Geld & Recht
alle pijlers
Sociale huurwoning overgenomen door particulier, info aub
dinsdag 30 januari 2018 om 14:52
Beste medeforummers
Ik heb een vraag waar ik niet helemaal uit kom, en kom ook niet verder met hulp van Maatschappelijk Werk, woningbouw en huidige beheerder etc.
In 2015 contract sociale huurwoning.
in 2017 heeft de woningbouw dit verkocht aan een particulier.
Woon dus nu ineens in een vrije sector huurwoning.
Via google zie ik dat er geen maximum verbonden is qua percentage huurverhoging.
(bij soc. huurwoningen wel)
Mijn vraag is dus kan mijn huur dus zomaar verhoogd worden?
Baal als een stekker, want kan het dan niet meer betalen, en heb hier flink in geïnvesteerd qua opknappen etc. Geen ruimte om weer verhuiskosten te maken.
Maar ben wel al aan het kijken of er een goedkopere woning te vinden is.
Iemand advies en of tips?
-krijg overigens max huurtoeslag.
Ik heb een vraag waar ik niet helemaal uit kom, en kom ook niet verder met hulp van Maatschappelijk Werk, woningbouw en huidige beheerder etc.
In 2015 contract sociale huurwoning.
in 2017 heeft de woningbouw dit verkocht aan een particulier.
Woon dus nu ineens in een vrije sector huurwoning.
Via google zie ik dat er geen maximum verbonden is qua percentage huurverhoging.
(bij soc. huurwoningen wel)
Mijn vraag is dus kan mijn huur dus zomaar verhoogd worden?
Baal als een stekker, want kan het dan niet meer betalen, en heb hier flink in geïnvesteerd qua opknappen etc. Geen ruimte om weer verhuiskosten te maken.
Maar ben wel al aan het kijken of er een goedkopere woning te vinden is.
Iemand advies en of tips?
-krijg overigens max huurtoeslag.
Ik heb vast een bril nodig..
Ik zie de laatste tijd steeds meer mensen met twee gezichten.
Ik zie de laatste tijd steeds meer mensen met twee gezichten.
woensdag 31 januari 2018 om 13:00
@RikM. Nee hoor, als je huurt is het sociaal of vrij. Meer smaken zijn er (gelukkig) niet.
Aangezien dit vaak al onduidelijk genoeg is.
@Snarky
Het moment van aangaan van contract doet er niet toe. Ook al teken je een contract voor 750 euro per maand (vrije sector) en je laat bijvoorbeeld 2 jaar later een puntentelling doen en het blijkt onder de 146 punten te zijn dan kun je via de rechter de huur laten verlagen. En je wint in zo'n geval altijd de rechtzaak, want dat zijn gewoon de regels. Vaak krijg je ook nog (een deel) teveel betaalde huur met terugwerkende kracht terug.
Aangezien dit vaak al onduidelijk genoeg is.
@Snarky
Het moment van aangaan van contract doet er niet toe. Ook al teken je een contract voor 750 euro per maand (vrije sector) en je laat bijvoorbeeld 2 jaar later een puntentelling doen en het blijkt onder de 146 punten te zijn dan kun je via de rechter de huur laten verlagen. En je wint in zo'n geval altijd de rechtzaak, want dat zijn gewoon de regels. Vaak krijg je ook nog (een deel) teveel betaalde huur met terugwerkende kracht terug.
woensdag 31 januari 2018 om 13:02
En volgens mij is het dan ook zo dat je voor het deel onder de 710 euro nog steeds huurtoeslag kunt ontvangen.Snarky schreef: ↑31-01-2018 12:54Komt bij dat voor de situatie van TO vooral van belang is in welke categorie haar huis viel op het moment dat ze het huurcontract aanging.
Op dat moment was het een sociale/gereguleerde huurwoning, en dat betekent dat de regels daarvoor voor TO blijven gelden. Ze moet zich niet door de eigenaar laten wijsmaken dat het nu een vrijesectorwoning is geworden.
Ook sociale huurwoning kunnen door de gluurverhogingen tegenwoordig (ver) boven de liberalisatiegrens van 710 euro uitkomen. Toch blijven het sociale/gereguleerde huurwoningen, en daarom is de huurstijging inkomensafhankelijk en aan strikte regels gebonden.
Alleen de situatie bij ondertekening van het huurcontract telt.
woensdag 31 januari 2018 om 13:04
Misschien is dit in sprookjesland zo, maar in Nederland werkt het anders.Crovax schreef: ↑31-01-2018 13:00@RikM. Nee hoor, als je huurt is het sociaal of vrij. Meer smaken zijn er (gelukkig) niet.
Aangezien dit vaak al onduidelijk genoeg is.
@Snarky
Het moment van aangaan van contract doet er niet toe. Ook al teken je een contract voor 750 euro per maand (vrije sector) en je laat bijvoorbeeld 2 jaar later een puntentelling doen en het blijkt onder de 146 punten te zijn dan kun je via de rechter de huur laten verlagen. En je wint in zo'n geval altijd de rechtzaak, want dat zijn gewoon de regels. Vaak krijg je ook nog (een deel) teveel betaalde huur met terugwerkende kracht terug.
woensdag 31 januari 2018 om 13:08
Ik ben met je eens dat er twee smaken zijn maar niet met de benaming die je gebruikt. Alleen omdat een particuliere verhuurder een eenvoudige woning verhuurt met een huurprijs onder de liberalisatiegrens maakt het nog geen sociale huur.
woensdag 31 januari 2018 om 13:12
Alleen als je dat voor die tijd voor die betreffende woning al krijgt.
Ga je in een woning wonen van €750 bij start huur , krijg je geen toeslag.
anoniem_277465 wijzigde dit bericht op 31-01-2018 13:30
0.45% gewijzigd
woensdag 31 januari 2018 om 13:16
Maar goed, TO hoeft zich niet al te veel zorgen te maken.
Omdat TO het huis als sociale huurwoning heeft gekregen is ook de nieuwe eigenaar gebonden aan de regels die voor die woningen gelden.
Ze hoeft dus niet bang te zijn om iets terug te moeten betalen, en ook niet dat de huur ongelimiteerd omhoog kan schieten.
Het is wel goed om precies te weten wat je rechten zijn, want zo te lezen heeft de eigenaar het óf zelf niet op een rijtje, of probeert hij misbruik te maken van de onzekerheid/onwetendheid van TO.
Omdat TO het huis als sociale huurwoning heeft gekregen is ook de nieuwe eigenaar gebonden aan de regels die voor die woningen gelden.
Ze hoeft dus niet bang te zijn om iets terug te moeten betalen, en ook niet dat de huur ongelimiteerd omhoog kan schieten.
Het is wel goed om precies te weten wat je rechten zijn, want zo te lezen heeft de eigenaar het óf zelf niet op een rijtje, of probeert hij misbruik te maken van de onzekerheid/onwetendheid van TO.
woensdag 31 januari 2018 om 13:24
Klopt, zo bedoelde ik het ook. Het ging er even om dat je huurtoeslag niet ineens wegvalt als je huur voorbij de liberalisatiegrens stijgt. Want daar was TO ook bang voor.gizzmo-returns schreef: ↑31-01-2018 13:12Alleen als je dat voor die tijdvoir die betreffende woning al krijgt.
Ga je in een woning wonen van €750 bij start huur , krijg je geen toeslag.
woensdag 31 januari 2018 om 13:33
@ Snarky
Nee hoor. Zo werkt het gewoon. Toen ik mijn woning ging huren heb ik na 4 maanden de huurcomissie laten komen. Rechtzaak tegen de verhuurder aangespannen, gewonnen. Huur ging permanent met 250 euro per maand omlaag. Mag niet meer verhoogd worden want sociale huur volgens de puntentelling. Teveel betaalde huur moest de verhuurder terug betalen.
Nee hoor. Zo werkt het gewoon. Toen ik mijn woning ging huren heb ik na 4 maanden de huurcomissie laten komen. Rechtzaak tegen de verhuurder aangespannen, gewonnen. Huur ging permanent met 250 euro per maand omlaag. Mag niet meer verhoogd worden want sociale huur volgens de puntentelling. Teveel betaalde huur moest de verhuurder terug betalen.
woensdag 31 januari 2018 om 13:44
woensdag 31 januari 2018 om 13:45
Crovax, jij deed dat na 4 maanden en dan kan het inderdaad. Je hebt tot 6 maanden na het ingaan van je huurovereenkomst om te laten toetsen of je vrije sector huurwoning het benodigde aantal punten heeft om boven de liberalisatiegrens verhuurd te worden. Niet oneindig.
woensdag 31 januari 2018 om 13:47
.Crovax schreef: ↑31-01-2018 13:44Binnen de eerste 6 maanden kun je de commissie inschakelen zonder eerst naar de verhuurder te gaan. Na 6 maanden moet je eerst contact zoeken met je verhuurder en 6 weken op zijn antwoord wachten. Bij een sociale huurwoning mag de huurprijs niet jaarlijks worden verhoogd.
Je verbindt dingen die geen direct verband houden.
Natuurlijk mag de huurprijs van een sociale huurwoning jaarlijks verhoogd worden, waarom stelt de overheid anders jaarlijks een maximum percentage vast?!
woensdag 31 januari 2018 om 13:57
Trouwens behoorlijk achterbaks om eerst akkoord te gaan en vervolgens naar de huurcommissie te stappen. Je verhuurder heeft de huurprijs mogelijk op zijn (haar) eigen kosten afgestemd. In steden als Amsterdam komt de puntentelling vaak niet uit en zou die dus moeten toeleggen om te verhuren. Zo krom.
woensdag 31 januari 2018 om 14:02
Jullie hebben allemaal een beetje gelijk. Woningen onder de 144 punten hebben sowieso een gereguleerd contract waarbij de huur lager dan 710,68 is. Als een woning meer punten heeft maar de huur bij aanvang van het contract onder de liberalisatiegrens (die is nu 710,68 maar was in het verleden lager, ligt er dus aan in welk jaar je contract in ging) lag is het ook een gereguleerd contract. Als het een gereguleerd contract is moet de verhuurder (wie dat ook maar is) zich houden aan de wettelijke regels die hiervoor gelden waaronder een maximale huurverhoging per 1 juli. Alle andere contracten zijn geliberaliseerd en daarvoor geldt het puntensysteem niet.
En je kunt inderdaad als het aantal punten lager dan 144 ligt naar de huurcommissie gaan, ook als de huurprijs bij aanvang contract hoger is dan die 710,68 euro.
De term sociale huurwoning wordt meestal gebruikt voor een gereguleerd contract, die hoeft niet per se door een woningcorporatie te worden verhuurd.
Als ik het begrijp hoeft TO dus niet bang te zijn dat de nieuwe verhuurder enorme verhogingen gaat doorvoeren. Al zal een commerciële verhuurder wel de max eruit halen wat wettelijk mag, en dat is voor 2018 3,9%. Best nog wel fors dus.
En je kunt inderdaad als het aantal punten lager dan 144 ligt naar de huurcommissie gaan, ook als de huurprijs bij aanvang contract hoger is dan die 710,68 euro.
De term sociale huurwoning wordt meestal gebruikt voor een gereguleerd contract, die hoeft niet per se door een woningcorporatie te worden verhuurd.
Als ik het begrijp hoeft TO dus niet bang te zijn dat de nieuwe verhuurder enorme verhogingen gaat doorvoeren. Al zal een commerciële verhuurder wel de max eruit halen wat wettelijk mag, en dat is voor 2018 3,9%. Best nog wel fors dus.
woensdag 31 januari 2018 om 14:07
Daarom telt de WOZ ook mee in de punten en is er een toeslag in punten voor kleine woningen in Amsterdam en Utrecht.Erizon schreef: ↑31-01-2018 13:57Trouwens behoorlijk achterbaks om eerst akkoord te gaan en vervolgens naar de huurcommissie te stappen. Je verhuurder heeft de huurprijs mogelijk op zijn (haar) eigen kosten afgestemd. In steden als Amsterdam komt de puntentelling vaak niet uit en zou die dus moeten toeleggen om te verhuren. Zo krom.
woensdag 31 januari 2018 om 14:26
Je hebt het er over dat de kale huurprijs met maximaal 3,9 % mag stijgen. Een particulier zal dit waarschijnlijk idd doen. De servicekosten die vaak een derde van de bruto huur uitmaken, zouden met (veel) meer dan 3,9 % kunnen stijgen. Zo kan de te betalen bruto huursom met meer dan 3,9 % stijgen.Nijn5 schreef: ↑31-01-2018 14:02Jullie hebben allemaal een beetje gelijk. Woningen onder de 144 punten hebben sowieso een gereguleerd contract waarbij de huur lager dan 710,68 is. Als een woning meer punten heeft maar de huur bij aanvang van het contract onder de liberalisatiegrens (die is nu 710,68 maar was in het verleden lager, ligt er dus aan in welk jaar je contract in ging) lag is het ook een gereguleerd contract. Als het een gereguleerd contract is moet de verhuurder (wie dat ook maar is) zich houden aan de wettelijke regels die hiervoor gelden waaronder een maximale huurverhoging per 1 juli. Alle andere contracten zijn geliberaliseerd en daarvoor geldt het puntensysteem niet.
En je kunt inderdaad als het aantal punten lager dan 144 ligt naar de huurcommissie gaan, ook als de huurprijs bij aanvang contract hoger is dan die 710,68 euro.
De term sociale huurwoning wordt meestal gebruikt voor een gereguleerd contract, die hoeft niet per se door een woningcorporatie te worden verhuurd.
Als ik het begrijp hoeft TO dus niet bang te zijn dat de nieuwe verhuurder enorme verhogingen gaat doorvoeren. Al zal een commerciële verhuurder wel de max eruit halen wat wettelijk mag, en dat is voor 2018 3,9%. Best nog wel fors dus.
woensdag 31 januari 2018 om 14:31
Servicekosten mogen niet zomaar worden verhoogd. Dat moeten ze kunnen verantwoorden. Je krijgt daar ook elk jaar een afrekening van en het te veel betaalde moet worden verrekend.Boogschutter10 schreef: ↑31-01-2018 14:26Je hebt het er over dat de kale huurprijs met maximaal 3,9 % mag stijgen. Een particulier zal dit waarschijnlijk idd doen. De servicekosten die vaak een derde van de bruto huur uitmaken, zouden met (veel) meer dan 3,9 % kunnen stijgen. Zo kan de te betalen bruto huursom met meer dan 3,9 % stijgen.
woensdag 31 januari 2018 om 14:45
Het moet inderdaad te verantwoorden zijn, maar kan een grijs gebied zijn. Afrekening van nutsvoorzieningen is idd duidelijk, maar andere posten die onder servicekosten vallen kunnen diffuser zijn. Zoals hogere kosten ineens voor huismeester/ tuinonderhoud/ liftonderhoud etc.. Kan allemaal duurder uitvallen als nieuwe eigenaar met andere bedrijven dan de oude verhuurder in zee gaat.
woensdag 31 januari 2018 om 14:48
Ik heb het idd over de kale huur. Servicekosten moeten verplicht worden afgerekend, dus die kunnen inderdaad meer stijgen maar alleen als de kosten ook stijgen.
Maar servicekosten die meer dan een derde van de brutohuur uitmaken? Het ligt natuurlijk aan het complex, maar dat is wel heel veel. Dan moeten er wel haast stookkosten oid bij zitten.
Maar servicekosten die meer dan een derde van de brutohuur uitmaken? Het ligt natuurlijk aan het complex, maar dat is wel heel veel. Dan moeten er wel haast stookkosten oid bij zitten.
woensdag 31 januari 2018 om 17:20
Dat bedoel ik inderdaad, inclusief verwarmingskosten.Nijn5 schreef: ↑31-01-2018 14:48Ik heb het idd over de kale huur. Servicekosten moeten verplicht worden afgerekend, dus die kunnen inderdaad meer stijgen maar alleen als de kosten ook stijgen.
Maar servicekosten die meer dan een derde van de brutohuur uitmaken? Het ligt natuurlijk aan het complex, maar dat is wel heel veel. Dan moeten er wel haast stookkosten oid bij zitten.
Kosten zijn relatief. Grote woningbouwverenigingen hebben onderhoud vaak strak geregeld en kunnen door de schaalgrootte lagere tarieven afdwingen voor schilderwerk, onderhoud CV etc. etc.. Als je die schaalgrootte niet hebt als particuliere verhuurder zijnde goede kans dat je ook met hogere tarieven te maken krijgt. Verhuurder kan dit aan de hand van hogere rekeningen uitstekend verantwoorden, maar de huurder kan dus wel betalen ... .
woensdag 31 januari 2018 om 17:45
Maar als er niet centraal gestookt wordt betaal je deze kosten gewoon aan je energieleverancier, dus dat is in plaats van. Ik betaal ook gewoon iedere maand de gasrekening.Boogschutter10 schreef: ↑31-01-2018 17:20Dat bedoel ik inderdaad, inclusief verwarmingskosten.
Kosten zijn relatief. Grote woningbouwverenigingen hebben onderhoud vaak strak geregeld en kunnen door de schaalgrootte lagere tarieven afdwingen voor schilderwerk, onderhoud CV etc. etc.. Als je die schaalgrootte niet hebt als particuliere verhuurder zijnde goede kans dat je ook met hogere tarieven te maken krijgt. Verhuurder kan dit aan de hand van hogere rekeningen uitstekend verantwoorden, maar de huurder kan dus wel betalen ... .
En onderhoud (waaronder schilderwerk en CV) zit niet in de servicekosten, dat zijn sowieso kosten voor de verhuurder.
Ik geloof best dat commerciële partijen de grenzen opzoeken van wat mag, maar er is in Nederland best veel wettelijk vastgelegd over wat wel en niet mag.
