus weer discussie krijgen over wat een verborgen gebrek is. Kijk dan wel naar wat je al verwacht en pas daar het ontbindingsbedrag op aan. Succes!
[...]
Dan heb je me verkeerd begrepen (of ik heb het niet duidelijk geschreven natuurlijk ),[edit: mijn fout bedoel natuurlijk hypotheekadviseur] ik weet wel waar ik over praat hoor . We hebben dit uitvoerig besproken met de hypotheekadviseur en het is mogelijk een bouwdepot op te nemen van meerdere tientallen duizenden euro's gelukkig.
Wat betreft bouwrapport: heb de hypotheekadviseur nog even gebeld, hij gaf aan dat als we deze voor het bod doen we erg een koopsignaal geven.
Dus wat we willen doen is een bod doen en een ontbindende voowaarde er in te laten opnemen (bijv verborgen gebereken meer dan >15000 we kosteloos kunnen ontbinden). Dus we gaan het zo doen.
Oke, als je maar weet hoe het werkt (en t werkt echt zo sinds 1-8, ben ook adviseur dus weet er wel wat van )
Ik zou het niet op verborgen gebreken gooien maar op direct achterstallig onderhoud. Dat is namelijk wat in een bouwkundigrapport wordt genoemd en anders kan je dus weer discussie krijgen over wat een verborgen gebrek is. Kijk dan wel naar wat je al verwacht en pas daar het ontbindingsbedrag op aan. Succes!
woensdag 7 september 2011 om 11:54
Dankje mooie dromen.
Maar ik ben geen hypotheek adviseur dus kan het mis hebben. Maar de hypotheekadviseur (meerdere zelfs) hebben ons allen aangegeven dat de regels strenger zijn maar het gewenste bedrag nog steeds als depot op te nemen is. Dat zullen ze niet allemaal zeggen om ons te paaien neem ik aan.
Het zou ook vreemd zijn dat dit niet meer mogelijk is (heb hier trouwens laatst al een discussie op het forum over gelezen, daar kwam ook uit dat het nog mogelijk is)
Maar ik ben geen hypotheek adviseur dus kan het mis hebben. Maar de hypotheekadviseur (meerdere zelfs) hebben ons allen aangegeven dat de regels strenger zijn maar het gewenste bedrag nog steeds als depot op te nemen is. Dat zullen ze niet allemaal zeggen om ons te paaien neem ik aan.
Het zou ook vreemd zijn dat dit niet meer mogelijk is (heb hier trouwens laatst al een discussie op het forum over gelezen, daar kwam ook uit dat het nog mogelijk is)
woensdag 7 september 2011 om 12:37
Wij hebben alles aangepakt. Lees: een aantal maanden geleden hadden we alleen nog maar een bak zand en een paar muren. Wij hebben het slopen zelf gedaan en laten een aannemer nu het opbouwen doen. Het afwerken doen we straks weer zelf. In combinatie met twee banen duurde het anders nog een paar jaar voordat het af was. Al is mijn vent superhandig en mijn schoonvader architect. Maar zelf doen kan natuurlijk ook, kost het alleen wat meer tijd. Er zijn bij ons op het moment 4 bouwvakkers 6 dagen in de week aan het werk, dus dan schiet het wel op (maar dat kost je ook wel wat).
Wij hebben een vast bedrag afgesproken met de aankoopmakelaar. 1500 euro geloof ik. In elk geval zou ik nooit een bepaald percentage afspreken. Dan is het toch in zijn voordeel om zo duur mogelijk aan te kopen??
Vraagprijs beoordeelt samen met aankoopmakelaar, schoonvader die dus architect is en een bouwkundige keuring laten doen.
Succes (ook met het verkrijgen van de hypotheek). Was bij ons (voor 1/1/11) ook al een stress-bezigheid.
Wij hebben een vast bedrag afgesproken met de aankoopmakelaar. 1500 euro geloof ik. In elk geval zou ik nooit een bepaald percentage afspreken. Dan is het toch in zijn voordeel om zo duur mogelijk aan te kopen??
Vraagprijs beoordeelt samen met aankoopmakelaar, schoonvader die dus architect is en een bouwkundige keuring laten doen.
Succes (ook met het verkrijgen van de hypotheek). Was bij ons (voor 1/1/11) ook al een stress-bezigheid.
woensdag 7 september 2011 om 12:52
Zo zal het bij ons ook worden met de verbouwing. Hoe hebben jullie de kosten begroot en komt dat overeen met de werkelijkheid?
Zelf doen kost inderdaad wel veel tijd, bij jullie dus al met al 6 maanden geduurd.
nee een bepaald percentage van het bedrag dat de makelaar eraf krijgt, dus vraagprijs bijv 220 hij krijgt er 20 van af. Krijgt hij een percentage van de 20.
1500 is nog wel te doen dit financieer je mee?
Zelf doen kost inderdaad wel veel tijd, bij jullie dus al met al 6 maanden geduurd.
nee een bepaald percentage van het bedrag dat de makelaar eraf krijgt, dus vraagprijs bijv 220 hij krijgt er 20 van af. Krijgt hij een percentage van de 20.
1500 is nog wel te doen dit financieer je mee?
donderdag 8 september 2011 om 12:12
Kosten hebben we 'gewoon' in een spreadsheet begroot. Niet al te nauwkeurig. Bedragen bepaald per ruimte. En we komen ongeveer op budget uit, al is het een iets duurder en het ander iets goedkoper. Maar we zoeken dan ook echt goed naar waar we dingen kopen en wat belangrijk is mag geld kosten, maar wat minder belangrijk is minder.
Helemaal strippen kostte bij ons al drie maanden, maar dat kwam ook omdat we wisten dat de aannemer pas op 1 juni ging beginnen en we alleen in de weekenden er waren (en ook nog gewoon op wintersport gingen ). En ik vind niet dat je 's avonds na 21 uur ofzo nog kunt slopen ivm buren (en dus in het weekend ook niet voor 9 uur).
Aankoopmakelaar hebben we gewoon meegefinancierd. Maar hadden we ook mee kunnen betalen. Hebben namelijk niet een hypotheek voor hele verbouwing. Deel betalen we uit eigen zak.
Helemaal strippen kostte bij ons al drie maanden, maar dat kwam ook omdat we wisten dat de aannemer pas op 1 juni ging beginnen en we alleen in de weekenden er waren (en ook nog gewoon op wintersport gingen ). En ik vind niet dat je 's avonds na 21 uur ofzo nog kunt slopen ivm buren (en dus in het weekend ook niet voor 9 uur).
Aankoopmakelaar hebben we gewoon meegefinancierd. Maar hadden we ook mee kunnen betalen. Hebben namelijk niet een hypotheek voor hele verbouwing. Deel betalen we uit eigen zak.
vrijdag 9 september 2011 om 22:09
Wij overwegen ook wel om te gaan kopen, zijn er nog niet uit. Ik ben wel van plan een aankoopmakelaar te nemen. Ik doe dit voor het eerst en het gaat om heel veel geld. Dan schakel ik liever een deskundige in. Ik heb laatst een huis bekeken met een kritische verkoopmakelaar (!) en daar heb ik al zo veel van geleerd.
Ik heb al een makelaar op het oog die met de eerder genoemde constructie werkt, een klein vast bedrag + een % van wat hij eraf weet te krijgen. En met makelaars kun je ook onderhandelen, als je maar een paar diensten wil afnemen kun je daar een prijs voor afspreken.
Ik heb al een makelaar op het oog die met de eerder genoemde constructie werkt, een klein vast bedrag + een % van wat hij eraf weet te krijgen. En met makelaars kun je ook onderhandelen, als je maar een paar diensten wil afnemen kun je daar een prijs voor afspreken.
maandag 12 september 2011 om 11:50
Spannend he Reglisse.
Je hebt wel gelijk wb aankoopmakelaar.
Sinds gisteren staat een ander huis op funda. Ruime hoekwoning met uitbouw (2verdiepingen) eind jaren 80 gebouwd, alles af!
Ik vind het huis geweldig, we hebben deze week al een bezichtiging gepland.
Dus we wachten nog even met het andere bod
Je hebt wel gelijk wb aankoopmakelaar.
Sinds gisteren staat een ander huis op funda. Ruime hoekwoning met uitbouw (2verdiepingen) eind jaren 80 gebouwd, alles af!
Ik vind het huis geweldig, we hebben deze week al een bezichtiging gepland.
Dus we wachten nog even met het andere bod
