Koophuis (onder) verhuren/ belasting

Veel van jouw vragen heb ik ook, een aantal heb ik zelf al opgelost. Ik lees dus mee en zal even vertellen hoe ik het heb gedaan.



Bij mijn weten heb je géén recht meer op hypotheekaftrek zodra je verhuurt, tijdelijk of niet tijdelijk. Tijdelijke verhuur bestaat in NL niet trouwens, realiseer je dat goed. Behalve als je een vergunning van de gemeente hebt, bijvoorbeeld om leegstand tegen te gaan, dan kan het anders zijn (heb ik niet).



Ingeschreven blijven staan in gemeente B is nergens voor nodig, en ook niet handig als jij legaal wilt verhuren. De nieuwe huurders willen/moeten zich waarschijnlijk ook inschrijven in gemeente B, en anders wonen er ineens wel heel veel mensen op dat adres! Het zijn ook je huurders die aangeslagen worden voor de afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting. Als het huis leegstaat of jij woont er, blijf jij dat.



In je hypotheekvoorwaarden staat waarschijnlijk dat je niet mag verhuren zonder toestemming. Ik heb er voor gekozen die toestemming niet te vragen. Of dat slim is of niet, moet je zelf uitmaken. Wél heb ik een speciale 'verhuurders WA verzekering' afgesloten, voor als er iets in mijn huis gebeurt en de huurders mij aansprakelijk stellen (omdat ze door de trap zakken bijvoorbeeld, weet ik veel).



Nou, dat zijn de dingen die me nu even te binnen schieten die jij misschien nuttig vindt om te weten.

quote:Aspasiaa schreef op 23 maart 2011 @ 12:30:



Nu lees ik dat als je koopwoning ' tijdelijk' onderverhuurt je recht op hypotheekaftrek behoud. Is dit juist?

Nee, dit is niet van toepassing op jouw geval. Deze regeling is er voor mensen die hun huis niet verkocht krijgen en van wie het huis al een tijdje te koop staat. Is dus niet op jouw situatie van toepassing. Zodra jij verhuist uit jouw woning krijg je geen hypotheekrenteaftrek meer

Daarbij moet ik de inkomsten uit mijn woning opgeven als extra inkomsten bij de belasting?

nee. Omdat het niet meer je eigen woning is, valt deze niet meer in box1, maar wordt deze belast in box3. Daar wordt belasting geheven over een fictief rendement van 4%, wat je daadwerkelijke rendement/inkomen uit deze woning is doet er dan niet meer toe.



Moet ik toestemming vragen bij mijn hypotheekverstrekker?

ja, als dat in je hypotheek contract zo afgesproken is dan moet dat ja. In de meeste gevallen heb je inderdaad toestemming nodig.

en andere woon verzekeringen die ik heb?

Dat verschilt per woonverzekering. Bij die van mij hoef ik het niet te melden zolang ik het verhuur voor minder dan 1 jaar, maar ik weet niet hoe dat bij die van jou zit: even bellen dus. Daarnaast zit er natuurlijk verschil in het soort verzekering: een inboedel verzekering is wellicht niet meer nodig als je je huis leeg verhuurt.



Ik ga dus van gemeente B naar gemeente A verhuizen. Maar nu is ook de vraag, als je nog eigenaar bent van een huis in gemeente B, kun je je dan inschrijven als inwoner van gemeente A?

ja, dat is geen probleem



En hoe zit het dan met de gemeentelijke belastingen?

je betaalt de gebruiksbelastingen in de gemeente A, en wellicht de verhuurdersbelastingen in gemeente B



Of is het verstandig om gewoon ingeschreven te blijven staan in gemeente B en b.v mijn vriend' s adres als postadres te gaan gebruiken?

Misschien financieel wel, maar dit is wel fraude, en als je pech hebt moet je dan achteraf alles terug betalen.



Nou een hele hoop vragen, zijn er mensen hier die in dezelfde situatie hebben gezeten, of nu zitten?

Ik heb het allemaal eens uitgezocht toen ik dezelfde afwegingen had als jij.

Of mensen die veel kennis hebben van dit soort zaken en die voor mij kunnen opsommen welke stappen ik het beste kan ondernemen?





Hoor het graag,

Gember weet het qua details duidelijk beter dan ik, super! Eén detail wil ik even rechtzetten: als TO haar woning verlaat en niet verhuurt (maar een jaar in de verkoop laat staan bijvoorbeeld), blijft ze nog twee jaar recht houden op rente aftrek.



Gember, je hebt het goed uitgezocht, heb jij het uiteindelijk ook verhuurd? Ik heb het de laatste 4 maanden van 2010 verhuurd gehad, en heb géén idee hoe ik dat nu precies in mijn belastingaangifte moet verwerken (heb in die vier maanden de voorlopige teruggaaf laten doorbetalen en wil dat nu gewoon terugbetalen).

Kastanjez,

De totaal betaalde hypotheekrente voor de verhuurde woning door 12 delen en dat weer keer 8 doen. Alleen dit bedrag dan aftrekken.

Je moet dan vanzelf terug betalen wat je teveel hebt terug gekregen.

quote:Kastanjez schreef op 23 maart 2011 @ 13:47:





Gember, je hebt het goed uitgezocht, heb jij het uiteindelijk ook verhuurd? Ik heb het de laatste 4 maanden van 2010 verhuurd gehad, en heb géén idee hoe ik dat nu precies in mijn belastingaangifte moet verwerken (heb in die vier maanden de voorlopige teruggaaf laten doorbetalen en wil dat nu gewoon terugbetalen).



Ik heb het uiteindelijk herhaaldelijk voor een korte periode verhuurt, waarvoor ik mijzelf niet hoefde uit te schrijven. Het zou een beetje een lang en herkenbaar verhaal worden om uit te leggen, maar het kwam er op neer dat ik me nergens anders in kon schrijven omdat ik niet op een andere vaste plek ging wonen. Daarom mocht/moest ik ingeschreven blijven staan. Ik behield dan ook mijn hypotheekrenteaftrek.

Ik vond het wel spannend hoor. Want mijn meubels bleven er ook gewoon in staan, en dan moet je toch maar hopen dat het allemaal goed komt met de huurders, en dat ze niet ineens met de noorderzon vertrokken zijn zonder huur te betalen. Dat was bij mij gelukkig niet het geval;-)



Ik weet dan ook niet hoe je het in je belastingopgave moet verwerken als je huis dus na 8 maanden van box 1 naar box 3 verplaatst. Maar ik denk dat ze daar bij de belastingdienst je wel mee verder kunnen helpen. Ik meen me te herinneren dat je in het programmaatje van de aangifte een vraag krijgt of het huis voor het hele jaar je woning/hoofdverblijf was, en dat je daar dan in kunt vullen of dat zo is. Maar dat weet ik niet meer zeker.

@to

Waarom wil je de woning niet in de verkoop zetten ? Je bent dan nog altijd niet verplicht je woning daadwerkelijk te verkopen.

Wanneer je woning dan weer even leeg staat heb je weer rente aftrek (max 2 jaar)

Anders verhuisd je woning naar box 3 wanneer je gaat verhuren. Indien je overwaarde hebt heb je dan een bijtelling.

Dus als je je huis in de verkoop hebt staan kun je jezelf wel inschrijven op een ander adres en hypotheekrenteaftrek nog twee jaar behouden? Begrijp ik dat goed?

quote:return_of_kreng schreef op 23 maart 2011 @ 15:53:

Dus als je je huis in de verkoop hebt staan kun je jezelf wel inschrijven op een ander adres en hypotheekrenteaftrek nog twee jaar behouden? Begrijp ik dat goed?



Ja, dat kan dus, dat heb ik het afgelopen jaar ook gedaan.



@mooiedromen, bedankt voor je uitleg, ik ga het nog eens proberen in mijn aangifte!

Gember999 heeft het verschil al uitgelegd tussen 'tijdelijke' verhuur aan bijvoorbeeld expats / mensen die een wereldreis gaan maken EN mensen die hun woning tijdelijk verhuren omdat de verkoop niet erg wil vlotten of om inkomsten te verwerven.



Het verschil nog even samengevat:

De eerste groep heeft NIET de intentie te verhuizen. Na het verblijf in het buitenland of na de wereldreis cq uitgebreide vakantie keert men weer terug in de eigen woning. De hypotheekrenteaftrek mag gewoon doorgaan, 70% van de huur wordt belast (huur min kosten).



Voor de tweede groep is er geen hypotheekrenteaftrek meer zodra de woning wordt verhuurd. De woning komt in Box3. De huur is onbelast. Let op: er is vanaf 2011 nog maar 1 peildatum: 1 januari 2011. Als de woning bijvoorbeeld wordt verhuurd van 1 maart tot 1 december 2011 zijn er geen consequenties tav Box3. Er is in deze periode immers geen peildatum. Zodra de woning weer leeg en te koop komt te staan is hypotheekrenteaftrek weer mogelijk. De aftrek dient tijdsevenredig plaats te vinden. Zie uitleg mooie dromen



NB: als het huis leeg staat en te koop, moet voor deze periode worden aangevinkt: eigenwoningforfait in bijzondere situaties / u bent verhuisd. Uw oude woning stond leeg en was nog niet verkocht. (antwoord op reactie Gember999) Over deze periode vindt geen Eigenwoningforfait-bijtelling plaats. Men woonde immers niet in de woning. Algemeen: de hypotheekrenteaftrek is in de periode van leegstand (huis staat te koop) voor twee woningen mogelijk (maximaal lopend jaar + 2 jaar - de verhuurperiode verlengt deze periode niet).



Hoe invullen tijdens de verhuur

Uitgaande van de hierbovenstaande periode van verhuur: 1 maart 2011 tot 1 december wordt bij Eigenwoningforfait ingevuld: 01-01 t/m 28-02 en in de volgende regel: 01-12 t/m 31-12. De twee bedragen van het EWF worden in het programma opgeteld.

Box 3 hoeft in dit voorbeeld niet te worden ingevuld.

Als dat vanwege de peildatum wel moet, dient men de de WOZ-waarde aan te houden (sinds 2010 gelijk aan de economische waarde). Niet vergeten de nog resterende hypothecaire schuld op te nemen bij: schulden / box3.

NB: als er overwaarde is op de woning in combinatie met verhuur - lees de toelichting in het IB-programma.

Fisbel, bedankt voor de duidelijke uitleg! Ik zie dat ik mazzel heb, want ik heb de laatste 4 maanden van 2010 verhuurd en was mooi zuur geweest als ik nu over het hele jaar belasting terug had moeten betalen!



Maar, hoe vul ik dat nu in voor 2010? Zoals Mooiedromen zegt lijkt me logisch, maar ik struikel al op de eerste pagina van box 1 'eigen woning (hoofdverblijf)', moet ik daar dan wel of niet een vinkje zetten?

Helaas voor u was de regelgeving in 2010 nog als vanouds. Dus waren er tav Box-3 nog 2 peildata: 1 januari 2010 en 31 december 2010. Als het huurcontract pas verbroken is miv 1 janauri 2011, zou dan toch nog de peildatum 31 december meetellen (als laatste dag van verhuur)

Voorbeeld: Als uw huis ¤ 200000 waard is en de schuld is ¤ 120000, moet u toch 0,5 x 80000 x 1,2% = ¤ 520 Box-3 belasting betalen.



U vult verder gewoon Eigen Woning in zoals u dat gewend bent.

Dus vinkje zetten. Drie eerste vragen met nee beantwoorden. Bij hoofdverblijf invullen de periode: 01-01 t/m 31-08. Het EWF wordt nu berekend over de eerste 8 maanden, de periode dat u in de woning woonde.



Daarna de hypotheekrente invullen. Bij omschrijving vermeldt u:

8/12 x jaarrente hypotheek 2010 (of iets dergelijks)

Succes ermee en als er vragen zijn horen we het wel.

@Kastanjez : wat fisbel schrijft over bijtelling in box 3 klopt. Maar is wel alleen van toepassing als je overwaarde hebt op de woning.(dus is je woz waarde hoger dan je hypotheek)

Dat laatste is bij mij niet het geval, dus als ik nu even kort door de bocht concludeer heb ik niks te maken met box 3, als ik in box 1 maar eerlijk opgeef wat ik zélf aan rente heb betaald (maar voor 8 maanden dus).

U heeft volgens fiscale regels wel te maken met Box3. Tenminste als de verhuur pas eindigde per 1 januari. U vult de WOZ-waarde in bij Box 3. Daarna vult u de hypothecaire schuld in bij: Schulden Box 3. Per saldo zal het saldo op praktisch ¤ 0 uitkomen (er is een kleine drempel van ¤ 2900 pp bij schulden)

Als je je kooppand waar hypotheek op rust onderverhuurt zonder medeweten van de bank kan het uitdraaien op verplichte executieverkoop van je woning als je hypotheekverstrekker daar lucht van krijgt.