Geld & Recht
alle pijlers
kopen of huren?
zaterdag 10 augustus 2019 om 11:08
Het huis dat ik kocht stond trouwens wel in een klein dorpje in een wat “vergeten” gebied (Hoeksche Waard). Het helpt als je iets buiten de gebaande paden kijkt.
Omdat mijn sociale leven zich rond Rotterdam concentreert, wilde ik niet de regio uit. Ik zocht grofweg tussen Vlaardingen en Dordrecht, inclusief die plaatsen. Niet ten noorden van Rotterdam en niet zuidelijker als de eilanden Voorne Putten en de Hoeksche Waard.
Goeree zou ik nooit willen wonen.
Het dorp waar ik woon was geen bewuste keuze, maar mijn droomhuis bleek er te staan. En het dorp bevalt me uitstekend.
Omdat mijn sociale leven zich rond Rotterdam concentreert, wilde ik niet de regio uit. Ik zocht grofweg tussen Vlaardingen en Dordrecht, inclusief die plaatsen. Niet ten noorden van Rotterdam en niet zuidelijker als de eilanden Voorne Putten en de Hoeksche Waard.
Goeree zou ik nooit willen wonen.
Het dorp waar ik woon was geen bewuste keuze, maar mijn droomhuis bleek er te staan. En het dorp bevalt me uitstekend.
When in doubt, the auditor is always right!
maandag 12 augustus 2019 om 10:57
Jij lijkt alleen naar de cijfers te kijken die je zelf wilt zien. Bij de aandelenmarkt wijs je op de jaren met verlies en verwijt je de ander dat er alleen naar de globale cijfers gekeken wordt en niet naar het individu. Maar bij de huizenmarkt veeg je de jaren met verlies onder het tapijt en doe je precies wat jij de ander verwijt: alleen kijken naar globale cijfers over de lange termijn. Je stelt dat vrijwel niemand een beleggingshorizon heeft van 62 jaar, maar het is juist ook zo dat niemand in hetzelfde huis woont voor 62 jaar. De pot verwijt de ketel dus. Het is simpelweg zo dat zowel de aandelenmarkt als de huizenmarkt in totaal een stijging laten zien, maar ook jaren van flinke daling.Boogschutter10 schreef: ↑09-08-2019 14:36Op de site van ons eigen CBS kun je de ontwikkeling van de huizenprijzen zien, zie https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/ ... 0286203299 . Ook op de site van NVM kun je vergelijkbare of dezelfde cijfers inzien en uitgesplitst naar regio. Dit zijn zeer sterke stijgingen. De prognose is nog steeds omhoog vanwege de bevolkingsgroei, lage rente en een tekort aan huizen, maar met lagere waardestijging. Hoe de ontwikkeling in de toekomst echt zal worden, is gissen.
Wat aandelen betreft, het soort feitje dat je oplepelt ('aandelen zijn sinds 1957 jaarlijks met 10 % zijn gestegen' ) is alleen aardig voor de bühne/ voor een presentatie ofzo. Aangenomen dat dit waar is overigens (!). Als individuele belegger heb je hier niks aan. Geen enkele belegger heeft een beleggingshorizon van 62 jaar. Als je iets uit een koershistorie kunt halen dan is het wel dat er meerdere jaren met zware verliezen zijn geweest die je binnen je eigen beperkte beleggingshorizon meestal niet meer goed maakt. Wie bijvoorbeeld eind jaren '90/ begin 2000 in IT aandelen zou zijn gestapt heeft anno 2019 - dus 19 jaar later - nog steeds te maken met een zeer zwaar verlies. Wie in december 2018 zou zijn ingestapt heeft daarentegen waarschijnlijk een grote winst behaald. Dan zijn er nog ontwikkelingen waar niemand vat op heeft zoals oorlog of vrede, wel of geen handelsoorlog met China, ontwikkeling van rente etc. maar wel van grote invloed zijn. Kortom, beleggen is gokken of anders gezegd 'hopen op het beste'.
En nog 1 keer: hét wezenlijke verschil is dat je in een aandeel niet woont en in een huis wel. Als je aandelen flink hoog staan dan kun je ze verkopen en cashen (als je dat wilt). Je kunt ze verkopen en kopen wanneer je wilt. Je kunt ze 62 jaar aanhouden als je wilt, ze gaan dan niet kraken of lekken of worden te klein of te groot of te ver weg van je werk. Je hoeft ze niet te hebben en je kunt er extra bij kopen. Een huis koop of verkoop je niet omdat de huizenprijzen hoog of laag staan, maar vanwege persoonlijke omstandigheden, die je meestal niet enorm goed kan timen. Als je zeker weet dat je de komende 20-30 jaar in hetzelfde huis wilt blijven wonen én je weet zeker dat er geen vervelende adders onder het gras vandaan komen qua onderhoud: zeker kopen. Maar voor heel veel mensen geldt dit niet en dan zijn en voor zowel koop als huur voor- en nadelen die in ieders situatie weer anders tegen elkaar afgewogen worden.
woensdag 14 augustus 2019 om 00:26
Foodisgood schreef: ↑13-08-2019 16:36Ik zou het liefst kopen maar ik heb niet genoeg geld daarvoor momenteel maar ben ook nog jong dus kan nog. Voorlopig huren.
Waarom zou je het liefst kopen?
woensdag 14 augustus 2019 om 15:13
Kijk dit forum draait om het uitwisselen van meningen. Dat je het met mijn mening oneens bent: prima.nicole123 schreef: ↑12-08-2019 10:57Jij lijkt alleen naar de cijfers te kijken die je zelf wilt zien. Bij de aandelenmarkt wijs je op de jaren met verlies en verwijt je de ander dat er alleen naar de globale cijfers gekeken wordt en niet naar het individu. Maar bij de huizenmarkt veeg je de jaren met verlies onder het tapijt en doe je precies wat jij de ander verwijt: alleen kijken naar globale cijfers over de lange termijn. Je stelt dat vrijwel niemand een beleggingshorizon heeft van 62 jaar, maar het is juist ook zo dat niemand in hetzelfde huis woont voor 62 jaar. De pot verwijt de ketel dus. Het is simpelweg zo dat zowel de aandelenmarkt als de huizenmarkt in totaal een stijging laten zien, maar ook jaren van flinke daling.
En nog 1 keer: hét wezenlijke verschil is dat je in een aandeel niet woont en in een huis wel. Als je aandelen flink hoog staan dan kun je ze verkopen en cashen (als je dat wilt). Je kunt ze verkopen en kopen wanneer je wilt. Je kunt ze 62 jaar aanhouden als je wilt, ze gaan dan niet kraken of lekken of worden te klein of te groot of te ver weg van je werk. Je hoeft ze niet te hebben en je kunt er extra bij kopen. Een huis koop of verkoop je niet omdat de huizenprijzen hoog of laag staan, maar vanwege persoonlijke omstandigheden, die je meestal niet enorm goed kan timen. Als je zeker weet dat je de komende 20-30 jaar in hetzelfde huis wilt blijven wonen én je weet zeker dat er geen vervelende adders onder het gras vandaan komen qua onderhoud: zeker kopen. Maar voor heel veel mensen geldt dit niet en dan zijn en voor zowel koop als huur voor- en nadelen die in ieders situatie weer anders tegen elkaar afgewogen worden.
Voor zover je een vergelijking tussen aandelen en een eigen koophuis kunt trekken (verschillen zijn eigenlijk te groot), is mijn mening dat onroerend goed in zijn algemeenheid een betere en stabielere investering is dan aandelen. Vanwege de woningnood en bevolkingsgroei zullen huizen gewild blijven. Men moet toch ergens wonen en en huren is hartstikke duur. Dit tekort aan woningen is een soort van stabiele factor aan de vraagzijde die bij aandelen totaal ontbreekt. Men hoeft geen aandelen, maar moet wel ergens in wonen en het liefst ook betaalbaar.
Dan heb je bij eigen koophuis nog belastingvoordeel en een (zeer) lage rentestand. Ook weer gunstig t.o.v. aandelen. Bij aandelen wordt je zelfs belast voor het bezit, zie vermogensrendementsheffing.
Dat ieders situatie anders is en wat de voor de en verstandig is voor de ander juist onverstandig, is een open deur.
woensdag 14 augustus 2019 om 20:15
Boogschutter10 schreef: ↑14-08-2019 15:13Kijk dit forum draait om het uitwisselen van meningen. Dat je het met mijn mening oneens bent: prima.
Voor zover je een vergelijking tussen aandelen en een eigen koophuis kunt trekken (verschillen zijn eigenlijk te groot), is mijn mening dat onroerend goed in zijn algemeenheid een betere en stabielere investering is dan aandelen. Vanwege de woningnood en bevolkingsgroei zullen huizen gewild blijven. Men moet toch ergens wonen en en huren is hartstikke duur. Dit tekort aan woningen is een soort van stabiele factor aan de vraagzijde die bij aandelen totaal ontbreekt. Men hoeft geen aandelen, maar moet wel ergens in wonen en het liefst ook betaalbaar.
Dan heb je bij eigen koophuis nog belastingvoordeel en een (zeer) lage rentestand. Ook weer gunstig t.o.v. aandelen. Bij aandelen wordt je zelfs belast voor het bezit, zie vermogensrendementsheffing.
Dat ieders situatie anders is en wat de voor de en verstandig is voor de ander juist onverstandig, is een open deur.
Ik ben het met je eens dat beleggen in aandelen meer risico met zich mee brengt dan beleggen in vastgoed. Maar ik vind wel dat je het kopen van een huis zeker rooskleuriger maakt dan reëel is. Dat de rente laag is noem je een voordeel, maar eigenlijk is het natuurlijk al wat apart dat je gaat beleggen met geleend geld. Daarnaast is beleggen gebaseerd op het bepalen van het juiste moment om in te stappen en uit te stappen; dat kan met een koophuis ook niet makkelijk. Er zijn niet voor niets heel veel problemen ontstaan de afgelopen jaren door verlies bij de verkoop van huizen.
Waarom vind jij huren hartstikke duur? Dat kan je toch niet zo stellen, dat is afhankelijk van je situatie. Er zijn veel mensen die goedkoper huren dan waarvoor ze hetzelfde huis zouden kunnen kopen. En er zijn veel mensen die goedkoper huren dan dat ze überhaupt iets zouden kunnen kopen. Daarnaast is kan kopen pas goedkoper worden ten opzichte van huren op de lange termijn. Als je dus ergens 10 jaar of langer wil blijven wonen en niet gedwongen wordt om op een ongunstig moment moment te verhuizen.
De vraag is of wonen en vastgoedbelegging-met-geleend-geld nog wel aan elkaar gekoppeld moet zijn.
woensdag 14 augustus 2019 om 23:31
SHIFTY schreef: ↑14-08-2019 20:15Ik ben het met je eens dat beleggen in aandelen meer risico met zich mee brengt dan beleggen in vastgoed. Maar ik vind wel dat je het kopen van een huis zeker rooskleuriger maakt dan reëel is. Dat de rente laag is noem je een voordeel, maar eigenlijk is het natuurlijk al wat apart dat je gaat beleggen met geleend geld. Daarnaast is beleggen gebaseerd op het bepalen van het juiste moment om in te stappen en uit te stappen; dat kan met een koophuis ook niet makkelijk. Er zijn niet voor niets heel veel problemen ontstaan de afgelopen jaren door verlies bij de verkoop van huizen.
Waarom vind jij huren hartstikke duur? Dat kan je toch niet zo stellen, dat is afhankelijk van je situatie. Er zijn veel mensen die goedkoper huren dan waarvoor ze hetzelfde huis zouden kunnen kopen. En er zijn veel mensen die goedkoper huren dan dat ze überhaupt iets zouden kunnen kopen. Daarnaast is kan kopen pas goedkoper worden ten opzichte van huren op de lange termijn. Als je dus ergens 10 jaar of langer wil blijven wonen en niet gedwongen wordt om op een ongunstig moment moment te verhuizen.
De vraag is of wonen en vastgoedbelegging-met-geleend-geld nog wel aan elkaar gekoppeld moet zijn.
Je koopt o.a. een huis omdat je nu eenmaal ergens moet wonen. Keuze is of kopen of huren (of bij je ouders blijven wonen).
Grote financiële problemen door restschuld had in het verleden ook (!) te maken dat men te hoge bedragen kon lenen en aflossen geen eis was. Intussen is dat positief veranderd.
Wat betreft huren, zeker in de randstad m.n. grote steden is de huurmarkt zwaar overspannen met enorme huurprijzen. Huurprijzen van tussen de 1.000 en 1.500 euro zijn geen uitzondering voor een mini appartementje/ kleine studio. (zelfs een studentenkamer kost al zo 550 euro netto per maand). Zulke enorme huren nemen voor de meesten een grote hap uit het maandelijkse inkomen/ tweederde ofzo is geen uitzondering.
Zou een huurder hetzelfde appartement hebben kunnen kopen dan zou die maandelijks een (zeer) hoog netto bedrag besparen plus dat de fiscus via de hypotheekrente aftrek nog eens aan jouw bezit meebetaald. Los van die voordelen ook nog eens en reële kans dat het huis meer waard wordt of dat je geld er weer uithaalt. Laatste is geen garantie. Verlies zou ook kunnen.
Huurders met lage huur zitten meestal of financieel aan de grond waardoor zij recht hebben alle toeslagen die er zijn. Geen benijdenswaardige situatie en er valt niks te kiezen. Of huren al tig jaar bij een woningbouwvereniging en zijn nooit verhuist. Dan heb ik het over de randstad.
En ja zoals intussen in elke post al aangegeven kan een bepaalde persoonlijke situatie ertoe leiden dat huren verstandiger is, of dat je wel moet huren omdat kopen geen optie is.
donderdag 15 augustus 2019 om 08:12
De vergelijking is lastig te maken. De meest logische vergelijking is op basis van het financiële voordeel: wat is goedkoper. Even los van het gemak van huren of de vrijheid van mogen doen met je huis wat je wil.
Maandelijkse lasten bij huren zijn eigenlijk alleen maar huur.
Bij kopen is het je hypotheek, rente, VVE, onderhoud, kosten koper (eenmalig, maar toch een flink bedrag), verbouwingen, belastingen.
Als je alles bij elkaar optelt voor bijvoorbeeld een periode van 10 jaar ontloopt het elkaar niet veel. Verschil is wel dat je bij koop ook een bedrag aan hypotheek betaalt, dat je weer "terug" krijgt bij de verkoop van je huis. Daar kun je natuurlijk ook klapper maken als je huis meer waard is geworden, maar dat kun je niet met zekerheid zeggen.
Even uit de losse pols, klopt natuurlijk niks van, maar voor het idee.
Huur 132.000 (bij huurprijs eerst 5 jaar 1000, daarna 5 jaar 1200)
Koop 20.000 kk, 15.000 verbouwing, 36.000 rente, 10.000 vve, 10.000 belastingen, 6.000 verzekeringen e.d., 6.000 onderhoud = 102.000
Maandelijkse lasten bij huren zijn eigenlijk alleen maar huur.
Bij kopen is het je hypotheek, rente, VVE, onderhoud, kosten koper (eenmalig, maar toch een flink bedrag), verbouwingen, belastingen.
Als je alles bij elkaar optelt voor bijvoorbeeld een periode van 10 jaar ontloopt het elkaar niet veel. Verschil is wel dat je bij koop ook een bedrag aan hypotheek betaalt, dat je weer "terug" krijgt bij de verkoop van je huis. Daar kun je natuurlijk ook klapper maken als je huis meer waard is geworden, maar dat kun je niet met zekerheid zeggen.
Even uit de losse pols, klopt natuurlijk niks van, maar voor het idee.
Huur 132.000 (bij huurprijs eerst 5 jaar 1000, daarna 5 jaar 1200)
Koop 20.000 kk, 15.000 verbouwing, 36.000 rente, 10.000 vve, 10.000 belastingen, 6.000 verzekeringen e.d., 6.000 onderhoud = 102.000
donderdag 15 augustus 2019 om 08:15
Persoonlijk zou ik trouwens het liefste een luxe appartement huren van een goede huurbaas, zodat ik alleen een telefoontje hoef te plegen en alles wordt geregeld. Dat zit er helaas niet in, omdat ik een beperkt budget heb. Ik heb een tussenweg waarbij ik een appartement heb gekocht waar veel onderhoud via de gezonde en grote VVE betaald wordt (toch een soort huurbedrag).
donderdag 15 augustus 2019 om 08:58
Boogschutter10 schreef: ↑14-08-2019 23:31Je koopt o.a. een huis omdat je nu eenmaal ergens moet wonen. Keuze is of kopen of huren (of bij je ouders blijven wonen).
Grote financiële problemen door restschuld had in het verleden ook (!) te maken dat men te hoge bedragen kon lenen en aflossen geen eis was. Intussen is dat positief veranderd.
Wat betreft huren, zeker in de randstad m.n. grote steden is de huurmarkt zwaar overspannen met enorme huurprijzen. Huurprijzen van tussen de 1.000 en 1.500 euro zijn geen uitzondering voor een mini appartementje/ kleine studio. (zelfs een studentenkamer kost al zo 550 euro netto per maand). Zulke enorme huren nemen voor de meesten een grote hap uit het maandelijkse inkomen/ tweederde ofzo is geen uitzondering.
Zou een huurder hetzelfde appartement hebben kunnen kopen dan zou die maandelijks een (zeer) hoog netto bedrag besparen plus dat de fiscus via de hypotheekrente aftrek nog eens aan jouw bezit meebetaald. Los van die voordelen ook nog eens en reële kans dat het huis meer waard wordt of dat je geld er weer uithaalt. Laatste is geen garantie. Verlies zou ook kunnen.
Huurders met lage huur zitten meestal of financieel aan de grond waardoor zij recht hebben alle toeslagen die er zijn. Geen benijdenswaardige situatie en er valt niks te kiezen. Of huren al tig jaar bij een woningbouwvereniging en zijn nooit verhuist. Dan heb ik het over de randstad.
En ja zoals intussen in elke post al aangegeven kan een bepaalde persoonlijke situatie ertoe leiden dat huren verstandiger is, of dat je wel moet huren omdat kopen geen optie is.
Je maakt hele rare vergelijkingen.
Dat er er minder problemen zijn met restschuld door aflossingsverplichting wil niet zeggen dat een huis kopen gunstiger is geworden; dat wil zeggen dat je verplicht bent om te sparen voor het geval je huis minder opbrengt als je het moet verkopen. Jij bouwt verplicht reserves op om het risico op verlies op te kunnen vangen, maar dat (risico op) verlies is niet kleiner geworden. Verplichte aflossing is dus een bevestiging van het feit dat huizen bij verkoop vaak een verlies/geen winst opleveren.
Huren in de randstad duur? Ja, wat denk je dat kopen in de randstad kost? Dat maakt huren toch niet relatief duurder.
Wat bespaar jij als huurder dan als je koopt? De huurprijs? Dat is toch een kromme vergelijking? Als je huurt bespaar je koopkosten. Je moet de kosten naast elkaar zetten niet net doen alsof het ene kosten zijn en het andere opbrengsten.
De fiscus betaald natuurlijk niet aan jouw bezit mee. Door het belastingvoordeel betaal je minder rente om te kunnen lenen, maar daarmee bouw je niet iets op. Minder rente betalen doet niks met de waarde van jouw huis en het is ook geen spaarpot. Het zijn kosten die je, net als bij huren moet maken zonder dat je er iets aan over houd.
Huurders met een lage huur zitten financieel aan de grond en zijn daarom niet benijdenswaardig dus kan je beter kopen? Jij maakt er meteen maar even een raar vooroordeel van. Maar dan nog is het dus blijkbaar financieel gunstiger om te huren, dat bewijzen dan al die arme sloebers volgens jouw wel.
Huurders met een lage huur huren al tig jaar en zijn nooit verhuisd? Ook dat zou dan bewijzen dat huren ook op langere termijn gunstiger is dan kopen.
Het lijkt er op dat jij een enorm vooroordeel hebt over huren en huurders en daarom kopen zo positief maakt. Maar dat doe je niet op basis van het juiste financiële vergelijk. Zet het maar eens naast elkaar los van persoonlijke overwegingen/voorkeuren.
donderdag 15 augustus 2019 om 09:05
Aflossing betalen bij een koophuis is een vorm van verplicht sparen. Dat zelfde bedrag kan je ook sparen als je huurt, maar daarbij is het niet verplicht. Het is bij kopen wel verplicht om het risico op waardeverlies af te dekken.
Dat geeft dus aan dat het risico op verlies bij kopen een reëel risico is.
Dat geeft dus aan dat het risico op verlies bij kopen een reëel risico is.
donderdag 15 augustus 2019 om 09:23
Hangt helemaal af van de omstandigheden. Hoe snel kun je aflossen, hoe lang schat je in ergens te zullen wonen, hoe afhankelijk/verbonden aan de regio ben je. Een en ander is heel moeilijk in te schatten. Ik zou nog steeds zeggen kopen, maar toen ik in 2013 mijn huis verkocht heb ik vaak gewenst dat ik toen een huurder was die met 1 brief de huur kon opzeggen. En acht jaar eerder zou ik niet beweerd hebben dat ik de regio dacht te verlaten. Maar op dit moment ben ik weer blij met het huidige koophuis.
donderdag 15 augustus 2019 om 10:07
Verplichte aflossing is om kopers tegen zichzelf te beschermen. Een huizenmarkt kan ook (tijdelijk) inzakken. Er zijn allerlei situaties denkbaar waarin er met verlies moet worden verkocht.SHIFTY schreef: ↑15-08-2019 08:58Je maakt hele rare vergelijkingen.
Dat er er minder problemen zijn met restschuld door aflossingsverplichting wil niet zeggen dat een huis kopen gunstiger is geworden; dat wil zeggen dat je verplicht bent om te sparen voor het geval je huis minder opbrengt als je het moet verkopen. Jij bouwt verplicht reserves op om het risico op verlies op te kunnen vangen, maar dat (risico op) verlies is niet kleiner geworden. Verplichte aflossing is dus een bevestiging van het feit dat huizen bij verkoop vaak een verlies/geen winst opleveren.
Huren in de randstad duur? Ja, wat denk je dat kopen in de randstad kost? Dat maakt huren toch niet relatief duurder.
Wat bespaar jij als huurder dan als je koopt? De huurprijs? Dat is toch een kromme vergelijking? Als je huurt bespaar je koopkosten. Je moet de kosten naast elkaar zetten niet net doen alsof het ene kosten zijn en het andere opbrengsten.
De fiscus betaald natuurlijk niet aan jouw bezit mee. Door het belastingvoordeel betaal je minder rente om te kunnen lenen, maar daarmee bouw je niet iets op. Minder rente betalen doet niks met de waarde van jouw huis en het is ook geen spaarpot. Het zijn kosten die je, net als bij huren moet maken zonder dat je er iets aan over houd.
Huurders met een lage huur zitten financieel aan de grond en zijn daarom niet benijdenswaardig dus kan je beter kopen? Jij maakt er meteen maar even een raar vooroordeel van. Maar dan nog is het dus blijkbaar financieel gunstiger om te huren, dat bewijzen dan al die arme sloebers volgens jouw wel.
Huurders met een lage huur huren al tig jaar en zijn nooit verhuisd? Ook dat zou dan bewijzen dat huren ook op langere termijn gunstiger is dan kopen.
Het lijkt er op dat jij een enorm vooroordeel hebt over huren en huurders en daarom kopen zo positief maakt. Maar dat doe je niet op basis van het juiste financiële vergelijk. Zet het maar eens naast elkaar los van persoonlijke overwegingen/voorkeuren.
Kopen in de randstad is natuurlijk ook duur, maar dat zegt men al zolang. Ondertussen stijgen de huizenprijzen nog steeds door en is er nog steeds een groot tekort aan woningen. Probleem met huren is dat er - in de vrije huurmarkt althans - absurde huurprijzen worden gevraagd die elk jaar nog stevig stijgen ook. Dat laatste is het echte probleem. Zouden er meer woningen met betaalbare huren zijn dan zou er sprake zijn van een veel evenwichtigere situatie zijn tussen huren of kopen, maar zo is het niet.
Door het belastingvoordeel van een koophuis met hypotheek betaal je elk jaar minder inkomstenbelasting. Je kunt zo een paar duizend euro inkomstenbelasting besparen t.o.v. een huurder. Een huurder heeft dat voordeel niet en is een oneerlijke situatie t.o.v. de huurder. Woningeigenarenmet hypotheek worden zo zwaar bevoordeeld.
Ook prettig: een afbetaald huis valt niet in box 3. Er hoeft geen vermogensrendementsheffing worden betaald. Een huurder die een fiks bedrag heeft gespaard, moet wel belasting betalen over zijn spaargeld.
'Huurders met een lage huur zitten financieel aan de grond en zijn daarom niet benijdenswaardig dus kan je beter kopen? Jij maakt er meteen maar even een raar vooroordeel van. Maar dan nog is het dus blijkbaar financieel gunstiger om te huren, dat bewijzen dan al die arme sloebers volgens jouw wel. -> deze redenering kan ik niet volgen. Ik geef feitelijk aan dat huurders met zeer laag inkomen niks te kiezen hebben en altijd moeten huren.
'Huurders met een lage huur huren al tig jaar en zijn nooit verhuisd? Ook dat zou dan bewijzen dat huren ook op langere termijn gunstiger is dan kopen. ' -> er is een kleine groep huurders die beter af zijn dan kopers in de zin dat ze in een pand wonen die ze nooit hadden kunnen financieren. Doordat ze nooit verhuizen en een vriendelijke woningbouwvereniging hebben, hebben ze nog steeds een relatief lage huur. Het gaat om een klein groepje die vanzelf steeds kleiner wordt. Nieuwe huurders hebben hier niets aan.
Zet zelf maar eens op een rij wat nu voordeliger is. Ons belastingsysteem is gericht op kopen. De hypotheekrenteaftrek is ooit ook ontstaan om het woningbezit te stimuleren. Huurders worden t.o.v. kopers benadeeld. Kopen is mede daarom al snel voordeliger.
donderdag 15 augustus 2019 om 10:09
Boogschutter10 schreef: ↑15-08-2019 10:07Verplichte aflossing is om kopers tegen zichzelf te beschermen. Een huizenmarkt kan ook (tijdelijk) inzakken. Er zijn allerlei situaties denkbaar waarin er met verlies moet worden verkocht.
Kopen in de randstad is natuurlijk ook duur, maar dat zegt men al zolang. Ondertussen stijgen de huizenprijzen nog steeds door en is er nog steeds een groot tekort aan woningen. Probleem met huren is dat er - in de vrije huurmarkt althans - absurde huurprijzen worden gevraagd die elk jaar nog stevig stijgen ook. Dat laatste is het echte probleem. Zouden er meer woningen met betaalbare huren zijn dan zou er sprake zijn van een veel evenwichtigere situatie zijn tussen huren of kopen, maar zo is het niet.
Door het belastingvoordeel van een koophuis met hypotheek betaal je elk jaar minder inkomstenbelasting. Je kunt zo een paar duizend euro inkomstenbelasting besparen t.o.v. een huurder. Een huurder heeft dat voordeel niet en is een oneerlijke situatie t.o.v. de huurder. Woningeigenarenmet hypotheek worden zo zwaar bevoordeeld.
Ook prettig: een afbetaald huis valt niet in box 3. Er hoeft geen vermogensrendementsheffing worden betaald. Een huurder die een fiks bedrag heeft gespaard, moet wel belasting betalen over zijn spaargeld.
'Huurders met een lage huur zitten financieel aan de grond en zijn daarom niet benijdenswaardig dus kan je beter kopen? Jij maakt er meteen maar even een raar vooroordeel van. Maar dan nog is het dus blijkbaar financieel gunstiger om te huren, dat bewijzen dan al die arme sloebers volgens jouw wel. -> deze redenering kan ik niet volgen. Ik geef feitelijk aan dat huurders met zeer laag inkomen niks te kiezen hebben en altijd moeten huren.
'Huurders met een lage huur huren al tig jaar en zijn nooit verhuisd? Ook dat zou dan bewijzen dat huren ook op langere termijn gunstiger is dan kopen. ' -> er is een kleine groep huurders die beter af zijn dan kopers in de zin dat ze in een pand wonen die ze nooit hadden kunnen financieren. Doordat ze nooit verhuizen en een vriendelijke woningbouwvereniging hebben, hebben ze nog steeds een relatief lage huur. Het gaat om een klein groepje die vanzelf steeds kleiner wordt. Nieuwe huurders hebben hier niets aan.
Zet zelf maar eens op een rij wat nu voordeliger is. Ons belastingsysteem is gericht op kopen. De hypotheekrenteaftrek is ooit ook ontstaan om het woningbezit te stimuleren. Kopen is al snel voordeliger.
donderdag 15 augustus 2019 om 10:44
Boogschutter, ik trek even de argumenten uit elkaar anders wordt het iedere keer zo'n lap tekst.
Het meest opvallen vind ik dat je stelt dat huurders met zeer laag inkomen niks te kiezen hebben en altijd moeten huren. Dat je spreekt over 'aan de grond zitten en niet benijdenswaardig zijn' suggereert een neerbuigend vooroordeel dat je medelijden moet hebben met huurders. Maar goed, dat is een interpretatie van een suggestie; misschien interpreteer ik dat dan verkeerd.
Maar we zijn het dus met elkaar eens dat huren voor mensen met een laag inkomen sowieso de beste optie is, zo niet de enige mogelijkheid, maar in elk geval dus financieel het meest aantrekkelijk. Dus dat kopen pas vanaf een bepaald inkomen financieel aantrekkelijk kan zijn?
Het meest opvallen vind ik dat je stelt dat huurders met zeer laag inkomen niks te kiezen hebben en altijd moeten huren. Dat je spreekt over 'aan de grond zitten en niet benijdenswaardig zijn' suggereert een neerbuigend vooroordeel dat je medelijden moet hebben met huurders. Maar goed, dat is een interpretatie van een suggestie; misschien interpreteer ik dat dan verkeerd.
Maar we zijn het dus met elkaar eens dat huren voor mensen met een laag inkomen sowieso de beste optie is, zo niet de enige mogelijkheid, maar in elk geval dus financieel het meest aantrekkelijk. Dus dat kopen pas vanaf een bepaald inkomen financieel aantrekkelijk kan zijn?
donderdag 15 augustus 2019 om 10:46
Boogschutter10 schreef: ↑15-08-2019 10:07Verplichte aflossing is om kopers tegen zichzelf te beschermen. Een huizenmarkt kan ook (tijdelijk) inzakken. Er zijn allerlei situaties denkbaar waarin er met verlies moet worden verkocht.
Hierin zijn we het met elkaar eens. Kopen is een groter risico omdat je geleend geld belegd in vastgoed.
donderdag 15 augustus 2019 om 11:17
Boogschutter10 schreef: ↑15-08-2019 10:07
Kopen in de randstad is natuurlijk ook duur, maar dat zegt men al zolang. Ondertussen stijgen de huizenprijzen nog steeds door en is er nog steeds een groot tekort aan woningen. Probleem met huren is dat er - in de vrije huurmarkt althans - absurde huurprijzen worden gevraagd die elk jaar nog stevig stijgen ook. Dat laatste is het echte probleem. Zouden er meer woningen met betaalbare huren zijn dan zou er sprake zijn van een veel evenwichtigere situatie zijn tussen huren of kopen, maar zo is het niet.
Ik zie geen verschil in marktwerking tussen kopen en huren. Dat men al zo lang zegt dat kopen in de randstad duur is maakt dat de marktwerking anders? Waarom zijn er volgens jou wel absurde huurprijzen maar geen absurde koopprijzen? Waarom kijk je bij het evenwicht tussen huren en kopen alleen naar het aanbod aan betaalbare huurwoningen?
Tekort aan woningen = tekort aan woningen en dat maakt kopen en huren beide duurder. Kan jij aangeven waar uit blijkt dat de marktwerking huurprijzen harder laat stijgen dan koopprijzen? Volgens mij is het namelijk andersom en reageren de koopprijzen sneller op de marktwerking dan huurprijzen.
donderdag 15 augustus 2019 om 11:24
Dit is inderdaad een probleem. Mijn huur is met 15% verhoogd het afgelopen jaar. In de vrije sector mag dat. Als mijn huur elk jaar met 15% zou stijgen betaal ik na 5 jaar al het dubbele. Dat is onwaarschijnlijk, maar het mag wel. Als je het er niet mee eens bent moet je via de rechter bezwaar aantekenen en die moet ook zeggen dat de huurprijs niet realistisch is. Met steeds stijgende prijzen is dat niet eens zo zeker als je nu huurt in bijvoorbeeld Amsterdam. Met een koophuis heb je in elk geval behoorlijk zekerheid over je vaste lasten.Boogschutter10 schreef: ↑15-08-2019 10:07
Kopen in de randstad is natuurlijk ook duur, maar dat zegt men al zolang. Ondertussen stijgen de huizenprijzen nog steeds door en is er nog steeds een groot tekort aan woningen. Probleem met huren is dat er - in de vrije huurmarkt althans - absurde huurprijzen worden gevraagd die elk jaar nog stevig stijgen ook. Dat laatste is het echte probleem. Zouden er meer woningen met betaalbare huren zijn dan zou er sprake zijn van een veel evenwichtigere situatie zijn tussen huren of kopen, maar zo is het niet.
donderdag 15 augustus 2019 om 11:51
Boogschutter10 schreef: ↑15-08-2019 10:07
Door het belastingvoordeel van een koophuis met hypotheek betaal je elk jaar minder inkomstenbelasting. Je kunt zo een paar duizend euro inkomstenbelasting besparen t.o.v. een huurder. Een huurder heeft dat voordeel niet en is een oneerlijke situatie t.o.v. de huurder. Woningeigenarenmet hypotheek worden zo zwaar bevoordeeld.
je houdt jezelf daarmee voor de gek. Je doet alsof een rentevoordeel jou geld oplevert ten opzichte van een huurder die om te beginnen al geen rente betaald. Dat is hetzelfde als zeggen dat je rijk wordt van dingen in de aanbieding kopen. Daar denkt iemand die die dingen om te beginnen al niet koopt heel anders over. Het is een verzachting van de kosten net zoals huurtoeslag een verzachting van de huurkosten is. Maar dat kan je niet los trekken van de kosten en vervolgens als voordeel verheffen tegenover iemand die die kosten niet heeft.
Bovendien werkt koop-kostprijs gewoon door in de huur-kostprijs. Elk financieel voordeel wat een eigenaar heeft vertaalt zich uiteindelijk via marktwerking in de huurprijs.
donderdag 15 augustus 2019 om 11:54
Er is geen zwaar koopvoordeel; er is een zeer beperkt koopvoordeel op lange termijn mogelijk waar tegenover staat dat je meer risico loopt wat lang niet altijd goed uit pakt. De focus moet liggen op het willen aan gaan van dat risico. En dan moet je niet doen alsof je slapend rijk wordt van kopen want dat geeft een vertekend beeld en zorgt ervoor dat mensen onterecht gemakkelijk over dat risico heen stappen. Je gaat beleggen met geleend geld terwijl je doel is dat je fijn wil wonen. Het lijkt mij zinvol om je dat te realiseren zodat je de afweging kan maken of dat dit wel de woonvorm is die bij je past.
donderdag 15 augustus 2019 om 11:57
ClumsyNinja schreef: ↑08-08-2019 01:31Huren. Omdat ik in deze markt in de stad waar ik wil wonen helemaal niet kan kopen.
Het is niet altijd een keuze he.
donderdag 15 augustus 2019 om 12:12
ZoeyMaar schreef: ↑15-08-2019 11:24Dit is inderdaad een probleem. Mijn huur is met 15% verhoogd het afgelopen jaar. In de vrije sector mag dat. Als mijn huur elk jaar met 15% zou stijgen betaal ik na 5 jaar al het dubbele. Dat is onwaarschijnlijk, maar het mag wel. Als je het er niet mee eens bent moet je via de rechter bezwaar aantekenen en die moet ook zeggen dat de huurprijs niet realistisch is. Met steeds stijgende prijzen is dat niet eens zo zeker als je nu huurt in bijvoorbeeld Amsterdam. Met een koophuis heb je in elk geval behoorlijk zekerheid over je vaste lasten.
Vrijwel alle vrije-sector huurprijzen zijn in praktijk door je huurcontract gekoppeld aan een index. Een beetje degelijk huurcontract zonder indexeringsvoorwaarden wordt bijna niet afgesloten. Alles mag in de vrije sector, maar je hoeft natuurlijk niet een houtje-touwtje-huurcontract te accepteren. Heb je al eens gekeken naar wat er in je huurcontract hierover staat?
Met een koophuis heb je meer te maken met factoren die je vaste lasten beïnvloeden dan met huren. Veranderende regelgeving, rente, belasting, verzekering, onderhoud. Het voordeel van huren is juist dat je vaste woonlasten meer zekerheid geven.
donderdag 15 augustus 2019 om 12:18
Ik heb 2 jaar geleden in de randstad gekocht, betaalde aanvankelijk 570 euro bruto (waarvan iets minder dan de helft aan aflossing). Als ik hetzelfde appartement zou huren zou ik zo'n 800-900 euro betalen met elk jaar een fikse huurverhoging. Momenteel betaal ik door extra aflossingen 475 bruto.
Extra kosten als koper:
300 p/j vve
400 p/j gemeentelijke belastingen
kosten koper 7500 euro
verbouwing 0
sparen onderhoud 1000 per jaar (nog niet nodig gehad en verwacht de komende 5 jaar ook niet nodig te hebben)
5 jaar huren: 55.000-60.000 euro in de put
5 jaar kopen (op basis van aanvankelijke hypotheeklasten): 44.000-45.000 waarvan 15000 aflossing weer bij mezelf terechtkomt.
Ik zeg HALLELUJA voor mijn koophuis.
Extra kosten als koper:
300 p/j vve
400 p/j gemeentelijke belastingen
kosten koper 7500 euro
verbouwing 0
sparen onderhoud 1000 per jaar (nog niet nodig gehad en verwacht de komende 5 jaar ook niet nodig te hebben)
5 jaar huren: 55.000-60.000 euro in de put
5 jaar kopen (op basis van aanvankelijke hypotheeklasten): 44.000-45.000 waarvan 15000 aflossing weer bij mezelf terechtkomt.
Ik zeg HALLELUJA voor mijn koophuis.
donderdag 15 augustus 2019 om 13:13
Ik kom op 50.200 euro kosten bij kopen volgens jouw rekensom LeLe. En met de huur reken je vrij riant, met gemiddeld 1000 euro per maand.
Bovendien reken je met vrij lage onderhoudskosten. Eens in de 20 jaar een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer en dan ben je al jouw opgespaarde onderhoudskosten alweer kwijt. En dan heb je daarnaast nog onderhoudskosten aan verwarming (cv-ketel), vloeren, muren en kozijnen (schilderwerk). Vereniging Eigen Huis rekent met hogere onderhoudskosten, ook voor appartementen: https://www.eigenhuis.nl/onderhoud/onderhoudskosten
Ik denk wel dat ergens tussen vijf tot tien jaar wonen een omslagpunt is in wat qua kosten voordeliger is. Met huren ben je dan flexibeler, je kunt weg wanneer je wilt. Met kopen ben je gunstiger uit als je er langer woont.
Bovendien reken je met vrij lage onderhoudskosten. Eens in de 20 jaar een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer en dan ben je al jouw opgespaarde onderhoudskosten alweer kwijt. En dan heb je daarnaast nog onderhoudskosten aan verwarming (cv-ketel), vloeren, muren en kozijnen (schilderwerk). Vereniging Eigen Huis rekent met hogere onderhoudskosten, ook voor appartementen: https://www.eigenhuis.nl/onderhoud/onderhoudskosten
Ik denk wel dat ergens tussen vijf tot tien jaar wonen een omslagpunt is in wat qua kosten voordeliger is. Met huren ben je dan flexibeler, je kunt weg wanneer je wilt. Met kopen ben je gunstiger uit als je er langer woont.
