Geld & Recht
alle pijlers
Huurgeschil
woensdag 21 juli 2010 om 20:01
Ik zit met een probleem waar ik graag jullie raad bij zou willen vragen: ik huur al 9 jaar een etage in een huis waarin er nog twee verdiepingen worden verhuurd en ik heb deze week van mijn huurbaas te horen gekregen dat ze gasmeters gaat aanbrengen om de gasrekening in de toekomst voor ons zelf te laten betalen.
Nu mag ze dat helemaal niet, want mijn huursom is volgens mijn contract inclusief verwarming en dat heb ik haar ook netjes schriftelijk gemeld, aangezien ik natuurlijk geen extra kosten wil maken als dat niet juridisch noodzakelijk is.
Ze doet echter net alsof ze gek is en wil die meters toch gaan plaatsen. Ik heb daarom de huurcommissie en het Juridisch Loket gebeld om nader advies, maar die hadden niet meer te melden dan dat ze dat inderdaad niet mag doen.
Ik ga haar weer een brief sturen (ook namens de andere huurders), waarin ik nogmaals ga schrijven dat ze eenzijdig het huurcontract niet mag wijzigen en dat we anders gerechtelijke stappen gaan nemen (een advocaat inschakelen en wellicht een rechtzaak aanspannen), maar zijn er nog dingen die ik nog kan doen om haar tegen te houden en die ik wellicht over het hoofd heb gezien?
Alle tips zijn van harte welkom!
Nu mag ze dat helemaal niet, want mijn huursom is volgens mijn contract inclusief verwarming en dat heb ik haar ook netjes schriftelijk gemeld, aangezien ik natuurlijk geen extra kosten wil maken als dat niet juridisch noodzakelijk is.
Ze doet echter net alsof ze gek is en wil die meters toch gaan plaatsen. Ik heb daarom de huurcommissie en het Juridisch Loket gebeld om nader advies, maar die hadden niet meer te melden dan dat ze dat inderdaad niet mag doen.
Ik ga haar weer een brief sturen (ook namens de andere huurders), waarin ik nogmaals ga schrijven dat ze eenzijdig het huurcontract niet mag wijzigen en dat we anders gerechtelijke stappen gaan nemen (een advocaat inschakelen en wellicht een rechtzaak aanspannen), maar zijn er nog dingen die ik nog kan doen om haar tegen te houden en die ik wellicht over het hoofd heb gezien?
Alle tips zijn van harte welkom!
woensdag 21 juli 2010 om 22:08
Probeer sowieso om alle communicatie die jullie hebben te schritelijk te laten zijn en om er kopieen van te bewaren.
Mij lijkt nu de eerste stap om haar te schriftelijk melden dat jij niet akkoord gaat met de plaatsing van de gasmeters en dat je graag bewijs wilt dat 70% van de bewoners akkoord gaat. Mocht ze je dat bewijs laten zien dan zul je je erbij neer moeten leggen dat die meters er komen.
Als die meters er wel komen (met of zonder 70% akkoord) dan kun je gewoon 800 euro per maand huur blijven betalen per maand. Je hebt namelijk een lopend contract. Op het moment dat ze je het gas apart wil laten betalen kun je haar daar op wijzen. Tot die tijd hoef je eigenlijk niets te doen.
Omdat je nu weet dat ze dit voornemend is kun je haar melden dat je een contract hebt en dat je alles zult doen om aan jouw contractuele verplichtingen te voldoen. Dat betekend dus dat je 800 euro per maand zult blijven betalen.
Pas als zij dan weer stappen onderneemt kun jij echt stappen ondernemen. Daarbij helpt het sowieso als je alle communicatie hebt bewaard en je zorgt dat duidelijk is dat jij elke keer tijdig en schriftelijk bezwaar aan hebt getekend tegen de stappen die ze onderneemt.
Als ik jou was zou ik nu bij de rechtswinkel na gaan vragen in welke mate je huidige contract je beschermt tegen deze maatregel en zou ik kijken of het hier gaat om een geliberaliseerde woning of niet.
nog een nuttige link
Mij lijkt nu de eerste stap om haar te schriftelijk melden dat jij niet akkoord gaat met de plaatsing van de gasmeters en dat je graag bewijs wilt dat 70% van de bewoners akkoord gaat. Mocht ze je dat bewijs laten zien dan zul je je erbij neer moeten leggen dat die meters er komen.
Als die meters er wel komen (met of zonder 70% akkoord) dan kun je gewoon 800 euro per maand huur blijven betalen per maand. Je hebt namelijk een lopend contract. Op het moment dat ze je het gas apart wil laten betalen kun je haar daar op wijzen. Tot die tijd hoef je eigenlijk niets te doen.
Omdat je nu weet dat ze dit voornemend is kun je haar melden dat je een contract hebt en dat je alles zult doen om aan jouw contractuele verplichtingen te voldoen. Dat betekend dus dat je 800 euro per maand zult blijven betalen.
Pas als zij dan weer stappen onderneemt kun jij echt stappen ondernemen. Daarbij helpt het sowieso als je alle communicatie hebt bewaard en je zorgt dat duidelijk is dat jij elke keer tijdig en schriftelijk bezwaar aan hebt getekend tegen de stappen die ze onderneemt.
Als ik jou was zou ik nu bij de rechtswinkel na gaan vragen in welke mate je huidige contract je beschermt tegen deze maatregel en zou ik kijken of het hier gaat om een geliberaliseerde woning of niet.
nog een nuttige link
woensdag 21 juli 2010 om 22:10
Die 70% heeft waarschijnlijk betrekking op (grote) renovaties. Die mag een verhuurder uitvoeren als hij daarbij een "redelijk belang" heeft. Zo'n redelijk belang wordt vermoed aanwezig te zijn, als 70% van de huurders ermee heeft ingestemd (art. 7:220 lid 2 BW).
Het is de vraag of het aanbrengen van nieuwe gas- en of electiciteitsmeters een "renovatie" is in de zin van dat wetsartikel. Als ik verhuurder was, zou ik betogen dat er sprake is van "dringende werkzaamheden"; de huurder is ingevolge art. 7:220 lid 1 BW verplicht om gelegenheid te geven aan het uitvoeren van de werkzaamheden.
Het is de vraag of het aanbrengen van nieuwe gas- en of electiciteitsmeters een "renovatie" is in de zin van dat wetsartikel. Als ik verhuurder was, zou ik betogen dat er sprake is van "dringende werkzaamheden"; de huurder is ingevolge art. 7:220 lid 1 BW verplicht om gelegenheid te geven aan het uitvoeren van de werkzaamheden.
woensdag 21 juli 2010 om 22:16
quote:Whympysinger schreef op 21 juli 2010 @ 22:10:
Die 70% heeft waarschijnlijk betrekking op (grote) renovaties. Die mag een verhuurder uitvoeren als hij daarbij een "redelijk belang" heeft. Zo'n redelijk belang wordt vermoed aanwezig te zijn, als 70% van de huurders ermee heeft ingestemd (art. 7:220 lid 2 BW).
Het is de vraag of het aanbrengen van nieuwe gas- en of electiciteitsmeters een "renovatie" is in de zin van dat wetsartikel. Als ik verhuurder was, zou ik betogen dat er sprake is van "dringende werkzaamheden"; de huurder is ingevolge art. 7:220 lid 1 BW verplicht om gelegenheid te geven aan het uitvoeren van de werkzaamheden.
Er is echt niets dringends aan die aparte meters, want gas hebben we toch al. Verder gaat ze daarna ook CV aanbrengen (met kosten voor onze rekening) en dat vind ik toch wel iets waarover wij iets te zeggen hebben.
Overigens spreekt ons contract niet over renovaties, maar over "niet van overheidswege opgelegde veranderingen".
Die 70% heeft waarschijnlijk betrekking op (grote) renovaties. Die mag een verhuurder uitvoeren als hij daarbij een "redelijk belang" heeft. Zo'n redelijk belang wordt vermoed aanwezig te zijn, als 70% van de huurders ermee heeft ingestemd (art. 7:220 lid 2 BW).
Het is de vraag of het aanbrengen van nieuwe gas- en of electiciteitsmeters een "renovatie" is in de zin van dat wetsartikel. Als ik verhuurder was, zou ik betogen dat er sprake is van "dringende werkzaamheden"; de huurder is ingevolge art. 7:220 lid 1 BW verplicht om gelegenheid te geven aan het uitvoeren van de werkzaamheden.
Er is echt niets dringends aan die aparte meters, want gas hebben we toch al. Verder gaat ze daarna ook CV aanbrengen (met kosten voor onze rekening) en dat vind ik toch wel iets waarover wij iets te zeggen hebben.
Overigens spreekt ons contract niet over renovaties, maar over "niet van overheidswege opgelegde veranderingen".
woensdag 21 juli 2010 om 22:19
Ja, CV lijkt me inderdaad wel een renovatie, en bovendien een "niet van overheidswege opgelegde verandering".
Maar - en helemaal als zij de sleutel heeft en bij wijze van spreken morgen met de werkzaamheden kan (laten) beginnen - dan is er ook haast bij en zou ik toch even bij een huurrechtadvocaat binnenstappen. Als ze éénmaal aan 't boren en timmeren zijn, wordt het knap lastig om dat nog ongedaan te maken.
Maar - en helemaal als zij de sleutel heeft en bij wijze van spreken morgen met de werkzaamheden kan (laten) beginnen - dan is er ook haast bij en zou ik toch even bij een huurrechtadvocaat binnenstappen. Als ze éénmaal aan 't boren en timmeren zijn, wordt het knap lastig om dat nog ongedaan te maken.
woensdag 21 juli 2010 om 22:44
Morgen eerst de Huco even bellen. Eérst voorleggen dat je een all-in prijs betaalt en dan uitleggen dat je die wilt splitsen. Pas nadat ze weten wat de kale huurprijs is en wat de servicekosten zijn, kunnen ze in een later stadium uitspraak doen over de (service)kosten van de gasmeter.
Bemiddelen in het conflict over de gasmeter kunnen zij niet. Dat zou ik dus pas als tweede voorleggen. Je gaat namelijk altijd (fors) in huur omlaag als je de huurprijs laat splitsen. Ik denk dat dit echt de beste oplossing is. Wettelijk gezien mag een verhuurder namelijk geen all-inprijs vragen
Bemiddelen in het conflict over de gasmeter kunnen zij niet. Dat zou ik dus pas als tweede voorleggen. Je gaat namelijk altijd (fors) in huur omlaag als je de huurprijs laat splitsen. Ik denk dat dit echt de beste oplossing is. Wettelijk gezien mag een verhuurder namelijk geen all-inprijs vragen
woensdag 21 juli 2010 om 22:46
70% regel geldt alleen in appartementen van - uit mijn hoofd - meer dan tien bewoners. Dus niet voor kleinere complexen.
Ook dan geldt dat de verhuurder de huur niet kan verhogen, omdat niet duidelijk is wat het percentage kale huur is en wat het percentage servicekosten is.
NOOIT de kosten door je verhuurder laten splitsen, schiet je altijd bij in.
Nog een vraag: ontvang je servicekostenafrekeningen???
Ook dan geldt dat de verhuurder de huur niet kan verhogen, omdat niet duidelijk is wat het percentage kale huur is en wat het percentage servicekosten is.
NOOIT de kosten door je verhuurder laten splitsen, schiet je altijd bij in.
Nog een vraag: ontvang je servicekostenafrekeningen???
anoniem_641e1c3626c45 wijzigde dit bericht op 21-07-2010 22:49
Reden: aanvullingen
Reden: aanvullingen
% gewijzigd
woensdag 21 juli 2010 om 23:13
In de wet staat dat een huurprijs uitgesplitst moet zijn en je hebt daar dus recht op. Anders kun je namelijk nooit berekenen of de hoogte van je kale huurprijs wel klopt volgens het puntensysteem van VROM, en bovendien kan er geen jaarlijkse huurverhoging van de kale huur plaatsvinden.
Daarom kun je altijd bezwaar maken tegen een all-inprijs. Dat levert je een huurprijs op waarbij de kale huur op 55% van de maximaal toegestane huur wordt gesteld en de servicekosten op 25% van dat bedrag.
Daarom kun je altijd bezwaar maken tegen een all-inprijs. Dat levert je een huurprijs op waarbij de kale huur op 55% van de maximaal toegestane huur wordt gesteld en de servicekosten op 25% van dat bedrag.
woensdag 21 juli 2010 om 23:14
quote:Zima schreef op 21 juli 2010 @ 22:46:
70% regel geldt alleen in appartementen van - uit mijn hoofd - meer dan tien bewoners. Dus niet voor kleinere complexen.
Staat wel in mijn contract.
Ook dan geldt dat de verhuurder de huur niet kan verhogen, omdat niet duidelijk is wat het percentage kale huur is en wat het percentage servicekosten is.
NOOIT de kosten door je verhuurder laten splitsen, schiet je altijd bij in.
Maar wel door de huurcommissie?
Nog een vraag: ontvang je servicekostenafrekeningen???
Nee, niets.
70% regel geldt alleen in appartementen van - uit mijn hoofd - meer dan tien bewoners. Dus niet voor kleinere complexen.
Staat wel in mijn contract.
Ook dan geldt dat de verhuurder de huur niet kan verhogen, omdat niet duidelijk is wat het percentage kale huur is en wat het percentage servicekosten is.
NOOIT de kosten door je verhuurder laten splitsen, schiet je altijd bij in.
Maar wel door de huurcommissie?
Nog een vraag: ontvang je servicekostenafrekeningen???
Nee, niets.
woensdag 21 juli 2010 om 23:15
quote:Zima schreef op 21 juli 2010 @ 23:13:
In de wet staat dat een huurprijs uitgesplitst moet zijn en je hebt daar dus recht op. Anders kun je namelijk nooit berekenen of de hoogte van je kale huurprijs wel klopt volgens het puntensysteem van VROM, en bovendien kan er geen jaarlijkse huurverhoging van de kale huur plaatsvinden.
Daarom kun je altijd bezwaar maken tegen een all-inprijs. Dat levert je een huurprijs op waarbij de kale huur op 55% van de maximaal toegestane huur wordt gesteld en de servicekosten op 25% van dat bedrag.Wat goed dat je hier mee werkt. Mag ik je (via dit forum) raadplegen als ik nog meer vragen heb?
In de wet staat dat een huurprijs uitgesplitst moet zijn en je hebt daar dus recht op. Anders kun je namelijk nooit berekenen of de hoogte van je kale huurprijs wel klopt volgens het puntensysteem van VROM, en bovendien kan er geen jaarlijkse huurverhoging van de kale huur plaatsvinden.
Daarom kun je altijd bezwaar maken tegen een all-inprijs. Dat levert je een huurprijs op waarbij de kale huur op 55% van de maximaal toegestane huur wordt gesteld en de servicekosten op 25% van dat bedrag.Wat goed dat je hier mee werkt. Mag ik je (via dit forum) raadplegen als ik nog meer vragen heb?
woensdag 21 juli 2010 om 23:16
Is vreemd dat het contractueel is vastgelegd.
Ja, laat het door de huurcommissie splitsen. Want met die 55% regel komt jouw verhuurder nooit.
Goed dat je geen servickostenafrekeningen ontvangt in dit geval. Dat betekent dat je geen verkapte gesplitste huurprijs betaalt.
Mijn advies: download een formulier bij de huurcommissie en invullen!
Ja, laat het door de huurcommissie splitsen. Want met die 55% regel komt jouw verhuurder nooit.
Goed dat je geen servickostenafrekeningen ontvangt in dit geval. Dat betekent dat je geen verkapte gesplitste huurprijs betaalt.
Mijn advies: download een formulier bij de huurcommissie en invullen!
donderdag 22 juli 2010 om 20:20
ik snap werkelijkwaar niet waar je je druk om maakt!
dit is alleen maar voordeliger voor je!!
eigenlijk moet je verhuurder ieder jaar de gas/elektra rekening aan jou en je medehuurders voorleggen. Wat jullie te veel aan voorschot hebben gekregen moeten jullie terugkrijgen, wat jullie te weinig hebben betaald, moeten jullie bijleggen.
Dit is een wettelijke regeling.
Nu betaal jij voor het verbruik van je medebewoners, je weet dus nooit of je teveel hebt betaald.
Wanneer je een eigen meter hebt, kan je ieder jaar eisen dat je de afrekening krijgt, en zo ook profiteren van het teveel betaalde voorschot.
Moet je wel even achteraan hoeveel je nu voor gas/elektra betaalt. Je zei ergens 150 euro, maar weet niet of dat een schatting was?
150 euro is enorm veel voor een etagewoning, dus waarschijnlijk gaat dit allemaal positiever voor je uitpakken.
Wat is nu je probleem? Je huurt nu inclusief 800 euro. Straks huur je bijv 600 met 200 servicekosten waarvan je van die 200 wellicht nog een berg terug kan krijgen!
dit is alleen maar voordeliger voor je!!
eigenlijk moet je verhuurder ieder jaar de gas/elektra rekening aan jou en je medehuurders voorleggen. Wat jullie te veel aan voorschot hebben gekregen moeten jullie terugkrijgen, wat jullie te weinig hebben betaald, moeten jullie bijleggen.
Dit is een wettelijke regeling.
Nu betaal jij voor het verbruik van je medebewoners, je weet dus nooit of je teveel hebt betaald.
Wanneer je een eigen meter hebt, kan je ieder jaar eisen dat je de afrekening krijgt, en zo ook profiteren van het teveel betaalde voorschot.
Moet je wel even achteraan hoeveel je nu voor gas/elektra betaalt. Je zei ergens 150 euro, maar weet niet of dat een schatting was?
150 euro is enorm veel voor een etagewoning, dus waarschijnlijk gaat dit allemaal positiever voor je uitpakken.
Wat is nu je probleem? Je huurt nu inclusief 800 euro. Straks huur je bijv 600 met 200 servicekosten waarvan je van die 200 wellicht nog een berg terug kan krijgen!
donderdag 22 juli 2010 om 20:52
Eens met Zima, hier een gevonden link waarin een en ander wordt uitgelegd: http://www.huurders.info/?id=308
Zou dus zomaar voordelig kunnen zijn om hier iets mee te doen.
Zou dus zomaar voordelig kunnen zijn om hier iets mee te doen.
vrijdag 23 juli 2010 om 19:17
quote:Sparkle84 schreef op 22 juli 2010 @ 20:20:
ik snap werkelijkwaar niet waar je je druk om maakt!
dit is alleen maar voordeliger voor je!!
eigenlijk moet je verhuurder ieder jaar de gas/elektra rekening aan jou en je medehuurders voorleggen. Wat jullie te veel aan voorschot hebben gekregen moeten jullie terugkrijgen, wat jullie te weinig hebben betaald, moeten jullie bijleggen.
Dit is een wettelijke regeling.
Nu betaal jij voor het verbruik van je medebewoners, je weet dus nooit of je teveel hebt betaald.
Wanneer je een eigen meter hebt, kan je ieder jaar eisen dat je de afrekening krijgt, en zo ook profiteren van het teveel betaalde voorschot.
Moet je wel even achteraan hoeveel je nu voor gas/elektra betaalt. Je zei ergens 150 euro, maar weet niet of dat een schatting was?
150 euro is enorm veel voor een etagewoning, dus waarschijnlijk gaat dit allemaal positiever voor je uitpakken.
Wat is nu je probleem? Je huurt nu inclusief 800 euro. Straks huur je bijv 600 met 200 servicekosten waarvan je van die 200 wellicht nog een berg terug kan krijgen!Je hebt duidelijk het topic niet goed gelezen. Ik zou E 800 plus gaskosten (schat ik zelf op E 150) gaan betalen en dus niet E 600 plus gaskosten.
Mijn huurprijs zou dus gelijk blijven met extra kosten erbij en dat kan helemaal niet. Begrijp je nu waarom ik dat niet wil?
ik snap werkelijkwaar niet waar je je druk om maakt!
dit is alleen maar voordeliger voor je!!
eigenlijk moet je verhuurder ieder jaar de gas/elektra rekening aan jou en je medehuurders voorleggen. Wat jullie te veel aan voorschot hebben gekregen moeten jullie terugkrijgen, wat jullie te weinig hebben betaald, moeten jullie bijleggen.
Dit is een wettelijke regeling.
Nu betaal jij voor het verbruik van je medebewoners, je weet dus nooit of je teveel hebt betaald.
Wanneer je een eigen meter hebt, kan je ieder jaar eisen dat je de afrekening krijgt, en zo ook profiteren van het teveel betaalde voorschot.
Moet je wel even achteraan hoeveel je nu voor gas/elektra betaalt. Je zei ergens 150 euro, maar weet niet of dat een schatting was?
150 euro is enorm veel voor een etagewoning, dus waarschijnlijk gaat dit allemaal positiever voor je uitpakken.
Wat is nu je probleem? Je huurt nu inclusief 800 euro. Straks huur je bijv 600 met 200 servicekosten waarvan je van die 200 wellicht nog een berg terug kan krijgen!Je hebt duidelijk het topic niet goed gelezen. Ik zou E 800 plus gaskosten (schat ik zelf op E 150) gaan betalen en dus niet E 600 plus gaskosten.
Mijn huurprijs zou dus gelijk blijven met extra kosten erbij en dat kan helemaal niet. Begrijp je nu waarom ik dat niet wil?
vrijdag 23 juli 2010 om 19:19
zaterdag 24 juli 2010 om 13:55
Heel goed dat je naar de huurcommissie gaat.
Het kan best zijn dat jouw verhuurster ervan schrikt en opeens een regeling wil treffen als jij je bezwaar intrekt. Mijn advies is om dat af te wijzen en te wachten op de uitspraak van de huco. Vaak kom je er dan beter vanaf dan met een onderlinge regeling
Het kan best zijn dat jouw verhuurster ervan schrikt en opeens een regeling wil treffen als jij je bezwaar intrekt. Mijn advies is om dat af te wijzen en te wachten op de uitspraak van de huco. Vaak kom je er dan beter vanaf dan met een onderlinge regeling
zaterdag 24 juli 2010 om 21:01
Eens met boarder. Realiseer je dat je verhuurder je geen bod gaat doen richting de 55% regeling. Na de uitspraak kan de verhuurder ook niet zomaar je huur verhogen: dit mag maar 1 keer per jaar en er zit een wettelijk maximum aan. Dus voor de komende jaren zit je dan gebakken met een heel lage huur!
dinsdag 3 augustus 2010 om 18:11
Weer even een update en een vraag:
Mijn verzoek is bij de huurcommissie in behandeling genomen en dat kan tussen 7 weken tot 7 maanden (!) duren voordat ik een uitspraak krijg i.v.m. hun achterstanden.
De dame aan de telefoon vertelde me gisteren ook dat de uitspraak van de Huurcommissie wel bindend is, maar dat de verhuurder het recht heeft dit aan te vechten bij een kantonrechter en dan wordt het dus een gerechtelijke procedure die me geld kan gaan kosten.
Ik schrik hier wel van en ik vraag me af of dit juist is, want er staat niets op hun website en de eerste dame vertelde er ook niets over.
Klopt dit volgens jullie?
Mijn verzoek is bij de huurcommissie in behandeling genomen en dat kan tussen 7 weken tot 7 maanden (!) duren voordat ik een uitspraak krijg i.v.m. hun achterstanden.
De dame aan de telefoon vertelde me gisteren ook dat de uitspraak van de Huurcommissie wel bindend is, maar dat de verhuurder het recht heeft dit aan te vechten bij een kantonrechter en dan wordt het dus een gerechtelijke procedure die me geld kan gaan kosten.
Ik schrik hier wel van en ik vraag me af of dit juist is, want er staat niets op hun website en de eerste dame vertelde er ook niets over.
Klopt dit volgens jullie?
