Thuis
alle pijlers
Splitsing van voormalige plattelandswoning
zondag 9 april 2017 17:25
Graag zou ik, liefst van degene die er vergelijkbare ervaring mee hebben opgedaan, feedback krijgen op de volgende situatie:
UPDATE: 9 oktober 2018:
Op basis van onderzoek is een iets ander beeld ontstaan:
Bij de bouwvergunning is vergunning aangevraagd voor de bouw van een nieuwe woning (niet voor een uitbouw of aanbouw). Naast de oude bestaande woning is een volledige nieuwe woning gebouwd, daarbij is aangegeven dat de oude woning zou worden hergebruikt als gastenverblijf. De voormalige woning is daarbij bouwkundig ondergeschikt gemaakt aan de nieuwe woning. De eigenaar en aanvrager van de vergunning is in de nieuwe woning gaan wonen en heeft daarna de oude woning verkocht aan zijn familie die in de oude woning is gaan wonen.
Er staan dus twee aparte panden, elk gebouwd als woning, elk als een apart verblijfsobject met een woonfunctie, elk heeft een huisnummer, elk op een apart kadestraal perceel met een woonbestemming.
De gemeente heeft echter nooit de 'woning-registratie' op de nieuwe woning gezet en op basis daarvan toegestaan dat de oude woning bewoond wordt en staat op basis daarvan niet toe dat de nieuwe woning bewoond wordt.
Vanaf hier de oorspronkelijke OP:
Er is in hier een streng gemeentelijk beleid m.b.t. het creëren van nieuwe woningen in het het agrarische buitengebied. De achtergrond is dat nieuwe burgerwoningen strijdig zijn met de belangen van de boeren. Door schaalvergroting komen er wel voormalige boeren woningen/percelen vrij (de ene boer koopt de grond van de andere boer en verkoopt het perceel waar de boerderijwoning op staat); dat perceel krijgt dan een woonbestemming, maar er mogen op dat perceel geen woningen bijgebouwd worden (1 woning per perceel).
Nu is hier net buiten het dorp een bijzonder geval ontstaan: de boeren familie die er gewoond heeft, heeft de boerderijwoning uitgebouwd (met bouwvergunning voor een uitbouw/bijgebouw) en is in de ene helft ervan gaan wonen. De andere helft van de woning hebben ze, samen met een deel van de grond, verkocht aan iemand van de familie die daar met het gezin is wonen. Feitelijk is het oorspronkelijke perceel dus gesplitst en zijn er twee woningen ontstaan. Omdat het formeel om een uitbouw ging zitten de twee delen van de woning met een gangetje aan elkaar gekoppeld, maar feitelijk zijn het nu twee aparte vrijstaande woningen; elk op hun eigen perceel (elk met een woonbestemming).
Nu gaat het mis op het moment dat de bewoners van het ene deel zijn overleden en nabestaanden de woning moeten verkopen. De gemeente geeft aan dat er op het perceel slechts 1 woning is toegestaan en wijst die woonvergunning toe aan de familie die er nu nog woont. Resultaat is wel dat de andere woning op het andere perceel nu onverkoopbaar is geworden. Er staat dus een woning op een perceel met een woonbestemming, maar zonder woonvergunning.
Nu zijn we aan het uitzoeken of:
1. Er vergelijkbare zaken zijn waarbij beide woningen alsnog (onder voorwaarden?) een woonvergunning hebben gekregen?
2. Indien optie 1 niet mogelijk is, er een manier is waarop (objectief) vastgesteld kan worden welk deel het meeste recht heeft op de woonvergunning?
Uiteraard gaan we met de gemeente hierover in gesprek, maar heel graag willen ons eerst oriënteren op vergelijkbare situaties.
Dus ik kijk uit naar eventuele vergelijkbare ervaringen.
UPDATE: 9 oktober 2018:
Op basis van onderzoek is een iets ander beeld ontstaan:
Bij de bouwvergunning is vergunning aangevraagd voor de bouw van een nieuwe woning (niet voor een uitbouw of aanbouw). Naast de oude bestaande woning is een volledige nieuwe woning gebouwd, daarbij is aangegeven dat de oude woning zou worden hergebruikt als gastenverblijf. De voormalige woning is daarbij bouwkundig ondergeschikt gemaakt aan de nieuwe woning. De eigenaar en aanvrager van de vergunning is in de nieuwe woning gaan wonen en heeft daarna de oude woning verkocht aan zijn familie die in de oude woning is gaan wonen.
Er staan dus twee aparte panden, elk gebouwd als woning, elk als een apart verblijfsobject met een woonfunctie, elk heeft een huisnummer, elk op een apart kadestraal perceel met een woonbestemming.
De gemeente heeft echter nooit de 'woning-registratie' op de nieuwe woning gezet en op basis daarvan toegestaan dat de oude woning bewoond wordt en staat op basis daarvan niet toe dat de nieuwe woning bewoond wordt.
Vanaf hier de oorspronkelijke OP:
Er is in hier een streng gemeentelijk beleid m.b.t. het creëren van nieuwe woningen in het het agrarische buitengebied. De achtergrond is dat nieuwe burgerwoningen strijdig zijn met de belangen van de boeren. Door schaalvergroting komen er wel voormalige boeren woningen/percelen vrij (de ene boer koopt de grond van de andere boer en verkoopt het perceel waar de boerderijwoning op staat); dat perceel krijgt dan een woonbestemming, maar er mogen op dat perceel geen woningen bijgebouwd worden (1 woning per perceel).
Nu is hier net buiten het dorp een bijzonder geval ontstaan: de boeren familie die er gewoond heeft, heeft de boerderijwoning uitgebouwd (met bouwvergunning voor een uitbouw/bijgebouw) en is in de ene helft ervan gaan wonen. De andere helft van de woning hebben ze, samen met een deel van de grond, verkocht aan iemand van de familie die daar met het gezin is wonen. Feitelijk is het oorspronkelijke perceel dus gesplitst en zijn er twee woningen ontstaan. Omdat het formeel om een uitbouw ging zitten de twee delen van de woning met een gangetje aan elkaar gekoppeld, maar feitelijk zijn het nu twee aparte vrijstaande woningen; elk op hun eigen perceel (elk met een woonbestemming).
Nu gaat het mis op het moment dat de bewoners van het ene deel zijn overleden en nabestaanden de woning moeten verkopen. De gemeente geeft aan dat er op het perceel slechts 1 woning is toegestaan en wijst die woonvergunning toe aan de familie die er nu nog woont. Resultaat is wel dat de andere woning op het andere perceel nu onverkoopbaar is geworden. Er staat dus een woning op een perceel met een woonbestemming, maar zonder woonvergunning.
Nu zijn we aan het uitzoeken of:
1. Er vergelijkbare zaken zijn waarbij beide woningen alsnog (onder voorwaarden?) een woonvergunning hebben gekregen?
2. Indien optie 1 niet mogelijk is, er een manier is waarop (objectief) vastgesteld kan worden welk deel het meeste recht heeft op de woonvergunning?
Uiteraard gaan we met de gemeente hierover in gesprek, maar heel graag willen ons eerst oriënteren op vergelijkbare situaties.
Dus ik kijk uit naar eventuele vergelijkbare ervaringen.
anoniem_216133 wijzigde dit bericht op 09-10-2018 23:56
19.59% gewijzigd
zondag 9 april 2017 20:17
quote:shifty schreef op 09 april 2017 @ 20:13:
[...]
Kan ik dat ergens teruglezen Habbekratz? Het klinkt alsof dit aantoonbaar is/dat je hier wel eens mee te maken hebt gehad?
Je moet eerst uitzoeken hoe de inschrijving zit bij de Gemeente.
Of het eerste woonrecht blijft bij de erfgenamen of dat het bij overlijden overgaat naar die andere partij die er officieel nooit gewoond hebben dus MAAR wel ingeschreven staan bij de Gemeente. Heb je rechtsbijstand? Zoek dat dus uit.Maar de Gemeente kan je misschien zelf ook hier een antwoord op geven.
[...]
Kan ik dat ergens teruglezen Habbekratz? Het klinkt alsof dit aantoonbaar is/dat je hier wel eens mee te maken hebt gehad?
Je moet eerst uitzoeken hoe de inschrijving zit bij de Gemeente.
Of het eerste woonrecht blijft bij de erfgenamen of dat het bij overlijden overgaat naar die andere partij die er officieel nooit gewoond hebben dus MAAR wel ingeschreven staan bij de Gemeente. Heb je rechtsbijstand? Zoek dat dus uit.Maar de Gemeente kan je misschien zelf ook hier een antwoord op geven.
zondag 9 april 2017 20:21
En hoelang is in dit geval gewoonterecht 10 of 20 jaar.
Als de andere partij ingeschreven staat op dit huisnummer bij de Gemeente,belastingen heeft betaald rechtstreeks Gemeente of aan eerste bewoner,G/W/L heeft betaald,als deze maar vele zaken bewijzen kan dan kan het wel een gerechtelijke strijd worden.
Is het familie van de oorspronkelijke eerste bewoners?
Als de andere partij ingeschreven staat op dit huisnummer bij de Gemeente,belastingen heeft betaald rechtstreeks Gemeente of aan eerste bewoner,G/W/L heeft betaald,als deze maar vele zaken bewijzen kan dan kan het wel een gerechtelijke strijd worden.
Is het familie van de oorspronkelijke eerste bewoners?
zondag 9 april 2017 20:22
Volgens mij moet je helemaal niet bij de gemeente zijn TO. Er is één woning toegestaan, meer zijn het volgens het bestemmingsplan nooit geweest en zullen het ook niet worden hebben ze dus al aangegeven.
Alle andere zaken die hier genoemd worden (kadaster, wie het eerste woonrecht heeft, hypotheek op de illegale woning etc.) zijn privaatrechtelijke zaken en hebben niks met de gemeente van doen. Zij kunnen je daar dus ook niet bij helpen.
Alle andere zaken die hier genoemd worden (kadaster, wie het eerste woonrecht heeft, hypotheek op de illegale woning etc.) zijn privaatrechtelijke zaken en hebben niks met de gemeente van doen. Zij kunnen je daar dus ook niet bij helpen.
zondag 9 april 2017 20:22
Ik denk dat het gaat om een volgend soort situatie (zie je hier in de dorpen ook wel eens).
Vader en moeder wonen in een boerderij. Eén van hun kinderen trekt in met het gezin en de oorspronkelijke stal wordt verbouwd tot woning. So far, so good. Het verbouwen van de bedrijfsruimte (waar dus ook de bestemming bedrijfsruimte op rust, en geen woonruimte) tot woonunit voor de kinderen, wordt dan oogluikend toegestaan, want immers, het perceel is nog steeds één adres (ook al heeft men die verdeeld in twee woonunits) en that's it.
Het probleem komt dan als men het gebeuren als twee aparte huizen wil gaan verkopen, want zo was het nooit bedoeld.
Laat ik het zo illustreren.
Ik woon in een groot huis. Stel dat ik alleen kom te staan, en een nichtje van me wil graag intrekken, en ik geef haar de hele bovenverdieping, waar ze dan ook haar hele eigen woning heeft, er wordt daar een keuken ingebouwd, een eigen badkamer, dus eigenlijk heeft zij boven een compleet appartement. Mag ik allemaal doen, mijn huis, en al wil ik 100 keukens en 50 badkamers in mijn huis bouwen, mijn zaak.
Iets anders wordt het als ik die etage (stel dat mijn nichtje verhuist) opeens ga aanmelden als separate woning. Want het is geen separate woning, het is een deel van mijn huis waarin ik een aparte woonunit heb gecreëerd, maar meer ook niet. Het is geen apart adres, het is geen aparte woning, het is en blijft deel van mijn huis (het hoofdverblijf) waarin ik bepaalde faciliteiten heb aangebracht voor mijn nichtje, maar dat maakt het nog geen aparte woning.
Vader en moeder wonen in een boerderij. Eén van hun kinderen trekt in met het gezin en de oorspronkelijke stal wordt verbouwd tot woning. So far, so good. Het verbouwen van de bedrijfsruimte (waar dus ook de bestemming bedrijfsruimte op rust, en geen woonruimte) tot woonunit voor de kinderen, wordt dan oogluikend toegestaan, want immers, het perceel is nog steeds één adres (ook al heeft men die verdeeld in twee woonunits) en that's it.
Het probleem komt dan als men het gebeuren als twee aparte huizen wil gaan verkopen, want zo was het nooit bedoeld.
Laat ik het zo illustreren.
Ik woon in een groot huis. Stel dat ik alleen kom te staan, en een nichtje van me wil graag intrekken, en ik geef haar de hele bovenverdieping, waar ze dan ook haar hele eigen woning heeft, er wordt daar een keuken ingebouwd, een eigen badkamer, dus eigenlijk heeft zij boven een compleet appartement. Mag ik allemaal doen, mijn huis, en al wil ik 100 keukens en 50 badkamers in mijn huis bouwen, mijn zaak.
Iets anders wordt het als ik die etage (stel dat mijn nichtje verhuist) opeens ga aanmelden als separate woning. Want het is geen separate woning, het is een deel van mijn huis waarin ik een aparte woonunit heb gecreëerd, maar meer ook niet. Het is geen apart adres, het is geen aparte woning, het is en blijft deel van mijn huis (het hoofdverblijf) waarin ik bepaalde faciliteiten heb aangebracht voor mijn nichtje, maar dat maakt het nog geen aparte woning.
Time for the real me to emerge, Possum! Get out the gladiolas!
zondag 9 april 2017 20:24
Het is maar net hoe makkelijk/moeilijk de Gemeente is.
Ik ken boerderijen die van de Gemeente wel een eigen huisnummer hebben gekregen en eigen WOZ dus apart verkocht kan worden.
En ik ken panden die verbouwd zijn in 2 zelfstandige appartementen maar op 1 adres ingeschreven staan omdat er geen tweede huisnummer gegeven wordt door Gemeente.
Ik ken boerderijen die van de Gemeente wel een eigen huisnummer hebben gekregen en eigen WOZ dus apart verkocht kan worden.
En ik ken panden die verbouwd zijn in 2 zelfstandige appartementen maar op 1 adres ingeschreven staan omdat er geen tweede huisnummer gegeven wordt door Gemeente.
zondag 9 april 2017 20:36
Soms ging het in de praktijk met splitsen van panden in het verleden nu eenmaal een beetje rommelig. De registraties adressen en gebouwen sloten totaal niet precies aan met het kadaster en de werkelijkheid (en zelfs nu nog niet altijd). Dat weten gemeenten zelf ook wel. Sinds 2012 zijn ze dan ook bezig on een en ander recht te trekken. Wellicht kan je daar nog gebruik van maken.
Hoe het zit:
Het klinkt raar, maar voor gemeenten maakt het kadastraal splitsen niet zo veel uit. Je kunt namelijk ook het pand splitsen, waarbij je een deel een woonfunctie geeft en een ander deel een opslagfunctie of zo. Dus het kadaster doet niet zo terzake.
Waar het voor de gemeente wel om gaat is dus volgens mij het volgende.
Het gaat om 1 pand. Dat pand is gesplitst in 2 verblijfsobjecten (woningen) in de werkelijkheid, met een tussendeur, dus ze zijn nu niet echt zelfstandig.. Ook al is het kadastraal gesplitst. Administratief is het niet geregeld bij de gemeente, maar het is ook niet illegaal, door de tussendeur is het nog steeds 1 verblijfsobject.
Je wilt nu als het ware de twee verblijfsobjecten elk een zelfstandige woonruimte maken. De tussendeur gaat dan ook dicht (?)
Wat dan zou moeten gebeuren is de twee verblijfsobjecten elk bij de gemeente laten registreren. Dan heb je ook gelijk 2 huisnummers. Maar dan betaal je ook gelijk twee keer gemeentelijke lasten (afval) en waterschapslasten, kan je ook twee internet aansluitingen krijgen enzovoorts.
check wel even: Om te controleren of je pand in een opschoonactie van de gemeente toch twee al verblijfsobjecten heeft, kan je zelf controleren in de BAG-viewer (googel even). Met postcode huisnummer kun je je pand opzoeken.
Dan heb je nog het bestemmingsplan. In dat plan staat kennelijk dat in dat gebied geen extra zelfstandige woonfuncties mogen worden gecreëerd. Dat staat het administratief splitsen in twee verblijfsobjecten in het pand nu in de weg. Bij de gemeente kan je het bestemmingsplan opvragen, of kijk op ruimtelijkeplannen.nl.
Het beste kan je volgens mij gewoon een afspraak maken bij de gemeente (of omgevingsdienst). Daar werken heel normale mensen, en die denken meestal best met je mee. Wellicht is het dus best te regelen met een ontheffing, vergunning of wijziging bestemmingsplan of iets dergelijks.
Succes !
ps. ik werk zelf bij de overheid en wij hebben iets soortgelijks gehad met ons pand en de boel een paar jaar geleden recht laten trekken met de gemeente. Geen extra vergunning of ontheffing toen nodig want binnen bestemmingsplan. Nu hebben we wel veel kliko's en 4 internet aansluitingen in ons pand.
Hoe het zit:
Het klinkt raar, maar voor gemeenten maakt het kadastraal splitsen niet zo veel uit. Je kunt namelijk ook het pand splitsen, waarbij je een deel een woonfunctie geeft en een ander deel een opslagfunctie of zo. Dus het kadaster doet niet zo terzake.
Waar het voor de gemeente wel om gaat is dus volgens mij het volgende.
Het gaat om 1 pand. Dat pand is gesplitst in 2 verblijfsobjecten (woningen) in de werkelijkheid, met een tussendeur, dus ze zijn nu niet echt zelfstandig.. Ook al is het kadastraal gesplitst. Administratief is het niet geregeld bij de gemeente, maar het is ook niet illegaal, door de tussendeur is het nog steeds 1 verblijfsobject.
Je wilt nu als het ware de twee verblijfsobjecten elk een zelfstandige woonruimte maken. De tussendeur gaat dan ook dicht (?)
Wat dan zou moeten gebeuren is de twee verblijfsobjecten elk bij de gemeente laten registreren. Dan heb je ook gelijk 2 huisnummers. Maar dan betaal je ook gelijk twee keer gemeentelijke lasten (afval) en waterschapslasten, kan je ook twee internet aansluitingen krijgen enzovoorts.
check wel even: Om te controleren of je pand in een opschoonactie van de gemeente toch twee al verblijfsobjecten heeft, kan je zelf controleren in de BAG-viewer (googel even). Met postcode huisnummer kun je je pand opzoeken.
Dan heb je nog het bestemmingsplan. In dat plan staat kennelijk dat in dat gebied geen extra zelfstandige woonfuncties mogen worden gecreëerd. Dat staat het administratief splitsen in twee verblijfsobjecten in het pand nu in de weg. Bij de gemeente kan je het bestemmingsplan opvragen, of kijk op ruimtelijkeplannen.nl.
Het beste kan je volgens mij gewoon een afspraak maken bij de gemeente (of omgevingsdienst). Daar werken heel normale mensen, en die denken meestal best met je mee. Wellicht is het dus best te regelen met een ontheffing, vergunning of wijziging bestemmingsplan of iets dergelijks.
Succes !
ps. ik werk zelf bij de overheid en wij hebben iets soortgelijks gehad met ons pand en de boel een paar jaar geleden recht laten trekken met de gemeente. Geen extra vergunning of ontheffing toen nodig want binnen bestemmingsplan. Nu hebben we wel veel kliko's en 4 internet aansluitingen in ons pand.
zondag 9 april 2017 20:37
De oorspronkelijke eigenaar/bewoner heeft een deel van de woning en het erf afgesplitst en aan familie verkocht. Die oorspronkelijke eigenaar is in het andere deel blijven wonen maar is dus enige tijd geleden overleden. Zijn familie woont nog steeds in het deel wat ze toen gekocht hebben.
Ik weet niet wie de gemeentelijke belastingen al die tijd betaald heeft toen ze er gezamenlijk woonde en hoe ze dit onderling verrekend hebben; nu betaalt die familie die er nu woont dit neem ik aan.
Ik weet niet wie de gemeentelijke belastingen al die tijd betaald heeft toen ze er gezamenlijk woonde en hoe ze dit onderling verrekend hebben; nu betaalt die familie die er nu woont dit neem ik aan.
zondag 9 april 2017 21:03
quote:ch4rlie schreef op 09 april 2017 @ 20:36:
Soms ging het in de praktijk met splitsen van panden in het verleden nu eenmaal een beetje rommelig. De registraties adressen en gebouwen sloten totaal niet precies aan met het kadaster en de werkelijkheid (en zelfs nu nog niet altijd). Dat weten gemeenten zelf ook wel. Sinds 2012 zijn ze dan ook bezig on een en ander recht te trekken. Wellicht kan je daar nog gebruik van maken.
Hoe het zit:
Het klinkt raar, maar voor gemeenten maakt het kadastraal splitsen niet zo veel uit. Je kunt namelijk ook het pand splitsen, waarbij je een deel een woonfunctie geeft en een ander deel een opslagfunctie of zo. Dus het kadaster doet niet zo terzake.
Waar het voor de gemeente wel om gaat is dus volgens mij het volgende.
Het gaat om 1 pand. Dat pand is gesplitst in 2 verblijfsobjecten (woningen) in de werkelijkheid, met een tussendeur, dus ze zijn nu niet echt zelfstandig.. Ook al is het kadastraal gesplitst. Administratief is het niet geregeld bij de gemeente, maar het is ook niet illegaal, door de tussendeur is het nog steeds 1 verblijfsobject.
Je wilt nu als het ware de twee verblijfsobjecten elk een zelfstandige woonruimte maken. De tussendeur gaat dan ook dicht (?)
Wat dan zou moeten gebeuren is de twee verblijfsobjecten elk bij de gemeente laten registreren. Dan heb je ook gelijk 2 huisnummers. Maar dan betaal je ook gelijk twee keer gemeentelijke lasten (afval) en waterschapslasten, kan je ook twee internet aansluitingen krijgen enzovoorts.
check wel even: Om te controleren of je pand in een opschoonactie van de gemeente toch twee al verblijfsobjecten heeft, kan je zelf controleren in de BAG-viewer (googel even). Met postcode huisnummer kun je je pand opzoeken.
Dan heb je nog het bestemmingsplan. In dat plan staat kennelijk dat in dat gebied geen extra zelfstandige woonfuncties mogen worden gecreëerd. Dat staat het administratief splitsen in twee verblijfsobjecten in het pand nu in de weg. Bij de gemeente kan je het bestemmingsplan opvragen, of kijk op ruimtelijkeplannen.nl.
Het beste kan je volgens mij gewoon een afspraak maken bij de gemeente (of omgevingsdienst). Daar werken heel normale mensen, en die denken meestal best met je mee. Wellicht is het dus best te regelen met een ontheffing, vergunning of wijziging bestemmingsplan of iets dergelijks.
Succes !
ps. ik werk zelf bij de overheid en wij hebben iets soortgelijks gehad met ons pand en de boel een paar jaar geleden recht laten trekken met de gemeente. Geen extra vergunning of ontheffing toen nodig want binnen bestemmingsplan. Nu hebben we wel veel kliko's en 4 internet aansluitingen in ons pand.
Hey Ch4arlie,
Wat een fijne reactie. En inderdaad willen we graag gewoon het gesprek aan gaan met de gemeente. Maar juist daarom willen we graag goed beslagen ten ijs komen zodat we ook goed kunnen aangeven wat de situatie is en waar we naar toe zouden willen. Dat is een beetje gebaseerd op een eerdere ervaring waarbij een aanvraag op de verkeerde manier bij de gemeente terecht kwam en het daarna juist erg veel moeite koste om dat gecorrigeerd te krijgen. In dit geval wil ik graag voorkomen dat ik een omgevingsvergunning aan vraag als het een woonvergunning o.i.d. had moeten zijn. Wat dat betreft fijn dat je me een beetje op weg helpt met de juiste termen.
Je hebt het volgens mij ook helemaal goed weergegeven; Het is 1 pand en twee verblijfsobjecten met een tussendeur, die we willen splitsen in twee zelfstandige wooneenheden. De tussendeur gaat dan in principe ook dicht, maar anderzijds is het om het even welke voorwaarden er worden gesteld als je maar in beide delen apart van elkaar kan wonen.
In het bestemmingsplan staat inderdaad dat in het buitengebied geen nieuwe burgerwoningen mogen worden gebouwd. Wel staat er ook dat bestaande woningen moeten worden 'inbestemd'. Maar in dit geval betreft het dus een splitsing van een reeds bestaande woning en is beide dus eigenlijk niet direct van toepassing. Er staat echter ook dat de gemeente mee werkt aan het wijzigen van functies als dit niet in conflict is met de belangen van de landbouw (en dat is, voor zover ik kan overzien niet het geval omdat er dus al een burgerwoning op dit perceel staat).
Ik ga me even verdiepen in die opschoonactie.
Nog een vraag m.b.t. de volgorde: Is de eerste stap is het (aanvragen van het) registreren van twee verblijfsobjecten? Of moet er eerst een functiewijziging van bijgebouw naar woning bekeken worden? Of moet er eerst een medewerking op afwijking van het bestemmingsplan aangekaart worden? Kan je daar nog iets over zeggen?
Soms ging het in de praktijk met splitsen van panden in het verleden nu eenmaal een beetje rommelig. De registraties adressen en gebouwen sloten totaal niet precies aan met het kadaster en de werkelijkheid (en zelfs nu nog niet altijd). Dat weten gemeenten zelf ook wel. Sinds 2012 zijn ze dan ook bezig on een en ander recht te trekken. Wellicht kan je daar nog gebruik van maken.
Hoe het zit:
Het klinkt raar, maar voor gemeenten maakt het kadastraal splitsen niet zo veel uit. Je kunt namelijk ook het pand splitsen, waarbij je een deel een woonfunctie geeft en een ander deel een opslagfunctie of zo. Dus het kadaster doet niet zo terzake.
Waar het voor de gemeente wel om gaat is dus volgens mij het volgende.
Het gaat om 1 pand. Dat pand is gesplitst in 2 verblijfsobjecten (woningen) in de werkelijkheid, met een tussendeur, dus ze zijn nu niet echt zelfstandig.. Ook al is het kadastraal gesplitst. Administratief is het niet geregeld bij de gemeente, maar het is ook niet illegaal, door de tussendeur is het nog steeds 1 verblijfsobject.
Je wilt nu als het ware de twee verblijfsobjecten elk een zelfstandige woonruimte maken. De tussendeur gaat dan ook dicht (?)
Wat dan zou moeten gebeuren is de twee verblijfsobjecten elk bij de gemeente laten registreren. Dan heb je ook gelijk 2 huisnummers. Maar dan betaal je ook gelijk twee keer gemeentelijke lasten (afval) en waterschapslasten, kan je ook twee internet aansluitingen krijgen enzovoorts.
check wel even: Om te controleren of je pand in een opschoonactie van de gemeente toch twee al verblijfsobjecten heeft, kan je zelf controleren in de BAG-viewer (googel even). Met postcode huisnummer kun je je pand opzoeken.
Dan heb je nog het bestemmingsplan. In dat plan staat kennelijk dat in dat gebied geen extra zelfstandige woonfuncties mogen worden gecreëerd. Dat staat het administratief splitsen in twee verblijfsobjecten in het pand nu in de weg. Bij de gemeente kan je het bestemmingsplan opvragen, of kijk op ruimtelijkeplannen.nl.
Het beste kan je volgens mij gewoon een afspraak maken bij de gemeente (of omgevingsdienst). Daar werken heel normale mensen, en die denken meestal best met je mee. Wellicht is het dus best te regelen met een ontheffing, vergunning of wijziging bestemmingsplan of iets dergelijks.
Succes !
ps. ik werk zelf bij de overheid en wij hebben iets soortgelijks gehad met ons pand en de boel een paar jaar geleden recht laten trekken met de gemeente. Geen extra vergunning of ontheffing toen nodig want binnen bestemmingsplan. Nu hebben we wel veel kliko's en 4 internet aansluitingen in ons pand.
Hey Ch4arlie,
Wat een fijne reactie. En inderdaad willen we graag gewoon het gesprek aan gaan met de gemeente. Maar juist daarom willen we graag goed beslagen ten ijs komen zodat we ook goed kunnen aangeven wat de situatie is en waar we naar toe zouden willen. Dat is een beetje gebaseerd op een eerdere ervaring waarbij een aanvraag op de verkeerde manier bij de gemeente terecht kwam en het daarna juist erg veel moeite koste om dat gecorrigeerd te krijgen. In dit geval wil ik graag voorkomen dat ik een omgevingsvergunning aan vraag als het een woonvergunning o.i.d. had moeten zijn. Wat dat betreft fijn dat je me een beetje op weg helpt met de juiste termen.
Je hebt het volgens mij ook helemaal goed weergegeven; Het is 1 pand en twee verblijfsobjecten met een tussendeur, die we willen splitsen in twee zelfstandige wooneenheden. De tussendeur gaat dan in principe ook dicht, maar anderzijds is het om het even welke voorwaarden er worden gesteld als je maar in beide delen apart van elkaar kan wonen.
In het bestemmingsplan staat inderdaad dat in het buitengebied geen nieuwe burgerwoningen mogen worden gebouwd. Wel staat er ook dat bestaande woningen moeten worden 'inbestemd'. Maar in dit geval betreft het dus een splitsing van een reeds bestaande woning en is beide dus eigenlijk niet direct van toepassing. Er staat echter ook dat de gemeente mee werkt aan het wijzigen van functies als dit niet in conflict is met de belangen van de landbouw (en dat is, voor zover ik kan overzien niet het geval omdat er dus al een burgerwoning op dit perceel staat).
Ik ga me even verdiepen in die opschoonactie.
Nog een vraag m.b.t. de volgorde: Is de eerste stap is het (aanvragen van het) registreren van twee verblijfsobjecten? Of moet er eerst een functiewijziging van bijgebouw naar woning bekeken worden? Of moet er eerst een medewerking op afwijking van het bestemmingsplan aangekaart worden? Kan je daar nog iets over zeggen?
zondag 9 april 2017 21:18
Kunnen de nabestaanden van 1A niet iets regelen met de eigenaren van 1B? Dat het weer 1 grote woning wordt en dat je de gemeente erbuiten houdt? Dat ze beiden het verlies delen oid.
Verder ben ik het wel eens met de opmerking van Hoelahoepla. Als je al 15 jaar illegaal bezig bent en altijd maar voor 1 woning hebt betaald, zit daar natuurlijk wel een risico aan. Zij kiezen er zelf voor om dat risico te nemen en mogen dan nu ook zelf op de blaren zitten. Het zou dom zijn van de gemeente om een precedent te creëren.
Laat je weten hoe dit afloopt TO?
Verder ben ik het wel eens met de opmerking van Hoelahoepla. Als je al 15 jaar illegaal bezig bent en altijd maar voor 1 woning hebt betaald, zit daar natuurlijk wel een risico aan. Zij kiezen er zelf voor om dat risico te nemen en mogen dan nu ook zelf op de blaren zitten. Het zou dom zijn van de gemeente om een precedent te creëren.
Laat je weten hoe dit afloopt TO?
zondag 9 april 2017 21:29
quote:shifty schreef op 09 april 2017 @ 20:37:
De oorspronkelijke eigenaar/bewoner heeft een deel van de woning en het erf afgesplitst en aan familie verkocht. Die oorspronkelijke eigenaar is in het andere deel blijven wonen maar is dus enige tijd geleden overleden. Zijn familie woont nog steeds in het deel wat ze toen gekocht hebben.
Ik weet niet wie de gemeentelijke belastingen al die tijd betaald heeft toen ze er gezamenlijk woonde en hoe ze dit onderling verrekend hebben; nu betaalt die familie die er nu woont dit neem ik aan.
Dus de oorspronkelijke eigenaar is in de 'aanbouw' gaan wonen en de kopers in de oorspronkelijke woning?
Kunnen jullie de erfenis nog beneficiair aanvaarden of is dat al een gepasseerd station?
De oorspronkelijke eigenaar/bewoner heeft een deel van de woning en het erf afgesplitst en aan familie verkocht. Die oorspronkelijke eigenaar is in het andere deel blijven wonen maar is dus enige tijd geleden overleden. Zijn familie woont nog steeds in het deel wat ze toen gekocht hebben.
Ik weet niet wie de gemeentelijke belastingen al die tijd betaald heeft toen ze er gezamenlijk woonde en hoe ze dit onderling verrekend hebben; nu betaalt die familie die er nu woont dit neem ik aan.
Dus de oorspronkelijke eigenaar is in de 'aanbouw' gaan wonen en de kopers in de oorspronkelijke woning?
Kunnen jullie de erfenis nog beneficiair aanvaarden of is dat al een gepasseerd station?
zondag 9 april 2017 21:59
quote:shifty schreef op 09 april 2017 @ 20:10:
[...]
Daarom willen we die kant niet op. We willen graag gewoon met de gemeente in gesprek over de mogelijkheden; niet tegenover elkaar gaan staan. De gemeente heeft er ook belangen bij; er staat nu een pand te verkrotten omdat er geen functie aan gegeven kan worden. Daarnaast worden de twee families ernstig benadeeld en kunnen beide financieel hier aan ten onder gaan. Ook dat is niet in het belang van de gemeente. Wat niet wil zeggen dat het de taak is van de gemeente om het maar op te lossen; maar het is wel zinvol als gemeente om mee te kijken naar eventuele mogelijkheden die leken/bewoners misschien niet direct zien.verkrotting van particulier bezit is geen gemeentelijke taak, evenmin de financiele ondergang van een famielie
[...]
Daarom willen we die kant niet op. We willen graag gewoon met de gemeente in gesprek over de mogelijkheden; niet tegenover elkaar gaan staan. De gemeente heeft er ook belangen bij; er staat nu een pand te verkrotten omdat er geen functie aan gegeven kan worden. Daarnaast worden de twee families ernstig benadeeld en kunnen beide financieel hier aan ten onder gaan. Ook dat is niet in het belang van de gemeente. Wat niet wil zeggen dat het de taak is van de gemeente om het maar op te lossen; maar het is wel zinvol als gemeente om mee te kijken naar eventuele mogelijkheden die leken/bewoners misschien niet direct zien.verkrotting van particulier bezit is geen gemeentelijke taak, evenmin de financiele ondergang van een famielie
zondag 9 april 2017 22:02
quote:Prachtnaam schreef op 09 april 2017 @ 20:22:
Volgens mij moet je helemaal niet bij de gemeente zijn TO. Er is één woning toegestaan, meer zijn het volgens het bestemmingsplan nooit geweest en zullen het ook niet worden hebben ze dus al aangegeven.
Alle andere zaken die hier genoemd worden (kadaster, wie het eerste woonrecht heeft, hypotheek op de illegale woning etc.) zijn privaatrechtelijke zaken en hebben niks met de gemeente van doen. Zij kunnen je daar dus ook niet bij helpen.dit ja, het is een eigenarenprobleem/ erfenisprobleem. Als de schuld groter is dan het bezit dan dus afstand nemen van de erfenis
Volgens mij moet je helemaal niet bij de gemeente zijn TO. Er is één woning toegestaan, meer zijn het volgens het bestemmingsplan nooit geweest en zullen het ook niet worden hebben ze dus al aangegeven.
Alle andere zaken die hier genoemd worden (kadaster, wie het eerste woonrecht heeft, hypotheek op de illegale woning etc.) zijn privaatrechtelijke zaken en hebben niks met de gemeente van doen. Zij kunnen je daar dus ook niet bij helpen.dit ja, het is een eigenarenprobleem/ erfenisprobleem. Als de schuld groter is dan het bezit dan dus afstand nemen van de erfenis
zondag 9 april 2017 22:02
Graag gedaan, Shifty,
Ik zou gewoon met de vraag als geheel bij de gemeente langs gaan. En dan gericht vragen hoe jullie de gewenste situatie kunnen bereiken, Wat daar voor nodig is qua aanvragen of gegevens. Het hangt namelijk net maar af van de precieze planteksten en -voorschriften ter plaatse of het plan gewijzigd moet worden of niet enz. Vraag dan ook gericht naar het verdere verloop van eventuele procedures.
En: wellicht kan je ook een jurist/advocaat met kennis van ruimtelijke ordeningsrecht en omgevingsvergunningen vragen om advies hierbij.
Hoe het nu geregistreerd staat kan je hier inzien: http://bagviewer.kadaster.nl. Opschonen kan de gemeente alleen als ze het kunnen weten: Ik heb het toen zelf gemeld dat de feitelijke situatie anders was dan in de BAG-registers (ik zit zelf in de materie) en kon het regelen zonder gedoe omdat ik binnen het bestemmingsplan bleef. Moest tekeningen overleggen, en wat papierwerk (huurcontracten) en dat was het. Bij de volgende WOZ aanslag was het rond en de gemeente kwam zelf de nieuwe huisnummers aan de muur schroeven.
nb. Ergens wordt nog een keer gesteld dat jullie nu iets illegaals doen: Ik denk het niet, met tussendeur is het geen zelfstandig verblijfsobject. Dat was toen bij ons een criterium. Plus een eigen toegangsdeur en voorzieningen (toilet en keuken)
Succes met het regelen verder;
Ik zou gewoon met de vraag als geheel bij de gemeente langs gaan. En dan gericht vragen hoe jullie de gewenste situatie kunnen bereiken, Wat daar voor nodig is qua aanvragen of gegevens. Het hangt namelijk net maar af van de precieze planteksten en -voorschriften ter plaatse of het plan gewijzigd moet worden of niet enz. Vraag dan ook gericht naar het verdere verloop van eventuele procedures.
En: wellicht kan je ook een jurist/advocaat met kennis van ruimtelijke ordeningsrecht en omgevingsvergunningen vragen om advies hierbij.
Hoe het nu geregistreerd staat kan je hier inzien: http://bagviewer.kadaster.nl. Opschonen kan de gemeente alleen als ze het kunnen weten: Ik heb het toen zelf gemeld dat de feitelijke situatie anders was dan in de BAG-registers (ik zit zelf in de materie) en kon het regelen zonder gedoe omdat ik binnen het bestemmingsplan bleef. Moest tekeningen overleggen, en wat papierwerk (huurcontracten) en dat was het. Bij de volgende WOZ aanslag was het rond en de gemeente kwam zelf de nieuwe huisnummers aan de muur schroeven.
nb. Ergens wordt nog een keer gesteld dat jullie nu iets illegaals doen: Ik denk het niet, met tussendeur is het geen zelfstandig verblijfsobject. Dat was toen bij ons een criterium. Plus een eigen toegangsdeur en voorzieningen (toilet en keuken)
Succes met het regelen verder;
zondag 9 april 2017 22:35
Ik zou je ook nog een iets bredere kijk willen meegeven. De woning staat in het buitengebied. Is het een krimpgebied of juist een gemeente waar nog veel woningen bijgebouwd kunnen worden. In de gemeente waar ik woon bijvoorbeeld zijn er al zoveel nieuwe woningen gepland dat ze niet eens verkocht kunnen worden. Gemeente zelf heeft grond in bezit in nieuwbouwwijk in aanbouw. Gevolg is bijvoorbeeld in binnenstad mogen winkeltjes in aanloopstraten pas woonbestemming krijgen als de aanvrager daarvan de waardevermindering van de grond in nieuwbouwwijk voor 1 woning betaalt omdat er dan 1 woning minder nieuw gebouwd kan worden dan gepland omdat er al nieuwe woonbestemming op winkel gegeven wordt...
Natuurlijk zal gemeente met je meedenken, maar reken jezelf niet rijk. Feitelijk is er een illegale woning bijgebouwd, dat is niet probleem gemeente maar probleem van bewoner. Ze kunnen vragen de woning te slopen of de dubbele bewoning op te heffen. De kopende partij heeft zijn onderzoeksplicht niet goed vervuld.
Natuurlijk zal gemeente met je meedenken, maar reken jezelf niet rijk. Feitelijk is er een illegale woning bijgebouwd, dat is niet probleem gemeente maar probleem van bewoner. Ze kunnen vragen de woning te slopen of de dubbele bewoning op te heffen. De kopende partij heeft zijn onderzoeksplicht niet goed vervuld.
zondag 9 april 2017 23:16
quote:shifty schreef op 09 april 2017 @ 18:08:
[...]
Leuk dat je zo enthousiast mee doet S-Meds, maar je hebt mijn vraagstelling een beetje verkeerd begrepen denk ik. Ik vroeg niet om meningen over de ontstaansgeschiedenis; ik vroeg om meedenken in oplossingen en vergelijkbare situaties.
Aangezien je niet mee denkt, heb je wel ervaring hiermee dan? Je woont in een vergelijkbare situatie in het buitengebied? Werkt bij de gemeente op bouwzaken? Hebt een bouw-juridische achtergrond? iets?S-Meds, had je ondertussen ook al nagedacht over een constructieve bijdrage?
[...]
Leuk dat je zo enthousiast mee doet S-Meds, maar je hebt mijn vraagstelling een beetje verkeerd begrepen denk ik. Ik vroeg niet om meningen over de ontstaansgeschiedenis; ik vroeg om meedenken in oplossingen en vergelijkbare situaties.
Aangezien je niet mee denkt, heb je wel ervaring hiermee dan? Je woont in een vergelijkbare situatie in het buitengebied? Werkt bij de gemeente op bouwzaken? Hebt een bouw-juridische achtergrond? iets?S-Meds, had je ondertussen ook al nagedacht over een constructieve bijdrage?
zondag 9 april 2017 23:18
quote:S-Meds schreef op 09 april 2017 @ 22:02:
[...]
dit ja, het is een eigenarenprobleem/ erfenisprobleem. Als de schuld groter is dan het bezit dan dus afstand nemen van de erfenis
Ik zou het zeker bij de gemeente gaan proberen maar ik ben bang dat het inderdaad hier op neer komt. Je bent eigenlijk bij het aanvaarden van deze erfenis afhankelijk van de wil van de gemeente om hieraan mee te werken en als er een hypotheek op rust dan is dat een behoorlijk risico.
Ik zou echt juridisch advies gaan inwinnen.
[...]
dit ja, het is een eigenarenprobleem/ erfenisprobleem. Als de schuld groter is dan het bezit dan dus afstand nemen van de erfenis
Ik zou het zeker bij de gemeente gaan proberen maar ik ben bang dat het inderdaad hier op neer komt. Je bent eigenlijk bij het aanvaarden van deze erfenis afhankelijk van de wil van de gemeente om hieraan mee te werken en als er een hypotheek op rust dan is dat een behoorlijk risico.
Ik zou echt juridisch advies gaan inwinnen.
zondag 9 april 2017 23:22
quote:ch4rlie schreef op 09 april 2017 @ 22:02:
Graag gedaan, Shifty,
Ik zou gewoon met de vraag als geheel bij de gemeente langs gaan. En dan gericht vragen hoe jullie de gewenste situatie kunnen bereiken, Wat daar voor nodig is qua aanvragen of gegevens. Het hangt namelijk net maar af van de precieze planteksten en -voorschriften ter plaatse of het plan gewijzigd moet worden of niet enz. Vraag dan ook gericht naar het verdere verloop van eventuele procedures.
En: wellicht kan je ook een jurist/advocaat met kennis van ruimtelijke ordeningsrecht en omgevingsvergunningen vragen om advies hierbij.
Hoe het nu geregistreerd staat kan je hier inzien: http://bagviewer.kadaster.nl. Opschonen kan de gemeente alleen als ze het kunnen weten: Ik heb het toen zelf gemeld dat de feitelijke situatie anders was dan in de BAG-registers (ik zit zelf in de materie) en kon het regelen zonder gedoe omdat ik binnen het bestemmingsplan bleef. Moest tekeningen overleggen, en wat papierwerk (huurcontracten) en dat was het. Bij de volgende WOZ aanslag was het rond en de gemeente kwam zelf de nieuwe huisnummers aan de muur schroeven.
nb. Ergens wordt nog een keer gesteld dat jullie nu iets illegaals doen: Ik denk het niet, met tussendeur is het geen zelfstandig verblijfsobject. Dat was toen bij ons een criterium. Plus een eigen toegangsdeur en voorzieningen (toilet en keuken)
Succes met het regelen verder;
Dank ch4rlie,
Ik ga nog even in de materie duiken, het BAG raadplegen en het gesprek met de gemeente maar eens aan. Wat dat betreft maakt het niet uit onder welke voorwaarden, als we maar ergens een oplossing in vinden is het al gauw goed. En mijn ervaring met de gemeente is wat dat betreft ook helemaal niet verkeerd, als het maar op de juiste manier ingezet wordt.
Graag gedaan, Shifty,
Ik zou gewoon met de vraag als geheel bij de gemeente langs gaan. En dan gericht vragen hoe jullie de gewenste situatie kunnen bereiken, Wat daar voor nodig is qua aanvragen of gegevens. Het hangt namelijk net maar af van de precieze planteksten en -voorschriften ter plaatse of het plan gewijzigd moet worden of niet enz. Vraag dan ook gericht naar het verdere verloop van eventuele procedures.
En: wellicht kan je ook een jurist/advocaat met kennis van ruimtelijke ordeningsrecht en omgevingsvergunningen vragen om advies hierbij.
Hoe het nu geregistreerd staat kan je hier inzien: http://bagviewer.kadaster.nl. Opschonen kan de gemeente alleen als ze het kunnen weten: Ik heb het toen zelf gemeld dat de feitelijke situatie anders was dan in de BAG-registers (ik zit zelf in de materie) en kon het regelen zonder gedoe omdat ik binnen het bestemmingsplan bleef. Moest tekeningen overleggen, en wat papierwerk (huurcontracten) en dat was het. Bij de volgende WOZ aanslag was het rond en de gemeente kwam zelf de nieuwe huisnummers aan de muur schroeven.
nb. Ergens wordt nog een keer gesteld dat jullie nu iets illegaals doen: Ik denk het niet, met tussendeur is het geen zelfstandig verblijfsobject. Dat was toen bij ons een criterium. Plus een eigen toegangsdeur en voorzieningen (toilet en keuken)
Succes met het regelen verder;
Dank ch4rlie,
Ik ga nog even in de materie duiken, het BAG raadplegen en het gesprek met de gemeente maar eens aan. Wat dat betreft maakt het niet uit onder welke voorwaarden, als we maar ergens een oplossing in vinden is het al gauw goed. En mijn ervaring met de gemeente is wat dat betreft ook helemaal niet verkeerd, als het maar op de juiste manier ingezet wordt.
zondag 9 april 2017 23:27
quote:S-Meds schreef op 09 april 2017 @ 23:25:
[...]
samenvatting:
de bewoning van de dubbele woning is illegaal
in strijd met beleid
er is geen woonvergunning
er is nooit een gedoogsituatie geweest.
het is kansloosIk ben nog aan het zoeken naar je ervaring met soortgelijke gevallen, je professionele invalshoek of je constructieve meedenken om een oplossing te vinden?
[...]
samenvatting:
de bewoning van de dubbele woning is illegaal
in strijd met beleid
er is geen woonvergunning
er is nooit een gedoogsituatie geweest.
het is kansloosIk ben nog aan het zoeken naar je ervaring met soortgelijke gevallen, je professionele invalshoek of je constructieve meedenken om een oplossing te vinden?
