Geld & Recht
alle pijlers
Wie helpt me onderhandelen?
maandag 28 mei 2018 23:44
Feiten:
Zo'n 10 bezichtigingen gedaan in een half jaar zonder dat dé woning er bij zat. Inmiddels is het aanbod behoorlijk beperkt. Vorige week een woning gezien die positief is bevallen. Vraagprijs 239. WOZ waarde op 1-1-2017 was 168....
Dezelfde middag zijn er 4 andere bezichtigingen geweest. Daarbij zijn er nog 6 geïnteresseerden die eerst de eigen woning moeten verkopen en zogezegd B-keus zijn voor de verkoper en niet in de eerste bezichtigingsronde zijn meegenomen.
Tijdens de bezichtiging spreekt de makelaar uit (nadat ik had aangegeven de woning flink aan de prijs te vinden) dat ik er met 220-225 niet eens aan hoef te beginnen.
Verkoper heeft vorig jaar 210 hypotheek op de woning genomen. Vermoedelijk vanwege een scheiding en bijbehorende uitkoop van ex-partner. Prijzen hier zijn wel gestegen maar niet zo extreem als in de randstad.
Wat denken jullie? Met welk bod kan ik in onderhandeling komen?
Alvast bedankt voor alle tips!
Zo'n 10 bezichtigingen gedaan in een half jaar zonder dat dé woning er bij zat. Inmiddels is het aanbod behoorlijk beperkt. Vorige week een woning gezien die positief is bevallen. Vraagprijs 239. WOZ waarde op 1-1-2017 was 168....
Dezelfde middag zijn er 4 andere bezichtigingen geweest. Daarbij zijn er nog 6 geïnteresseerden die eerst de eigen woning moeten verkopen en zogezegd B-keus zijn voor de verkoper en niet in de eerste bezichtigingsronde zijn meegenomen.
Tijdens de bezichtiging spreekt de makelaar uit (nadat ik had aangegeven de woning flink aan de prijs te vinden) dat ik er met 220-225 niet eens aan hoef te beginnen.
Verkoper heeft vorig jaar 210 hypotheek op de woning genomen. Vermoedelijk vanwege een scheiding en bijbehorende uitkoop van ex-partner. Prijzen hier zijn wel gestegen maar niet zo extreem als in de randstad.
Wat denken jullie? Met welk bod kan ik in onderhandeling komen?
Alvast bedankt voor alle tips!
boontje80 wijzigde dit bericht op 29-05-2018 00:12
3.28% gewijzigd
dinsdag 29 mei 2018 10:24
Dat de woning vorig jaar 210 waard was vind ik redelijk, gezien de oppervlakte, staat van afwerking ed. Maar dat de woning een jaar later doorschiet naar 239 vind ik voor deze regio wel curieus. Vooral gezien de locatie. Op een andere plek zou de woning het (los van de stijging) zeker waard zijn naar mijn mening.
Vermelding van de WOZ waarde van vorig jaar was niet zo zeer bedoeld om aan te geven dat ik het in die prijscategorie zoek, maar meer uit interesse hoe zo'n groot verschil met de marktwaarde mogelijk is.
Vermelding van de WOZ waarde van vorig jaar was niet zo zeer bedoeld om aan te geven dat ik het in die prijscategorie zoek, maar meer uit interesse hoe zo'n groot verschil met de marktwaarde mogelijk is.
dinsdag 29 mei 2018 10:29
Zou het een trucje zijn geweest? Kan een ander toch ook niet zeker weten ... dat weet alleen de verkopend makelaar, lijkt me.
dinsdag 29 mei 2018 10:36
dinsdag 29 mei 2018 10:39
YellowLemonTree schreef: ↑29-05-2018 08:23Nouja wel iets lijkt me, de hypotheek mag van af dit jaar 100% van de waarde van de woning zijn (vorig jaar dacht ik 101%). De hypotheek is vorig jaar afgesloten voor 210, dan moet de woning getaxeerd zijn en op dat moment ook dat waard zijn geweest. Of eigenlijk moet de woning minimaal 208 waard zijn geweest en in deze markt zal de marktprijs waarschijnlijk eerder gestegen zijn dan gedaald. Dat lijkt me toch wel een stuk meer zeggen dan de WOZ waarde van 1-1-2017
Geeft nog steeds geen definitieve marktprijs, maar in mijn ogen in dit geval (kort geleden een nieuwe hypotheek) wel iets meer aanknopingspunten dan de WOZ.
Lang niet iedereen heeft een maximale hypotheek. Misschien hadden ze een hypotheek van 180.000, was het huis vorig jaar 240.000 waard, heeft hij zijn partner moeten uitkopen voor 30.000 en heeft hij nu een hypotheek van 210.000.
dinsdag 29 mei 2018 10:53
Via Calcasa kun je een online taxatierapport aanvragen voor 28 euro. Hierbij wordt oa gekeken naar recente verkopen in de buurt plus eventuele prijsontwikkelingen van de buurt/wijk/gemeente de afgelopen jaren.
https://online.calcasa.nl/
Ik vond het zelf wel nuttig om te zien voor welke prijzen vergelijkbare woningen zijn verkocht.
Je kunt ook hier eens kijken: https://www.berekenhet.nl/wonen-en-hypo ... ijzen.html
Een basic huizenprijsontwikkeling-tooltje. De woning was vorig jaar minimaal 210 waard gegeven de hypotheeksom, als je dat invult samen met provincie en soort woning zie je wat de woning dan nu gemiddeld waard zou zijn. Ik zou 230 geen raar bedrag vinden in ieder geval (tenzij het een krimp-provincie is).
Afhankelijk van de staat van het huis kan je in de onderhandeling (in een later stadium) bijvoorbeeld ook nog meenemen als ontbindende voorwaarde wat je maximaal aan directe onderhoudskosten wilt betalen (resultaat van bouwkundige keuring).
Succes!
https://online.calcasa.nl/
Ik vond het zelf wel nuttig om te zien voor welke prijzen vergelijkbare woningen zijn verkocht.
Je kunt ook hier eens kijken: https://www.berekenhet.nl/wonen-en-hypo ... ijzen.html
Een basic huizenprijsontwikkeling-tooltje. De woning was vorig jaar minimaal 210 waard gegeven de hypotheeksom, als je dat invult samen met provincie en soort woning zie je wat de woning dan nu gemiddeld waard zou zijn. Ik zou 230 geen raar bedrag vinden in ieder geval (tenzij het een krimp-provincie is).
Afhankelijk van de staat van het huis kan je in de onderhandeling (in een later stadium) bijvoorbeeld ook nog meenemen als ontbindende voorwaarde wat je maximaal aan directe onderhoudskosten wilt betalen (resultaat van bouwkundige keuring).
Succes!
dinsdag 29 mei 2018 17:27
Aan die mogelijkheid had ik nog niet gedacht. ThanksMataranka schreef: ↑29-05-2018 10:36De hoogte van de hypotheekinschrijving hoeft toch niets te zeggen over de waarde van de woning toen de verkoper het huis overnam van zijn ex? Misschien had hij wel 30.000 liggen van een erfenis waardoor hij niet zo'n hoge hypotheek nodig had. Zou me dan ook niet blind staren op die 210.
dinsdag 29 mei 2018 17:31
masatu schreef: ↑29-05-2018 10:53Via Calcasa kun je een online taxatierapport aanvragen voor 28 euro. Hierbij wordt oa gekeken naar recente verkopen in de buurt plus eventuele prijsontwikkelingen van de buurt/wijk/gemeente de afgelopen jaren.
https://online.calcasa.nl/
Ik vond het zelf wel nuttig om te zien voor welke prijzen vergelijkbare woningen zijn verkocht.
Omdat het huis ver boven het gemiddelde van de buurt ligt (qua oppervlakte iig en afwerking vermoed ik ook, merendeel in de buurt zijn corporatiewoningen) denk ik dat zo'n rapport niet veel oplevert aan bruikbare info.
Je kunt ook hier eens kijken: https://www.berekenhet.nl/wonen-en-hypo ... ijzen.html
Een basic huizenprijsontwikkeling-tooltje. De woning was vorig jaar minimaal 210 waard gegeven de hypotheeksom, als je dat invult samen met provincie en soort woning zie je wat de woning dan nu gemiddeld waard zou zijn. Ik zou 230 geen raar bedrag vinden in ieder geval (tenzij het een krimp-provincie is).
Ga ik doen!
Afhankelijk van de staat van het huis kan je in de onderhandeling (in een later stadium) bijvoorbeeld ook nog meenemen als ontbindende voorwaarde wat je maximaal aan directe onderhoudskosten wilt betalen (resultaat van bouwkundige keuring).
Schijnt vanaf dit jaar standaard in de voorlopige koopovereenkomst te zijn opgenomen...
Succes!
dinsdag 29 mei 2018 17:56
Klopt het zegt alleen iets over wat het vorig jaar minimaal waard was niet maximaal, ik zeg ook alleen dat om zo'n hypotheek te krijgen de taxatie vorig jaar op minimaal 208.000 uit moet zijn gekomen en dat dat meer zegt over de waarde van de woning dan de WOZ van 1-1-2017 die lager was.nerdopviva schreef: ↑29-05-2018 10:39Lang niet iedereen heeft een maximale hypotheek. Misschien hadden ze een hypotheek van 180.000, was het huis vorig jaar 240.000 waard, heeft hij zijn partner moeten uitkopen voor 30.000 en heeft hij nu een hypotheek van 210.000.
dinsdag 29 mei 2018 18:57
Tsja, voor veel mensen is het aantrekkelijk om de WOZ zo laag mogelijk te hebben. Voor anderen juist om hem zo hoog mogelijk te hebben. Hangt allemaal af van de gemeentelijke lasten en je hypotheekhoogte.
WOZ is zelden in lijn met de actuele woningwaarde.
dinsdag 29 mei 2018 19:02
Het bedrag dat TO ziet is het bedrag van de hypothecaire inschrijving. Dat is openbaar in het kadastter en zegt niets over de hoogte van de hypothecaire lening. Alleen dat deze niet hoger zal zijn dan de hypothecaire inschrijving, want daar werkt geen bank aan mee. Wij hebben bij aankoop ook een hogere hypothecaire inschrijving genomen, zodat we later evt. bij zouden kunnen lenen (als de waarde van de woning dat toe zou laten). De hypothecaire inschrijving staat los van de waarde van de woning en WOZ wil tegenwoordig ook niets meer zeggen. Wij hebben ook biedingen van 100.000 boven WOZ gekregen. De WOZ vertegenwoordigd bij ons absoluut niet de actuele waarde van de woning en daar maken we natuurlijk geen bezwaar tegen, want lagere lasten voor ons nu. Daarnaast is WOZ peildatum van een jaar geleden. De woningmarkt buiten de randstad is dit jaar hard gegroeid in sommige gebieden.YellowLemonTree schreef: ↑29-05-2018 17:56Klopt het zegt alleen iets over wat het vorig jaar minimaal waard was niet maximaal, ik zeg ook alleen dat om zo'n hypotheek te krijgen de taxatie vorig jaar op minimaal 208.000 uit moet zijn gekomen en dat dat meer zegt over de waarde van de woning dan de WOZ van 1-1-2017 die lager was.
dinsdag 29 mei 2018 19:13
dinsdag 29 mei 2018 19:35
Een woning is waard wat iemand er voor wil betalen. Je kunt best zeggen dat een huis ongeveer 2 ton waard is, of ongeveer 4 ton, en dat verschil zal iedereen duidelijk zijn. Maar 200000 of 205000 is simpelweg niet te voorspellen, dat hangt gewoon af van wie er op dat moment langskomt, hoe veel die te besteden heeft, hoe graag hij het huis wil hebben etc. Dus taxaties zijn altijd enigszins flexibel. Taxateurs moeten het tegenwoordig kunnen uitleggen, dus enorme afwijkingen wordt lastig, maar een paar duizend kan makkelijk.Wanttobeabitch schreef: ↑29-05-2018 19:13Ik heb begrepen dat je de taxatie van je woning ook kunt beïnvloeden.
Gaat niet om super grote bedragen maar 5 duizend minder of meer zou een taxerend makelaar niet moeilijk over doen.
Dit gebeurd vooral, heb ik begrepen, bij scheidingen en het op een naam zetten van een woning.
dinsdag 29 mei 2018 19:43
Inmiddels contact gehad met de makelaar die aangaf dat ze met 2 partijen in gesprek zijn en dat hij verwacht dat de woning voor de vraagprijs of hoger wordt verkocht.
Voor mij een goede reden om niet mee te willen doen voor deze woning. Ben er nog een beetje beduusd van.
Of zou het toch een trucje zijn?
Heb iig duidelijk aangegeven dat ik niet van plan ben de vraagprijs te betalen, laat staan meer. Waarop er werd gezegd dat 2 taxateurs met deze prijs waren gekomen. Ook nog iets over slagvaardig zijn in deze markt etc. Alsof je niet meer moet nadenken over zulke grote beslissingen. Dat irriteerde me wel.
Maar goed, dit huis gaat het dus niet worden. Toch?
Voor mij een goede reden om niet mee te willen doen voor deze woning. Ben er nog een beetje beduusd van.
Of zou het toch een trucje zijn?
Heb iig duidelijk aangegeven dat ik niet van plan ben de vraagprijs te betalen, laat staan meer. Waarop er werd gezegd dat 2 taxateurs met deze prijs waren gekomen. Ook nog iets over slagvaardig zijn in deze markt etc. Alsof je niet meer moet nadenken over zulke grote beslissingen. Dat irriteerde me wel.
Maar goed, dit huis gaat het dus niet worden. Toch?
dinsdag 29 mei 2018 19:53
De makelaar heeft gelijk, je moet nu slagvaardig zijn om een huis te bemachtigen. Dat betekent voor veel mensen: weten wat je maximaal wilt uitgeven en dan een huis zoeken dat daar wat onder ligt. Dan heb je onderhandelingsruimte en kun je een goed bod neerleggen. Maar dat vinden mensen vaak moeilijk, omdat ze dan wat moeten inleveren op grootte/luxe/locatie.
dinsdag 29 mei 2018 21:27
Inleveren op locatie doe ik al. Het is vooral de afwerking van deze woning die me triggert om toch boven de voorgenomen max te gaan zitten. Misschien beter nu (gevoelsmatig) wat te veel betalen, dan de rompslomp van klussen in de toekomst waar ik eigenlijk de tijd en skills niet voor heb. En dat is vaak wel het geval met huizen die onder budget liggen.
dinsdag 29 mei 2018 21:59
Je moet zeker wel nadenken bij de aankoop van een nieuwe woning, maar besef ook dat de huidige markt, en niet alleen in de randstad, enorm overspannen is. Er zijn meer huizenzoekers dan huizenaanbieders en schaarste drijft de prijs op.
Dit is wat de makelaar bedoeld met slagvaardig, er is gewoon weinig ruimte om te onderhandelen en soms zelfs om na ge denken. Hier, in een dorp in het zuiden van het land worden woningen tussen de 2,5 en 3,5 ton zo weinig aangeboden dat deze soms zelfs ongezien verkocht worden. Alles daaronder gaat boven de vraagprijs weg en alles boven de 3,5 is of zo weg of staat lang te koop vanwege een onrealistische vraagprijs.
Ik denk dat deze gekte in de toekomst veel mensen in de problemen kan brengen, zeker als de rente weer gaat stijgen en de rentevaste periodes aflopen. En daarnaast de huizenmarkt weer instort, dit kan namelijk niet zo door blijven gaan.
De vraag is dus nu wat je doet, heb je tijd om deze gekte uit te zitten? (Voor hoe kang het duurt) of ben je bereidt flink in de portomonnee te gaan of nog meer water bij de wijn te doen.
Dit is wat de makelaar bedoeld met slagvaardig, er is gewoon weinig ruimte om te onderhandelen en soms zelfs om na ge denken. Hier, in een dorp in het zuiden van het land worden woningen tussen de 2,5 en 3,5 ton zo weinig aangeboden dat deze soms zelfs ongezien verkocht worden. Alles daaronder gaat boven de vraagprijs weg en alles boven de 3,5 is of zo weg of staat lang te koop vanwege een onrealistische vraagprijs.
Ik denk dat deze gekte in de toekomst veel mensen in de problemen kan brengen, zeker als de rente weer gaat stijgen en de rentevaste periodes aflopen. En daarnaast de huizenmarkt weer instort, dit kan namelijk niet zo door blijven gaan.
De vraag is dus nu wat je doet, heb je tijd om deze gekte uit te zitten? (Voor hoe kang het duurt) of ben je bereidt flink in de portomonnee te gaan of nog meer water bij de wijn te doen.
gordijn87 wijzigde dit bericht op 29-05-2018 22:15
0.28% gewijzigd
dinsdag 29 mei 2018 21:59
Maar dan zou je de max betalen voor afwerking terwijl de locatie je niet aanstaat. Een huis verplaatsen lukt niet. Een huis op een mooie locatie opknappen kan altijd.boontje80 schreef: ↑29-05-2018 21:27Inleveren op locatie doe ik al. Het is vooral de afwerking van deze woning die me triggert om toch boven de voorgenomen max te gaan zitten. Misschien beter nu (gevoelsmatig) wat te veel betalen, dan de rompslomp van klussen in de toekomst waar ik eigenlijk de tijd en skills niet voor heb. En dat is vaak wel het geval met huizen die onder budget liggen.
Maar de makelaar heeft gelijk. Wij hebben vorig jaar een huis gekocht en ons goed laten informeren. Interesse was zo groot dat ze twee open huizen dagen hebben ingepland om zoveel kijkers inplannen niet haalbaar was, iedereen een kans te geven en natuurlijk de max uit de prijs te halen.
Er waren idd wel veel kijkers en een kennis werkte bij de makelaar waarbij het huis te koop stond. We wilde het huis graag en dachten met de vraagprijs bieden het huis wel te krijgen. De hypotheker gaf dat dat hem niet zo gaan worden. We hebben het toen vanaf papier laten "taxeren" en een bedrag in ons hoofd genomen wat we max wilde uitgeven.
Voor een bepaalde tijd konden alle geïnteresseerd een eenmalig bod uitbrengen en de koper met het gunstigste bod mocht het hebben. We hebben dus overgoten (wel naar waarde) en zaten in een huurhuis dus oplevering mocht naar wens van verkoper.
Van de kennis hebben we begrepen dat er 10 mensen geboden hebben waarvan 4 ons bod maar omdat bij ons de oplevering later kon ze voor ons kozen.
Het is in deze tijd echt heel moeilijk een woning te kopen.
dinsdag 29 mei 2018 23:22
Ik denk dat deze gekte in de toekomst veel mensen in de problemen kan brengen, zeker als de rente weer gaat stijgen en de rentevaste periodes aflopen. En daarnaast de huizenmarkt weer instort, dit kan namelijk niet zo door blijven gaan.
En dat is dus precies waarom ik heel hard twijfel over het bedrag wat ik max wil geven voor de woning!
En dat is dus precies waarom ik heel hard twijfel over het bedrag wat ik max wil geven voor de woning!
woensdag 30 mei 2018 00:38
woensdag 30 mei 2018 12:09
Het wordt nog ingewikkelder. Vanochtend een woning op de markt gekomen die wel op de gewenste a-locatie ligt. Vraagprijs 198
MAAR aan die woning moet dus flink geklust worden en ook dan wordt het nooit zo als de andere woning ivm bouwstijl/plat dak/positie op het kavel.
Als ik ga rekenen kom ik met alle aanpassingen die ik op termijn graag zou willen realiseren nog wel hoger uit dan de 239 van de andere woning.
Dilemma!
MAAR aan die woning moet dus flink geklust worden en ook dan wordt het nooit zo als de andere woning ivm bouwstijl/plat dak/positie op het kavel.
Als ik ga rekenen kom ik met alle aanpassingen die ik op termijn graag zou willen realiseren nog wel hoger uit dan de 239 van de andere woning.
Dilemma!
