Thuis
alle pijlers
Splitsing van voormalige plattelandswoning
zondag 9 april 2017 17:25
Graag zou ik, liefst van degene die er vergelijkbare ervaring mee hebben opgedaan, feedback krijgen op de volgende situatie:
UPDATE: 9 oktober 2018:
Op basis van onderzoek is een iets ander beeld ontstaan:
Bij de bouwvergunning is vergunning aangevraagd voor de bouw van een nieuwe woning (niet voor een uitbouw of aanbouw). Naast de oude bestaande woning is een volledige nieuwe woning gebouwd, daarbij is aangegeven dat de oude woning zou worden hergebruikt als gastenverblijf. De voormalige woning is daarbij bouwkundig ondergeschikt gemaakt aan de nieuwe woning. De eigenaar en aanvrager van de vergunning is in de nieuwe woning gaan wonen en heeft daarna de oude woning verkocht aan zijn familie die in de oude woning is gaan wonen.
Er staan dus twee aparte panden, elk gebouwd als woning, elk als een apart verblijfsobject met een woonfunctie, elk heeft een huisnummer, elk op een apart kadestraal perceel met een woonbestemming.
De gemeente heeft echter nooit de 'woning-registratie' op de nieuwe woning gezet en op basis daarvan toegestaan dat de oude woning bewoond wordt en staat op basis daarvan niet toe dat de nieuwe woning bewoond wordt.
Vanaf hier de oorspronkelijke OP:
Er is in hier een streng gemeentelijk beleid m.b.t. het creëren van nieuwe woningen in het het agrarische buitengebied. De achtergrond is dat nieuwe burgerwoningen strijdig zijn met de belangen van de boeren. Door schaalvergroting komen er wel voormalige boeren woningen/percelen vrij (de ene boer koopt de grond van de andere boer en verkoopt het perceel waar de boerderijwoning op staat); dat perceel krijgt dan een woonbestemming, maar er mogen op dat perceel geen woningen bijgebouwd worden (1 woning per perceel).
Nu is hier net buiten het dorp een bijzonder geval ontstaan: de boeren familie die er gewoond heeft, heeft de boerderijwoning uitgebouwd (met bouwvergunning voor een uitbouw/bijgebouw) en is in de ene helft ervan gaan wonen. De andere helft van de woning hebben ze, samen met een deel van de grond, verkocht aan iemand van de familie die daar met het gezin is wonen. Feitelijk is het oorspronkelijke perceel dus gesplitst en zijn er twee woningen ontstaan. Omdat het formeel om een uitbouw ging zitten de twee delen van de woning met een gangetje aan elkaar gekoppeld, maar feitelijk zijn het nu twee aparte vrijstaande woningen; elk op hun eigen perceel (elk met een woonbestemming).
Nu gaat het mis op het moment dat de bewoners van het ene deel zijn overleden en nabestaanden de woning moeten verkopen. De gemeente geeft aan dat er op het perceel slechts 1 woning is toegestaan en wijst die woonvergunning toe aan de familie die er nu nog woont. Resultaat is wel dat de andere woning op het andere perceel nu onverkoopbaar is geworden. Er staat dus een woning op een perceel met een woonbestemming, maar zonder woonvergunning.
Nu zijn we aan het uitzoeken of:
1. Er vergelijkbare zaken zijn waarbij beide woningen alsnog (onder voorwaarden?) een woonvergunning hebben gekregen?
2. Indien optie 1 niet mogelijk is, er een manier is waarop (objectief) vastgesteld kan worden welk deel het meeste recht heeft op de woonvergunning?
Uiteraard gaan we met de gemeente hierover in gesprek, maar heel graag willen ons eerst oriënteren op vergelijkbare situaties.
Dus ik kijk uit naar eventuele vergelijkbare ervaringen.
UPDATE: 9 oktober 2018:
Op basis van onderzoek is een iets ander beeld ontstaan:
Bij de bouwvergunning is vergunning aangevraagd voor de bouw van een nieuwe woning (niet voor een uitbouw of aanbouw). Naast de oude bestaande woning is een volledige nieuwe woning gebouwd, daarbij is aangegeven dat de oude woning zou worden hergebruikt als gastenverblijf. De voormalige woning is daarbij bouwkundig ondergeschikt gemaakt aan de nieuwe woning. De eigenaar en aanvrager van de vergunning is in de nieuwe woning gaan wonen en heeft daarna de oude woning verkocht aan zijn familie die in de oude woning is gaan wonen.
Er staan dus twee aparte panden, elk gebouwd als woning, elk als een apart verblijfsobject met een woonfunctie, elk heeft een huisnummer, elk op een apart kadestraal perceel met een woonbestemming.
De gemeente heeft echter nooit de 'woning-registratie' op de nieuwe woning gezet en op basis daarvan toegestaan dat de oude woning bewoond wordt en staat op basis daarvan niet toe dat de nieuwe woning bewoond wordt.
Vanaf hier de oorspronkelijke OP:
Er is in hier een streng gemeentelijk beleid m.b.t. het creëren van nieuwe woningen in het het agrarische buitengebied. De achtergrond is dat nieuwe burgerwoningen strijdig zijn met de belangen van de boeren. Door schaalvergroting komen er wel voormalige boeren woningen/percelen vrij (de ene boer koopt de grond van de andere boer en verkoopt het perceel waar de boerderijwoning op staat); dat perceel krijgt dan een woonbestemming, maar er mogen op dat perceel geen woningen bijgebouwd worden (1 woning per perceel).
Nu is hier net buiten het dorp een bijzonder geval ontstaan: de boeren familie die er gewoond heeft, heeft de boerderijwoning uitgebouwd (met bouwvergunning voor een uitbouw/bijgebouw) en is in de ene helft ervan gaan wonen. De andere helft van de woning hebben ze, samen met een deel van de grond, verkocht aan iemand van de familie die daar met het gezin is wonen. Feitelijk is het oorspronkelijke perceel dus gesplitst en zijn er twee woningen ontstaan. Omdat het formeel om een uitbouw ging zitten de twee delen van de woning met een gangetje aan elkaar gekoppeld, maar feitelijk zijn het nu twee aparte vrijstaande woningen; elk op hun eigen perceel (elk met een woonbestemming).
Nu gaat het mis op het moment dat de bewoners van het ene deel zijn overleden en nabestaanden de woning moeten verkopen. De gemeente geeft aan dat er op het perceel slechts 1 woning is toegestaan en wijst die woonvergunning toe aan de familie die er nu nog woont. Resultaat is wel dat de andere woning op het andere perceel nu onverkoopbaar is geworden. Er staat dus een woning op een perceel met een woonbestemming, maar zonder woonvergunning.
Nu zijn we aan het uitzoeken of:
1. Er vergelijkbare zaken zijn waarbij beide woningen alsnog (onder voorwaarden?) een woonvergunning hebben gekregen?
2. Indien optie 1 niet mogelijk is, er een manier is waarop (objectief) vastgesteld kan worden welk deel het meeste recht heeft op de woonvergunning?
Uiteraard gaan we met de gemeente hierover in gesprek, maar heel graag willen ons eerst oriënteren op vergelijkbare situaties.
Dus ik kijk uit naar eventuele vergelijkbare ervaringen.
anoniem_216133 wijzigde dit bericht op 09-10-2018 23:56
19.59% gewijzigd
vrijdag 12 oktober 2018 09:07
Dat vind ik wel erg makkelijk geredeneerd. Volgens mij is dat te kort door de bocht maar daar zou je jurisprudentie op na moeten slaan. Volgens mij had in elk geval bij de aankoop controle moeten plaatsvinden. Ik heb toen ik mijn huis kocht ook gecontroleerd hoe e.e.a. geregistreerd stond als dubbele check op de splitsingsakte.shifty schreef: ↑12-10-2018 08:55Ik ben pas veel jaren later in beeld gekomen dan tijdens de bouw. Maar voor zover mij bekend is er geen enkele aanleiding om zo iets te controleren. Als je een vergunning aanvraagt en deze verleend wordt is het de taak van de gemeente om haar registratie op orde te brengen. Dat hoef je niet te controleren en volgens mij gebeurt dat verder ook nooit.
Hoe staat de woning eigenlijk in het kadaster?
vrijdag 12 oktober 2018 09:33
zeeuwsmeisje1981 schreef: ↑12-10-2018 09:07Dat vind ik wel erg makkelijk geredeneerd. Volgens mij is dat te kort door de bocht maar daar zou je jurisprudentie op na moeten slaan. Volgens mij had in elk geval bij de aankoop controle moeten plaatsvinden. Ik heb toen ik mijn huis kocht ook gecontroleerd hoe e.e.a. geregistreerd stond als dubbele check op de splitsingsakte.
Hoe staat de woning eigenlijk in het kadaster?
Volgens mij controleert niemand nadat een bouwvergunning is afgegeven en het huis is gebouwd, of z'n woning als woning is geregistreerd bij de gemeente. Ik heb me ook verdiept in de jurisprudentie, en als er een onduidelijkheid over zo iets is wordt eigenlijk altijd verwezen naar de bouwvergunning.
Maar die onduidelijkheid is er eigenlijk nooit direct na de bouw, maar altijd pas later als er bijvoorbeeld verkoop aan de orde is. En inderdaad zou het bij verkoop wel een goed moment zijn om dit te checken. Maar doordat het verkeerd geregistreerd stond is er dus juist geen alarmbel afgegaan bij verkoop.
In het kadaster staan beide panden op een apart perceel met een woonbestemming, beide als apart verblijfsobject met een woonfunctie, beide met een eigen apart huisnummer. Het kadaster registreert verder niet of iets een woning is.
vrijdag 12 oktober 2018 10:24
Ja dat hebben we al eerder gezegd, maar de eigenaar hebben ook nooit moeite gedaan om dat te corrigeren. En de bewoner van het bijgebouw zadelt dan de bewoner van het hoofdgebouw met een probleem op dat zal nog een interessante juridische zaak worden. De vraag is wie wonen er nu in het Hoofdgebouw dat volgens jou bijgebouw is. En hoe hebben zij dat pand verworvenshifty schreef: ↑12-10-2018 08:41Nee, de vergunning is afgegeven voor de bouw van een nieuwe hoofdwoning waarbij de oude woning als gebouw in tact zou blijven, maar zou vervallen tot gastenverblijf (er mocht immers maar 1 woning op het erf staan). De gemeente heeft dat echter nooit zo in haar registratie verwerkt. De registratie van de gemeente komt dus niet overeen met de vergunning en niet met de werkelijkheid.
vrijdag 12 oktober 2018 10:27
Het verschilt per provincie, maar de hoofdmoot is aantasting landschappelijke waarde en ruimte voor bedrijvigheid. Ze willen geen meerdere woningen op een erf. Tegenwoordig kan je in sommige gemeenten een mantelzorgwoning neerzetten maar alleen in tijdelijkheid dat moet dan maar een jaar of 10 weer worden afgebroken
vrijdag 12 oktober 2018 10:29
Je kan het ook weten omdat de belastingen van gemeente en waterschap binnenkomen op adres 1. Dat is dan de hoofdwoning. Er wordt van alles bijgehaald om maar aan te tonen dat het bijgebouw van TO een woning is, maar dat is het niet.
vrijdag 12 oktober 2018 10:30
Je legt het steeds bij anderen, maar dit is jouw probleem en het is door jullie zelf veroorzaakt. Jullie moeten het dus ook zelf oplossen en de gevolgen dragen
vrijdag 12 oktober 2018 10:58
Ik vraag me overigens af hoe het in de praktijk werkt.
Je vraagt de bouwvergunning aan voor een extra gebouw, met als toevoeging omwisseling van hoofd en bijgebouw.
Die bouwvergunning kan wel een paar jaar op de plank liggen.
Je gaat bouwen.
Wie is er dan verantwoordelijk voor het omwisselen van de bestemming? Moet de gemeente dat organiseren direct na afronding bouwwerkzaamheden, of moet je dat initiëren als bewoner/bouwer?
Je vraagt de bouwvergunning aan voor een extra gebouw, met als toevoeging omwisseling van hoofd en bijgebouw.
Die bouwvergunning kan wel een paar jaar op de plank liggen.
Je gaat bouwen.
Wie is er dan verantwoordelijk voor het omwisselen van de bestemming? Moet de gemeente dat organiseren direct na afronding bouwwerkzaamheden, of moet je dat initiëren als bewoner/bouwer?
vrijdag 12 oktober 2018 11:16
Nee, een vergunningsverzoek wordt toegekend of afgewezen en daar is een wettelijke termijn voor. Officieel mag je pas na de toekenning en verstrijken van de bezwaartermijn gaan bouwen. Anders kun je na een afwijzing gesommeerd worden de boel weer af te breken.
Wat voor TO nog interessant kan zijn is een controle op de GBA. Wie stond er ingeschreven op welk adres. Als er bewoners stonden ingeschreven op het adres dat volgens hen geen woning was, en de gemeente heeft daar nooit actie op ondernomen, kun je misschien iets met het kennelijk al die tijd gedogen van illegale bewoning. Meestal vervalt zo’n gedoogconstructie bij verkoop, maar wie weet kan een goede jurist er iets mee.
Wat voor TO nog interessant kan zijn is een controle op de GBA. Wie stond er ingeschreven op welk adres. Als er bewoners stonden ingeschreven op het adres dat volgens hen geen woning was, en de gemeente heeft daar nooit actie op ondernomen, kun je misschien iets met het kennelijk al die tijd gedogen van illegale bewoning. Meestal vervalt zo’n gedoogconstructie bij verkoop, maar wie weet kan een goede jurist er iets mee.
vrijdag 12 oktober 2018 11:25
Ben ik niet met je eens. Als je een vergunning aanvraagt om te bouwen en je hierin om aangeeft dat de oorspronkelijke woning een bijgebouw wordt is het toch echt zaak om na het bouwen te controleren of ze van het woonhuis en bijgebouw hebben gemaakt in de administratie. Zelf zou ik dat in ieder geval wel gedaan hebben als het mijn woning was.shifty schreef: ↑12-10-2018 08:55Ik ben pas veel jaren later in beeld gekomen dan tijdens de bouw. Maar voor zover mij bekend is er geen enkele aanleiding om zo iets te controleren. Als je een vergunning aanvraagt en deze verleend wordt is het de taak van de gemeente om haar registratie op orde te brengen. Dat hoef je niet te controleren en volgens mij gebeurt dat verder ook nooit.
vrijdag 12 oktober 2018 11:35
je kan niet zomaar van een bijgebouw een hoofdgebouw maken. Je mag er gewoon geen zelfstandige unit van maken. als je je hoofgebouw verplaatst dan gelden hele andere regels en moet je je houden aan bepalingen zoals vastgelegd in het bouwbesluit. Maar gelet op bestemmingsplannen zal dat niet vaak toegestaan worden. Ik ken een situatie waarin een nieuw hoofdverblijf werd gebouwd maar dat mocht alleen wanneer het oude hoofdgebouw werd afgebroken.ghostly41 schreef: ↑12-10-2018 10:58Ik vraag me overigens af hoe het in de praktijk werkt.
Je vraagt de bouwvergunning aan voor een extra gebouw, met als toevoeging omwisseling van hoofd en bijgebouw.
Die bouwvergunning kan wel een paar jaar op de plank liggen.
Je gaat bouwen.
Wie is er dan verantwoordelijk voor het omwisselen van de bestemming? Moet de gemeente dat organiseren direct na afronding bouwwerkzaamheden, of moet je dat initiëren als bewoner/bouwer?
vrijdag 12 oktober 2018 11:38
Die omwisseling gaat echt niet zomaar gebeuren. Bouwvergunningen aanvragen is niet zo’n punt, je kan zelfs een vergunning aanvragen om een schuur te bouwen in de tuin van je buurman. Wettelijk kader is bestemmingsplan, woonvergunning etc. Blijkbaar zegt het bestemmingsplan dat er maar 1 hoofdverblijf per perceel mag zijn. Is nl. meestal het geval. Dat is leidendghostly41 schreef: ↑12-10-2018 10:58Ik vraag me overigens af hoe het in de praktijk werkt.
Je vraagt de bouwvergunning aan voor een extra gebouw, met als toevoeging omwisseling van hoofd en bijgebouw.
Die bouwvergunning kan wel een paar jaar op de plank liggen.
Je gaat bouwen.
Wie is er dan verantwoordelijk voor het omwisselen van de bestemming? Moet de gemeente dat organiseren direct na afronding bouwwerkzaamheden, of moet je dat initiëren als bewoner/bouwer?
vrijdag 12 oktober 2018 11:49
Eerlijk gezegd denk ik dat het probleem van TO als de gemeente wel omwisselt veel groter is. Want dan mogen ze de buren schadeloos gaan stellen, en dat kan om veel meer geld gaan dan het waardeverschil tussen het pand dat ze nu heeft als bijgebouw en datzelfde pand als hoofdwoning.
Net als jij denk ik dat de gemeente geen tweede woonvergunning gaat toekennen, want daar zit voor de gemeente geen enkel voordeel aan. De rest is afhankelijk van wat er precies is toegekend bij de bouwvergunning en wat er in de koopakte en informatiebrochure van de buren staat.
Net als jij denk ik dat de gemeente geen tweede woonvergunning gaat toekennen, want daar zit voor de gemeente geen enkel voordeel aan. De rest is afhankelijk van wat er precies is toegekend bij de bouwvergunning en wat er in de koopakte en informatiebrochure van de buren staat.
anoniem_64cd0dc304e83 wijzigde dit bericht op 12-10-2018 11:53
Reden: Toevoeging
Reden: Toevoeging
33.10% gewijzigd
vrijdag 12 oktober 2018 12:03
ghostly41 schreef: ↑12-10-2018 10:58Ik vraag me overigens af hoe het in de praktijk werkt.
Je vraagt de bouwvergunning aan voor een extra gebouw, met als toevoeging omwisseling van hoofd en bijgebouw.
Die bouwvergunning kan wel een paar jaar op de plank liggen.
Je gaat bouwen.
Wie is er dan verantwoordelijk voor het omwisselen van de bestemming? Moet de gemeente dat organiseren direct na afronding bouwwerkzaamheden, of moet je dat initiëren als bewoner/bouwer?
De bouwvergunning is bepalend en de gemeente heeft de verantwoording om de bouwvergunning te toetsen. Het vooroverleg bij een bouwvergunning is bijvoorbeeld ook specifiek bedoeld om te inventariseren wat nou eigenlijk de achtergrond van de plannen is (identificeren van de objecten en niet de technische kant). In dit geval komt op dat moment ook al heel helder naar voren dat de bestaande woning een bijgebouw wordt en de nieuwe woning de hoofdwoning. Dit was vanaf het eerste begin meteen helder en duidelijk en vastgelegd op papier. Daar is door de gemeente ook specifiek op gecontroleerd aangezien je niet zo maar op een erf een tweede woning mag bouwen. In dit geval is dus ook specifiek benoemd wat de woning is en wat het bijgebouw is.
Je mag pas bouwen als die vergunning verstrekt is en de gemeente heeft de verplichting de registratie van de gebouwen aan te passen op basis van de bouwvergunning. Het is eigenlijk hetzelfde als er een nieuwe woning was gebouwd en de oude was afgebroken. Het is ook hetzelfde als je een kantoorgebouw omtovert naar appartementen. Voor al die dingen vraag je een bouwvergunning aan en als die wordt goedgekeurd dan is het aan de gemeente om de registratie op orde te maken. Je kan niet het omwisselen of veranderen van een functie aanvragen zonder bouwvergunning, daar is gewoonweg geen andere procedure voor.
vrijdag 12 oktober 2018 12:05
S-Meds schreef: ↑12-10-2018 11:38Die omwisseling gaat echt niet zomaar gebeuren. Bouwvergunningen aanvragen is niet zo’n punt, je kan zelfs een vergunning aanvragen om een schuur te bouwen in de tuin van je buurman. Wettelijk kader is bestemmingsplan, woonvergunning etc. Blijkbaar zegt het bestemmingsplan dat er maar 1 hoofdverblijf per perceel mag zijn. Is nl. meestal het geval. Dat is leidend
Je hebt het iedere keer (bewust) over het aanvragen van een vergunning maar niet over het afgeven van een vergunning. Ja je kan ook een bouwvergunning aanvragen voor het rijden op een fiets, je kan ook een bouwvergunning aanvragen voor het zetten van een bakje koffie.
Het krijgen van een bouwvergunning is wel degelijk de wettelijke basis voor de registratie.
Daarnaast creëert het omwisselen (=corrigeren) van de registratie niet een extra woning.
anoniem_216133 wijzigde dit bericht op 12-10-2018 12:07
8.60% gewijzigd
vrijdag 12 oktober 2018 12:07
Dat snap ik.... maar hoe zorg je er dan voor dat de verwisseling van hoofd/bijgebouw correct wordt afgehandeld.S-Meds schreef: ↑12-10-2018 11:38Die omwisseling gaat echt niet zomaar gebeuren. Bouwvergunningen aanvragen is niet zo’n punt, je kan zelfs een vergunning aanvragen om een schuur te bouwen in de tuin van je buurman. Wettelijk kader is bestemmingsplan, woonvergunning etc. Blijkbaar zegt het bestemmingsplan dat er maar 1 hoofdverblijf per perceel mag zijn. Is nl. meestal het geval. Dat is leidend
Ben je daar als bewoner/bouwer verantwoordelijk voor, of is de gemeente dat obv de afgegeven bouwvergunning?
vrijdag 12 oktober 2018 12:12
forumfossiel schreef: ↑12-10-2018 11:49Eerlijk gezegd denk ik dat het probleem van TO als de gemeente wel omwisselt veel groter is. Want dan mogen ze de buren schadeloos gaan stellen, en dat kan om veel meer geld gaan dan het waardeverschil tussen het pand dat ze nu heeft als bijgebouw en datzelfde pand als hoofdwoning.
Net als jij denk ik dat de gemeente geen tweede woonvergunning gaat toekennen, want daar zit voor de gemeente geen enkel voordeel aan. De rest is afhankelijk van wat er precies is toegekend bij de bouwvergunning en wat er in de koopakte en informatiebrochure van de buren staat.
Ik ben het met je eens dat er een claim zou kunnen gaan spelen tussen de oorspronkelijke kopen en verkoper. Maar dan nog gebeurt dat dan op basis van de correcte gegevens en niet op basis van iets wat in beginsel niet klopt.
Overigens heeft de gemeente er zeker baat bij en geen nadelen van om een tweede woning toe te kennen. De gemeente vangt dan belasting, er staat niet meer een pand leeg en ze corrigeert haar eigen fout zonder financiële consequenties (en ze komt tegemoet aan landelijk en provinciaal en gemeentelijk beleid). Er zijn geen nadelen alleen voordelen. Maar voor mij hoeft het niet.
vrijdag 12 oktober 2018 12:22
S-Meds schreef: ↑12-10-2018 11:35je kan niet zomaar van een bijgebouw een hoofdgebouw maken. Je mag er gewoon geen zelfstandige unit van maken. als je je hoofgebouw verplaatst dan gelden hele andere regels en moet je je houden aan bepalingen zoals vastgelegd in het bouwbesluit. Maar gelet op bestemmingsplannen zal dat niet vaak toegestaan worden. Ik ken een situatie waarin een nieuw hoofdverblijf werd gebouwd maar dat mocht alleen wanneer het oude hoofdgebouw werd afgebroken.
Exact; in dit geval is oude hoofdgebouw niet afgebroken maar heeft het een nieuwe bestemming gekregen als bijgebouw. En dat is natuurlijk ook een voorwaarde geweest om de nieuwe woning te mogen bouwen.
Als je er zo streng op toe ziet dat er geen tweede woning gebouwd mag worden en iemand vraagt een bouwvergunning aan voor een nieuwe woning zonder de oude af te breken dan is uiteraard de eerste vraag van de gemeente wat er dan gebeurt met de oude woning. Die vraag is in het vooroverleg van de bouwvergunning al direct aan de orde gekomen waarbij (schriftelijk) is vastgelegd dat de oude woning een gastenverblijf (dus geen woning meer) zou worden. Op basis daarvan is vervolgens de bouwvergunning verder ingediend en verstrekt.
Ter informatie; de oude woning is daarbij ook ondergeschikt gemaakt aan de nieuwe hoofdwoning en de eigenaar/bewoner/vergunninghouder is in de nieuwe woning gaan wonen.
vrijdag 12 oktober 2018 12:46
Maar is dat dan de taak van de gemeente om aan de hand van een bouwvergunning de bestemming van de woning en te wisselen? Hadden de bewoners dit niet zal moeten regelen bij een andere afdeling van de gemeente? De bouwvergunning is afgegeven door een afdeling die alleen aanvragen toetst en daarbij wel of niet goedkeurt. Daar zit niet meteen ook een lijntje naar een andere afdeling die het op een andere wijze inschrijft bij de gemeente.
Ikzelf werk bij een gemeente. Het is heel vervelend maar zij geven al aan niet mee te willen werken. Er twee woningen van maken zullen ze echt niet doen. Daar zijn van te voren duidelijk afspraken over gemaakt. Als ze hier met hun hand over hun hart strijken dan zullen er veel meer mensen met zo'n vraag komen en dat kan gewoon niet. Dat ze dan meer belasting zullen ontvangen zal de gemeente echt niet over de streep trekken.
Dat zij niet mee willen werken zegt eigenlijk genoeg over hoe sterk ze staan. Als er maar enige twijfel over is hadden ze met Jullie om tafel gaan zitten om tot een oplossing te komen. Procederen tegen een gemeente ga je bijna altijd verliezen.
Ikzelf werk bij een gemeente. Het is heel vervelend maar zij geven al aan niet mee te willen werken. Er twee woningen van maken zullen ze echt niet doen. Daar zijn van te voren duidelijk afspraken over gemaakt. Als ze hier met hun hand over hun hart strijken dan zullen er veel meer mensen met zo'n vraag komen en dat kan gewoon niet. Dat ze dan meer belasting zullen ontvangen zal de gemeente echt niet over de streep trekken.
Dat zij niet mee willen werken zegt eigenlijk genoeg over hoe sterk ze staan. Als er maar enige twijfel over is hadden ze met Jullie om tafel gaan zitten om tot een oplossing te komen. Procederen tegen een gemeente ga je bijna altijd verliezen.
vrijdag 12 oktober 2018 14:21
maar verandert allemaal niks aan het feit dat de woning geen hoofdverblijf is en dat er maar 1 woning op het perceel is toegestaan. Als zou de vergunning in het chinees zijn opgesteld. Het geeft je geen enkel rechtshifty schreef: ↑12-10-2018 12:03De bouwvergunning is bepalend en de gemeente heeft de verantwoording om de bouwvergunning te toetsen. Het vooroverleg bij een bouwvergunning is bijvoorbeeld ook specifiek bedoeld om te inventariseren wat nou eigenlijk de achtergrond van de plannen is (identificeren van de objecten en niet de technische kant). In dit geval komt op dat moment ook al heel helder naar voren dat de bestaande woning een bijgebouw wordt en de nieuwe woning de hoofdwoning. Dit was vanaf het eerste begin meteen helder en duidelijk en vastgelegd op papier. Daar is door de gemeente ook specifiek op gecontroleerd aangezien je niet zo maar op een erf een tweede woning mag bouwen. In dit geval is dus ook specifiek benoemd wat de woning is en wat het bijgebouw is.
Je mag pas bouwen als die vergunning verstrekt is en de gemeente heeft de verplichting de registratie van de gebouwen aan te passen op basis van de bouwvergunning. Het is eigenlijk hetzelfde als er een nieuwe woning was gebouwd en de oude was afgebroken. Het is ook hetzelfde als je een kantoorgebouw omtovert naar appartementen. Voor al die dingen vraag je een bouwvergunning aan en als die wordt goedgekeurd dan is het aan de gemeente om de registratie op orde te maken. Je kan niet het omwisselen of veranderen van een functie aanvragen zonder bouwvergunning, daar is gewoonweg geen andere procedure voor.
vrijdag 12 oktober 2018 15:30
Maar is het oorspronkelijke hoofdgebouw feitelijk dan ook gedegradeerd tot gastenverblijf? Heeft het bijvoorbeeld nog een zelfstandige keuken? Waarschijnlijk wel, het wordt immers permanent en zelfstandig bewoond. Het is het hoofdverblijf van de huidige bewoners. In die zin is het dus geen gastenverblijf, is het nooit zo bedoeld en is het dus bij de gemeente ook nooit gewijzigd.shifty schreef: ↑12-10-2018 12:22Exact; in dit geval is oude hoofdgebouw niet afgebroken maar heeft het een nieuwe bestemming gekregen als bijgebouw. En dat is natuurlijk ook een voorwaarde geweest om de nieuwe woning te mogen bouwen.
Als je er zo streng op toe ziet dat er geen tweede woning gebouwd mag worden en iemand vraagt een bouwvergunning aan voor een nieuwe woning zonder de oude af te breken dan is uiteraard de eerste vraag van de gemeente wat er dan gebeurt met de oude woning. Die vraag is in het vooroverleg van de bouwvergunning al direct aan de orde gekomen waarbij (schriftelijk) is vastgelegd dat de oude woning een gastenverblijf (dus geen woning meer) zou worden. Op basis daarvan is vervolgens de bouwvergunning verder ingediend en verstrekt.
vrijdag 12 oktober 2018 17:33
nogmaals die vergunning is niet zo interessant, zoals ik al eerder zei. Bij het beoordelen van een vergunning doen alleen ruimtelijke zaken er toe. Niet wat een eigenaar wil of dat er bijv. een andere eigenaar is of dat de eigenaar er eigenlijk een hoofdverblijf van wil maken.
Juridisch: bij verlening van een omgevingsvergunning hoeft de verstrekker geen rekening te houden met civielrechtelijke belemmeringen. Uitzondering op deze regel is echter dat een bestemmingsplan niet kan worden vastgesteld als een evidente privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan uitvoering van een bestemmingsplan.
Uitzondering is in dit geval niet aan de orde want bestemmingsplan is niet gewijzigd
Juridisch: bij verlening van een omgevingsvergunning hoeft de verstrekker geen rekening te houden met civielrechtelijke belemmeringen. Uitzondering op deze regel is echter dat een bestemmingsplan niet kan worden vastgesteld als een evidente privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan uitvoering van een bestemmingsplan.
Uitzondering is in dit geval niet aan de orde want bestemmingsplan is niet gewijzigd
vrijdag 12 oktober 2018 17:45
shifty schreef: ↑12-10-2018 12:12
Overigens heeft de gemeente er zeker baat bij en geen nadelen van om een tweede woning toe te kennen. De gemeente vangt dan belasting, er staat niet meer een pand leeg en ze corrigeert haar eigen fout zonder financiële consequenties (en ze komt tegemoet aan landelijk en provinciaal en gemeentelijk beleid). Er zijn geen nadelen alleen voordelen. Maar voor mij hoeft het niet.
Ik denk dat de nadelen voor de gemeente groter zijn dan de voordelen.
Je zou dan namelijk als gemeente belastingontduikers belonen.
Je hebt zo’n 26.000 dagen tussen níets en eeuwigheid, je kunt lachen, je kunt klagen, maar elke dag ben je voor eeuwig kwijt.
vrijdag 12 oktober 2018 18:09
Tess1981 schreef: ↑12-10-2018 12:46Maar is dat dan de taak van de gemeente om aan de hand van een bouwvergunning de bestemming van de woning en te wisselen? Hadden de bewoners dit niet zal moeten regelen bij een andere afdeling van de gemeente? De bouwvergunning is afgegeven door een afdeling die alleen aanvragen toetst en daarbij wel of niet goedkeurt. Daar zit niet meteen ook een lijntje naar een andere afdeling die het op een andere wijze inschrijft bij de gemeente.
Ikzelf werk bij een gemeente. Het is heel vervelend maar zij geven al aan niet mee te willen werken. Er twee woningen van maken zullen ze echt niet doen. Daar zijn van te voren duidelijk afspraken over gemaakt. Als ze hier met hun hand over hun hart strijken dan zullen er veel meer mensen met zo'n vraag komen en dat kan gewoon niet. Dat ze dan meer belasting zullen ontvangen zal de gemeente echt niet over de streep trekken.
Dat zij niet mee willen werken zegt eigenlijk genoeg over hoe sterk ze staan. Als er maar enige twijfel over is hadden ze met Jullie om tafel gaan zitten om tot een oplossing te komen. Procederen tegen een gemeente ga je bijna altijd verliezen.
Ja het is de taak van de gemeente om aan de hand van de bouwvergunning de registratie aan te passen. Daar is ook geen andere procedure voor. Zelfs als je een bestaand gebouw hebt en je wil alleen de functie wijzigen zonder dat je verder ook maar iets (ver-)bouwt of aanpast, dan nog moet dat via een bouwvergunning. Vraag maag aan je collega's.
Daarnaast vraag ik geen gunst van de gemeente. Het gaat er mij niet om of de gemeente iets bijzonders toe moet staan; zij moeten gewoon de juiste regels en procedures volgens. Ik vraag niet om af te wijken van de regels en de procedures, ik vraag gewoon om de wet na te leven. Ook dit kan je navragen bij je collega's.
vrijdag 12 oktober 2018 18:10
vrijdag 12 oktober 2018 18:14
forsyth schreef: ↑12-10-2018 15:30Maar is het oorspronkelijke hoofdgebouw feitelijk dan ook gedegradeerd tot gastenverblijf? Heeft het bijvoorbeeld nog een zelfstandige keuken? Waarschijnlijk wel, het wordt immers permanent en zelfstandig bewoond. Het is het hoofdverblijf van de huidige bewoners. In die zin is het dus geen gastenverblijf, is het nooit zo bedoeld en is het dus bij de gemeente ook nooit gewijzigd.
het ene kan niet zonder het anderen; het hangt vast aan de bouwvergunning. Een gastenverblijf (of bijvoorbeeld een zorgwoning) heeft dezelfde voorzieningen als een woning; maar de bouwvergunning bepaald of er een gastenverblijf of een woning gebouwd is.
Er is dus behalve de bouwvergunning ook geen andere procedure waarmee je dit kan laten vastleggen. Je kan niet naar de gemeente stappen om te vragen of ze de registratie willen aanpassen.
